Analyse : les taux d’intérêts immobiliers en 2020

2019 aura connu des taux immobiliers historiquement bas. Ceci a encouragé les particuliers à accéder à la propriété ou même investir dans la pierre. Cette année affiche donc un très bon millésime dans l’immobilier. Mais cette tendance va-t-elle durer ? Qu’en sera-t-il dans les mois à venir ? Les taux vont-ils se stabiliser, reprendre une certaine croissance ? Pourraient-ils encore baisser ? Voici quelques premiers éléments de réponse.

Selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA, le taux immobilier moyen a connu une vraie dégringolade en passant de de 3,21% en 2012 à 1,20% à la mi-2019. Ces taux ne prennent pas en compte les assurances emprunteurs, et toutes durées confondues. En fait, cette baisse de taux est liée à la politique de la Banque Centrale Européenne (BCE), à la chute des indices financiers, et à la concurrence que se livre les banques entre elles. En effet, afin d’attirer de nouveaux clients, surtout ceux qui ont un bon « profil bancaire », elles sont prêtes à concéder les meilleurs taux d’emprunts possibles 

Comment expliquer ces taux bas ?

Les banques françaises ont la particularité de financer les prêts immobiliers de leurs clients, aux 2/3 sur l’épargne de l’ensemble de leurs clients. Or, plus les français ressentent la crise, plus ils remplissent leur bas de laine ! aujourd’hui, les français sont dans le top des pays les plus épargnants en Europe. Les volumes épargné sur le Livret A et le Livret de Développement social et solidaire s’élèvent à 400 milliards d’euros, alors que la rémunération du livret A est de 0,75%, ce qui représente 2 fois moins que l’inflation ! et sont même susceptibles de baisser. Les banques ayant donc peu de frais, elles peuvent appliquer ces faibles taux d’emprunt.

L’inflation est aujourd’hui de 1,8% alors que sur le premier trimestre 2019 par exemple, les taux sur 15 ans ont été en moyenne de 1,15%. Même si sur 20 ans ils sont à 1,32% et à 1,55% sur 25 ans, ils restent inférieurs à l’inflation. Ce qui signifie que les acheteurs empruntent in fine à des taux d’intérêts négatifs, du jamais vu !

Le précédent record de taux bas remonte à 2016. Cette année-là, il était à 1,33%. Cependant, l’inflation était moins élevée qu’aujourd’hui. Elle était alors de 0,2%. La valeur du taux est donc bien plus intéressante en 2019.

Bercy confirme le maintien des taux bas

Lors de la présentation de son projet de loi de finances (PLF) pour l’année 2020, le gouvernement a confirmé le maintien du niveau très bas des taux directeurs, qui ont une influence directe sur ceux des prêts immobiliers. Ceci s’explique par un recul de l’économie de la zone euro. De ce fait, la Banque Centrale Européenne (BCE) a dû baisser ses taux d’intérêt. Et elle a laissé comprendre que cette situation allait perdurer.

A quand une remontée probable ?

Il est vraisemblable qu’il faudra s’attendre à terme à une remontée des taux. Cela annoncerait un rebond de la croissance économique, ce qui serait une bonne nouvelle. La BCE n’est pas en mesure aujourd’hui de remonter ses taux directeur avant au moins le 2ème semestre 2020. Cela signifie que les banques ont à leur disposition d’importantes sommes d’argent, à un coût quasiment gratuit. Elles encouragent donc les crédits, comme elles font déjà aujourd’hui, et ce de plusieurs manières. Tout d’abord, en acceptant des durées de plus en plus longues de remboursement, des emprunteurs n’ayant pas nécessairement un apport personnel, toujours quand même à condition d’avoir un assez bon dossier emprunteur.

Finalement, la seule raison qui ferait que cette situation puisse changer dans un avenir proche, serait le changement de politique des établissements monétaires. Mais ceci n’est pas absolument à l’ordre du jour ! 

Aujourd’hui, les futurs acquéreurs ont la chance de pouvoir bénéficier de taux de prêts immobiliers particulièrement attractifs. En outre, les conditions de financement n’ont jamais été aussi souples et aussi idéales. Si vous avez un projet d’achat, n’hésitez pas à contacter nos experts IMOP.

Ils vous aideront à trouver le bien recherché et vous accompagneront tout au long du processus d’achat, et notamment pour la constitution de votre dossier de prêt.  

 

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Les agences immobilières en France

Le secteur immobilier en France ne cesse de croître. En 2019, ce sont plus de 1 million de transactions immobilières comptabilisées. Un record sur ces dernières quarante années, avec pourtant des prix au m2 qui eux aussi ne cessent de grimper. A Paris, le seuil des 10 000 € a bel et bien été franchi à l’été 2019 et les autres grandes villes françaises ne sont pas en reste. En effet, les prix se sont aussi envolés sur Nantes, Lyon, Nice ou Bordeaux. On estime aujourd’hui qu’il y a 30 000 agences immobilières en France, dont un peu plus de 6000 en Île de France. Mais, 10% d’entre elles disparaîtraient chaque année. En France, un peu plus de 240 000 salariés travaillent dans l’immobilier. 98% des agences immobilières comptent moins de 9 salariés.

Le secteur immobilier se décline sous différentes organisations

Les agences indépendantes : elles représentent la majorité des agences immobilières. Elles ne sont pas rattachées à un réseau sous enseigne, n’emploient en général aucun salarié, mais 25% d’entre elles adhèrent à la Fédération Nationale de l’Immobilier. La FNAIM est une union de syndicats professionnels français de l’immobilier. Elle offre un label de qualité à ses adhérents et peut les aider en matière de publicité ou de marketing.

