Nouvelle loi Énergie – Climat : quel impact sur l’immobilier ?

Adoptée définitivement par l’Assemblée Nationale le 11 septembre dernier, la nouvelle loi Energie-Climat s’est fixée un objectif ambitieux : atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050 et diminuer de 40 % la consommation d’énergie fossile d’ici 2030. Des changements importants sont notamment prévus pour réformer en profondeur le marché de l’immobilier.

La fête est finie ! C’est en substance ce que doivent retenir les propriétaires, car tous vont être concernés par la loi Énergie – Climat à plus ou moins brève échéance. Les logements énergivores, à la vente ou à la location, vont ainsi être fortement pénalisés.

Et pour cause : plus 7,4 millions de logements, soit près de la moitié du parc locatif privé, sont considérés comme étant des « passoires thermiques ». En parallèle, de nombreuses personnes n’ont pas la possibilité de négocier librement, faute de biens disponibles : dans les grandes villes, lorsque la situation est tendue (à l’achat ou à la location), les travaux pour améliorer la performance énergétique sont souvent considérés comme optionnels par les propriétaires.

Mais cette fois, les conséquences financières d’une mauvaise isolation thermique vont être très lourdes.

Anticiper pour intégrer tous les changements

Tous les propriétaires doivent dès à présent s’informer sur les performances énergétiques de leur logement en faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique.
Ils risquent en effet d’avoir à effectuer des travaux dans les années qui viennent pour pouvoir continuer à louer et/ou à vendre leurs biens immobiliers.
La loi Énergie – Climat prévoit des mesures radicales :

Dès l’entrée en vigueur de la loi : Énergie – Climat

Tous les logements entraînant des consommations énergétiques « extrêmement élevées »vont être considérés comme « indécents ». Les locataires auront ainsi la possibilité de contraindre les propriétaires à effectuer des travaux de mise en conformité.

A partir de 2021

Il ne sera plus possible d’augmenter le loyer entre deux locataires lorsque le logement est classé F ou G dans le diagnostic de performance énergétique. Pour sortir de cette situation de « gel », il faudra effectuer des travaux de rénovation du logement.
De plus, il sera toujours possible de demander une participation au coût des travaux de rénovation énergétique mais uniquement pour ceux permettant de sortir de l’état de passoire énergétique.

A partir de 2022

En cas de mise en vente ou en location d’un bien, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire. Mais à compter de 2022, les propriétaires de biens mal isolés devront aussi réaliser un audit énergétique détaillant :

  • les travaux envisagés.
  • l’estimation de leur coût.
  • le gain prévu au niveau des économies d’énergie.

En parallèle, une nouvelle mention sera obligatoire dans les annonces immobilières des passoires thermiques : l’indication que des travaux seront obligatoirement effectués d’ici 2028. Et à compter de cette date, si les travaux n’ont pas encore été effectués, il faudra le préciser dans l’annonce de mise en vente ou de location.
Les propriétaires qui n’effectueront pas les travaux nécessaires pour isoler leur bien s’exposeront à des sanctions (elles seront précisées dès 2023).

Pour autant, l’adoption de cette loi doit être vue comme une opportunité. « Un logement bien isolé se vend plus vite et à un prix plus intéressant. Cette tendance va se confirmer dans les années qui viennent : le critère de la performance énergétique va devenir déterminant pour les futurs acquéreurs » explique Laurent Sabouret, co-fondateur d’IMOP, l’agence immobilière digitale aux honoraires fixes.

Zoom sur le Diagnostic de Performance Énergétique

Encore mal connu des propriétaires, le DPE correspond à l’analyse détaillée d’une construction selon différents critères prédéfinis tels que l’usure des équipements et des installations, l’éventuelle existence de substances qui pourraient nuire à la santé, et les risques géographiques qu’il pourrait y avoir dans la localisation du bien.
Un DPE est obligatoire en cas de vente (DPE Vente) ou de location (DPE location). À partir du 1er janvier 2021, il deviendra opposable : les acquéreurs et les locataires pourront s’en prévaloir à l’encontre du propriétaire ou du bailleur.

Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et accrédité.

À quoi correspondent les scores et les lettres du Diagnostic de Performance Energétique ?

Le DPE, Diagnostic de Performance Energétique, reflète la consommation d’énergie du bien immobilier.
Il peut s’agir :

  • Soit de la consommation réelle évaluée sur les 3 dernières années ;
  • Soit de la consommation conventionnelle évaluée par une méthode de calcul approuvée par le ministère.

Il y a deux étiquettes : l’étiquette énergie (pour connaître la consommation d’énergie primaire) et l’étiquette climat (pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise). Chacune se voit attribuer un score allant de A (la meilleure performance) à G (la plus mauvaise).

Combien coûte un DPE ?

Les tarifs des Diagnostics de Performance Energétique ne sont pas réglementés et peuvent donc varier d’un prestataire à l’autre. Il faut compter en moyenne de 100 à 400 € selon la superficie et la localisation du bien (studio, appartement ou maison).

Combien de temps faut-il pour faire un DPE ?

Il faut compter en moyenne 1 heure pour réaliser un DPE dans une maison de 90 à 110 m². Cette durée peut varier en fonction de la superficie, mais aussi du nombre de diagnostics à réaliser (notamment en cas de vente).

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Elle est de 10 ans. Toutefois, dans certains cas, il peut être intéressant de refaire un DPE avant la date de fin de validité. Par exemple, si vous avez effectué des travaux de rénovation, en vue d’une location ou d’une vente, ayant une incidence sur la performance énergétique.

Contact IMOP
Site web : https://www.imop.fr/
67 rue Saint Jacques 75005 Paris

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Comment obtenir un bon crédit immobilier ?

