Comment vendre sans agence ?

Aujourd’hui, il n’est pas nécessaire d’avoir recours à des agences immobilières pour vendre son bien. Pourquoi certains particuliers sont-ils tentés de réaliser eux-mêmes la vente de leur logement ? Quelles sont les étapes à suivre pour réussir ce projet ? Nous vous donnons ci-dessous nos conseils.

Pourquoi vouloir vendre son bien sans intermédiaire ?

Plusieurs raisons peuvent conduire un particulier à envisager la vente de son bien sans l’aide d’agence immobilière.

Tout d’abord, ce sont essentiellement pour des raisons financières. En effet, les commissions des agences immobilières traditionnelles sont très élevées. Elles représentent 5 à 8% en moyenne du prix du vente du bien et donc, une somme conséquente.

Ensuite, grâce à internet, un vendeur peut trouver nombre de conseils et outils pour préparer son projet. On peut y trouver les prix du marché, les lieux où diffuser l’annonce…

Il peut aussi s’agir de raisons psychologiques. Le vendeur connait et affectionne suffisamment son bien qu’il estime être le mieux placé pour répondre aux questions des éventuels acquéreurs. Certains, aussi bien vendeurs qu’acheteurs aiment le contact direct. Ce peut être aussi pour des raisons pragmatiques : si le vendeur est disponible et proche pour faire visiter son bien….

Enfin, un point très important qui peut encourager la vente sans intermédiaire, est l’intervention obligatoire du notaire. C’est lui qui, in fine, sécurise la validité de la transaction immobilière. Tous les aspects juridiques, légaux sont sous sa responsabilité et cela est très rassurant pour le vendeur.

Quelles sont les étapes à suivre pour réussir la vente de son bien ?

Si vous avez décidé d’organiser vous-même la vente de votre bien, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes.

Rédiger et publier votre annonce

Cette première étape est très importante. Votre annonce doit être rédigée avec précision. Elle doit indiquer toutes les caractéristiques de votre logement : la surface, le nombre de pièces, l’emplacement, le type de chauffage, la présence d’un ascenseur, l’étage… Sans oublier de bien spécifier les atouts de votre logement : un balcon ou véranda, une belle vue, un garage… en fournissant bien sûr des photos prises sous le meilleur angle. Une annonce transparente et honnête. Et bien sûr le prix de vente !

En ce qui concerne la diffusion, de multiples sites de diffusion gratuite existent comme Le Bon Coin, PAP, Top Annonces. Certains particuliers les partagent même sur les réseaux sociaux !

Déterminer le prix de vente

Une bonne estimation du prix au plus juste est un critère essentiel pour réussir une vente.

La qualité et la rapidité de la vente dépendra en effet de la juste estimation de votre bien. Si celui-ci est sous-coté, il risque d’intriguer les acheteurs potentiels. Ils craindront un vice caché, redouteront un problème. Si votre bien est surévalué, il sera écarté de la prospection des acquéreurs, ceux-ci étant aussi bien renseignés que vous grâce à internet sur le prix du marché. Et si un bien met trop de temps à se vendre, cela inspirera de la méfiance. Au mieux les acquéreurs seront tentés de négocier car ils vous sentiront en difficulté.

Certains critères vont vous aider dans la détermination du prix : l’emplacement, le prix moyen au m2, l’état de votre bien, et la comparaison avec des biens similaires dans votre secteur. Il existe des simulateurs de biens en ligne qui devraient confirmer votre première analyse.

Constituer votre dossier de vente

Rassemblez tous les documents nécessaires pour renseigner l’acquéreur sur votre bien : taxe foncière, charges de copropriété, mais surtout les diagnostics techniques. Ceux-ci sont obligatoires pour la vente de tout logement. Ils devront être disponibles pour renseigner votre annonce et lors des visites.

Organiser les visites

Une fois le potentiel acquéreur « accroché » par votre annonce, il va souhaiter visiter votre bien pour s’assurer qu’il correspond bien à la description que vous en avez faite. Il doit vérifier de visu si votre bien correspond à ses attentes. Ainsi la préparation de votre appartement ou maison est fondamentale pour créer, susciter un bon ressenti auprès du visiteur. Il va sans dire qu’un logement bien rangé, propre donnera davantage envie qu’un logement en désordre, mal entretenu ! La première impression du visiteur donnera rapidement le ton de son désir à poursuivre son projet d’achat. Ainsi dépersonnalisez au maximum pour que le visiteur puisse se projeter, essayez de libérer de l’espace en enlevant des meubles. Rangez, aérez, faites-en sorte que votre logement soit le plus lumineux possible. Il ne s’agit pas de dissimuler un défaut, mais de mettre en valeur votre logement et créer un climat agréable pour que le visiteur se sente déjà chez lui !

Si le visiteur est intéressé par votre logement, il vous demandera une contre-visite pour examiner votre bien plus en détail. En général, une contre-visite est un bon signe et a de bonnes chances de conduire à une offre d’achat.

Prendre contact avec le notaire

Si l’acheteur vous fait une offre d’achat au prix affiché, vous êtes tenu de l’accepter. Cependant, il est assez courant de voir des offres très légèrement inférieures au prix de départ. Cela relève parfois plus de l’aspect psychologique que de l’aspect financier. L’acheteur peut avoir de cette façon le sentiment de faire « une bonne affaire ». A vous de voir si vous acceptez son offre. Si votre logement a été mis au juste prix, il s’agira alors de concéder une petite « réduction symbolique ». C’est à partir de ce moment qu’il convient de contacter votre notaire ou celui de l’acquéreur. Vous devrez fournir un certain nombre de documents en amont du rendez-vous pour la signature du compromis de vente : votre titre de propriété, état civil, diagnostics immobiliers…

Finaliser la vente.

Un dernier rendez-vous sera pris avec le notaire dans les 2 à 3 mois suivant la signature du compromis de vente pour signer l’acte définitif. Généralement, acquéreur et vendeur se rencontrent avant le rendez-vous pour faire les relevés d’eau et d’électricité. Les clés sont remises chez le notaire une fois l’acte de vente signé.

En procédant de la sorte, vous mettez toutes vos chances de votre côté pour vendre votre bien. Mais ne sous-estimez surtout pas le temps et l’énergie d’une telle organisation. Vous devrez être rigoureux, patient, disponible, avec des qualités de contact, de négociation. Vendre requiert des qualités, un certain « professionnalisme ». Sachez qu’il existe, grâce à l’apparition d’agences dites de nouvelle génération, une autre option pour vendre votre bien. Et ce, sans avoir à inclure des commissions trop importantes. Imop, agence immobilière en ligne, vous propose un accompagnement dans toutes les étapes de vente, pour un prix fixe de 3900 € seulement. Ce qui signifie pour vous un prix net vendeur d’autant plus élevé !

N’hésitez donc pas à vous rendre sur notre site internet pour fixer un rendez vous et faire estimer votre logement par un de nos experts. Cette estimation dure environ une heure et est gratuite et sans engagement.

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Premier achat immobilier : les bonnes questions à se poser

Vous faites partie de la majorité des Français qui rêvent de devenir propriétaires ? Pour acquérir un bien, il faut en général compter sur un crédit long, pouvant aller jusqu’à 25 ans. Il faut donc se préparer le plus tôt possible à franchir le pas. Pour autant, il est important de bien s’informer au préalable et d’avoir les bonnes réflexions pour une acquisition réussie, surtout lorsque l’on est primo-accédant, c’est-à-dire que l’on acquiert son premier bien. Voici une liste de points à examiner pour mener à bien votre projet.

Votre situation professionnelle est-elle stable ?

C’est la toute première question que vous devrez vous poser. Elle va de pair avec la stabilité de vos revenus. Comment vous engager dans un tel projet si votre situation professionnelle n’est pas stable ? Même si, bien sûr, on ne peut présager de rien, vous devez pouvoir tabler sur des revenus réguliers, en ayant un CDI par exemple, et confiant de ne pas être amené à changer de région, au moins pour quelques années à venir ! En effet, pour que l’opération d’achat soit intéressante financièrement, il faut envisager de rester dans ce logement au moins 6, voire 8 ou 10 ans, ne serait-ce que pour absorber les frais de notaire, que vous ne pourrez pas répercuter à la revente.