Les réseaux sous enseigne : ce sont 25% des agences immobilières qui à elles seules réalisent entre 35 et 40% du chiffre d’affaires du marché immobilier.  Les principaux leaders sont Orpi avec 1 250 agences, Century 21 (850), Laforêt Immobilier (750), Guy Hoquet l’Immobilier (500).

Les mandataires immobiliers : ce sont des indépendants travaillant exclusivement sur Internet. Ils n’ont pas d’agence physique et diffusent leurs offres de vente sur les sites immobiliers dédiés aux professionnels. Leurs coûts de fonctionnement étant ainsi réduits, ils sont légèrement moins chers que les agences. On compte 27 000 mandataires sur toute la France qui réalisent entre 5 à 10% du chiffres d’affaires. Parmi eux, on peut citer IAD France (9166 mandataires), SAFTI (4 038) et CAPIFRANCE (2 461).

Par ailleurs, les agences rivalisent avec les portails d’annonces leaders, même si leur rôle n’est pas exactement le même. SELOGER, sur lequel seuls les professionnels sont autorisés à diffuser des annonces, a comptabilisé, par exemple, près de 12 millions de visites mensuelles en 2019, Logic-Immo plus de 6 millions. De Particulier à Particulier, qui est ouvert au grand public, en compte 5.5 millions.  L’institut Médiamétrie qui a réalisé ce classement n’a pris en compte que les portails 100% immobiliers et a donc exclu cette année Le Bon Coin, qui réalise de loin le plus gros score, avec tout de même près de 49 millions sur tous les secteurs et est même devenu n°1 sur l’immobilier.

L’arrivée des agences immobilières en ligne

Mais avec des frais d’agence en moyenne de 5.4% – ce qui pour un bien de 500 000 € représente 27 000 € de commission-, 65% des personnes interrogées les trouvent trop chers. 70% des français essayent de vendre eux-mêmes leur logement, mais seulement 30% y parviennent. Et finalement, ils préfèrent passer par une agence quand ils se rendent compte du temps que cela prend. C’est en grande partie pour cette raison que de nouvelles agences immobilières voient le jour. Elles proposent à leurs clients les mêmes services que les agences traditionnelles, voire même davantage, mais avec une commission fixe, bien moins importante, quelle que soit la valeur vénale et l’emplacement du bien. Cela permet au vendeur de réaliser d’importantes économies sur les frais d’agence. Ainsi les commissions ou prix fixes de ces nouvelles agences s’échelonnent de 2590 euros à 1,99% du prix de vente. Mais attention, toutes n’offrent pas un service complet.

En 2019, 70% des transactions immobilières ont été réalisées par les professionnels de l’immobilier, 25% entre particuliers et 5% par les notaires. Le secteur immobilier a réalisé plus de 77,5 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2017 (dernier chiffre connu selon Statista). Le secteur immobilier est aujourd’hui en pleine évolution et cela sera certainement un moment clé pour les agences immobilières avec l’arrivée, notamment, des nouveaux acteurs comme IMOP.

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Prix du m2, les transactions les plus folles de l’année

Le prix de l’immobilier n’en finit pas de grimper, surtout à Paris. A l’été 2019, il a franchi la barre symbolique des 10 000 € le m2. Un record ! L’attractivité économique et touristique de la capitale, son luxe, son prestige, son histoire, son charme, font que certains appartements atteignent des prix astronomiques. Cela reste bien sûr des exceptions, et probablement le sujet reste un peu tabou pour ne pas être systématiquement dévoilé. Cela étant, ces annonces font toujours rêver et impressionnent. Ainsi, quels sont ces biens d’exception qui se sont offerts à des chiffres à faire tourner la tête ? Nous vous parlons ici de ceux qui ont, d’une certaine façon, défrayé la chronique immobilière ….

Les belles ventes de l’année 2019

Il reste encore un trimestre pour clôturer l’année, mais 2019 compte déjà à ce jour deux très belles ventes.

La première concerne un duplex de 95 m2 situé dans le 7ème arrondissement de Paris, rue des Saint Pères. L’appartement dispose d’un jardin de 300 m2 et occuperait le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage d’un ancien hôtel particulier datant du début du 18ème siècle. Il a été vendu en février dernier au prix de 39 millions d’euros. Cet appartement aurait été acheté par un industriel britannique et est vraisemblablement l’une des conséquences du Brexit à venir. D’ailleurs, d’autres propriétés parisiennes auraient été rachetées par de riches britanniques. Entre autres, un hôtel particulier, situé également dans le 7ème arrondissement, vendu à 48,5 millions d’euros. 

La deuxième belle vente concerne un triplex de 328 m2 situé dans le 16ème arrondissement, à la Muette. Il a lui aussi battu un record de vente, avec un prix au m2 de 30 490 €.

Qu’en est-il des années précédentes ?

En effet, les années précédentes ne sont pas en reste et ont même enregistré des ventes plus exceptionnelles encore. 

En 2017, un duplex de 310 m2 situé toujours dans le 7ème arrondissement, quartier des Invalides, a été vendu au prix de 38 700 € le m2. 

De même, en 2018 un studio de 59 m2 dans le 16ème arrondissement, Porte Dauphine, s’est vendu à 40 680 € le m2, soit au prix de 2,4 millions d’euros.

Toujours en 2018 et dans le 16ème arrondissement, un hôtel particulier situé entre la Seine et les Invalides, s’est vendu à 52 000 € le m2, soit plus de 20 millions d’euros.

Un autre exemple de vente record : un appartement de 173 m2 dans un hôtel particulier classé du 17ème. Situé sur le Quai de Conti, et offrant une vue imprenable sur la Seine, il s’est vendu à 8 millions d’euros, soit 42000 € au m2. Ceci représente tout de même plus de 4 fois le prix moyen au m2 à Paris !

