Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
October 10, 2019

Le compromis de vente est l’étape qui engage vendeur et acquéreur dans le processus de transaction immobilière. Afin que celle-ci se déroule dans les meilleures conditions, les deux parties peuvent convenir d’inscrire d’éventuelles clauses de conditions suspensives. Elles seraient ainsi protégées d’éléments non identifiés au départ et qui remettent en cause la transaction.

QU’EST-CE QU’UNE CONDITION SUSPENSIVE ?

Appelée aussi clause suspensive, il s’agit d’une exception à un engagement : une condition qui doit se réaliser afin que la vente ait effectivement lieu. Plusieurs conditions suspensives peuvent être portées au compromis de vente. Si l’une d’entre elles ne se réalise pas, alors la vente n’aboutira pas. 

QUELLES SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONDITIONS SUSPENSIVES ?

Avant de détailler les différentes clauses suspensives, qui peuvent être inscrites dans un compromis de vente, il est important de bien faire la distinction entre deux types de clauses.

La clause suspensive, comme nous l’avons vu, permet de réaliser la transaction dès lors que la clause se réalise. L’exemple le plus significatif est l’obtention du prêt immobilier.

A l’inverse, il existe des clauses dites résolutoires, c’est-à-dire, que la transaction ira jusqu’à son terme, si la clause ne se réalise pas. C’est le cas par exemple de la découverte d’une servitude sur un terrain. 

QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES CONDITIONS SUSPENSIVES ?

Le compromis de vente doit toujours indiquer des clauses suspensives qui doivent être négociées entre vendeur et acheteur.

Une seule d’entre elle est obligatoire : c’est la clause d’obtention de crédit. Avec la loi Scrivener du 13 juillet 1979, « Tous les contrats de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation sont réputés conclus sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du prêt nécessaire au paiement du prix » 

Exception faite de cas très exceptionnels où l’acquéreur dispose des fonds nécessaires. Dans ce cas, il faut indiquer qu’il renonce à la clause suspensive de prêt.

Pour que la clause suspensive d’obtention de prêt soit valable, le compromis de vente devra détailler le plan de financement : la durée du prêt envisagée, le taux d’intérêt visé, l’apport personnel, s’il y en a. Généralement un délai de 60 jours est assorti à cette condition.

IL EXISTE ENSUITE D’AUTRES CLAUSES, QUI ELLES, SONT NÉGOCIABLES ENTRE LES DEUX PARTIES.

L’acquéreur peut, si le vendeur l’accepte, conditionner la vente de son logement pour l’achat du nouveau, souvent dans le but d’éviter les frais de prêt relais. Dans ce cas, la vente du bien est inscrite en tant que condition suspensive avec une durée maximale de 6 mois. L’acquéreur devra indiquer un prix plancher de vente à partir duquel il vendra son bien. 

Une autre clause suspensive peut être l’obtention du permis de construire. En effet, si l’acquéreur n’obtient pas l’autorisation de construire, alors l’achat du terrain n’a plus lieu de se faire. Le compromis de vente devra prévoir un délai suffisant pour que l’acquéreur puisse faire sa demande auprès de l’administration et que celle-ci lui réponde.

Le délai de rétractation, d’une durée de 10 jours, est une clause légale dans tout compromis de vente et dans toute vente en général. Le décompte des dix jours de rétractation commence à partir du lendemain de la signature du compromis, à condition que l’ensemble des pièces à fournir obligatoirement à l’acheteur d’un lot de copropriété lui aient été remises. Si ce n’est pas le cas, le délai de rétractation de l’acheteur ne commence réellement à courir que le lendemain de la communication des pièces requises.

Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit verser une immobilisation de 10% du montant de la vente. Il est d’usage de s’accorder sur une partie de ces 10 %, le plus souvent entre 5 et 10% du prix du bien. En réalité, il n’existe pas de seuil minimal, mais il est prudent de toujours demander une somme qui fixe l’engagement des parties. L’acheteur va verser la somme par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire. Elle reste au contraire bloquée sur le compte du notaire jusqu’à la signature de la vente définitive.

LES CLAUSES RÉSOLUTOIRES

Il existe enfin les clauses résolutoires, indépendantes de la volonté de l’acheteur ou du vendeur et qui ont force exécutoire. Il s’agit par exemple du droit de préemption d’une collectivité locale. Cela signifie que l’administration est prioritaire sur le bien si elle a un projet d’aménagement public. Dans ce cas, elle est en droit de substituer à l’acheteur et achètera aux conditions suspensives prévues au compromis de vente. 

Une autre clause résolutoire, légale et systématiquement portée au compromis de vente est le droit de servitude. C’est ce que l’on appelle un droit d’usage, souvent un droit de passage sur un terrain. Ce droit est transmissible de propriétaire en propriétaire. Si cela ne convient pas au nouvel acquéreur, ce sera une condition pour invalider l’achat. 

QUE FAIRE EN CAS DE NON-RÉALISATION D’UNE CONDITION SUSPENSIVE ?

S’il s’agit de la clause d’obtention de crédit ou de toute autre clause souhaitée par l’acheteur, c’est à lui de la faire valoir. Pour faire annuler le compromis de vente, ce dernier doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai prévu de ladite clause. Il devra apporter la preuve de la non-réalisation de la condition en produisant tous les documents nécessaires. En ce qui concerne l’obtention du crédit, l’acheteur devra prouver le refus de trois banques, dans les conditions qui avaient été prévues dans le compromis de vente. 

Par contre, si les clauses suspensives sont réalisées, et que l’acheteur ne souhaite plus acheter pour d’autres raisons, il est prévu dans le compromis de vente que le vendeur est en droit de conserver cette somme.

Du point de vue du vendeur, l’annulation du compromis de vente représente un préjudice : perte de temps et devoir recommencer tout le processus de vente. 

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