Faites une simulation de votre capacité d’emprunt

Il est essentiel de faire une simulation, soit en ligne, soit en contactant une agence immobilière. Vous devez connaitre le budget dont vous pourrez disposer, c’est-à-dire les mensualités de remboursement que vous pourrez assumer. Une fois votre budget connu, intéressez-vous aux prix pratiqués dans la zone où vous aimeriez, idéalement, acquérir votre bien.

Que devra comprendre votre budget ?

N’oubliez pas que votre budget ne se limite pas au seul prix d’acquisition de votre logement. Il faut prendre en compte les frais de notaire (environ 7,5% du prix d’achat), les assurances et les frais de garantie pour le coût du crédit. Renseignez-vous également sur le montant de la taxe foncière et les charges de copropriété éventuelles, qui viendront « alourdir » vos mensualités.

Réfléchissez bien à vos critères

Généralement, les futurs acquéreurs ne manquent pas d’idées sur les critères qu’ils souhaitent pour leur futur petit nid. Mais attention ! Veillez à bien les prioriser, car, à moins d’avoir un budget extensible, il y a fort à parier que tous ne seront pas compatibles avec votre budget. Sans mettre un ordre sur les critères suivants, car ils sont propres à chacun, voici une idée des principaux :

L’emplacement : critère n° 1

Si vous êtes un couple, à moins d’avoir vos lieux de travail à proximité l’un de l’autre, il va falloir faire un choix « stratégique » : S’installer à mi-chemin des 2 emplois, s’installer près du travail de celui qui a les horaires les plus « souples » pour s’occuper des enfants, choisir l’emplacement en fonction de l’école ou la crèche ou bien proche des transports en commun ? Tout ceci, à condition que la commune que vous convoitez reste bien compatible avec votre budget !

Quelles sont vos attentes pour le logement lui-même ?

Généralement, la surface est le critère de base. Viennent ensuite balcon ou terrasse pour un appartement ou jardin pour la maison, et garage ou parking pour les deux. Plus en détail, l’agencement des pièces, le nombre de chambres, la cuisine ouverte ou pas, un salon suffisamment grand, une bonne exposition, une salle de bains à l’étage, des combles aménagés ou aménageables, … et enfin si le bien est en bon état ou pas. Il existe encore bien des critères, mais, à moins d’avoir la chance de trouver le logement rêvé, vous devrez probablement faire des concessions, c’est-à-dire faire passer certains critères au deuxième plan et/ou envisager des travaux, ce qui, pour certains, peut être rédhibitoire. En général, vous n’échapperez pas à quelques menus travaux de rafraîchissement.

Faut-il prendre un logement avec ou sans travaux ?

Tout d’abord, il faut être bien conscient que les travaux demandent du temps, même si ce n’est pas vous qui les réaliserez. Selon l’ampleur des travaux, peut être ne pourrez vous pas occuper le logement dès son acquisition ? Le prix d’un logement avec travaux est inférieur à un logement sans travaux. Cependant, faites les bien chiffrer par un artisan pour être certain qu’ils ne dépasseront pas votre budget.

Une fois vos critères bien priorisés, validez bien à nouveau qu’ils sont compatibles avec votre budget pour éviter des visites inutiles qui viendraient biaiser votre recherche et risqueraient de vous décourager.

Penser à « l’après »

Un dernier point important auquel les primo-accédants ne pensent pas forcément, tant ils sont déjà occupés par ce grand projet, c’est : l’après. En effet, nul ne sait combien de temps vous resterez dans votre logement. Si vous êtes amenés à changer de lieu géographique, si vous souhaitez un logement plus grand, ou à l’inverse plus petit, vous serez, un jour, amenés à revendre. Et il faudra alors que vous en tiriez un bon prix, car cet argent servira à financer vos autres projets. Il ne faut pas oublier qu’un achat immobilier reste un investissement à long terme. Ainsi, assurez-vous le plus possible que, dans quelques années, votre logement aura gardé sa valeur. Renseignez-vous auprès de la mairie sur l’existence de projets d’urbanisation à venir : qu’il ne passera pas une voie rapide à proximité, que le terrain d’en face, vide aujourd’hui, ne laissera pas la place à un immeuble vous ôtant de la luminosité et une belle vue, ce qui ne sera pas de nature à séduire les prochains acheteurs.

Comment vous rassurez face à toutes ces questions ?

Notre conseil, surtout lorsque c’est votre premier achat, est de recourir à une agence immobilière pour vous accompagner tout au long de votre projet. Vos parents ou amis vous ont peut-être « effrayés » avec les frais élevés pratiqués par les agences immobilières. Sachez aujourd’hui qu’il existe une nouvelle génération d’agences immobilières, les agences en ligne qui, pour un même service, et même au-delà, ont des commissions plus que raisonnables. C’est le cas d’Imop. Nous sommes des professionnels de l’immobilier, et pour une commission de fixe de 4900 €, payée par le vendeur, vous bénéficierez de toute notre expertise et de tous nos conseils. N’hésitez pas à nous contacter sur Imop.fr.

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Vendre un bien en viager : quel intérêt ?

Le viager existe depuis longtemps, mais connait aujourd’hui un regain d’intérêt auprès des vendeurs. En effet, le viager est devenu un moyen d’obtenir un complément de revenus, notamment pour les personnes ayant des petites retraites et elles sont ainsi de plus en plus nombreuses à vouloir franchir le pas. Mais vendre en viager n’est pas anodin. Il est important de bien s’informer à l’avance. Comment réaliser une vente en viager en ayant, au préalable, toutes les informations utiles ?

En quoi consiste une vente en viager ?

Vendre en viager, c’est obtenir une rente jusqu’à la fin de sa vie pour une personne – ou un couple – en restant, ou pas, dans son logement. En contrepartie, l’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien. Si le propriétaire quitte son logement, alors, l’acheteur peut en disposer librement. Si le propriétaire reste dans son logement, il en conserve l’usufruit. C’est le cas le plus habituel. Le viager concerne des personnes suffisamment âgées pour intéresser les acheteurs, mais ne peut se réaliser pour une personne qui est déjà très malade, voire mourante. Si cela était le cas, la vente serait annulée. Vendre en viager constitue une vente immobilière classique, c’est-à-dire qu’elle est actée chez un notaire et c’est l’acheteur qui en paie les frais. La différence réside dans les modalités de paiement.

Vendre en viager : pourquoi cette option ?

Pour le vendeur, appelé crédirentier – créditeur de la rente – vendre en viager est un moyen d’obtenir des revenus supplémentaires tout en restant dans son logement. Pour l’acheteur dit débirentier – débiteur de la rente – acheter en viager est un placement financier dont il espère qu’il sera le meilleur possible.

Vendre en viager libre ou occupé ?

Si vous envisagez de vendre en viager, vous devez tout d’abord décider si vous souhaitez rester dans votre logement ou pas. Généralement, les personnes souhaitent occuper leur logement, on parle de viager occupé (usufruit ou droit d’usage et d’habitation). Dans le cas contraire, il s’agit d’un viager libre. Ces deux options ont forcément un impact sur le prix de la rente pour l’acheteur. Elle sera plus élevée pour un viager libre, puisque l’acheteur pourra disposer du logement immédiatement. Concernant les charges, dans le cas d’un viager occupé, les charges locatives et la taxe d’habitation sont assumées par le vendeur, les gros travaux de réparation et la taxe foncière par l’acheteur

Comment fixe-t-on le prix d’un viager ?