Une des raisons de ce phénomène : la conséquence du Brexit

Depuis le 23 juin 2016, date du référendum sur le Brexit, nombre d’Européens s’organisent pour quitter le Royaume Uni. Ce sont souvent de riches industriels, ou des clients aisés issus du monde de la finance, aussi bien britanniques que français. Ils ont respectivement décidé de s’établir à Paris ou bien d’y revenir. C’est cette clientèle d’immobilier de luxe qui a participé à l’augmentation du prix de l’immobilier. En effet le prix moyen du m2 à Londres étant 1,8 fois plus élevé qu’à Paris, leurs références de prix sont plus élevées. 5 à 10% des ventes réalisées notamment dans les arrondissements des 6e, 7e, 9e et 18e le sont par cette clientèle. Ce sont souvent des familles avec des enfants. Et leur recherche s’oriente vers de grands appartements, entre 140 et 180 m2. Or l’offre dans cette surface-là est bien inférieure à la demande, une autre raison qui peut expliquer l’envolée des prix.

Les acquéreurs de ces logements de luxe sont probablement en train de finaliser leur achat car ils se sont organisés bien en amont du Brexit. D’autre part, les experts s’attendent à une remontée des taux des crédits immobiliers, qui n’ont jamais été aussi bas. Ces deux facteurs devraient être de nature à ralentir l’évolution du prix immobilier, notamment à Paris.

Mais…. L’on peut aussi être heureux avec un logement à la hauteur de son budget ! Pourvu que l’on sache dénicher celui qui correspond à nos attentes ! Vous pouvez ainsi retrouver tous les biens en vente par la société IMOP sur www.imop.fr/nos-biens-en-vente.

Nos agents sont des experts de leur quartier, n’hésitez pas à les contacter !

 

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Salon RENT : qu’attendent les français de leur agent immobilier ?

Le salon Rent, salon de l’immobilier et de la tech, est le plus grand événement dédié à l’immobilier. Il s’est tenu à Paris Porte de Versailles les 6 et 7 novembre derniers. IMOP a participé à ce salon, afin de présenter notre concept d’agence immobilière en ligne.

Le Salon RENT en quelques mots

RENT a été créé en 2013 pour rassembler les acteurs de l’immobilier, découvrir les innovations de l’immobilier de demain. C’est l’occasion pour les participants de trouver des réponses à leurs questions : les nouveaux outils au service de l’immobilier, l’ouverture et la protection des données, l’avenir de l’agent immobilier et sa valeur ajoutée, …

Chaque année, le salon connait une augmentation croissante de visiteurs en B to B, partenaires et exposants. 8000 à 10000 acteurs de l’immobilier ont participé à cet événement incontournable. « Nous voulons faire de RENT un véritable label de référence pour l’ensemble de la PropTech et du marché de l’immobilier, tout au long de l’année, en France et à l’international », a déclaré Stéphane SCARELLA, Directeur de RENT

Ce qui ressort de l’étude OpinionWay sur les agences immobilières

OpinionWay a réalisé une étude pour le compte de Meilleurs Agents. Elle est le résultat d’interviews menés sur un échantillon de 3324 personnes, 2764 étant des particuliers vendeurs et 560 des agents immobiliers. 

Le premier constat est rassurant ! 85% des interviewés sont convaincus que la profession d’agent immobilier ne peut pas disparaitre. Cependant, 88% d’entre eux souhaitent une baisse des frais d’agence et 83% attendent davantage de transparence de leur part. Enfin, seulement 33% les jugent innovants.

Le deuxième constat confirme la notoriété encore insuffisante des nouveaux acteurs de la PropTech dans le domaine de la vente. Il s’agit notamment des agences hybrides low-cost (les agences en ligne) et des “iBuyers”. Il n’empêche que plus de 83% des vendeurs pourraient envisager de recourir à ces agences pour la vente de leur logement.

Les actions à mener

En premier lieu et d’évidence, le client doit rester au cœur de la mission principale de l’agent, et c’est bien la finalité des start-ups, comme IMOP, dans le domaine. Ce sont des agences immobilières dites de nouvelle génération. Cette révolution digitale sur laquelle s’appuie ces agences apportera, non seulement une valeur ajoutée au client, mais redorera également le blason des agences immobilières traditionnelles, dont la réputation s’est ternie au fil des ans par le manque de transparence et les honoraires trop élevés.

Et ce seront justement ces deux points qu’il sera urgent d’améliorer pour ces dernières. En effet, comment justifier que de tels honoraires soient indexés sur le prix de vente d’un bien et donc sur la surface ? Vendre un bien de 80 m2 représente-t-il un travail 2 fois plus important que pour un bien de 40 m2 ?  Les agences immobilières en ligne l’ont bien compris et c’est la raison pour laquelle elles ont, dès leur création, mis en place des honoraires fixes, bien moins élevés que les agences traditionnelles. 

Elles ont su également voir l’intérêt du digital pour évoluer, améliorer leur efficacité et ce, toujours dans l’intérêt du client. Si certaines tâches dans le processus de vente d’un bien doivent être « maitrisées » par l’humain, d’autres peuvent être automatisées. Cela permet ainsi à l’agent immobilier d’être davantage disponible pour son client. Mais pour le client aussi, l’intérêt est multiple et source de gain de temps : visites virtuelles, prise de rendez-vous en ligne, suivi au quotidien de la vente grâce la plateforme digitale…

En conclusion, cette étude tend à montrer que les agents immobiliers traditionnels doivent évoluer en baissant leur prix, en étant plus innovants et transparents, afin de rétablir une certaine confiance. C’est ce que nous faisons chez IMOP, avec un tarif unique de 3900 €, une totale transparence et un accompagnement personnalisé. 

