L'investissement locatif

Se lancer dans l’immobilier ne va pas forcément de soi et requiert bien souvent des connaissances dans plusieurs domaines. Entre rentabilité locative, dispositif LMNP, loi Pinel, travaux de rénovation énergétique et déficit foncier, il est parfois malaisé de s’y retrouver. Pourtant, se lancer dans l’investissement locatif est une aubaine pour concrétiser votre projet de vie : que vous souhaitiez générer des revenus passifs, préparer votre retraite, défiscaliser votre impôt ou encore anticiper la transmission de votre patrimoine à vos proches. Ce guide complet vous permettra d’y voir plus clair sur les contours de l’investissement locatif.

Qu'est-ce que l'investissement locatif ?

 Qu'appelle-t-on investissement locatif ? Il s'agit pour un particulier d'acheter un bien immobilier afin de le louer (et non pas d'y habiter) via un contrat de bail. Investir dans l'immobilier locatif est possible en optant pour des biens différents, y compris à visée professionnelle (bureaux ou murs commerciaux par exemple). Il est possible de louer son bien vide ou meublé, dans l'ancien comme dans le neuf. On peut également louer une place de parking, une cave ou encore un logement dans une résidence spécialisée (EHPAD, logement étudiant ou de tourisme). Plusieurs formes différentes d'investissement locatif existent. Comme la location saisonnière, la location classique toute l'année, la location en meublé non professionnel (ou bien professionnel selon le niveau de revenus locatifs), le bail commercial ou encore la SCPI pour un investissement pierre papier géré par une société. Vous l’aurez compris, parler d’investissement locatif revêt une dimension vaste et offre de belles perspectives pour concrétiser un projet de vie qui vous tient à cœur.

Investissement locatif : pourquoi se lancer ?

Investir dans l'immobilier locatif permet de répondre à plusieurs enjeux à certaines étapes d'une vie. En pratique, l’investisseur fait l'achat d'un bien immobilier afin de le louer pendant un temps plus ou moins long. La location génère des revenus fonciers chaque mois et l'acquisition immobilière est un atout pour se construire un patrimoine intéressant. En investissant dans l'immobilier locatif vous pouvez également réduire votre impôt sur le revenu grâce à certains avantages fiscaux. C'est le cas avec le dispositif de la loi Pinel, la loi Malraux ou encore le dispositif Monuments Historiques. Aujourd’hui, l'investissement locatif reste un placement très apprécié par les foyers français qui souhaitent se constituer un patrimoine dans la pierre. Et grâce au crédit immobilier, il est possible de créer un effet de levier permettant de rembourser les échéances du prêt avec les revenus locatifs. Une telle stratégie d'investissement permet à la fois de préparer sa retraite, d'augmenter ses revenus mensuels, de sécuriser ses actifs et d'organiser au mieux la transmission de son patrimoine.

Investir dans l'immobilier locatif : avantages et inconvénients

Bien que l'investissement dans l'immobilier locatif ne laisse présager que des avantages, il peut toutefois exister quelques inconvénients qu'il est important de mettre en lumière avant de se lancer. Côté avantages, l'immobilier locatif va bien au-delà de la simple défiscalisation. Son atout majeur est la valorisation du patrimoine, permettant à l'investisseur d'augmenter son portefeuille de placements sur le long terme. Il pourra choisir de vendre son bien immobilier à terme et ainsi de profiter d'une plus-value intéressante. En outre, l'immobilier continue toujours d'être un actif rassurant et tangible pour les ménages français, ce qui apporte une certaine sérénité et une stabilité dans un portefeuille d'investissements. Cependant, investir dans l'immobilier n'est pas exempt de quelques risques. La rentabilité du placement peut par exemple être impacté par la vacance locative et donc l'impossibilité de louer le bien. Ou encore par les impayés de loyers, ce qui nécessite alors d'entamer des démarches souvent longues et couteuses. N'oublions également pas les changements de l'état du marché immobilier, de nature à impacter la valeur du bien ainsi que les travaux nécessaires à l'entretien du logement. Il est donc indispensable de prendre le recul nécessaire en amont afin de bien choisir le bien qui vous convient. Notamment en misant sur un emplacement géographique stratégique et en choisissant le meilleur accompagnement.

Investissement locatif et rentabilité : comment la calculer ?