Généralement le prix se décompose en 2 types de sommes : le bouquet et la rente. Le bouquet est une somme dite de départ, qui peut être versée en totalité à la signature du contrat de vente. La rente est une allocation mensuelle qui devra être versée jusqu’au décès du propriétaire. C’est bien la rente qui fait le fondement du principe du viager. Le calcul de la rente est complexe. Il est essentiellement basé sur la valeur du bien et l’espérance de vie moyenne, donc sur l’âge du vendeur, Plus ce dernier est âgé, plus importante sera la rente. Elle dépend aussi du nombre de têtes. S’il s’agit d’un couple, elle sera moins importante, car au décès de l’un des conjoints, la rente qui lui était accordée sera automatiquement reversée au conjoint survivant. Contrairement à la rente, le bouquet n’est pas obligatoire. C’est une somme à convenir entre le vendeur et l’acheteur. Elle prend en compte la valeur du bien, le besoin financier immédiat du vendeur, mais aussi la capacité financière immédiate de l’acheteur. Plus le bouquet est important, moins les rentes sont élevées. En fait, le bouquet représente la différence entre le montant de la rente et le prix estimé du bien.

Vendre en viager : des avantages fiscaux

En effet, le propriétaire, devenu rentier, bénéficie d’un abattement selon son âge :

  • Moins de 50 ans, la rente est imposée à hauteur de 70%
  • De 50 à 59 ans, l’imposition est de 50%
  • De 60 à 69 ans, l’imposition est de 40%
  • Plus de 70 ans, l’imposition est de 30%

Vendre en viager : l’importance de recourir à un professionnel

Comme pour toute transaction immobilière, il est important de s’entourer d’un professionnel de l’immobilier, qui plus est, spécialisé dans le viager, ce qui est le cas de l’agence en ligne IMOP. Nos professionnels peuvent vous expliquer la spécificité de ce mode de vente et sauront vous guider dans vos choix et la stratégie à adopter : à quel âge est-il le plus judicieux de mettre en vente, rester dans le logement ou pas, décider de la répartition entre bouquet et rente, s’assurer du sérieux de l’acheteur et de sa capacité financière ? Enfin, bien sûr, nous nous chargeons de publier l’offre de vente, organiser les visites et vous accompagner jusqu’à la signature du contrat final et même au-delà.

Le viager : savoir anticiper les changements de situation

Du fait de l’étalement dans le temps de ce type de contrat, certaines situations, non prévues au départ, peuvent se produire. Il est donc important de savoir les anticiper, les mentionner au contrat de vente et d’en déterminer les impacts pour les deux parties.

Le crédirentier ne peut rester dans son logement en raison de son état de santé. Dans ce cas, le logement devenu libre, l’acheteur peut l’occuper, mais la rente sera révisée. Le montant de la révision devra figurer au contrat afin d’éviter tout litige. A noter que cette clause d’abandon de jouissance est irréversible.

Le débirentier devient insolvable. Pour cela, le crédirentier dispose des moyens suivants : L’injonction de payer prononcée par le juge, la possibilité de vendre le bien aux enchères afin de récupérer les sommes dues. Enfin il peut exercer une « clause résolutoire » c’est-à-dire faire annuler la vente. Cette clause figure dans tout contrat de vente viagère. Dans ce cas, le crédirentier redevient propriétaire à part entière de son logement et peut même obtenir des indemnités compensatoires.

Le débirentier doit revendre. Il en a le droit, sans avoir à se justifier, ni demander l’accord au crédirentier. Cette situation est assez courante puisque ¼ des viagers sont revendus.  Cela ne change rien pour le crédirentier, En effet, le paiement de la rente reste à la charge du premier acheteur qui peut proposer une substitution sur le deuxième acheteur. Mais il est préférable que le crédirentier ne l’accepte pas, car il ne connait pas la solvabilité de ce deuxième acquéreur.

Le débirentier décède prématurément avant la fin du contrat de viager. Dans ce cas, ce sont ses ayants droit, en généralement les enfants, qui, se retrouvant héritiers du viager, doivent payer la rente, ainsi que les charges et travaux.

L’option de viager est si riche en informations que cet article ne se veut pas exhaustif. L’agence immobilière IMOP se différencie des autres agences en voulant apporter un service à ses clients au-delà de la signature de l’acte authentique. Pour cela, elle a signé un partenariat avec AXA afin d’offrir un an d’assistance juridique. N’hésitez pas nous contacter pour en savoir plus sur cette garantie et notre connaissance en matière de viager. Nous serons ravis de vous accompagner dans votre projet !

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Renégocier son prêt immobilier : une bonne idée !

Depuis la baisse progressive des taux d’intérêt dans l’immobilier, à des taux historiquement bas, nous entendons parler de plus en plus de « renégociation de crédit » ou « rachat de crédit » Pour les propriétaires ayant contracté un emprunt depuis plusieurs années, cela peut s’avérer intéressant à condition de bien avoir toutes les informations à ce sujet. Il est important de savoir de quoi l’on parle, de ce que cela implique. Voici nos conseils pour réussir votre renégociation.

Renégociation de prêt ou rachat de crédit ?

En premier lieu, il convient de bien préciser ce que sont une renégociation de prêt et un rachat de crédit, car ils sont parfois confondus. Si vous souhaitez renégocier votre emprunt, il vous suffit de vous adresser à votre banque, celle avec laquelle vous avez contracté votre prêt. Elle examinera votre demande et pourra éventuellement revoir votre taux d’emprunt à la baisse. Vous devrez alors « simplement » régler des frais d’avenant. En revanche, si n’avez pas obtenu gain de cause avec votre banque ou si vous espérez une meilleure négociation avec une nouvelle banque, alors, il s’agira d’un rachat de crédit. Dans ce cas, sollicitez plusieurs banques pour faire jouer la concurrence. Celles-ci pourront vous proposer des taux attractifs, notamment par l’intérêt qu’elles ont de gagner un nouveau client.

Les conditions à remplir pour la renégociation de son prêt

La première condition, comme dans beaucoup de situations, est de pouvoir justifier auprès de sa banque d’une situation financière saine. Dans le cas d’une renégociation, votre dossier étant réactualisé, vous devrez produire vos justificatifs de revenus et charges actuelles (Mêmes conditions pour un rachat de crédit). Et vous devrez bien remplir, en outre, les conditions habituelles de taux d’endettement et de “reste à vivre” par rapport au montant que vous souhaitez emprunter, c’est à dire le “capital restant dû” auprès de votre banque. Généralement, vos revenus doivent atteindre 3 fois le montant de vos mensualités de remboursement.

Étudiez votre dossier, réalisez vous-même une première simulation

Avant de vous engager dans un processus de renégociation, de prospection auprès d’autres banques – ce qui va vous demander du temps – il est bon de faire une première « analyse » de votre situation. Pour cela, des outils sur internet vous permettront de faire une première simulation que vous comparerez avec votre tableau d’amortissement actuel. Vérifiez le delta qui existe entre votre taux d’emprunt initial et celui pratiqué par les banques aujourd’hui. Si ce delta n’est pas suffisamment significatif, peu de chances que l’opération soit intéressante, par rapport aux frais que cela va vous occasionner.

Combien coûte une renégociation ou un rachat de crédit ?

Dans le cas d’une renégociation, les frais vont se limiter à des frais d’avenant au contrat. Pour un rachat de crédit, vous aurez les frais de dossier – d’un montant forfaitaire ou en proportion de la somme empruntée – pour la constitution du nouveau dossier d’emprunt, mais également de nouveaux frais de garantie. Concernant l’assurance emprunteur, vous serez vraisemblablement encouragé à prendre l’assurance de la nouvelle banque, ce qui implique la constitution d’un nouveau dossier, avec un nouveau questionnaire médical et peut-être des frais qui pourront avoir augmenté entre temps. Mais sachez que, passé 1 an de crédit, grâce à la loi Bourquin, vous avez la possibilité de résilier annuellement l’assurance emprunteur – avec un préavis de 2 mois – si vous trouvez de meilleurs tarifs. Enfin et surtout, les plus gros frais viendront des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) à régler à votre ancienne banque. Ces indemnités s’élèvent à 3% du capital restant dû avant le remboursement, sans toutefois pouvoir dépasser le montant correspondant à 6 mois d’intérêts. A noter que vous pouvez être exonéré de ces indemnités dans les cas suivants : si vous ou votre conjoint devez changer de lieu de travail, si l’un de vous deux doit cesser son activité professionnelle, à la suite d’un licenciement par exemple, ou en cas de décès de l’un des deux.