Si vous voulez mieux comprendre comment nous fonctionnons, rendez vous sur la rubrique de notre site “comment ca marche“, et vous aurez tous les détails !

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La loi Elan c’est quoi ?

Le secteur du bâtiment, et donc de l’immobilier neuf, est l’un des piliers de l’économie française. C’est la raison pour laquelle nous assistons régulièrement à de nouvelles lois votées par les gouvernements successifs. Ces dernières années, plusieurs lois ont vu le jour. Cette année 2019 voit la mise en application d’une nouvelle loi définitivement adoptée en octobre 2018 : La loi ELAN : loi en faveur de l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Zoom sur cette loi phare du gouvernement Macron.

Pourquoi la loi ELAN ?

Notre mode de vie évolue. Nos conditions de travail ont changé et la mobilité est davantage d’actualité. Le numérique est devenu omniprésent, incontournable et cependant des efforts restent à faire pour que tous puissent en bénéficier. La précarisation s’est développée et les populations fragiles sont souvent victimes de mal logement. L’accès physique aux logements des personnes en situation de handicap doit être repensé et amélioré. Il y a une réelle prise de conscience d’être plus responsables par rapport à la planète. Tout change, et le logement doit lui aussi changer, s’adapter. Il est une composante essentielle de notre cadre de vie ; il constitue l’essentiel de notre patrimoine. La loi ELAN est là pour répondre à cette problématique, pallier à ces difficultés.

Les objectifs de loi ELAN

La loi ELAN porte sur trois domaines d’actions majeurs. Tout d’abord, son but est de simplifier et optimiser la construction de l’immobilier neuf. Il faut aussi en parallèle développer et réformer globalement le secteur du logement social en favorisant notamment la mixité sociale. Cette loi a également pour objectif de prendre en compte les besoins des personnes pour améliorer leur cadre de vie. Enfin, son but sera de mettre les transitions énergétique et numérique au service de tous les habitants et surtout de la population rurale.

loi elan

Les principales mesures de la loi ELAN

Construire davantage, moins cher et mieux

La loi veut favoriser et accélérer le parc immobilier neuf. Elle vise à simplifier les formalités administratives et limiter les recours abusifs qui retardent les constructions de logements.

Avec la loi Elan, 20% des logements neufs devront être adaptés pour les personnes à mobilité réduite. 80% des logements devront être évolutifs. Cela signifie que ces logements, par l’installation de cloisons amovibles par exemple, pourront être adaptés facilement à une personne en situation de handicap.

Pour les personnes qui achètent en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire leur logement sur plan, elles auront désormais la possibilité de choisir leurs équipements au moment de l’installation. Il s’est avéré que nombre de propriétaires en changent par la suite, ce qui occasionne dépenses et déchets inutiles. En outre, les acquéreurs seront désormais mieux protégés en cas de défaillance du vendeur.

Enfin, la conception et la construction de logements neufs devraient permettre une meilleure efficacité énergétique. Il faudra, par exemple, améliorer l’isolation, modifier les systèmes de chauffage ou de climatisation. Ces constructions doivent être pensées dans une logique « zéro carbone », depuis la production des matériaux jusqu’à leur démolition.

Développer et réformer le logement social.

Le secteur HLM sera réorganisé afin de construire davantage de logements sociaux. Pour cela, les HLM devront vendre à leurs locataires au moins 1% du parc HLM par an. Ceci devrait représenter 40 000 logements contre les 8 000 proposés à la vente aujourd’hui. Grâce à ces ventes, les organismes HLM pourront ainsi investir dans la construction de nouveaux logements ou rénover leurs logements. De plus, c’est un moyen d’encourager et faciliter l’accession à la propriété pour les personnes à revenus modestes.

En outre, les sociétés HLM devront vérifier régulièrement si les besoins des locataires ont évolué par rapport aux logements qu’ils occupent, et s’assurer ainsi de la bonne attribution des logements sociaux selon leurs conditions de ressources.

Afin d’encourager la diversité et la mixité sociale, au moins 50% des logements sociaux pourront être attribués aux demandeurs aux revenus les plus élevés dans les QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville). En parallèle, au moins 25% des logements sociaux des quartiers, qui ne sont pas dans le périmètre QPV, pourront être accordés aux ménages les plus modestes.

Apporter une solution aux besoins de chacun

Ainsi, un « bail mobilité » sera instauré pour faciliter la mobilité professionnelle ; ce bail sera d’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie. C’est la garantie Visale qui servira de caution pour les propriétaires loueurs.

De même pour les étudiants, la caution d’un tiers sera remplacée par la garantie gratuite de Visale.

La garantie Visale est accordée au locataire par Action Logement (anciennement connu sous le nom de 1% Logement). En cas d’impayés, c’est Action Logement qui paie aux propriétaires le loyer et les charges. Action Logement se charge ensuite de récupérer auprès du locataire les sommes avancées.

La loi ELAN prévoit également de faciliter la réquisition de locaux, qui seraient vacants depuis plus d’1 an, pour y héberger des sans-abris, et ce pour une durée maximale de 2 ans. On estime que d’ici à 2020, 500 000 m² de bureaux vides seront utilisés en lieux d’habitation.

En outre, elle propose, aux villes qui le souhaitent, le retour de l’encadrement des loyers. Les communes pourront expérimenter ce dispositif pendant 5 ans.

Par ailleurs, elle encourage la location en offrant la possibilité aux propriétaires de louer leur logement vacant pour quelques mois seulement, au lieu d’une durée minimum d’un an auparavant.

Améliorer le cadre de vie de sa population

Plusieurs dispositions ont été prises en ce sens. Tout d’abord, traquer les marchands de sommeil qui louent des logements indécents, insalubres à des personnes en situation de précarité. Ces bailleurs peu scrupuleux seront signalés au procureur de la République qui pourra décider de confisquer leurs logements.