Vous avez le projet d’un achat immobilier ? Avant même de lister vos critères et de démarrer des visites, il essentiel de vous renseigner sur les taux de crédit, connaitre votre capacité d’emprunt et donc de remboursement. La recherche du crédit immobilier est une étape très importante. Elle va vous engager durant plusieurs années. Comment obtenir un bon crédit ? Voici nos principaux conseils.

Mettre les banques en concurrence

Votre première démarche est donc de consulter les banques, qu’elles soient traditionnelles ou en ligne. Si vous souhaitez gagner du temps, vous pouvez faire appel à un courtier. C’est un professionnel en prêt immobilier. Sur la base de vos revenus et selon le type de bien recherché, son rôle est de contacter plusieurs banques pour vous obtenir le meilleur taux. Généralement, vous n’avez pas à payer un courtier. Il se rémunère sur les frais de dossier que prendrait la banque si vous étiez passé en direct avec elle. Du point de vue de l’organisme prêteur, en l’occurrence la banque, prêter une somme d’argent représente une prise de risques. Elle va de ce fait chercher à les limiter en s’assurant que vous serez un client fiable. Il est donc primordial que vous montiez un bon dossier.

Se constituer un bon dossier

Toute banque vous fera une simulation de prêt sur la base d’informations orales que vous lui fournirez. Mais au moment de constituer la demande de prêt, des justificatifs vous seront demandés : vos revenus de travail, vos revenus annexes, vos 2 derniers avis d’imposition, vos 3 derniers bulletins de salaire et vos derniers relevés de compte. Ces derniers sont particulièrement importants car ils vont refléter votre capacité à bien gérer votre budget. Il ne suffit pas d’avoir de bons revenus pour être capable de bien rembourser. Ainsi, si dans vos relevés apparaissent des découverts, de la difficulté à réaliser des économies, vous n’allez pas rassurer votre banquier. Et il sera tenté de vous appliquer un taux plus élevé, pour se prémunir le plus possible. Si vous pouvez attester d’un contrat à durée indéterminée, avec une bonne ancienneté dans le poste ou un statut de fonctionnaire, vous augmentez vos chances d’obtenir un meilleur taux de crédit. Enfin, gardez en mémoire que votre taux d’endettement ne doit en général pas dépasser 33% de vos revenus. Le fait d’être bien en deçà de ce taux, avec un « reste à vivre » conséquent, sera de nature à rassurer votre banque.

Avoir un apport personnel

Disposer d’un apport personnel, c’est montrer sa capacité d’épargne. C’est aussi financer une petite partie de votre achat, les frais de notaire par exemple. En ne faisant pas financer votre bien à 100%, vous abaissez le risque pris par votre banque. Elle sera ainsi plus encline à vous proposer un taux de crédit intéressant. Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, non seulement vous pourrez emprunter gratuitement la somme allouée, mais de plus, celle-ci sera considérée par la banque comme un apport personnel.

Mettre l’assurance emprunteur en concurrence

Le poste assurance, dans le cadre d’un prêt, représente une somme non négligeable. Durant la première année de votre crédit, il vous est possible de résilier et changer l’assurance décès-invalidité. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez réaliser, selon votre situation, une économie de 30 à 50%. Sachez que cette résiliation sera toujours possible, mais seulement à chaque date anniversaire du contrat. Bien sûr, cette nouvelle assurance, pour être acceptée par votre banque, devra comporter les mêmes garanties que celle que vous aviez souscrite au départ. Enfin, assurez-vous que le taux de cette nouvelle assurance soit bien calculé sur le capital restant dû et non sur le capital initialement emprunté.

Négocier les frais de dossier

L’établissement prêteur, la banque, facture systématiquement des frais de dossier. Selon la complexité du dossier à créer, le nombre de rendez-vous nécessaires à l’établissement de l’offre de prêt, les frais peuvent atteindre entre 0,4 et 1% du montant du prêt. Cela peut donc représenter entre 500 et 1000 euros. Mais il est toujours possible de négocier cette somme, si en contrepartie, vous souscrivez à l’un des produits de la banque – par exemple l’assurance habitation, Ou bien, si en devenant client, vous y transfériez vos comptes épargne.  Ainsi, vous pourriez faire des économies substantielles en réduisant ces frais de 50%, voire plus.

Négocier la clause sur les indemnités de remboursement anticipé

Si vous disposez de liquidités, vous pouvez demander à votre banque d’effectuer un remboursement anticipé partiel, à condition que celui-ci soit au moins égal à 10% du montant total de l’emprunt. La banque vous rééditera alors un tableau d’amortissement. Si vous gardez les mêmes mensualités, vous réduisez ainsi la durée de votre emprunt, et donc le montant des intérêts, assurance comprise. De même, si vous décidez de vendre votre logement avant la fin du remboursement de votre prêt, vous avez la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé total. Dans ces deux cas, vous êtes soumis à des pénalités pour remboursement anticipé (hors situations particulières). Celles-ci représentent en général 3% du capital restant dû, limité à un maximum de 6 mois d’intérêts. Si, au moment de la signature de l’offre de prêt, vous aviez négocié la suppression de ces pénalités, vous pourrez ainsi mesurer les économies réalisées !

Choisir une bonne garantie de prêt

En contrepartie de l’octroi de prêt, les banques demandent une garantie. Certaines ont leur propre service de cautionnement, mais en général, la garantie proposée est celle du Crédit Logement. Sachez, en tout cas, que c’est la plus avantageuse. Elle représente 1,2% du montant de votre emprunt et une partie de cette prime vous est même reversée lorsque vous terminez vos remboursements ou lorsque vous revendez votre bien. A noter qu’il est préférable de ne pas recourir à l’hypothèque. En effet, si vous deviez vendre votre logement avant que le prêt ne soit terminé, il faudrait alors lever l’hypothèque, c’est-à-dire faire une mainlevée. Et pour cela, le coût est d’environ 0,5% du montant de votre emprunt, somme non négligeable et qui ne vous est pas forcément mentionnée au départ.

