Les frais de notaires

Les frais de notaire lors d'une acquisition

Les frais de notaire sont en réalité des frais d’acquisition. S'ils sont bien prélevés par le notaire lors de la conclusion de la vente, (autrement dit au moment de la signature de l’acte authentique de vente), ils reviennent en majorité aux services de l'État et des collectivités territoriales. En effet, les frais de notaire sont en majorité composés de taxes et une petite partie seulement constitue la rémunération du notaire. Côté montant, il existe des variations significatives selon les communes et selon le bien : les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf que dans l'ancien.

Comment calculer les frais de notaire ?

Les frais de notaire en euros se décomposent en plusieurs postes :

• les droits d'enregistrement (ou droits de mutation) correspondent à des taxes et représentent un taux parfois supérieur à 80 %, à verser au Trésor Public. Ces frais sont perçus au profit de l'État ou des collectivités locales. Leur montant en euros varie selon les collectivités et représentent un pourcentage du prix de vente.
• la contribution de sécurité immobilière correspond aux taxes de publicité foncière et formalités d'enregistrement.
• les débours et défraiements administratifs (10% du montant) : cela permet au notaire de rémunérer toutes les personnes qui intervienne tà un moment donné, sur la vente du bien. Par exemple : le conservateur des hypothèques, le géomètre expert, le syndic pour l'établissement des documents dans le cadre d'une vente en copropriété, etc. De nombreuses étapes sont en effet réalisées par le notaire avant et après la vente de l’appartement, de la maison ou du terrain : inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, extrait du cadastre, document d’urbanisme, etc.

Les honoraires du notaire, appelés aussi émoluments (10% maximum du montant) qui constituent sa rémunération dans le cadre de l’achat immobilier. Le calcul des émoluments du notaire lors d'une vente immobilière est fixé par décret et arrêté. A ce jour, un barème proportionnel au prix de vente, selon différentes tranches est en vigueur.  Ces émoluments de notaire devraient légèrement baisser à compter du 1er janvier 2021.

Contribution de sécurité immobilière : de quoi parle-t-on ?

Les frais de notaire comprennent notamment la contribution de sécurité immobilière. Cette somme s'assimile à une taxe de l'Etat directement liée à l'enregistrement d'actes authentiques. Elle représente un taux de 0,10 % de la valeur totale du prix d'achat du bien immobilier, ou au minimum 15 euros. Ainsi, pour un appartement ou un terrain d'une valeur de 300 000 euros, la contribution de sécurité immobilière sera de 300 euros. En pratique, cette taxe est incluse dans les frais d'achat (ou frais de notaire).

Achat immobilier et droits de mutation

Autrement appelés droits d'enregistrement, les droits de mutation font partie des frais de notaire et s'ajoutent au prix d'acquisition du bien. Il s'agit en grande majorité de taxes et d'impôts divers au bénéfice du Trésor Public.

Dans le cadre d'une vente immobilière, le notaire calcule les droits de mutation et reverse cet argent à qui de droit. Concrètement, les droits de mutation représentent 5,8 % en moyenne du montant total de l'achat. 

De quoi se composent les émoluments perçus par le notaire ?

Un émolument est une somme que perçoit le notaire en rémunération de sa prestation de services. Le tarif des émoluments pratiqués par ces professionnels est strictement réglementé et identique pour tous les notaires. En fonction du type de prestation choisie, l'émolument est fixe ou proportionnel. Par exemple, il sera fixe pour la rédaction d'un acte de notoriété et proportionnel en cas de vente immobilière ou de déclaration de succession .

L'acquéreur d'un bien immobilier devra ainsi payer des émoluments calculés en fonction d'un barème en particulier :

Achat immobilier : Exemple concret de calcul des frais de notaire

Imaginons que M. X achète un appartement ancien à Lyon pour un montant de 300 000 euros. Concrètement, la somme totale des frais de notaire représentera 8 % du prix d'achat, dont plus de 80 % sera reversé au Trésor Public. 

En pratique, les émoluments du notaire s'élèveront à 3 697 euros environ, dont 850 euros au titre des formalités diverses à effectuer. Les débours (frais annexes) seront de 400 euros environ tandis que les différentes taxes s'élèveront à 18 459 euros. Cette dernière somme se décompose comme suit : 17 420 euros au titre des droits d'enregistrement, 300 euros pour la taxe de sécurité immobilière et 739 euros de TVA. En tout et pour tout M. X devra payer 22 600 € en plus du prix d'achat au moment de la signature de l’acte définitif de vente.