La loi ELAN va permettre de débloquer 5 milliards d’euros pour rénover les centres villes dégradés afin d’y faire revenir les habitants et leur offrir un cadre de vie agréable.

Enfin, l’une des mesures phares de cette loi est de généraliser le haut débit partout en France, notamment dans les zones rurales, et de prévoir le très haut débit pour tous en 2022.

“Le projet de loi ELAN s’inscrit ainsi dans la volonté de préserver la cohésion entre nos territoires, au cœur de notre mission. Il s’agit de donner à toutes et tous les mêmes chances de réussir et de s’épanouir.” Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires

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Que peut-on acheter à Paris avec 500 000 € ?

Paris, ville lumière. 3ème ville la plus visitée au monde, son quartier d’affaires de La Défense occupe le 4ème rang mondial et la capitale se hisse désormais dans le top 5 des villes les plus recherchées au monde par la clientèle fortunée dans le secteur de l’Immobilier.

Ainsi, les prix immobiliers ne cessent de grimper, encouragés par une forte demande, largement supérieure à l’offre. En effet, il y a environ plus de 21% d’acquéreurs que de vendeurs. 

Le prix de l’immobilier à Paris

Le prix moyen au m2 vient de franchir cet été la barre symbolique des 10 000 €.  Selon les analystes, non seulement ce chiffre n’est vraisemblablement pas surévalué mais il devrait même poursuivre une ascension annuelle de 6%. En effet, 4 indicateurs témoignent d’un marché immobilier sain : le rapport entre l’offre et la demande, le temps d’amortissement par rapport à une location, la situation de l’emploi et la démographie locale et enfin le pouvoir d’achat des acquéreurs. 

Aujourd’hui, en France, face à la crise, l’épargne des particuliers est importante. Avec les incertitudes de la bourse, des placements financiers peu rentables et des taux de crédits historiquement bas, l’achat d’un bien immobilier pour une résidence principale est devenu l’objectif de plus en plus de ménages.

Ainsi, que peut-on acheter à Paris avec un budget de 500 000 € ?

immobilier à paris

Quels critères avec quels impacts sur le budget ?

La première étape importante dans l’achat d’un logement est de bien définir ses critères de choix, mais en les priorisant car ils auront un impact sur votre budget. 

A commencer déjà par la surface. Plus les prix immobiliers augmentent et plus la surface d’acquisition a naturellement tendance à diminuer. Ainsi, en un an, la superficie moyenne est passée de 49,6m 2 à 48,3 m2. 

Ensuite, si l’immeuble dispose d’un ascenseur, d’un balcon, le logement aura un coût plus important. De même un appartement en étage élevé aura une plus grande valeur que s’il est situé en rez-de-chaussée (à moins qu’il n’ait un jardin, ce qui n’est si fréquent dans Paris). 

Le logement que vous pourriez acquérir avec un budget de 500 000 € dépendra aussi de son environnement et de ses infrastructures : proximité des établissements scolaires, des commerces, des parcs et loisirs, des différents moyens de transport.

Paris et ses arrondissements disparates

Mais c’est surtout le choix du quartier qui va venir directement influer sur le prix.

Il existe en effet des disparités extrêmement importantes selon les différents arrondissements de la capitale et même selon le quartier à l’intérieur de l’arrondissement lui-même.

Par exemple, avec un budget de 500 000 €, vous pourrez vous offrir jusqu’à 120 m2 dans une tour de la Porte de la Chapelle dans le 18e. Mais dans ce même arrondissement, ce budget vous permettra difficilement d’acquérir un logement de plus de 50 m2 dans le quartier Goutte d’Or, ou aux Abbesses.

Pour ce même budget, vous pourrez acquérir un appartement de 35 m2 dans le 6e et un 29 m2 dans le quartier de l’Odéon, toujours dans ce même arrondissement.

A noter que même si le 6e reste l’arrondissement le plus cher pour se loger, l’écart de prix tend à se réduire avec les 4e, 7e et 8e arrondissements, ces derniers ayant enregistré dernièrement une hausse du prix au m2 deux fois plus importante 

Selon les derniers chiffres datant d’avril 2019 (baromètre LPI/Se Loger), le top 3 des arrondissements parisiens les moins chers sont : le 20e (7 853 €/ m²), le 19e (7 909 €/ m²), le 13e (8 156 €/ m²). 

D’un autre côté, le top 3 des arrondissements parisiens les plus chers sont : le 6e (13 944 €/ m²), le 7e (13 569 €/ m²), le 4e (13 262 €/ m²). Ainsi l’écart de prix moyen du m2 passe quasiment d’un à deux entre le 20e et le 6e arrondissement.

Le prix au m2 des autres arrondissements est le suivant : 

  • 1er : 9 816 €
  • 2e : 11 262 €
  • 3e : 11 560 €
  • 5e : 11 609 €
  • 8e : 12 436 €
  • 9e : 10 497 €
  • 10e : 9 441 €
  • 11e : 9 571 €
  • 12e : 8 836 €
  • 14e : 9 531 €
  • 15e : 9 583 €
  • 16e : 11 753 €
  • 17e : 10 930 €
  • 18e : 8 874 €

Pour 500K€, vous pourrez acheter un 4 pièces de 74 m2 au 5ème étage dans le quartier Saint-Blaise/Plaine – Lagny à Paris 20°. Si vous préférez le quartier Convention/Alleray de Paris 15°, vous pourrez y trouver un 2 pièces de 62m² situé au 3ème et dernier étage sur verdure. Pour une surface similaire, il existe des biens de 3 pièces de 61 m2 en arrière-cour, dans le quartier de Tolbiac à Paris 13°. Pour un emplacement en dernier étage et avec ascenseur, un 2 pièces de 52 m2 cherche preneur dans le quartier Mouton-Duvernet de Paris 14°.Toujours pour ce même budget, si vous souhaitez résider dans le 17ème arrondissement, quartier des Ternes, un bien de 2 pièces est en vente, avec une surface de 34 m2, au 2ème étage avec ascenseur. Cette surface sera réduite si vous optez pour un arrondissement très chic, comme le 6ème où vous pourrez trouver un studio de 27 m2 au 3ème étage dans le quartier de Saint-Germain/Odéon.