S’assurer d’avoir un prêt modulable

C’est une option qui mérite d’être connue car elle peut générer des économies intéressantes selon l’importance de la variation des mensualités. En effet, vous pouvez augmenter jusqu’à 30% le montant de vos mensualités pendant une durée de 1 an minimum. Cela vous permettra ainsi de réduire la durée de votre prêt et donc de réduire le coût de votre crédit, toujours assurances comprises.

Négocier la clause de transfert de votre prêt

Certaines banques, comme La Banque Postale, BNP-Paribas, ING, acceptent des prêts qui pourront être transférables dans le temps. Vérifiez cette possibilité, car en cette période de taux particulièrement bas, vous pourriez, là aussi, réaliser des économies non négligeables. En effet, dans le cas où les taux d’emprunt viendraient à augmenter, cela vous permettrait de conserver le taux initial dont vous auriez bénéficié. Ainsi donc, si vous vendez votre bien et qu’il vous reste du crédit, vous pourrez l’utiliser pour financer l’achat de votre nouveau bien. Ceci à condition que la vente et l’achat aient lieu dans un délai rapide – moins de 6 mois – et que la valeur de votre nouvelle acquisition soit supérieure ou égale au solde restant dû de votre emprunt en cours.

Emprunter sur une durée minimale

La durée de l’emprunt a également un impact très important sur votre taux immobilier et donc sur le coût total de votre crédit. En effet, plus elle sera longue et plus votre coût de crédit sera élevé. Par exemple, pour un montant emprunté de 300 000 euros sur 25 ans, Boursorama appliquera un taux de 1,80%, alors que sur 15 ans, le taux sera de 1,20% et passe à 1,10% sur 10 ans. Ainsi, selon votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement, empruntez, si vous le pouvez, sur une durée minimale.

Aujourd’hui, avec la baisse des taux d’intérêts, le prêt n’est plus pour les banques une source lucrative. Mais c’est un bon moyen pour elles d’attirer de nouveaux clients et les faire adhérer ensuite aux produits qu’elles proposent. Ainsi, si de votre côté, vous pouvez, comme nous venons de le voir, présenter un bon dossier, négocier les divers frais et pénalités, mais aussi en contrepartie vous engager, au moins dans un premier temps, à souscrire à leurs produits, vous avez toutes les chances d’obtenir un bon crédit immobilier.  C’est ce que l’on pourrait appeler la méthode gagnant-gagnant.

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Qu’attendre d’un bon financement immobilier ? 

2019 : vous vous apprêtez à franchir un grand pas et devenir propriétaire. Et vous avez raison, c’est le bon moment ! Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Les banques veulent prêter et maintiennent des critères souples. Pour tirer meilleur parti de cette situation favorable, il est important de vous poser les bonnes questions en amont et effectuer les bonnes démarches. Mais avant d’envisager un tel achat, vous devez au départ connaitre votre capacité d’acquisition et obtenir un bon financement. 

financement immobilier

Qu’est-ce qu’un bon financement ?

Obtenir un bon financement ne se limite pas à un bon taux d’intérêt. Vous devez veiller à bénéficier de bonnes garanties, d’aides auxquelles vous pouvez avoir droit. Nous vous donnons ci-dessous tous nos conseils.

Quel montant emprunter pour votre crédit immobilier

Tout d’abord, il faut savoir que le montant que vous pourrez emprunter est nécessairement lié à vos revenus. Plus vos ressources sont importantes, plus vous pourrez emprunter et vice-versa. Dans tous les cas, la banque ne pourra pas vous prêter plus de 33% de vos revenus, afin que vous puissiez assumer les autres charges de votre vie quotidienne. Un emprunt ne doit pas vous empêcher de vivre !

Pour espérer un bon financement, il faut présenter à la banque un bon dossier. Justifier d’un CDI est un bon atout. Disposer d’un apport personnel est également un gros avantage. En effet, cela rassurera le banquier de voir que vous êtes un bon gestionnaire : vous savez économiser, vous gérez bien votre argent et donc vous serez capable d’honorer vos remboursements !

Avoir un bon dossier emprunteur, c’est avoir le bon profil que les banques apprécient. Et de votre côté cela vous permettra de négocier les meilleurs taux d’intérêt en faisant jouer la concurrence. Il ne faut pas oublier que le crédit immobilier est un bon moyen pour les banques d’obtenir de nouveaux clients, surtout ceux qui ont un bon dossier 

Quelles aides solliciter ?

En premier lieu, les aides de l’Etat peuvent être très intéressantes. En effet le PTZ -ou prêt à taux 0%- est un crédit gratuit alloué aux primo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui achètent leur première résidence principale. Ce prêt est accordé en fonction de vos ressources et peut atteindre jusqu’à 138 000 €.

Toujours pour un primo-accédant, il existe le Prêt Accession Sociale (PAS), le Prêt Conventionné (PC), le Prêt Epargne Logement (PEL) et le Prêt Action Logement. 

L’importance de l’assurance emprunteur

Tout prêt immobilier nécessite de contracter obligatoirement une assurance emprunteur. Celle-ci vous sera proposée par la banque qui vous octroie le prêt, mais nous vous conseillons de solliciter d’autres organismes d’assurance et faire, là aussi, jouer la concurrence. En effet, les taux varient sensiblement et vous pourrez ainsi bénéficier des meilleurs taux tout en ayant de bonnes garanties. Cette assurance emprunteur a pour but de garantir le remboursement du capital restant dû sur votre prêt, dans le cadre des accidents de la vie. Les garanties décès ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) sont obligatoires. Vous pouvez prendre en option l’Incapacité Temporaire totale de Travail (ITT) ou Invalidité Permanente Totale (IPT). 