Combien de fois et à quel moment renégocier ?

Vous pouvez renégocier ou faire des rachats de crédit autant de fois que vous le souhaitez, mais à condition de toujours vérifier que l’opération s’avère intéressante : si les taux d’intérêts diminuent encore de manière significative, ce qui est tout de même peu probable. Dans le cas d’une renégociation, si votre banque a déjà fait un certain effort, elle risque de ne pas être très encline à en refaire un autre ! Dans l’absolu, vous pouvez tenter une renégociation ou un rachat de crédit à tout moment. Mais encore une fois, il sera important d’en vérifier la pertinence, si l’opération est rentable ou pas !

Les facteurs d’une renégociation ou d’un rachat réussi

Pour vérifier la meilleure rentabilité possible, que ce soit pour une renégociation ou un rachat, la conjugaison des 3 facteurs suivants vous assurent une économie maximale.1 – Plus vous êtes au début de votre emprunt, plus vous payez d’intérêts. A contrario, plus vous vous approchez de l’échéance de crédit, plus vous remboursez du capital. Ainsi, l’opération sera rentable si vous êtes dans la première moitié de votre remboursement. 2 – Il faut ensuite que l’écart entre le taux de votre emprunt et le nouveau taux que vous pouvez négocier dépasse 0,70%, et même plutôt les 1% ! 3 – Enfin, le capital restant à rembourser doit au moins être de 70 000 €. Si vous remplissez ces trois conditions, vous êtes assuré d’une opération gagnante !

Comment mener la négociation ?

Si vous êtes satisfait de votre banque et que vous ne voulez pas en changer, le terme de négociation prend alors tout sens ! Comment convaincre un banquier de revenir sur le contrat initial, forcément plus intéressant pour lui ? Comment le convaincre d’accepter un avenant qui lui sera moins favorable ? En d’autres termes, vous lui demandez de perdre une partie des intérêts dont vous aviez convenu et donc de faire un effort sur ses marges. Consentir une renégociation est donc une belle faveur commerciale. Tout d’abord, et comme dans toute sollicitation, vous devez d’abord être un client sérieux, solvable, avoir un bon dossier. Les banques sont là pour prêter, mais à condition d’être certaines d’être remboursées ! Et pour elles, avoir un client sérieux est un argument de taille. Il est possible qu’en contrepartie, la banque vous invite à souscrire à l’un de ses produits financiers (Plan Epargne Retraite, pack de services, assurance vie…). Si cette offre vous parait intéressante, pourquoi pas ? Mais si cela ne suffit pas, l’argument redoutable restera la mise en concurrence avec d’autres banques. En montrant à votre conseiller des simulations d’autres banques, vous lui faites craindre de vous voir partir, nul doute que cela l’encouragera à reconsidérer votre demande.

A ce sujet, L’agence immobilière IMOP s’est associée à un courtier partenaire certifié, qui aide ses clients à trouver les meilleures conditions de marché possibles. N’hésitez pas à contacter les experts d’IMOP qui vous aideront à réaliser une simulation de votre capacité de refinancement.

Lorsque la renégociation ou le rachat aboutissent favorablement, une dernière possibilité pour vous de réaliser davantage d’économies va porter sur le choix de vos mensualités. N’oubliez pas que plus la durée est courte, moins cher sera votre crédit in fine. Alors, si par le gain obtenu d’un meilleur taux, vous pouvez maintenir vos mensualités, voire les augmenter, cela en réduira la durée. Vous aurez alors optimisé votre renégociation !

 

 

 

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Faut il vendre un appartement déjà loué ?

Vous possédez un bien en location et vous avez décidé de le vendre. Deux options s’offrent à vous : Vendre le logement avec le locataire en place ou bien donner congé au locataire. Cela implique de respecter certaines conditions. Nous vous les détaillons ci-dessous, avec les avantages et inconvénients que chacune de ces deux options comporte.

Vendre avec le locataire en place

Commençons par l’option la plus simple en termes de formalités. Vous décidez, pour différentes raisons, de vendre le logement loué. En effet, sachant qu’il faut un préavis de 3 ou 6 mois avant la date d’échéance du bail, vous pouvez ne pas vouloir/pouvoir attendre – si cette date est trop lointaine ou au contraire trop proche – pour donner congé au locataire, ou bien s’il vous semble plus intéressant de vendre en l’état. Dans ce cas, votre locataire doit avoir en sa possession un contrat de location en bonne et due forme et qu’il effectue bien le paiement des loyers. Sinon, comment espérer qu’un logement, avec un locataire en cessation de paiement ou une procédure en cours, puisse intéresser un acquéreur ?

Vos obligations par rapport au locataire

Le locataire restant en place, vous n’avez aucune obligation formelle de l’en informer, si ce n’est la courtoisie. Mais de toutes façons, il sera tôt ou tard au courant puisque des visites interviendront. A ce sujet, le locataire est tenu de permettre les visites 2 heures par jour ouvrable comme la loi le prévoit. De plus, vous pouvez, toujours sans obligation, proposer à votre locataire, le rachat du logement, qu’il soit meublé ou pas.

Vos obligations par rapport à l’acquéreur

Vous devez lui remettre une copie du contrat de location. Même s’il n’y a pas d’obligation prévue, vous pouvez verser à l’acquéreur le dépôt de garantie que vous aviez perçu au départ de la location, puisque c’est lui qui devra la reverser au locataire lors de son départ. Si le contrat de location prévoit un acte de caution, celui est automatiquement transféré, sauf s’il était mentionné dans le contrat que la caution ne vaudrait que pour le seul bailleur propriétaire au moment de la signature du contrat. De son côté, l’acquéreur devra donner au locataire une attestation de propriété – remise par le notaire – prouvant le transfert de propriété et que les loyers devront désormais lui être versés.

Quels avantages pour le vendeur ?

Vendre ainsi vous permet de disposer des fonds immédiatement à la vente, vous n’avez pas de délai de préavis et vous continuez de percevoir les loyers jusqu’à la vente. Vous évitez ainsi ce que l’on appelle la vacance locative : période pendant laquelle vous ne percevez pas les loyers.

Quels avantages pour l’acheteur ?

Si vous souhaitiez acheter pour investir, votre locataire est déjà tout trouvé et vous percevrez les loyers dès l’achat. Au préalable, vous vous serez assuré de la teneur du contrat et de la régularité des paiements car le bail va se poursuivre aux mêmes conditions que pour l’ancien propriétaire. En effet, à l’achat, il y a aura transfert du contrat. En outre, acheter un logement occupé, permet selon les cas, de bénéficier d’une décote. Nous aborderons ce point plus loin.

Donner congé au locataire

Si le propriétaire souhaite vendre le logement vide, il devra respecter le délai de congé. S’il s’agit d’un logement loué vide, le délai est de 6 mois avant la date d’échéance du bail. Si le logement est meublé, le délai se réduit à 3 mois. Ensuite, pour le courrier de préavis, 2 cas de figure : Pour une location vide, vous devez adresser à votre locataire un congé avec offre de vente. En effet, il est prioritaire pour acheter le bien durant les deux premiers mois du préavis (Sauf, si le propriétaire désire vendre le logement à un membre de sa famille ou si la mairie venait à exercer son droit de préemption). Pour une location meublée, un simple courrier de congé suffit.

Comment est calculé le prix de vente sur un bien loué ?

Lorsqu’un logement est vendu occupé, une diminution du prix, appelée décote, peut s’appliquer. Celle-ci varie en fonction de plusieurs critères.