Comme nous venons de le voir, l’appartement que vous pourrez acheter à Paris dépendra essentiellement de l’arrondissement et surtout du quartier choisi. C’est un choix qui doit se réfléchir mûrement, en fonction de vos besoins, vos préférences, sans oublier d’être attentif à l’évolution du marché de l’immobilier. Un appartement est certes le projet d’une vie, mais il devrait rester également un sujet d’investissement. IMOP et ses experts de l’immobilier, sont là pour répondre à vos interrogations, vous conseiller, vous apporter toutes informations pour vous aider à sauter le pas de l’acquisition, dans une période où tous les voyants sont au vert.

Retrouvez tous nos derniers biens en vente ici sur dans le rubrique Acheter de notre site : www.imop.fr/nos-biens-en-vente  et pour faire estimer votre bien immobilier, contactez nous sur le site de notre agence immobilière à Paris

 

 

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La Loi ALUR

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR , est entrée en vigueur en 2014. Son objectif était de réformer le droit au logement en favorisant l’accès pour tous à un logement décent et à un prix abordable. Cette loi a évolué depuis ces dernières années en fonction des gouvernements successifs. Nous vous détaillons ci-dessous les principales mesures de la loi ALUR et les éventuels aménagements apportés. 

L’instauration de zones dites « tendues »

La première mesure phare de cette loi est l’identification de zones tendues. Ce sont des zones géographiques où la demande de location est supérieure à l’offre. Ainsi, dans la mesure où les propriétaires n’ont pas de difficultés à relouer leur logement, le délai de préavis pour un locataire qui souhaite résilier son bail est passé de 3 mois à 1 mois seulement. 

L’encadrement des loyers

La deuxième mesure phare de la loi ALUR, initialement appelée Loi Duflot, était l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Mais sous le gouvernement de Manuel Valls, cette mesure a été restreinte aux seules villes de Paris et Lille et ce, à titre expérimental. L’idée étant de relancer ainsi la construction de nouveaux logements. 

En 2017, cette mesure a été annulée par le Tribunal Administratif, pour être finalement validée par le Conseil d’Etat en juin 2019. L’encadrement des loyers, basé sur le volontariat des villes qui en feraient la demande, vient d’être réactivé avec la loi Elan votée fin 2018. Paris devient ainsi la 1ère ville à remettre en place l’encadrement et le plafonnement des loyer à compter du 1er juillet 2019. 

La garantie des loyers impayés

Une autre mesure phare de la loi ALUR attendue par les propriétaires était la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Elle devait servir à indemniser les bailleurs en cas d’impayés de loyer. Mais le décret n’a finalement pas été publié car cette mesure inquiétait les assureurs. La GUL a laissé place au VISA pour le Logement et l’Emploi (VISALE). Cette garantie n’est destinée qu’aux propriétaires louant leur logement, soit à de jeunes salariés de moins de 30 ans ou bien à des personnes en situation professionnelle précaire (intérim, apprentissage, période d’essai…).  Cette garantie est de l’ordre de 1.300 euros mensuels (1.500 euros en Ile de France).

Le plafonnement des frais d’agence

La loi ALUR est également intervenue pour plafonner par décret les frais d’agence à imputer au locataire. Désormais, les frais de visite, de rédaction de bail et d’état des lieux sont répartis à part égale entre le propriétaire et le locataire et sur la base de la surface du logement loué. En aucun cas, les frais du locataire ne pourront être supérieurs aux frais du propriétaire.

Le dépôt de garantie : montant et délai de restitution

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail de location. Cette somme est désormais encadrée par la loi et ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé. Lorsque le bien est rendu en bon état, le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois. Dans le cas où le bailleur souhaiterait retenir tout ou partie de la somme, il devra être mesure de fournir une facture justifiant des travaux ou les lettres de réclamation envoyées pour loyer ou charges impayés. Dans tous les cas, le délai de restitution ne pourra excéder les 2 mois.

Les nouveaux documents à remettre au locataire

Avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR, tout bailleur a obligation de remettre au locataire entrant un dossier technique joint au contrat de location lors de sa signature. Il s’agit du rapport de Diagnostic de Performance Energétique (DPE), du Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), de l’Etat des Risques et Pollutions, et de l’état d’installation intérieure d’électricité et/ou de gaz, si les installations ont plus de 15 ans.

Les modèles types d’état des lieux et de bail de location

Le nouveau modèle d’état des lieux a été défini par décret en 2016. Il prévoit notamment une grille de vétusté afin de pouvoir distinguer la part incombant au locataire et celle incombant au propriétaire. Le but étant d’éviter les conflits entre bailleur et locataire au moment du remboursement du dépôt de garantie.

De même, toujours dans un souci de clarté, la loi a prévu un modèle de contrat de bail pour les logements non meublés, et pour les contrats signés après le 27 mars 2014. Le bail doit indiquer avec précision un certain nombre d’informations relatives au bailleur, au locataire, au logement (surface, équipements, état général…), au loyer, charges, dépôt de garantie, modalités de paiement… 

Le permis de louer

Par ailleurs, afin de lutter contre les logements indécents, voire insalubres, la loi ALUR a prévu un « permis de louer » pour tout logement situé dans des zones d’habitat dit dégradé. La location ne pourra être conclue qu’après obtention de ce permis de louer. C’est au bailleur d’en effectuer la demande.