Enfin, il faut savoir qu’un crédit immobilier se rembourse par mensualité. Il est constitué de quatre éléments : le montant emprunté, le taux d’intérêt appliqué, les frais de dossier et la durée de remboursement. Durant la négociation, veillez à vous assurer que les mensualités peuvent être réduites ou augmentées selon votre situation économique, que vous avez la possibilité d’effectuer des remboursements anticipés pour réduire ensuite vos mensualités ou la durée de votre prêt. Tout ceci est à bien examiner lors de la négociation. 

IMOP est une agence immobilière en ligne. Nos professionnels sont là pour vous accompagner dans toutes les démarches qui mèneront à l’acquisition de votre futur logement et notamment la constitution de votre dossier de crédit immobilier. Retrouvez également tous nos biens en vente sur le site internet de notre agence immobilière en ligne IMOP. Nos agents sont des experts de leur quartier, n’hésitez pas à les contacter !

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Vendre un bien en succession

Le décès d’une personne entraîne de nombreuses démarches et formalités, parmi lesquelles l’attribution de ses biens à ses héritiers. Quand il n’a pas été organisé d’arrangement au préalable ou quand le décès survient subitement, et qu’il y a plusieurs héritiers -membres d’une même fratrie par exemple-, ils se retrouvent, ensemble, propriétaires des biens du défunt. C’est ce que l’on appelle être dans l’indivision. Ainsi, comment vendre un bien immobilier en succession ? Quelles sont les différentes étapes ?

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L’estimation du bien à la vente

Toute vente de bien nécessite au préalable d’en estimer la valeur. L’estimation est généralement faite par les agences immobilières. Cependant, il n’en va pas de même pour la vente d’un bien en succession. En effet, l’administration fiscale est particulièrement attentive à l’évaluation de ce type de bien, car c’est sur cette estimation qu’elle appliquera ensuite des frais de succession. Dans ce cas, l’intervention du notaire est fortement conseillée. En effet, il est reconnu comme l’expert le plus fiable, d’une part car il est un officier public et d’autre part, il est un intermédiaire – comme les agences immobilières d’ailleurs-  à un grand nombre de transactions immobilières qu’il enregistre et officialise. Il donne en outre l’assurance aux héritiers de ne pas s’exposer à un redressement fiscal si le bien avait été sous-évalué !

Par ailleurs, cela lui permettra par la suite de déterminer les droits de succession des héritiers du défunt. Dans tous les cas, son recours est obligatoire pour les frais de succession s’élevant à plus de
5 000 €.

Un bien en indivision relève aussi bien du domaine du droit que du domaine de l’immobilier et c’est précisément le notaire qui réunit ces 2 compétences.

De plus, le notaire devra nécessairement intervenir dans le cas où le défunt aurait laissé un testament ou fait une donation entre époux.

Comment le notaire procède-t-il ?

Tout d’abord, le notaire doit établir la liste des héritiers et de leurs droits dans un acte dit de notoriété. Pour cela, il consulte les documents qui lui auront été communiqués, soit en amont par le défunt, soit par ses proches. Lorsqu’il aura fait un bilan complet du patrimoine du défunt, il pourra alors commencer à régler la succession.

Pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, le notaire a deux options. Soit estimer le bien sur la base de ses propres outils en ligne et transactions officialisées. Ou bien s’appuyer sur une base de données encore plus précise et complète telle que les bases BIEN ou PERVAL. Ces bases lui fourniront toutes les dernières transactions immobilières réalisées dans le même secteur sur des biens aux caractéristiques similaires. C’est alors qu’il pourra remettre aux héritiers un document appelé « certificat d’expertise » ou « avis de valeur ».

Bien sûr cette expertise a un coût. Celui -ci dépendra du temps passé par le notaire, mais aussi parfois de sa notoriété et de la région dans laquelle il exerce. La loi a cependant prévu un barème légal pour réglementer le coût de rédaction de cette déclaration de succession. En effet, le profit du notaire ne pourra excéder 0,434% de la valeur du bien, si celui-ci est supérieur à 30 000 €. A cela, il faut ajouter le montant de ses honoraires ainsi que les divers frais engagés pour mener à bien cette expertise. 

A noter que dans le cadre d’un divorce ou d’une rupture de PACS, si l’une des personnes rachète la part de l’autre, elle paiera des frais notariés qui seront limités à 2,5% du prix du bien immobilier.

Une fois l’estimation du bien obtenue, l’accord de tous les héritiers est la condition obligatoire pour vendre le bien. Ainsi, l’on se retrouve dans une situation où l’acquéreur achète le bien à plusieurs propriétaires. Comme au préalable de toute vente, les parties devront signer un « compromis de vente en indivision ». Mais ce compromis aura la particularité de comporter éventuellement une clause suspensive de survie des héritiers. Cela signifie que le compromis serait annulé en cas de décès de l’un des héritiers.

Dans le cas où un seul des héritiers, appelés aussi indivisaires, s’y opposerait, la vente est bloquée. Et il n’est pas rare que ces cas se produisent, les héritages conduisant régulièrement à des conflits familiaux.

Comment débloquer un bien en indivision ?

En premier lieu, il ne faut pas oublier que le notaire a également un rôle de conseil. Il peut servir de « médiateur » auprès des héritiers pour les aider à converger vers une solution acceptable pour tous. Mais quand cette démarche n’aboutit pas, la loi a prévu des « solutions ».

