Compromis et promesse de vente : différences, délais et rétractation
Le compromis de vente et la promesse de vente sont les deux formes d'avant-contrat signées avant l'acte définitif chez le notaire. Le compromis engage le vendeur et l'acheteur ; la promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acheteur disposant d'une option pour acheter. Dans les deux cas, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours, et la vente est signée chez le notaire environ trois mois plus tard.
Ce qu'il faut retenir
- Le compromis est l'avant-contrat le plus courant : vendeur et acheteur s'engagent tous les deux.
- L'acheteur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, conservé par le notaire ou l'agence.
- L'acheteur peut se rétracter sans motif pendant 10 jours, à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation du courrier recommandé.
- Les conditions suspensives, dont l'obtention du prêt, permettent d'annuler la vente sans pénalité si elles ne se réalisent pas.
- Une promesse unilatérale signée sans notaire doit être enregistrée aux impôts dans les 10 jours, sinon elle est nulle.
Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
| Critère | Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente |
|---|---|---|
Qui s'engage ? | Le vendeur et l'acheteur | Le vendeur seul ; l'acheteur a une option |
Somme versée par l'acheteur | Dépôt de garantie, 5 à 10 % du prix en général | Indemnité d'immobilisation, souvent 10 % du prix |
Si l'acheteur renonce hors condition suspensive | Il perd le dépôt de garantie et peut devoir des dommages et intérêts | Il perd l'indemnité d'immobilisation, sans autre pénalité |
Formalité | Aucun enregistrement obligatoire | Enregistrement aux impôts sous 10 jours si signée sans notaire |
Usage | Le plus fréquent dans l'ancien | Plus rare, souvent pour des biens de valeur élevée |
Le compromis de vente
Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties : le vendeur doit vendre et l'acheteur doit acheter, au prix et aux conditions prévus. Il peut être signé entre particuliers, chez l'agent immobilier ou chez le notaire. Le passage par un professionnel est vivement conseillé, car le texte doit reprendre de nombreuses informations obligatoires.
La promesse unilatérale de vente
Le vendeur s'engage à réserver son bien à l'acheteur pendant une durée fixée, souvent deux à trois mois. L'acheteur décide ensuite d'acheter en « levant l'option ». En échange de cette exclusivité, il verse une indemnité d'immobilisation, déduite du prix s'il achète et conservée par le vendeur s'il renonce. Signée sans notaire, la promesse doit être enregistrée au service des impôts dans les 10 jours, sous peine de nullité.
Si vous n'avez pas encore trouvé d'accord sur le prix, commencez par l'offre d'achat.
Que contient un compromis de vente ?
- l'identité du vendeur et de l'acheteur, et leur situation familiale ;
- la description précise du bien, sa surface et, en copropriété, la surface Carrez ;
- le prix, la part éventuelle de mobilier et la répartition des honoraires d'agence ;
- le montant du dépôt de garantie et la personne qui le conserve ;
- le plan de financement de l'acheteur ;
- les conditions suspensives ;
- la date limite de signature de l'acte authentique ;
- la clause pénale prévue si l'une des parties refuse de signer ;
- le rappel du délai de rétractation de 10 jours.
Y sont annexés le dossier de diagnostics techniques et, pour un appartement, les documents de copropriété : règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, fiche synthétique, montant des charges et des travaux votés.
Quelles conditions suspensives prévoir ?
- L'obtention du prêt : la durée de la condition ne peut pas être inférieure à un mois ; en pratique, on prévoit 45 à 60 jours. Le compromis indique le montant, la durée et le taux maximum du prêt recherché.
- L'absence de droit de préemption exercé par la commune.
- L'absence de servitude ou d'hypothèque non déclarée.
- L'obtention d'un permis de construire, si l'acheteur a un projet de travaux.
- La vente d'un autre bien par l'acheteur, plus rarement acceptée par le vendeur.
Notre article sur les clauses suspensives du compromis détaille leur rédaction.
Quels documents fournir pour signer le compromis ?
- Le vendeur : pièce d'identité, titre de propriété, diagnostics immobiliers (DPE, électricité, gaz, amiante, plomb, termites, état des risques selon le bien), documents de copropriété, factures des gros travaux des dix dernières années, état de l'assainissement pour une maison non raccordée au tout-à-l'égout.
- L'acheteur : pièce d'identité, livret de famille ou contrat de mariage, plan de financement, accord de principe de la banque s'il l'a déjà.
Peut-on se rétracter après la signature ?
Oui, l'acheteur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours pour se rétracter, sans motif ni pénalité. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis, ou de sa remise en main propre par le professionnel. Il se rétracte par lettre recommandée avec accusé de réception, et son dépôt de garantie lui est rendu sous 21 jours. Le vendeur, lui, ne dispose d'aucun délai de rétractation.
Après ce délai, l'acheteur ne peut renoncer que si une condition suspensive ne se réalise pas, par exemple un refus de prêt. Sinon, il perd son dépôt de garantie. Si c'est le vendeur qui refuse de signer, l'acheteur peut demander l'exécution forcée de la vente devant le juge. Voir notre article comment se rétracter après un compromis.
Combien de temps entre le compromis et l'acte de vente ?
Environ trois mois. Ce délai permet à l'acheteur d'obtenir son prêt et au notaire de vérifier l'origine de propriété, les hypothèques, les servitudes et l'urbanisme, et de purger le droit de préemption. Les étapes de cette dernière phase sont détaillées dans notre guide de la signature de l'acte de vente. C'est aussi à ce moment que l'acheteur prépare le versement des frais de notaire.
Pour replacer le compromis dans l'ensemble de la vente, consultez notre guide du vendeur ou notre guide de l'acheteur.
Questions fréquentes sur le compromis et la promesse de vente
Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?
Le compromis engage le vendeur et l'acheteur. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur : l'acheteur dispose d'une option qu'il est libre de lever ou non, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation.
Quel est le délai de rétractation après un compromis de vente ?
10 jours pour l'acheteur, à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé ou de la remise en main propre du compromis. Le vendeur n'a pas de délai de rétractation.
Combien verser à la signature du compromis ?
En général 5 à 10 % du prix, au titre du dépôt de garantie. La somme est conservée par le notaire ou l'agence, puis déduite du prix le jour de l'acte.
Le compromis doit-il être signé chez le notaire ?
Non. Il peut être signé entre particuliers ou chez l'agent immobilier. Seule la promesse unilatérale signée sans notaire doit être enregistrée aux impôts dans les 10 jours.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
Si le compromis contient une condition suspensive d'obtention de prêt et que l'acheteur justifie de refus de banques, la vente est annulée et le dépôt de garantie lui est rendu.
Combien de temps dure un compromis de vente ?
Environ trois mois s'écoulent en général entre le compromis et la signature de l'acte authentique chez le notaire.