Le premier est le temps qu’il reste avant l’échéance du bail. S’il s’agit d’une location meublée, pour un étudiant par exemple, les baux sont en général de 1 an, voire de 9 mois. Dans ce cas, il n’y aura pas de décote, car le logement sera récupéré rapidement. En revanche, s’il s’agit d’une location vide, avec un bail de 3 ans, le délai de récupération pourra être plus long et dans ce cas, la décote peut atteindre entre 10 et 15% du montant du prix de vente. Mais si ce sont des petites surfaces (studios, studettes), la décote est très faible, au mieux 5 – 10%, car ce sont des logements qui intéressent généralement les investisseurs. Ils ont ainsi l’assurance d’acheter un logement qui génère tout de suite des loyers. Le deuxième critère concerne les logements soumis à la location “loi de 1948”. La décote peut atteindre les 40 à 50%. En effet, ce type de location bénéficie d’un loyer très bas. De ce fait, ce sont souvent des logements occupés depuis très longtemps. Et au départ du locataire, vous devrez prévoir d’effectuer d’importants travaux de remise aux normes. Le troisième critère concerne le montant du loyer, pour les autres logements, non soumis à la location loi de 1948. S’il est inférieur au prix du marché, une décote peut s’appliquer. Enfin, le quatrième critère porte sur l’âge du locataire. Depuis la loi Macron de 2015, la protection des personnes âgées, aux ressources modestes, s’applique sur tous les contrats de location, que ce soit pour des logements vides ou meublés et quelle que soit la date de ces contrats. L’acheteur doit savoir que les conditions de reprise du logement sont très encadrées : le propriétaire ne peut reprendre le logement qu’à la condition de proposer au locataire une offre de relogement, sinon, le congé sera annulé et le bail reconduit / Ou bien le propriétaire, ou un membre de sa famille, a également plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à celles du locataire. Ainsi, ces conditions strictes donneront très probablement lieu à une décote non négligeable.

Pour conclure, il est donc important de se poser les bonnes questions lorsque l’on souhaite vendre ou acheter un bien déjà en location. Pour l’acheteur, le principal critère étant probablement le projet auquel il destine le logement – continuer à le louer ou l’habiter – et pour le vendeur, l’urgence de vendre ou l’envie d’aller « au plus simple ». Cela est à étudier avec attention, car, selon l’option retenue, l’opération peut s’avérer plus ou moins intéressante !

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Les différents types de mandats de vente

Vous avez décidé de vous séparer de votre logement et d’en confier la vente à un professionnel. Que vous ayez recours à une agence immobilière traditionnelle, une agence immobilière en ligne ou un mandataire immobilier, vous devez avoir signé avec eux un mandat de vente. Mais au préalable, il est important de bien savoir ce qu’est un mandat de vente, ce qu’il doit indiquer, ce à quoi il vous engage et qu’il en existe plusieurs types.

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Le mandat de vente est un contrat bilatéral entre le propriétaire d’un bien, appelé le mandant, et un professionnel de l’immobilier, appelé le mandataire. Il autorise ainsi l’agence ou le mandataire immobilier à agir au nom et pour le compte du propriétaire et à mettre en place toutes les démarches et actions pour vendre le bien. Un mandat de vente est un contrat qui vous engage. Vous devez donc le lire attentivement et ne pas hésiter à poser toutes vos questions avant de le signer.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un mandat de vente ?

Pour que le mandat de vente soit légal, le contrat doit mentionner un certain nombre d’informations obligatoires. En premier lieu, l’identité du propriétaire, c’est-à-dire du mandant. Dans le cas d’un bien en indivision, le mandat doit mentionner les identités de chacun des indivisaires. Ensuite, l’identité du professionnel : nom, numéro de carte professionnelle et numéro de RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Viennent ensuite les caractéristiques du bien à vendre, avec une description succincte : adresse, surface, nombre de pièces. Puis, les conditions concernant le mandat : sa durée – en général de 3 mois – avec les conditions de renouvellement, les clauses de rétractation et de résiliation, le montant des honoraires de l’agence et enfin le prix de vente. Celui-ci est en général fixé d’un commun accord entre le propriétaire et l’agence. Mais le propriétaire est libre de fixer son prix. L’agence, de son côté, est tenue de faire figurer clairement dans le contrat le montant de sa commission (calculée soit au pourcentage, soit au forfait comme pour les nouvelles agences immobilières en ligne). Enfin, Il doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires.

Quels sont les différents types de mandat ?

Il existe 4 types de mandat dont les modalités d’engagement sont différentes.

Le mandat simple ou dit sans exclusivité

Le mandat simple permet au propriétaire de confier la vente à plusieurs agences. De plus, il a lui aussi l’opportunité de rechercher un acquéreur et de pouvoir vendre directement sans avoir à payer de commission, si c’est bien lui qui est à l’origine de la vente. Ainsi ce type de mandat offre une grande liberté au propriétaire.

Le mandat semi-exclusif

Pour ce mandat, vous ne pouvez signer qu’avec une seule agence. En revanche, comme pour le mandat simple, vous avez la possibilité de rechercher vous-même un acquéreur et de vendre ainsi librement votre bien.

Le mandat co-exclusif

Pour ce mandat, vous avez la possibilité de signer avec 2 ou 3 agents, mais cela devra être convenu à l’avance. Ceux-ci peuvent alors transmettre votre offre de vente à des confrères de leur secteur. Dans le cas où ces derniers trouveraient le client, alors, les honoraires seront répartis en parts égales entre l’agence avec laquelle vous avez signé au départ et l’agence co-saisie qui a trouvé l’acquéreur. Ce mandat ne vous permet pas de chercher vous-même l’acquéreur.

Le mandat exclusif

En signant un mandat exclusif, vous n’avez pas la possibilité de signer avec d’autres agences ou de rechercher vous-même un acquéreur. C’est donc le mandat le plus « contraignant » du point de vue du propriétaire, mais certainement le plus motivant pour l’agence immobilière. A noter que, quel que soit le mandat que vous aurez signé, vous n’êtes tenu en aucune manière à payer les honoraires dans le cas où la vente échouerait du fait de l’acquéreur. Par exemple, le refus de sa banque de lui octroyer son prêt, ce qui est une clause suspensive d’achat.

Quelles sont les obligations d’un mandat pour les deux parties ?

Pour le propriétaire, il est tenu de respecter les conditions du type de mandat signé, notamment les règles d’exclusivité pour un mandat exclusif et, bien entendu, il s’engage à verser les honoraires convenus lorsque le bien est vendu. Généralement, le paiement intervient à la signature de la vente, en présence du notaire. Par ailleurs, si vous avez vendu votre bien par vos propres moyens, vous devrez communiquer à l’agence l’identité de l’acheteur afin de prouver qu’il n’avait pas contacté l’agence en premier ou effectué des visites avec elle. De son côté, l’agence immobilière ou le mandataire ont l’obligation de tout mettre en œuvre pour réaliser la vente du bien confié, ce qui constitue leur cœur de métier et mission.

Comment résilier un mandat de vente ?

Comme dans tout contrat, les conditions de résiliation doivent être clairement explicitées. La durée d’un mandat est généralement de 3 mois, irrévocable et reconductible tacitement, sans pouvoir dépasser une année. Passés 3 mois, vous avez donc la possibilité de résilier le contrat. Vous devez pour cela adresser à l’agence une lettre recommandée avec accusé de réception. La rupture sera alors effective 15 jours après la réception de votre lettre. Bien sûr, si vous avez signé un mandat dans plusieurs agences, il conviendra d’envoyer la lettre recommandée à chacune d’entre elles.

Pour conclure ce chapitre, retenez deux points essentiels. D’une part, le mandat de vente est un document obligatoire pour confier la vente de votre bien aux professionnels de l’immobilier. D’autre part, pour choisir le « bon » type de mandat, nous vous conseillons de réfléchir à celui qui sera le mieux adapté à votre propre situation. En effet, selon votre emploi du temps et disponibilité, votre aisance en matière de vente ou de négociation, ou bien la qualité de la relation et la confiance que vous aurez nouée avec un agent immobilier, vous serez en mesure de faire votre choix en toute conviction.