Les meublés intègrent le domaine d’application de la loi de 1989

Avant la loi ALUR, la location de logements meublés était très peu réglementée et de ce fait ne correspondait pas toujours à ce qu’elle était censée offrir. Avec la loi Alur, les logements meublés relèvent désormais de la loi de 1989 et sont soumis à des exigences plus strictes. Un logement décent bien sûr, mais également meublé de manière à permettre au locataire, d’y dormir, manger et vivre correctement, en disposant de l’équipement et du mobilier nécessaires. La liste des éléments obligatoires minimums est fixée par décret. 

Nous espérons que cet article vous aura apporté des précisions utiles quant au contenu de la loi ALUR. La liste des mesures n’est pas exhaustive, mais à travers celles précisées plus haut, il est clair que le but réaffirmé est bien la transparence et la protection du locataire. Pour plus d’information, n’hésitez pas à nous contacter.

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Encadrement des loyers du 1er juillet 2019

S’il est un sujet qui suscite en ce moment des réactions dans l’immobilier, et notamment en faisant la Une de l’actualité dans ce domaine, c’est bien l’encadrement de loyers. Qu’en entend on par ce terme ? La situation est-elle la même partout en France ?

Le principe de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif visant à contrôler l’évolution de loyers. En effet, dans certaines agglomérations de plus de 50000 habitants, appelées zones tendues, il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande en matière de logements, pouvant donner lieu à des loyers élevés. C’est dans l’optique de limiter cette hausse qu’est née la loi ALUR, Accès au Logement et un Urbanisme Rénové.

Les logements concernés par l’encadrement des loyers

Quels sont les logements soumis par ce dispositif ?

Il s’agit des biens loués vides ou meublés relevant du secteur privé. Ils doivent se trouver dans les communes où les loyers sont réputés élevés.
L’encadrement de la hausse des loyers diffère selon qu’elle intervienne durant le bail, ou lors de son renouvellement ou relocation et si le logement est situé en zone tendue ou pas.

En effet, si durant le bail d’un logement loué (vide ou meublé mais en tant que résidence principale), le propriétaire souhaite appliquer une augmentation, il ne pourra le faire que si une clause de révision du loyer a été mentionnée dans le contrat de location. Le loyer est ainsi indexé sur l’IRL (Indice de Révision de Loyer) avec le calcul suivant :

Loyer en cours X Nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente = Nouveau loyer.

Cette condition est applicable sur tout le territoire, dans toutes les communes de France.  

Concernant le renouvellement de bail (le locataire reste le même), le loueur pourra appliquer une augmentation seulement si le logement est en dessous du prix du marché, mais en respectant des conditions très strictes si le bien est situé en zone tendue. Si le bien se trouve dans les autres communes, des conditions plus souples s’appliquent. C’est l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui précise ces conditions.

En revanche, en zone tendue, s’il s’agit d’une remise en location (nouveau locataire et nouveau bail) le nouveau loyer ne pourra pas dépasser le loyer versé par le locataire précédent. Cependant s’il n’y avait pas eu de révision de loyer dans l’année précédant le nouveau contrat de location, le nouveau loyer pourra intégrer la révision selon la variation de l’IRL. De même, si le bailleur a réalisé d’importants travaux entre deux locations, ou si le loyer est sous-évalué par rapport au marché, il aura la possibilité de le réviser à la hausse, en respectant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.

A noter que ce dispositif ne s’applique pas dans les cas suivants : si c’est la première fois que le bien est mis en location, ou s’il est remis en location après avoir été vacant depuis plus de 18 mois.

Dans les communes qui ne sont pas soumise à l’encadrement des loyers, le propriétaire est en droit de fixer librement le montant du loyer. 

Les nouvelles règles d’encadrement des loyers parisiens à partir du 1er juillet 2019

Au départ, en 2014, l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR était censé s’appliquer à toutes les zones tendues. Dans la pratique, l’expérimentation s’était limitée à deux grandes municipalités : Paris à compter d’août 2015 et Lille, à compter de février 2017.

En 2017, l’encadrement des loyers à Lille est annulé par le tribunal administratif pour une question de forme car le dispositif aurait dû concerner l’ensemble de l’agglomération lilloise et non Lille seulement. La même année, l’encadrement des loyers à Paris est annulé pour la même raison.

Mais un nouveau rebondissement survient en Juin 2019 : Le Conseil d’Etat valide les dispositifs qui avaient été mis en place à Lille et Paris.

En parallèle, le gouvernement, soucieux de lutter contre le logement cher, a fait voter en 2018 la loi Elan (Evolution du Logement et Aménagement Numérique) permettant aux communes qui en feront la demande de plafonner les loyers des logements situés sur leur territoire. Cette mesure est applicable depuis le 1er juillet 2019 à l’ensemble du pays pour une période expérimentale de cinq ans. Paris sera la première ville à appliquer ce dispositif. Le loyer de référence sera fixé annuellement par arrêté préfectoral. Le dernier arrêté, publié en mai 2019, fixe les montants, pour l’ensemble de la ville de Paris, à appliquer sur les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2019.

Ainsi, les propriétaires seront tenus de respecter une fourchette de prix au mètre carré. Ils ne pourront pas demander un loyer supérieur de 20 % au loyer dit « de référence », ni le minorer de plus de 30 %. Un complément de loyer, si justifié selon des critères bien précis, pourrait être demandé au-delà du loyer de référence majoré. En cas de non-respect, le propriétaire loueur pourra s’exposer à des amendes pouvant aller de 5000 euros à 15000 euros, selon qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.