Tout d’abord, dans une indivision successorale, la loi prévoit qu’un héritier n’est pas tenu de rester dans l’indivision. Il peut ainsi vendre ses parts à l’un ou les autres héritiers qui souhaiteraient les lui racheter.

Par ailleurs, dans le cadre de la réforme des successions, la loi a créé en 2009 une procédure simplifiée : la vente en indivision à la majorité des 2/3 Celle-ci permet en effet aux indivisaires qui seraient titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis de recourir à un juge pour acter de la vente du bien. Mais si l’indivisaire qui refuse la vente possède plus d’1/3 des parts de l’indivision, la vente est bloquée. L’autorité judiciaire peut tout de même être saisie. Elle peut désigner alors un notaire, pour aboutir à une décision, celle par exemple d’un partage du bien à parts égales. En ultime recours, le bien pourra être vendu aux enchères.

Fort heureusement, un consensus est généralement trouvé, soit grâce à une bonne entente au départ, mais aussi par l’intérêt financier que représentera la vente du bien pour chaque héritier. Dès lors qu’ils sont en possession de l’acte de propriété et de l’estimation vénale établie par le notaire, le bien pourra suivre le processus d’une vente classique. Afin de poursuivre dans cet esprit de neutralité entre les différents propriétaires, il devient encore plus judicieux de faire appel à une agence immobilière. Si vous êtes dans ce cas, IMOP, agence immobilière en ligne, saura vous apporter toute son expertise à moindre coût, optimisant ainsi votre net vendeur.

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Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Le compromis de vente est l’étape qui engage vendeur et acquéreur dans le processus de transaction immobilière. Afin que celle-ci se déroule dans les meilleures conditions, les deux parties peuvent convenir d’inscrire d’éventuelles clauses de condition suspensives. Elles seraient ainsi protégées d’éléments non identifiés au départ et qui remettent en cause la transaction.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Tout d’abord, précisons ce qu’est une condition suspensive. Appelée aussi clause suspensive. Il s’agit d’une exception à un engagement : une condition qui doit se réaliser afin que la vente ait effectivement lieu. Plusieurs conditions suspensives peuvent être portées au compromis de vente. Si l’une d’entre elles ne se réalise pas, alors la vente n’aboutira pas. 

Quelles sont les différents types de conditions suspensives ?

Avant de détailler les différentes clauses suspensives, qui peuvent être inscrites dans un compromis de vente, il est important de bien faire la distinction entre deux types de clauses.

La clause suspensive, comme nous l’avons vu, permet de réaliser la transaction dès lors que la clause se réalise. L’exemple le plus significatif est l’obtention du prêt immobilier.

A l’inverse, il existe des clauses dites résolutoires, c’est-à-dire, que la transaction ira jusqu’à son terme, si la clause ne se réalise pas. C’est le cas par exemple de l’existence d’une servitude sur un terrain. 

Quelles sont les différentes conditions suspensives ?

Le compromis de vente doit toujours indiquer des clauses suspensives qui doivent être négociées entre vendeur et acheteur.

Une seule d’entre elle est obligatoire : c’est la clause d’obtention de crédit. Avec la loi Scrivener du 13 juillet 1979, « Tous les contrats de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation sont réputés conclus sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du prêt nécessaire au paiement du prix » 

Exception faite de cas très exceptionnels où l’acquéreur dispose des fonds nécessaires. Dans ce cas, il faut indiquer qu’il renonce à la clause suspensive de prêt.

Pour que la clause suspensive d’obtention de prêt soit valable, le compromis de vente devra détailler le plan de financement : la durée du prêt envisagée, le taux d’intérêt visé, l’apport personnel, s’il y en a. Généralement un délai de 60 jours est assorti à cette condition.

conditions suspensives

Il existe ensuite d’autres clauses, qui elles, sont négociables entre les deux parties.

L’acquéreur peut, si le vendeur l’accepte, conditionner la vente de son logement pour l’achat du nouveau. Souvent dans le but d’éviter les frais de prêt relais. Dans ce cas, la vente du bien est inscrite en tant que condition suspensive avec une durée maximale de 6 mois. L’acquéreur devra indiquer un prix plancher de vente à partir duquel il vendra son bien. 

Une autre clause suspensive peut être l’obtention du permis de construire. En effet, si l’acquéreur n’obtient pas l’autorisation de construire, alors l’achat du terrain n’a plus lieu de se faire. Le compromis de vente devra prévoir un délai suffisant pour que l’acquéreur puisse faire sa demande auprès de l’administration et que celle-ci lui réponde.

Le délai de rétractation, d’une durée de 10 jours est une clause légale dans tout compromis de vente et dans toute vente en général. Mais il peut arriver, qu’il soit prolongé de quelques jours, par accord entre acheteur et vendeur. Dans ce cas le vendeur peut prétendre à une immobilisation de 10% du montant de la vente. Si l’acheteur se désistait, le vendeur serait alors en droit de garder cette somme. La somme est très importante, mais si pour différentes raisons l’acheteur a besoin de ce délai supplémentaire pour confirmer son achat, c’est le prix à payer pour se désister au lieu d’être obligé de poursuivre la transaction.

Il existe enfin les clauses résolutoires, indépendantes de la volonté de l’acheteur ou du vendeur et qui ont force exécutoire. Il s’agit par exemple du droit de préemption d’une collectivité locale. Cela signifie que l’administration est prioritaire sur le bien si elle a un projet d’aménagement public. Dans ce cas, elle est en droit de substituer à l’acheteur et achètera aux conditions suspensives prévues au compromis de vente. 