 

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Le prêt relais : ses avantages et inconvénients

Il est souvent bien difficile de faire coïncider vente et achat d’un bien. Le prêt relais, connu aussi sous le nom de crédit relais, est un dispositif qui sert à financer l’achat d’un nouveau bien en attendant la vente du bien ancien. Il assure ainsi la transition entre deux transactions immobilières au moyen d’un remboursement différé. En fait, le prêt relais vous permet, pendant une courte période, d’être propriétaire de deux biens en même temps, tout en n’ayant qu’un seul crédit à rembourser.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le fait d’acheter votre nouveau bien, avant d’avoir vendu votre ancien bien, nécessite un apport d’argent que vous n’avez pas dans l’immédiat. Par l’intermédiaire du prêt relais, la banque va vous avancer entre 50% et 80% du montant de la vente estimé de votre bien. En effet, elle prend cette sécurité dans le cas où vous vendriez moins cher que prévu. Toutefois, si vous avez déjà signé un compromis de vente, alors, la banque sera rassurée et pourra vous prêter jusqu’à 90%, voire la totalité du montant de la vente. La durée d’un prêt relais varie de 12 à 24 mois, période durant laquelle votre bien devra être vendu. Le prêt s’arrête dès la vente du bien et vous devrez alors rembourser la totalité de ce crédit.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Le prêt relais « adossé » à un crédit est le cas le plus fréquent. Il est contracté par les personnes qui désirent acquérir un bien alors qu’elles ont encore un crédit immobilier à rembourser. Dans ce cas, l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance en attendant la vente du bien. Le prêt relais « sec » est contracté par les personnes qui n’ont pas de crédit sur le bien à la vente, mais qui ont juste besoin du prêt relais le temps que se fasse la vente. Intéressant pour l’acheteur qui n’aura ainsi que des petites mensualités, moins intéressant financièrement pour les banques qui, de ce fait, durcissent les conditions de l’octroi du prêt. Dans le prêt relais « intégré » dans un crédit immobilier, l’acheteur souscrit un prêt global incluant le crédit immobilier et le prêt relais. Il rembourse les mensualités comme dans un crédit « classique ». Ce type de prêt est assez lourd car le capital est remboursable immédiatement. En revanche, le bien n’a pas à être vendu dans un délai imparti, ce qui enlève du stress au vendeur.

Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir un prêt relais ?

Les conditions d’obtention sont les mêmes que pour un prêt classique. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33%. C’est-à-dire que vos charges mensuelles fixes, ce dont vous avez besoin pour vivre, avec généralement le remboursement des intérêts du prêt relais et éventuellement d’un autre crédit, doivent être inférieures de 1/3 à l’ensemble de vos revenus.

Comment rembourser le prêt relais ?

Le prêt relais doit obligatoirement être remboursé une fois le bien vendu. Pour cela, l’acheteur a le choix entre deux options.Le prêt relais avec franchise partielle : l’acheteur rembourse mensuellement l’assurance et les intérêts du prêt (entre 3 et 5%). L’avantage est qu’à la vente, il n’aura plus qu’à rembourser le capital. Mais, bien sûr, les charges mensuelles sont de ce fait plus importantes. Le prêt relais avec franchise totale : l’acheteur ne rembourse mensuellement que l’assurance. Cette option est plus coûteuse car les intérêts se cumulent. Mais elle permet de réduire les charges pendant l’existence du prêt relais. Le prêt relais est une solution très intéressante pour assurer la transition entre l’achat et la vente d’un bien et ne pas avoir à supporter les charges et crédits des deux. Cependant, d’un point de vue financier, il est plus coûteux qu’un crédit classique. En effet, son taux nominal est généralement plus élevé de 0,10 à 0,30% en comparaison des taux classiques sur 10 ans. Mais il peut être minoré ou majoré selon le profil de l’emprunteur et de la qualité du bien à vendre. N’oubliez pas que les taux dépendent de la confiance de la banque envers votre capacité de remboursement. Apportez donc un grand soin à la constitution de votre dossier d’emprunt !

 

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Pourquoi les agences immobilières en ligne séduisent de plus en plus les Français ?

Les agences immobilières restent incontournables quand il s’agit d’acheter ou de vendre des biens. 

Mais de plus en plus de français se tournent vers les nouvelles agences immobilières en ligne : quelles sont leurs motivations ?

Pour mieux comprendre, voici un tour d’horizon des attentes des comportement des acheteurs et des vendeurs français :

Trouver une agence : la prédominance d’Internet

Plus d’1 Français sur 5 fait encore spontanément confiance à son agence de quartier, estimant que la proximité est un critère déterminant. Ils sont ainsi 23 % à avoir trouvé leur agence tout simplement en passant devant ! (source).  

À l’échelle nationale, le bouche-à-oreille reste aussi très important : 17 % s’appuient dessus pour dénicher la perle rare qui va se charger de leur projet immobilier.

Mais, à l’ère du tout-numérique, Internet est désormais massivement utilisé pour trouver une agence, qu’elle soit physique ou en ligne. 90 % des projets immobiliers concrétisés commencent sur Internet ! (Source :  3e baromètre annuel de la satisfaction client dans l’immobilier réalisé par Opinion System et l’IFOP.)

Un constat partagé par IMOP, l’agence immobilière en ligne :

  • 80% de nos vendeurs ont entendu parler de nous sur internet, 20 % par le bouche-à-oreille « classique » (voisins, amis)
  • 60% n’avaient jamais entendu parler de notre concept précédemment.

 

Les agences purement physiques sont dépassées

Les agences traditionnelles ne peuvent plus se permettre de rester purement physiques. Toutes ont fini par opérer leur transition numérique afin de rester en phase avec les attentes de leurs clients.

Les Français sont en effet de moins en moins nombreux à pousser la porte d’une agence physique pour parler de leurs projets. Et pour cause ! Le succès d’une vente se joue désormais en ligne. Quand il s’agit de rechercher un bien immobilier, les futurs acquéreurs débutent toujours leur recherche en ligne.

Il y a notamment deux chiffres à retenir :

  • Selon les derniers chiffres de Médiamétrie, sur les 45,8 millions d’internautes français, 16,8 millions d’entre eux ont visité un site immobilier depuis un ordinateur, un mobile ou une tablette au cours du mois de février 2016.(source)
  • En 2017, selon l’enquête Optimhome réalisée par l’institut IFOP, 97% des acquéreurs sont arrivés par le web.

D’où le succès grandissant des « pure players » qui digitalisent le métier d’agent immobilier en lançant des agences en ligne qui proposent une palette de services dans l’air du temps.

Le bon timing pour les projets immobiliers

La recherche d’une agence ou d’un appartement est une étape cruciale qui n’est jamais prise à la légère. C’est pour cela qu’elle s’effectue rarement durant les moments de détente, comme les vacances, les week-ends et les ponts.

Chez IMOP, le nombre de prises de contacts est ainsi nettement plus élevé durant la semaine, aux horaires de bureau, avec une préférence pour le lundi. Le 2ème pic de demandes a lieu en fin de journée.

De plus, pour augmenter la visibilité d’une annonce et les chances de vendre, choisir la bonne période pour mettre en vente son bien est un choix stratégique qui s’avère souvent payant.

Laurent Sabouret, co-fondateur d’IMOP, souligne :

« La très grande majorité des acheteurs qui ont des enfants qui font appel à nous prévoient d’acheter entre mars et mai pour pouvoir être installés dans leur nouveau home sweet home dès la rentrée. Les propriétaires ont donc intérêt à anticiper la vente de leur bien en tenant compte de ce calendrier »

Les principaux critères de choix entre les différents types d’agences

Malgré le succès des sites de petites annonces en ligne, il ne faut pas se tromper : seulement 30 % de nos compatriotes préfèrent vendre par eux-mêmes. 70 % choisissent de faire appel à une agence afin de bénéficier de son expertise. Une appétence pour le service qui se confirme lorsqu’il s’agit de départager les différents prestataires.