Nous espérons que cet article vous aura éclairé sur ce dispositif qui devrait prendre de l’ampleur dans les mois et les années à venir.

 

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Le marché de l’Immobilier Parisien et de l’île de France en 2019

Le marché de l’immobilier à Paris et en Ile-de-France est au beau fixe. Le chiffré clé du million de transactions devrait même, selon des professionnels du secteur, être atteint cette année. Les taux particulièrement bas encouragent les Français à investir dans la pierre. Les prix, qui continuent à s’envoler à Paris, ne freinent pourtant pas cet essor…

Etat des lieux du marché immobilier en île-de-France

Alors que l’encadrement des loyers est au cœur de l’actualité immobilière, ayant été rétabli dans la capitale le 1er juillet 2019, soit près de deux ans après sa suspension par la justice, l’Ile-de-France est une zone immobilière pleine de contrastes aujourd’hui. Tant pour louer que pour acheter. 

En effet, acheter une maison en Ile-de-France vous coûtera 337 550 € (soit 3 051 € du m2). Et pour acheter un appartement, le prix avoisine en moyenne les 227 500 € (soit 3 887 € du m2).

Néanmoins, il s’agit de faire très attention car d’un département à l’autre, les écarts sont très importants. 

Juste derrière Paris, le département des Hauts-de-Seine fait partie des plus chers de France : le prix moyen d’une acquisition y est de 680 860 € et le prix moyen au m2 atteint désormais 6 168 € du m2 pour un appartement et 6 371 € pour une maison. À l’autre extrême, on retrouve le département Seine-et-Marne. S’y s’offrir une maison coûte 254 800 € (soit 2 250 € du m2) et pour un appartement c’est 162 900 € (soit 2 776 € le m2).

Cadre législatif et conjoncture de l’immobilier en île-de-France

Aux offres et demandes du marché immobilier parisien et en Île-de-France, viennent s’ajouter des lois et des législations qu’il est fondamental de surveiller.
Ainsi, le marché immobilier français est marqué en 2019 par la mise en application de la loi ELAN.

Globalement, la loi ELAN a pour vocation de renforcer le statut d’agent immobilier, renforçant les sanctions vis-à-vis de ceux qui usurpent ce statut sans disposer de carte professionnelle. Ce qui est tout à fait la philosophie de notre agence immobilière IMOP. Nous accompagnons nos clients avec uniquement des professionnels du secteur. 

En plus de cette mesure phare du gouvernement pour le marché d’immobilier, d’autres réglementations vont influer sur le secteur en 2019, notamment le nouveau dispositif d’incitation fiscal Denormandie ou encore la baisse de la taxe d’habitation. 

Par ailleurs, les notaires du Grand Paris ont publié les chiffres clés et les derniers indicateurs à surveiller quant au marché immobilier francilien. 

Dans la capitale, le prix moyen au mètre carré est de 9 570 euros au 4ème trimestre 2018. 

La hausse des prix a été ramenée de 8,7% au 4e trimestre 2017 à 5,7% au 4e trimestre 2018. La hausse annuelle du prix des appartements reste plus marquée au cœur de l’agglomération parisienne au 4e trimestre 2018. Alors qu’il y a eu près de 36 000 ventes à Paris en 2017, on a atteint les 177 500 ventes en Ile-de-France en 2018. 

Tendances et prix du marché immobilier en île-de-France

Tous ces chiffres indiquent clairement que le marché immobilier parisien et en Ile-de-France n’en finit pas d’évoluer et de faire parler de lui. Les volumes de vente restent élevés, il n’y a toujours pas d’accalmie immobilière en vue dans la capitale. Mais contrairement à ce que l’on observe, l’activité immobilière de la capitale n’a toujours pas retrouvé son niveau de 1999-2007. 

Malgré son attractivité certaine, il y a un réel manque de renouvellement des offres de biens et le niveau des prix pèse. Dans cette tendance, deux secteurs se distinguent : les maisons en Petite Couronne (+1% de 2017 à 2018) et les appartements en Grande Couronne, où le volume de ventes est stable.

Aujourd’hui à Paris, il n’y a plus de quartier en dessous des 7000 euros le mètre carré et plus de la moitié des arrondissements affichent même un prix au mètre carré supérieur à 10 000 euros. 

D’un autre côté, il y a une demande croissante pour l’immobilier de luxe parisien. Un marché immobilier haut de gamme qui ne cesse de se développer et qui séduit aussi bien l’élite française, que de nombreux étrangers qui investissent dans la ville lumière.

Selon une étude menée par Homepilot, il faudrait en moyenne « 24,7 ans de loyers pour s’offrir un logement standard dans la capitale ». Ce qui est considérable.

Les différences de rentabilité peuvent varier du simple au double dans un même arrondissement, en fonction de la proximité avec le métro. 

Par exemple, 24,4 ans de loyers sont nécessaires pour acheter un bien immobilier à Marcadet Poissonniers, contre 18,2 ans à Château Rouge, situé à seulement 700 mètres. Ainsi, les quartiers des Epinettes (17,4 ans) et de Flandres (18 ans) font partie des quartiers les plus « rentables ». En revanche les zones les moins rentables se situent entre Varenne, Solférino et Saint-Germain-des-Prés où il faut attendre près de 32,2 ans pour rentabiliser un bien immobilier.

En somme, le marché de l’immobilier Parisien est un univers à la fois attractif, complexe et dynamique qui nécessite le regard et les conseils de professionnels en immobilier. C’est dans cette perspective que l’agence immobilière digitale IMOP et ses conseillers sont disponibles pour vous accompagner pour tous vos projets immobiliers.

N’hésitez pas à demander une estimation gratuite ou des conseils sur votre projet immobilier à l’un de nos experts.