Une autre clause résolutoire, légale et systématiquement portée au compromis de vente est le droit de servitude. C’est ce que l’on appelle un droit d’usage, souvent un droit de passage sur un terrain. Ce droit est transmissible de propriétaire en propriétaire. Si cela ne convient pas au nouvel acquéreur, ce sera une condition pour invalider l’achat. 

Que faire en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?

S’il s’agit de la clause d’obtention de crédit ou de toute autre clause souhaitée par l’acheteur, c’est à lui de la faire valoir. Pour faire annuler le compromis de vente, ce dernier doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai prévu de ladite clause. Il devra apporter la preuve de la non-réalisation de la condition en produisant tous les documents nécessaires. En ce qui concerne l’obtention du crédit, l’acheteur devra prouver le refus de trois banques, dans les conditions qui avaient été prévues dans le compromis de vente. 

Du point de vue du vendeur, l’annulation du compromis de vente représente un préjudice : perte de temps et devoir recommencer tout le processus de vente. 

C’est la raison pour laquelle Imop, agence immobilière en ligne au tarif fixe de 3900€, vérifie toujours la capacité d’emprunt des acquéreurs afin d’éviter les mauvaises surprises.

 

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Promesse de vente ou compromis de vente ?

Vous souhaitez acquérir ou vendre votre bien immobilier ? Dans les deux cas, cette transaction immobilière se matérialisera par la signature d’un acte définitif chez le notaire.
Mais auparavant, acheteur et vendeur doivent s’entendre sur le prix ainsi que les conditions d’achat et de vente de ce bien. Cet accord doit se formaliser par une promesse de vente ou un compromis de vente. Ces deux documents sont en fait des avants contrats légaux. Nous vous donnons ici tous les détails pour vous permettre de choisir celui qui vous conviendra le mieux.

La promesse de vente

Engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix déterminé et sous un certain délai

La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix déterminé et sous un certain délai (en général deux à trois mois). Il donne en quelque sorte une exclusivité à l’acheteur. Ainsi, le vendeur, s’il changeait d’avis, ne pourrait pas se rétracter. En revanche, cela permet à l’acheteur de poser une option d’achat sans être totalement certain d’acquérir le bien, ce qui est rassurant pour lui. Mais en contrepartie, il doit s’acquitter auprès du vendeur d’une somme d’argent, appelée « indemnité d’immobilisation », représentant 10% du prix de vente. Cela signifie que si la vente n’aboutit pas, soit parce que l’acquéreur renonce à acheter ou que le délai imparti est dépassé, alors le propriétaire conservera cette somme à titre de dédommagement.

promesse de vente 10 %

Afin d’être valable, la promesse de vente, qui n’a pas été établie chez un notaire ou un agent immobilier, doit être impérativement enregistrée auprès du service des impôts suivant un délai de 10 jours maximum à compter de la signature. Les frais d’enregistrement, d’un montant de 125 €, sont payés par l’acquéreur.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, quant à lui, engage à la fois le vendeur et l’acheteur à finaliser la vente.

D’un point de vue juridique, le compromis a valeur de vente.

A la signature du compromis, l’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie, dont la somme, comprise entre 5% et 10% du prix de vente du bien, viendra en déduction lors de la signature de l’acte final chez le notaire. Si vous entendez parler de « promesse synallagmatique de vente », sachez qu’il s’agit du compromis de vente, mais rassurez-vous, ce terme est peu utilisé !

Le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès du service des impôts.

Les similitudes entre compromis et promesse de vente

Tout d’abord, le contenu du compromis et de la promesse de vente sont similaires. En effet, les deux documents doivent préciser les informations relatives au bien :

  • Emplacement
  • Surface
  • Prix convenu
  • Titre et origine de propriété
  • Cadastre
  • Diagnostic technique

mais aussi

  • Les conditions de vente
  • Délais de rétractation
  • Clauses suspensives…

Le compromis et la promesse de vente peuvent être rédigés et signés librement par le vendeur et l’acheteur sans recourir à un représentant légal. On parle d’acte sous « seing privé », littéralement « sous signature privée ». Mais attention, c’est un document légal qui engage et lie les deux parties entre elles.

C’est la raison pour laquelle, généralement, ces avant-contrats sont établis par des professionnels qui en garantissent la bonne et due forme. Lorsque l’on sait que l’avant contrat sera en fait quasiment le contrat de vente final et que le coût de sa rédaction est inclus dans les frais du notaire, l’on comprend qu’il vaut mieux ne pas se priver de son expertise. Sachez également que l’agent immobilier, titulaire d’une carte professionnelle, possède toutes les compétences pour rédiger l’avant contrat, dans le cas où les délais chez le notaire s’avéreraient trop longs. Là aussi, pas de frais supplémentaire, les frais de rédaction sont compris dans les frais d’agence.

Le délai de rétraction doit figurer dans tout document, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. L’acquéreur dispose en effet d’un délai légal de rétractation. Ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la signature, si l’avant contrat est remis en main propre, ou à compter du lendemain de la date de la première présentation, si l’avant-contrat est envoyé en lettre recommandée. Pendant ce délai, l’acquéreur peut revenir sur son engagement et renoncer à acheter. Dans ce cas, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à motiver sa décision. Il peut alors récupérer son « indemnité d’immobilisation » dans le cadre de la promesse de vente ou son dépôt de garantie dans le cadre du compromis de vente.