Laurent Sabouret précise :

« Nous constatons qu’environ 20 % des propriétaires qui nous contactent préfèrent confier la vente de leur bien à l’agence qui leur a fait l’estimation la plus haute…ce qui est un vieux travers des agences immobilières. Heureusement la grande majorité est sensible au professionnalisme et au réalisme des recommandations, ainsi qu’au service apporté dans le choix de leur agence immobilière. »

C’est pour cela que, contrairement aux pratiques des autres agences en ligne, IMOP se démarque en proposant un concept alliant digital et humain. Une majorité de Français ont en effet besoin d’avoir à disposition un interlocuteur privilégié et à l’écoute de leur projet.

Cette capacité à construire une relation de confiance est ainsi largement plébiscitée par ses clients qui le font savoir sur les sites d’opinions de consommateurs comme TrustPilot ou Google Avis.

Ils apprécient également la mise à disposition par IMOP d’outils high tech, et notamment le superbe rendu des photos HD qui séduit 100 % des vendeurs.  

En ce qui concerne la visite virtuelle, la demande est de plus en plus forte sur le marché :

  • 85 % des acquéreurs et des locataires souhaitent pouvoir visiter virtuellement (source : Ifop 2017),
  • Les sites qui proposent cette option sont consultés jusqu’à 6 fois plus souvent (source).

Néanmoins « sur le terrain », ce critère n’est pas encore essentiel et si les équipes d’IMOP constatent que 70 % des acquéreurs plébiscitent la visite virtuelle, ils ne sont que 30 % à la trouver essentielle.

Le facteur le plus important : le prix

71 % des Français ayant fait appel à une agence immobilière pour vendre leur bien estiment que les honoraires pratiqués sont trop élevés par rapport aux services rendus (source : étude IFOP mars 2019). En effet, faute d’être plafonnés, les honoraires varient souvent de 4 à 8 % du prix total du bien.

Rien d’étonnant alors à ce que le modèle innovant d’IMOP ait largement contribué à la notoriété de l’agence. Il n’y a aucune commission variable à payer, seulement une commission fixe de 3 900 € fixe (4 900 € à compter du 1er Janvier 2020) pour une prise en charge complète de toutes les étapes de la transaction. 

Laurent Sabouret confirme :

« Le prix est la raison majeure qui motive nos clients à nous contacter. Les deux tiers de nos propriétaires vendeurs nous contactent avec curiosité en étant à la recherche d’une agence. Un tiers a envisagé ou déjà essayé de gérer directement la vente mais, au vu de notre forfait très faible, ils préfèrent profiter de notre service. »

Du côté des acquéreurs, qui sont de plus en plus jeunes, il s’agit aussi d’un argument de poids. Ils sont 70 % à devenir propriétaires entre 25 et 40 ans, ce qui fait passer l’âge médian à 32 ans (source). Avec un budget souvent plus limité, ils n’ont aucune intention de supporter indirectement, via un prix de vente gonflé, le coût des commissions très élevé de certaines agences !

Ainsi, la moyenne de la valeur des biens vendus cette année par Imop est de 450 000 € et l’économie réalisée par les clients d’IMOP par rapport à une agence traditionnelle est 21 000 € à Paris et de 11 000€ sur toute Ile-de-France.

Si vous souhaitez mieux comprendre comment fonctionne une agence immobilière en ligne, visitez notre rubrique comment çà marche ou contactez nous au 01 84 25 80 81.

 

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Comment faire face aux imprévus en annulant un compromis de vente ?

Vous vous apprêtez dans quelques mois à concrétiser l’un des grands projets de votre vie : l’acquisition de votre premier logement. Mais entre le moment où l’on a trouvé son coup de cœur, signé le compromis de vente et celui où l’on en devient réellement propriétaire, il va s’écouler environ trois mois. Trois mois pendant lesquels tant de changements peuvent se produire et peuvent vouloir vous faire renoncer à votre achat. Alors, que faire ? Quels sont vos recours à ce stade de l’acquisition d’un bien ? IMOP vous donne ci-dessous les informations que tout acquéreur doit connaitre.

Considérons ci-dessous les moyens et motifs qui peuvent vous permettre d’annuler une vente en résiliant le compromis de vente que vous avez signé.

Le délai de rétractation

En premier lieu, la loi prévoit que tout acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour changer d’avis et se rétracter librement de son engagement. Ceci sans justification, ni frais, ni pénalités. En effet, l’acompte versé au moment de la signature du compromis de vente vous sera restitué dans sa totalité. A noter que ce délai de rétractation démarre à compter du lendemain du jour de la signature du compromis de vente. 

Ce délai passé, le compromis de vente pourra être rompu uniquement en cas de non-réalisation des clauses suspensives qui auront été inscrites dans cet avant-contrat. 

Les clauses suspensives

L’obtention de prêt est la clause suspensive la plus commune et la plus importante. La loi requiert d’ailleurs qu’elle figure obligatoirement dans tout compromis de vente. Sauf si vous disposez des fonds nécessaires et que vous n’allez pas demander un crédit immobilier. Cette clause est là pour vous protéger en cas de refus de prêt par votre banque. Dans ce cas, vous devrez bien sûr produire une attestation de la banque. 

Vient ensuite la non-réalisation dans le cas où il existerait une servitude liée à ce bien (par exemple un droit de passage). 

De même, si la mairie dispose d’un droit de préemption sur le bien, elle peut rendre la vente impossible. 

Enfin, il existe la condition suspensive relative à l’absence d’inscription hypothécaire. En effet, dans le cas où le bien serait hypothéqué, il est impossible de le vendre. 

Sachez que c’est au notaire qu’il appartient de vérifier ces trois dernières clauses 

En outre, il suffit que l’une de ces clauses suspensives ne se réalise pas pour que le compromis de vente soit annulé.

Mais d’autres cas, non prévus, peuvent se produire. Un changement dans votre vie personnelle ou professionnelle peut vous amener à ne plus être intéressé par le bien. En dehors du délai de rétractation légal, le compromis de vente que vous avez signé vous engage aux yeux de la loi et du vendeur et vous ne pourrez plus vous soustraire à la vente. Si vous demandez l’annulation pour cette simple raison, ou si vous ne vous présentez pas devant le notaire pour finaliser la vente, au mieux vous perdrez l’acompte que vous aurez payé lors de la signature du compromis de vente ; au pire, vous vous exposez à des poursuites judiciaires de la part du vendeur pour vous imposer d’acheter le bien. 

Il est évident qu’il n’est jamais judicieux d’en arriver à de telles situations, ni dans votre intérêt, ni dans celui du vendeur. C’est la raison pour laquelle un projet immobilier bien mené mérite réflexion et des connaissances techniques, spécifiques et une véritable expertise. 

Chez IMOP, nos experts vous accompagnent tout au long de votre projet et vous aident à diminuer les les risques et les imprévus. 

N’hésitez pas à nous contacter sur https://www.imop.fr pour convenir d’un rendez vous ou si vous avez besoin d’aide sur une question précise.

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Acte authentique signé : motifs de rupture

Vous venez de signer l’acte de vente chez le notaire, concrétisant ainsi l’acquisition de votre logement. Cela signifie que la transaction est finalisée et que vous êtes devenu le propriétaire du logement. Mais, après quelques semaines ou quelques mois, vous découvrez un problème. Sachez que même après la signature de l’acte, vous pouvez faire annuler une vente immobilière. Quels sont donc vos recours ? IMOP vous donne ci-dessous toutes les informations.

Voici les quatre motifs pour lesquels il est possible de faire annuler une vente.

Le vice du consentement (dol)

Le vice du consentement, appelé aussi dol, est en fait une « tromperie » volontaire de la part du vendeur. Cela signifie qu’il a intentionnellement caché certaines informations ou éléments qui font que l’acheteur ne peut avoir un consentement éclairé. Mais pour faire annuler la vente, il faut prouver qu’il y a bien eu vice de consentement, et c’est à l’acheteur d’en apporter la preuve. Il doit s’agir de défauts majeurs : un défaut important dans la construction du logement dissimulé sous du papier peint ou de la peinture, d’importants arriérés de charges de copropriété. De même, si le vendeur a passé sous silence un futur projet immobilier ou autoroutier à proximité qui aurait nécessairement diminué la valeur de son bien.

