Les Sci - guide complet
Adaptée au projet d'achat immobilier à plusieurs, la SCI (ou société civile immobilière) est une forme juridique très appréciée par les foyers français. Permettant de gérer un bien immobilier collectivement, cette forme de société offre de nombreux avantages comme une fiscalité avantageuse et la possibilité de préparer au mieux la transmission de son patrimoine. Toutefois, le mode de fonctionnement de la SCI est strictement encadré et cette société se différencie des sociétés commerciales du fait de son objet civil non soumis au Code de commerce. Voici un guide complet sur tout ce que vous devez savoir sur la SCI et ses contours.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La société civile immobilière est une structure à caractère civil encadrée légalement aux articles 1832 et suivants du Code civil. Son objectif est de permettre à plusieurs personnes (au minimum deux) de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque personne qui y prend part devient un associé à part entière et perçoit des parts de la société en proportion de son apport. L'objectif de la SCI est de permettre à plusieurs associés de constituer un patrimoine immobilier en commun et d'en assurer la gestion. Son mode de fonctionnement dépend notamment de son objet. En effet, la SCI peut générer des profits comme se constituer uniquement afin de gérer un patrimoine immobilier. Dans ce cas, les associés ne sont pas soumis aux règles de l'indivision. Si la structure génère des profits, il est possible de mettre le bien en location via un bail meublé ou nu. Les associés peuvent également s'accorder sur des projets de construction immobilière en vue d'une revente, afin de générer des profits.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'une SCI ?
En choisissant de constituer une SCI, les associés retirent des avantages importants au quotidien mais font tout de même face à certains inconvénients qu'il est important de prendre en considération.
Les atouts de la SCI
En pratique, la SCI a de nombreux avantages :
● la facilité de gestion du patrimoine immobilier, sans exigence d'unanimité dans le vote,
● le choix parfois plus adapté lorsqu'on compare la SCI au régime de l'indivision,
● la possibilité de sortir facilement de son investissement. Contrairement à l'indivision, céder des parts sociales ne provoque pas la vente du bien immobilier,
● la défiscalisation d'une partie de l'impôt sur le revenu, notamment via le dispositif de la loi Pinel et sous certaines conditions,
● l'opportunité de transmettre plus facilement le patrimoine immobilier dans la famille, notamment via un abattement fiscal sur la donation entre parents et enfants.
Les inconvénients de la SCI
Une SCI n'a pas que des atouts, mais quelques inconvénients qu'il faut prendre en compte avant de se lancer.
● la création d'une SCI implique un formalisme qui peut être contraignant pour certains. Les formalités de création d'une telle société ont également un coût même si vous décidez de vous occuper vous-même de la rédaction des statuts et du dossier d'immatriculation. Ces frais sont à la charge des associés,
● les associés engagent leur responsabilité de manière illimitée à proportion des parts qu'ils détiennent chacun,
● la tenue stricte d'une comptabilité et l'obligation de rédiger les statuts de manière précise.
Les différents types de SCI
Selon l'objet de la SCI il existe plusieurs types dont les contours sont sensiblement différents. Voici un tableau récapitulatif des catégories de sociétés civiles immobilières pour mieux vous éclairer.
| Type de SCI | Caractéristiques principales |
|---|---|
SCI familiale | Pour gérer des biens immobiliers entre des associés de la même famille |
SCI d’attribution | Achat ou construction de biens immobiliers en vue de leurs divisions afin de profiter aux associés qui en deviennent propriétaires ou en obtiennent la jouissance |
SCI de location ou de gestion | Pour l'achat et/ou la location du patrimoine immobilier |
SCI de construction-vente | SCI destinée à la construction puis à la revente des biens immobiliers. Puisque l'objet de la structure ne doit pas être commerciale, la SCI de construction-vente est régie par des règles particulières. |
Régime de l'indivision et SCI familiale : que choisir ?
L'indivision et la SCI familiale sont tous deux des solutions pour les membres d'une même famille qui souhaitent gérer au mieux un bien immobilier. Considérée comme une alternative intéressante au régime de l'indivision, la SCI familiale est plus flexible et garantit une gestion facilitée du bien familial avec une prise de décision collective. Dans le régime de l'indivision, les associés doivent prendre les décisions majeures à l'unanimité et les décisions liées à la gestion courante du bien doivent obtenir l'approbation des 2/3 des personnes impliquées. De son côté, la SCI peut prévoir des statuts instaurant des règles différentes et plus flexibles dans la prise de décision.