Enfin, les clauses suspensives figurent aussi bien dans la promesse que le compromis de vente. En effet, vendeur et acquéreur peuvent convenir de clauses dites suspensives, c’est-à-dire des exceptions à leur engagement, pouvant annuler l’avant-contrat. Une clause suspensive est un événement indépendant de la volonté de l’acheteur ou du vendeur. Il peut s’agir du refus de prêt bancaire et dans ce cas, l’acheteur récupèrera les sommes préalablement versées. Ou bien d’un droit de préemption exercé par la commune et qui fera annuler la vente

Comme nous venons de le voir, il est très important, pour un acheteur et un vendeur de comprendre l’importance du compromis ou de la promesse de vente. Actuellement, c’est le compromis de vente qui est le plus utilisé. Outre le bon nombre de garanties qu’il apporte, il démontre surtout l’engagement des deux parties, vendeur et acheteur, leur volonté réciproque de mener à terme leur projet d’achat/vente du bien immobilier.

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Tout savoir sur les Diagnostics Techniques

 Depuis 1996, le diagnostic immobilier, instauré par la loi Carrez, est devenu obligatoire dans le cadre de toute transaction immobilière. Pourquoi réaliser ainsi des diagnostics ? En quoi consistent-ils ? Nous vous donnons ici toutes les réponses, que vous soyez acheteur ou vendeur.

En quoi consiste le diagnostic immobilier

Le diagnostic immobilier est l’analyse détaillée d’une construction selon certains critères prédéfinis. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur, professionnel certifié et accrédité. Cette formalité est obligatoire dans le cadre d’une vente. Elle sécurise la transaction immobilière en informant l’acquéreur sur l’état du bien. Les études vont évaluer les équipements et installations en termes d’usure, l’éventuelle existence de substances qui pourraient nuire à la santé, les risques géographiques qu’il pourrait y avoir dans la localisation du bien. Le but de ces études peut également servir à remettre aux normes de sécurité des matériels, équipements et installation désormais trop âgés pour un fonctionnement correct et sans danger.

Il existe deux types de documents : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui doit être disponible dès la publication de la vente immobilière, et le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) exigible à la signature du contrat de vente. En savoir plus sur les frais de notaires.

Une sécurité pour le propriétaire et l’acquéreur du bien immobilier

Au-delà de son caractère obligatoire, le diagnostic immobilier est tout aussi intéressant pour le propriétaire d’un bien que pour l’acquéreur.

En effet, cela permet au propriétaire d’avoir toutes les informations détaillées sur son bien. Cela va lui permettre de pouvoir l’évaluer de manière plus précise. En outre, en cas de litige ultérieur avec l’acquéreur, le propriétaire bénéficiera d’une protection et ne pourra être tenu responsable de vice caché.

L’acquéreur, quant à lui, pourra acheter le bien en toute connaissance de cause. Libre à lui, en fonction de la valeur estimée du bien, de demander ou pas à faire réaliser des travaux de remise aux normes.

Les diagnostics à remettre à l’acquéreur

Nous vous donnons ci-dessous la liste exhaustive des diagnostics que le vendeur doit faire réaliser et vous expliquons en quoi ils consistent.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Tout d’abord, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Ce document estime la consommation énergétique d’un bien et son taux d’émission à effet de serre. Ainsi dans la publication de l’annonce de vente, vous verrez une échelle de performance énergétique, allant de A à G. Ce DPE a une durée de validité de 10 ans.

A noter qu’il n’est pas obligatoire si vous achetez un logement en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). L’achat en VFA est un contrat qui vous lie au promoteur et vous serez garanti du bon achèvement des travaux.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne uniquement les logements construits avant 1949. A l’époque, le plomb était présent dans les peintures. Le but du diagnostic sera d’en vérifier sa concentration. En effet, si celle-ci est supérieure au seuil de 1 mg/cm2, alors le vendeur sera tenu de faire des travaux. La durée de validité est illimitée s’il n’y a pas de plomb. Dans le cas contraire, le CREP devra avoir moins d’un an à la date de mise en vente.

L’état d’amiante

L’état d’amiante mentionnera la présence ou pas de matériaux ou produits qui contiendraient de l’amiante dans un logement. La durée de validité est illimitée pour les diagnostics réalisés après janvier 2013. Avant cette date, ils devront être renouvelés lors de la vente.

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Le diagnostic est là pour évaluer la sécurité des installations et donc la sécurité des occupants. La validité est de 3 ans à partir de la réalisation du diagnostic.

L’état relatif à la présence de termites

L’état relatif à la présence de termites, sert à déterminer la présence ou non dans un logement d’insectes xylophages, essentiellement des termites. Sa validité n’a qu’une durée de 6 mois.

L’état des risques et pollutions

L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permet de savoir si le bien est exposé à l’un de ces risques. Le diagnostiqueur se base sur les informations données par la préfecture du département pour fournir cet état. Pour être valide, ce document doit être daté de moins de 6 mois avant la signature de la vente.

Le diagnostic mérules

Enfin, le diagnostic mérules, sert à déterminer s’il y a un risque potentiel de présence de ce champignon dans le bien, dès lors que ce bien se trouve dans une zone à risque. Si tel est le cas, cela fait l’objet d’un arrêté préfectoral. Le mérule étant un champignon difficile à détecter, le diagnostic consiste en une information écrite basée sur l’arrêté préfectoral.  

Les diagnostics dont nous venons de parler concernent indifféremment tout type de bien. Mais il existe deux diagnostics spécifiques supplémentaires.

Pour une maison, si celle-ci n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées il est obligatoire de faire procéder à un état de l’installation d’assainissement non collectif. Dans ce cas, le contrôle est effectué par la commune et donne lieu à un diagnostic. Sa validité est de 3 ans maximum à la signature de la vente.

Pour un logement en copropriété, doit figurer la surface privative du lot de copropriété, appelée « Loi Carrez », du nom du député qui a fait voter cette loi dans les années 1990. En effet, il a considéré que cette loi servait à protéger et informer l’acquéreur sur les lots de copropriété. En effet, s’il s’avère qu’il existe une erreur de plus de 5% entre la surface privative noté au contrat de vente et la surface réelle, l’acquéreur sera en droit de demander une réduction de prix proportionnelle à l’erreur. D’où l’importance de faire établir par le diagnostiqueur un bon métrage.