Le nouveau propriétaire peut alors intenter une action en justice, mais dans un délai maximum de 5 ans. Si le dol est bien avéré, alors l’annulation du contrat de vente pourra être prononcée, avec obligation pour le vendeur de restituer le prix à l’acheteur et lui payer en outre des dommages et intérêts.

Le vice caché

On qualifie de vice caché un défaut majeur, dont ni le vendeur ni l’acheteur n’avaient connaissance. L’importance du défaut doit être telle qu’il rend le logement impropre à l’habitation ou bien que son prix d’achat aurait été moindre si l’acheteur en avait eu connaissance. Par exemple, des fondations défectueuses. Ainsi, si l’acquéreur découvre des vices cachés, il est en droit d’intenter une « action en garantie de vices cachés ». Ceci dans un délai maximum de deux ans à partir de la date où il a constaté le vice caché. Selon son importance, le juge pourra décider d’annuler la vente ou bien d’en abaisser le prix. Dans ce cas, le vendeur devra reverser à l’acheteur le « trop perçu ». A noter que si le contrat de vente comporte une clause exonérant le vendeur de la garantie de vices cachés, l’acheteur ne pourra prétendre à ce recours. 

Le non-respect de l’obligation de délivrance

Dans toute transaction immobilière, le bien vendu doit être conforme à ce qui est mentionné au contrat de vente. Si le logement vendu est occupé ou s’il ne correspond pas à ce qui était prévu, l’acheteur peut exercer un recours en justice. Dans ce cas, il peut, soit forcer la délivrance du bien, ou faire annuler la vente et donc être remboursé.

La lésion

La lésion est un cas très exceptionnel. Lorsqu’un bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur marchande, la loi peut estimer que le vendeur a été lésé. Pour que la lésion soit avérée, il faut prouver que le bien a été vendu à un montant inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur. Par exemple, pour un bien estimé à 200 000 €, il y a lésion si la vente s’est réalisée au prix de 83 333€ ou moins. La valeur marchande prise en compte est celle au moment de la signature de l’acte de vente. Elle est évaluée par des experts indépendants. Le vendeur peut alors intenter une action en rescision du contrat pour annuler la vente.

Comme nous venons de le voir, des recours sont possibles aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Mais ce sont des procédures longues, coûteuses, qu’il est préférable d’éviter. Pour cela, il est important d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier, experts dans leur domaine. Ils sauront vous conseiller sur l’estimation de votre bien. N’hésitez pas à vous rendre sur notre site https://imop.fr pour les contacter 

 

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Comment bien estimer son logement

Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront : une bonne estimation de votre logement, au juste prix, est le critère le plus important qui vous permettra une vente rapide et dans les meilleures conditions. 

Une bonne estimation ne s’improvise pas. Elle doit s’appuyer sur des faits tangibles, des facteurs connus. Nous vous donnons ici nos conseils et les différentes étapes à suivre pour estimer votre logement. Ce sont les mêmes étapes utilisées par les professionnels de l’immobilier. Nous vous les dévoilons ci-dessous.

La méthode qui suit vous permettra de comprendre, d’expliquer, de justifier le prix auquel vous allez mettre votre bien vente. En effet, vous saurez précisément si vous êtes en mesure d’accepter par exemple la marge de négociation que l’acheteur pourra être amené à vous proposer.

Étape 1 : Observer les transactions réalisées dans votre secteur

En effet, les transactions réalisées vous donneront une idée de l’offre et de la demande. Pour cela, plusieurs moyens s’offrent à vous. Tout d’abord, l’État met à la disposition de tous les particuliers, les informations relatives aux ventes réalisées. Mais aussi en recherchant les ventes en cours sur les différents sites immobiliers en ligne. 

Le principe est simple : c’est la loi de l’offre et de la demande qui détermine le prix de votre bien. Pour savoir combien votre bien vaut, vous devez donc le comparer aux autres ventes qui ont été réalisées autour de chez vous ces derniers temps. En recherchant des biens avec des critères identiques (type de bien, surface, localisation, nombre de pièces…) aux vôtres, vous pourrez ainsi avoir une fourchette des prix pratiqués dans votre région, et ce pour un bien similaire.

Étape 2 : Établir une comparaison entre votre bien et ceux autour de chez vous

Souvent, en tant que propriétaire, nous n’avons pas forcément une vue objective de notre bien et pour des raisons affectives, entre autres, nous pourrions avoir tendance à le sur estimer. Il faut donc veiller à une certaine objectivité, savoir reconnaitre les points forts, mais aussi les points faibles de votre bien, en vous plaçant du point de vue de l’acheteur.

Parmi les points forts, vous pourrez mettre en avant : un appartement en étage élevé avec ascenseur, un balcon, terrasse, ou jardin, un logement refait à neuf, une belle vue ou une belle exposition. Si votre bien dispose de certains équipements, comme un garage, box, parking, nul doute que cela aura un fort impact à la hausse sur votre prix au m2. Et ce d’autant plus que votre logement est situé dans une zone où il est extrêmement difficile de se garer ! De même, si votre bien est à proximité de commerces, d’écoles, d’infrastructures sportives, cela représente un atout que vous devrez mettre en avant. 

D’un autre côté, vous devrez savoir aussi reconnaitre les points faibles de votre logement. S’il est en rez-de-chaussée côté rue, en étage sans ascenseur, à rénover ou à rafraîchir, s’il donne sur une cour sombre, sur une route très bruyante, s’il y a un vis-à-vis proche… cela aura nécessairement un impact négatif sur votre estimation du prix au m2.

Dans tous les cas, cette étape doit vous permettre d’ajuster le prix au m² moyen de votre secteur pour ensuite pouvoir vous aider à définir le prix de votre bien.

Étape 3 : Savoir calculer la surface de votre bien

Tout d’abord, il vous suffit de multiplier la surface de vos pièces par le prix au m2 que vous aurez déduit des étapes précédentes. De plus, vous pouvez également compter d’autres surfaces habitables, mais en les prépondérants. Les coefficients moyens qui sont retenus sont les suivants. Pour des surfaces mansardées, compter 0,5. Pour un sous-sol aménagé ou un balcon par exemple, vous pourrez compter un coefficient de 3. Par exemple pour un sous-sol de 10 m2, vous pourrez ainsi ajouter 3 m2 supplémentaires à votre surface totale. 

Étape 4 : Intégrer un montant de négociation et la notion de « prix psychologique »

En outre, généralement, l’acquéreur est toujours tenté de négocier un peu votre prix de vente. Dans ce cas, vous pouvez peut-être en tenir compte dans le prix que vous aurez estimé et ainsi y rajouter une marge de négociation entre 3 et 5%.

Enfin, tenir compte de la notion « prix psychologique ». Afficher par exemple 290 000 € aura tendance à sembler plus accessible que 300 000 €. Cette somme ronde pourrait aussi laisser penser que le prix a été fixé sans trop entrer dans les détails.

Votre prix est enfin déterminé ! Vous pouvez maintenant l’afficher dans votre annonce et savoir le justifier auprès de vos prochains visiteurs.

Ainsi donc, afin de bien estimer son logement et de ce fait réussir sa vente, il faut en premier lieu optimiser son prix au m2. Mais vous devrez aussi prendre en compte tous les facteurs qui pourraient impacter à terme la demande dans votre secteur. Il s’agit essentiellement des projets d’urbanisme et d’infrastructures à venir, du développement de l’environnement économique. 

Tout cela requiert une bonne connaissance du marché immobilier et, de votre secteur géographique.

Les experts de l’agence immobilière IMOP vous accompagnent lors de cette étape essentielle de votre projet. Contactez nous pour planifier un rendez vous d’estimation