Qui paie les frais de notaire ?

Dans le cadre de toute vente immobilière, le paiement des frais de notaire incombe toujours à l’acheteur. Le Code civil prévoit que "les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur". Les frais de notaire permettent ainsi l’enregistrement de l’acte de vente et le transfert de l’acte de propriété du bien.

Attention, certains notaires ont un service de négociation immobilière. Le notaire assure alors un rôle de transaction et négociation immobilière. Les frais perçus dans ce cadre correspondent alors plutôt aux frais d'agence immobilière. Ils sont alors clairement identifiés et sont librement fixés.

Honoraire de négociation de frais du notaire et décret du 26 février 2016

L'honoraire de négociation permet de désigner la rémunération perçue par un notaire qui agit comme intermédiaire en assistant le vendeur ou l'acheteur dans la recherche de biens immobiliers et dans la vente. La connaissance pointue des rudiments du marché immobilier permet à ce professionnel de pouvoir guider au mieux son client, en contrepartie de la perception d'un honoraire de négociation (aussi appelé frais de négociation). En accord avec le mandant, ces frais sont déterminés librement. Depuis le décret du 26 février 2016, ces frais sont libéralisés et donc déterminés au cas par cas par le notaire. Il faudra dans tous les cas ajouter les frais classiques dans le cadre d'une vente immobilière (droits et taxes pour le Trésor Public, émoluments pour le notaire).

Notons qu’en conformité avec la loi Macron du 6 août 2015, le décret du 26 février 2016 est venu fixer un nouveau tarif pour les notaires. Ainsi, le Gouvernement a décidé de baisser le tarif de ces professionnels de 1,33 % pour les ventes immobilières.

Frais de notaire dans l'ancien ?

Les frais de notaire sont appliqués pour tout achat de bien immobilier, y compris pour un logement ancien. Un bien est considéré comme ancien, s’il a été vendu au moins une fois, occupé ou non par le propriétaire (donc si vous achetez à un particulier qui a fait construire et n’a pas encore occupé le logement, le bien est considéré comme ancien). Dans ce cas, les frais de notaire sont compris entre 7 et 8% du prix d’achat du bien.

Frais de notaire dans le neuf ?

Les frais de notaire appliqués sur la vente d'un bien neuf sont différents. On parle de frais de notaire réduits. Leur montant est de 2 à 3 % du montant de l'achat immobilier.

Les frais de notaires sont-ils différents entre Paris et la province ?

Les frais d’acquisition sont majoritairement constitués des taxes sur les droits de mutation reversées aux collectivités locales. Ils correspondent à un pourcentage du prix d’achat, fixé librement et servant à financer des allocations de solidarité. Les collectivités locales n’appliquent pas toutes les mêmes pourcentages, il existe inévitablement de grandes disparités.

Par contre, les honoraires du notaire sont fixés par la loi et sont donc les mêmes partout en France pour un même acte.

Les frais de notaire dans une succession

Dans une succession comme dans une vente, les “frais de notaire” se décomposent en émoluments du notaire et droits de succession au profit de l’État. En l’absence de testament, les règles légales s’appliquent et les droits de succession varient selon le degré de parenté des héritiers avec le défunt. Par exemple, vous héritez d’une personne sans aucun lien de parenté, vous êtes taxé à 60 %.

Pour calculer les droits de succession, le notaire évalue la masse successorale. Il prend tous les actifs du défunt (biens immobiliers, biens mobiliers, épargne bancaire, etc.) et retranche tout son passif (emprunt en cours sans assurance, dettes, frais non réglés, etc.).
La part nette taxable de chaque héritier dépend donc de la valeur attribuée et du degré de parenté. En outre, des abattements sont prévus. Il faut savoir qu’un héritier peut refuser la succession et ne sera alors pas tenu de payer les dettes du défunt.

Exemple : deux enfants héritent 300 000 euros de leur mère, soit 150 000 chacun. En filiation directe, ils bénéficient de 100 000 euros d’abattement et paie des droits de succession sur 50 000 euros chacun.