Quel capital social placer dans une SCI ?
Lorsque vous décidez de créer une SCI, il est nécessaire de s'interroger sur le choix du capital social de base. Ce dernier varie en fonction des objectifs voulus dans le temps, que ce soit sur le court terme comme sur le long terme. Pour éviter les difficultés par la suite il est d'ailleurs conseillé d'insérer une clause de variabilité dans les statuts, ce qui permettra de modifier le capital en cours de vie sociale de la structure.
Les associés qui créent la SCI ont le choix du capital social qu'ils veulent injecter dans la société au départ. En pratique, la législation n'impose aucun minimum de départ, au même titre que pour la SARL. Le capital social peut se composer d'apports en nature et en numéraire, ainsi que d'immeubles.
Fixe ou variable, le capital social doit toujours être renseigné dans les statuts qui constituent la SCI. Ces statuts mentionnent plusieurs éléments importants du capital de la société :
● le capital social total,
● la valeur des parts sociales détenues par les associés,
● les conditions de versement,
● le montant de chaque apport effectué,
● les apports en nature s'il y en a.
Capital social faible ou élevé dans une SCI : que privilégier ?
Il est bien légitime de se demander s'il est préférable d'injecter un capital social faible ou élevé dans une SCI. Sachez que vous pouvez parfaitement démarrer avec un petit capital social, notamment dans une SCI familiale. Cela ne vous empêche nullement pas de démarrer votre activité. Le capital social ne reflète pas forcément le patrimoine total détenu par la SCI. Par exemple, si votre SCI possède un capital social de 2000 euros, cela ne l'empêche pas d'être propriétaire d'un bien immobilier d'une valeur de 200 000 euros. A contrario, les associés qui constituent une SCI peuvent parfaitement bien faire le choix d'un capital social élevé qui reflète précisément la valeur des biens détenus. L'avantage principal d'un capital social élevé dans une SCI est la faible imposition en cas de plus-value au moment de revendre les parts sociales. Un capital social élevé est donc recommandé si vous prévoyez de revendre plutôt rapidement vos parts sociales. En outre, la loi n'oblige pas à libérer le capital, ce qui vous permet de libérer votre apport petit à petit, en attente de perception des revenus de la SCI.
Comment sortir d’une SCI ?
Comment faire si l'on souhaite quitter une société civile immobilière ? Plusieurs solutions sont possibles, la dissolution étant une technique parmi d'autres pour se défaire de la structure :
- la donation de ses parts sociales. L'abattement est de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans. Cela convient si l’associé souhaite se retirer progressivement de la SCI, tout en organisant sa succession. Les enfants seront exonérés des droits de mutation en respectant ce seuil de 100 000 euros,
- la cession des parts sociales. L'associé utilise alors la technique la plus simple pour sortir de la SCI. Il peut vendre ses parts à la société, à un tiers ou bien à un autre associé. Si la vente se fait à un tiers, les associés doivent se réunir en assemblée générale et donner leur agrément à l'acte,
- le droit de retrait de l'associé, ce qui lui permet de récupérer l'argent injecté dans le capital social au moment de la fondation de la SCI. Les associés doivent également donner leur agrément en assemblée générale,
- la dissolution de la SCI, ce qui provoque la sortie de tous les associés et met fin à l'existence juridique de la société.
Comment dissoudre une SCI ?
Vous l'aurez compris, la dissolution d'une SCI entraîne la fin de la société contrairement aux autres techniques de sortie. La première étape lors d'une telle prise de décision est de convoquer les associés en assemblée générale extraordinaire. A la demande d'un associé par le gérant, la convocation est envoyée à chaque personne concernée. Si la dissolution est votée, le gérant est démis de ses fonctions. Les associés sont également amenés à voter pour la désignation d'un liquidateur qui se chargera de la liquidation de la société. Si un désaccord apparaît à ce stade, le juge du tribunal compétent pourra en désigner un. Après l'assemblée générale acceptant la dissolution, le gérant rédige un procès-verbal de dissolution. Ce document est indispensable pour permettre au liquidateur de prévenir l'administration fiscale et le tribunal de commerce. En effet, la dissolution doit faire l'objet d'un enregistrement auprès des services compétents. Enfin, l'acte de liquidation est publié dans un journal d'annonces légales et au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Une fois cela fait, le liquidateur intervient une nouvelle fois pour radier la SCI du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), notamment via un dossier de radiation dûment rempli. La conséquence de ces démarches est la radiation définitive de la SCI et la fin de sa personnalité juridique.