Pour toute expertise supplémentaire concernant votre bien immobilier, n’hésitez pas à contacter les équipes d’IMOP !

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Les frais de notaires dans une transaction immobilière

Lorsqu’on s’aventure dans un achat, la vente d’un bien immobilier, il y a bien souvent des termes, des paramètres que l’on ne comprend pas et ou que l’on sous-estime. C’est le cas notamment des frais de notaire. Voici un guide pour comprendre le processus des frais notariés…

Les frais de notaire en quelques mots

Pour commencer, il s’agit de bien comprendre ce que représentent les frais de notaire dans une transaction immobilière. En effet, c’est un poste de dépense conséquent lors d’un achat immobilier… Ces frais sont pourtant obligatoires pour assurer la mutation des droits de propriété entre le vendeur, propriétaire du bien et l’acheteur. 

Ces frais sont payés, par l’acheteur, en même temps que le prix d’acquisition. Cette somme globale doit être versée sur le compte bancaire de l’étude notariale pour le jour de la signature de la vente.

Le travail du notaire consiste à rédiger l’acte. Parmi toutes les vérifications qu’il doit mener au préalable, il devra, entre autres, se procurer les origines de propriété du bien, justifiant ainsi que le vendeur en est bien le propriétaire, ainsi que les justificatifs d’identité des deux parties.

Il examinera également que tous les diagnostics techniques (plomb, amiante, termites, contrôle de gaz et électricité, performance énergétique…) et environnementaux (assainissement, risques et pollution) ont bien été réalisés par le vendeur. En savoir plus sur Les Diagnostics Techniques.

De même, il devra s’assurer s’il existe ou pas, un droit de préemption, appelé aussi droit de préférence. En effet, dans le cas de vente d’une maison, si le bien se trouve dans un périmètre de préemption, cela signifie que la commune est en droit de l’acquérir et devient ainsi prioritaire par rapport à l’acheteur initial. Enfin, le notaire vérifiera également, s’il existe ou pas, des servitudes (droit de passage).

A la lecture de l’acte, le jour de la signature, le notaire joue pleinement son rôle de conseil, en détaillant toutes les informations importantes que les deux parties doivent connaître, en particulier, l’acquéreur du bien.

En ayant connaissance du travail du notaire et de son rôle de conseil et d’explication, on comprend mieux l’intérêt de son rôle, qui garantit la sécurité juridique des ventes immobilières.

Comment sont calculés les frais de notaire

Les frais de notaire varient selon qu’il s’agisse d’un bien ancien ou d’un bien récent. Pour un logement ancien, il faut compter environ 7 à 8% du prix de vente et pour les logements neufs, ils ne représentent que 2 à 3% du prix de vente.

Depuis la loi Macron de 2016, il est à noter que les notaires ont dû appliquer une réduction de leur tarif de 1,4%. Et depuis, pour les honoraires supérieurs à 150 000 euros, les notaires sont en droit d’appliquer une remise de 10%, dès lors que cette remise soit appliquée à tous leurs clients.

Les frais notariés se décomposent en plusieurs postes.

Tout d’abord, les droits de mutation, appelés aussi droits d’enregistrement. Ceci représente la majeure partie des frais : entre 5 et 6% du prix de vente. Cette somme est reversée aux collectivités locales et à l’Etat. Il est important de signaler que ces frais de mutation ne s’appliquent pas pour les logements neufs, étant donné qu’ils n’ont pas de propriétaire auparavant et donc, ils n’ont jamais été enregistrés. Ceci explique l’écart important des frais de notaire entre les logements anciens et neufs. En contrepartie, l’acheteur d’un logement neuf devra payer la taxe de publicité foncière qui s’élève à 0,715% du prix de vente.

Viennent ensuite les honoraires du notaire (on parle aussi d’émoluments). Cela est en fait la rémunération du notaire pour rédiger l’acte de vente. Les honoraires notariés sont réglementés. Ils correspondent en général à 15% des frais notariés, ce qui représente un pourcentage relativement faible.

Les frais de notaire mineurs

Enfin, dans les frais notariés relativement mineurs, on retrouve les débours et la contribution de sécurité immobilière. Les débours représentent les dépenses engagées par le notaire pour la rédaction de l’acte : commande de documents de cadastre ou d’urbanisme, bornage par un géomètre, … Les débours s’élèvent généralement aux environs de 1000 €. Pour ce qui est de la contribution de sécurité immobilière, 0,1% de prix de vente du bien doivent être reversés à l’Etat pour les formalités d’enregistrements et la publicité foncière. 

Face à ces frais notariés qui viennent grossir le budget de l’acquéreur, vous serez intéressé de savoir, qu’il existe un moyen, légal, vous permettant de réduire un petit peu les frais de notaire.

En effet les frais de notaire ne s’appliquant qu’à l’immobilier, si le bien est vendu avec des éléments encastrés, de l’électroménager, et de meubles, vous pouvez les valoriser et ce montant ne sera donc pas soumis aux frais notariés.

De même, les frais d’agence, s’il y en a, peuvent être dissociés du prix de vente, puisque généralement ils sont payés par l’acheteur. Dans ce cas, ils relèvent d’un contrat entre une agence et l’acheteur 

Enfin, n’hésitez pas à utiliser des calculateurs de frais de notaire, dont le calculateur du site officiel des notaires de France. Ces calculateurs, en plus de nos conseils, devraient vous donner une bonne approximation de ce que représenteront les frais de notaire pour l’achat que vous envisagez.