Investir dans l'immobilier locatif nécessite de se poser les bonnes questions en amont. Et qui dit placement dans la pierre dit forcément calcul de la rentabilité. Plusieurs critères sont à prendre en compte, au-delà du simple coût du bien et du loyer fixé. En effet, n'oubliez pas que vous devrez payer des charges et que vous aurez des frais inhérents à votre acquisition. Or, cela est de nature à alourdir la facture en diminuant le niveau de rentabilité potentiel de votre investissement locatif. Pour calculer au mieux la rentabilité nette de votre projet, vous pouvez démarrer par une formule assez simple et théorique : (Recettes locatives annuelles - Charges annuelles) / coût d'achat x 100. Notons que le coût d'achat tient compte des frais de notaire, ces derniers étant plus élevés lors d'un achat dans l'ancien que dans le neuf. En outre, les charges annuelles incluent les frais divers (gestion locative, réparations, travaux) et les charges de copropriété que vous ne pouvez pas récupérer ainsi que la taxe foncière.

Quel dispositif choisir pour votre investissement locatif ?

Chaque dispositif propose des avantages différents dans le cadre de votre projet d'investissement locatif. Choisir celui qui vous convient est indispensable afin de partir sur de bonnes bases.

Le dispositif de la loi Pinel

Le dispositif Pinel permet d'inciter les français à investir dans un bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné. Le bien se situe dans une zone où la tension locative est élevée, autrement dit où la demande excède l'offre. Le propriétaire bailleur doit toutefois choisir un locataire respectant un plafond de ressources, en contrepartie d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de mise en location. Elle est de 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 sur 12 ans. A compter de 2024 la réduction fiscale sera de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.

La location en meublé non professionnel, ou LMNP

La location en meublé non professionnel (LMNP) s’applique à ceux qui perçoivent moins de 23 000 € chaque année au titre des revenus locatifs. Dans ce cas, vos recettes sont imposées dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro-BIC avec un abattement de 50 %. Vous pouvez également opter pour le régime réel et ainsi déduire vos frais. Au-delà de ce seuil de ressources locatives, le dispositif du LMP s’applique d’office. Il s’agit alors d’une location en meublé professionnelle.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux s’adresse aux investisseurs qui choisissent de faire l'acquisition d'un bien immobilier situé dans une zone de sauvegarde du patrimoine, dans un ancien quartier dégradé ou bien au sein d'une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager). Le dispositif Malraux peut se cumuler avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière et n'impose pas de plafond de loyer. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 30 % pour les dépenses réalisées sur un immeuble situé dans un site patrimoine remarquable ou dans un quartier ancien dégradé. La réduction est de 22 % pour les travaux effectués dans un immeuble concerné par un plan de valorisation du patrimoine.

La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques s'adresse surtout aux foyers lourdement imposés fiscalement. Il s'agit d'acquérir un bien classé aux Monuments Historiques et d'y réaliser des travaux de préservation et de restauration afin de bénéficier d'une réduction d'impôt avec une imputation du déficit foncier sur le revenu global. Le principal avantage de ce dispositif est la possibilité de déduire les frais sans plafond du revenu global, que ce soient les intérêts d’emprunt immobilier ou les travaux de restauration du bien.

Le dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc'Avantages est une mesure récente puisqu’elle existe depuis 2022. Très intéressante, elle offre aux foyers la possibilité de réduire leurs impôts en contrepartie de la location de leur bien pendant au moins 6 ans et à condition de respecter un plafond de ressources du locataire et de loyer. La réduction fiscale est calculée en tenant compte du loyer appliqué et peut atteindre 65 %.

Investir dans l'immobilier locatif : Conseils pour choisir votre bien

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, le maître-mot à ne jamais oublier est l'emplacement géographique. En effet, opter pour une zone à forte demande vous permettra d'éviter la vacance locative. Il est donc fortement conseillé de privilégier une zone dynamique qui attire le plus grand nombre de personnes à la recherche d'une location. De même, réfléchissez en premier lieu au potentiel de revente du bien, afin d'éviter toute moins-value à terme. Une autre question qui se pose est de savoir dans quel type de bien investir. Cela dépendra de votre profil et de vos capacités d'emprunt, mais également de vos préférences. Un investissement dans un logement ancien est généralement moins cher à l'achat mais les frais de notaire sont plus élevés. Investir dans l'immobilier neuf vous permettra d'avoir un logement aux dernières normes, avec des rénovations forcément moins importantes.