L’offre d’achat : une étape clé de votre achat immobilier

J’ai trouvé la maison ou l’appartement de mes rêves ! Que dois-je faire pour lancer l’achat ?

Il vous faut présenter une offre d’achat !

Même si cette offre est moins encadrée par la loi que la promesse ou compromis de vente, nous vous expliquons :

  • A quoi vous engage cette offre ?
  • Quels sont les éléments essentiels pour être valable ?
  • Quelles sont les possibilités de rétraction ?

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Définition : l’offre d’achat est un acte juridique : c’est un engagement de l’acheteur envers le vendeur.  Il propose d’acheter le bien immobilier à un prix donné. Il s’agit de poser une OPTION D’ACHAT sur le bien. Pratiquement, il s’agit d’une lettre ou d’un formulaire, remise en mains propres au vendeur ou envoyée par courrier ou par mail. L’offre écrite montre l’intérêt du potentiel acheteur envers le bien à vendre !

L’offre peut être orale, mais elle n’aura aucune valeur juridique. Il faut alors signer une promesse ou un compromis de vente chez le notaire pour vous engager.

Que doit contenir une offre d’achat ?

L’offre d’achat n’est pas légalement décrite mais elle doit contenir les informations liées aux parties et au bien : coordonnées du vendeur, coordonnées de l’acheteur, descriptif du bien (adresse précise, type de bien, surface, nombre de pièces, dépendances, etc.), d’éventuelles conditions suspensives (documents obligatoires pour la vente : diagnostics, procès-verbaux d’assemblée générale, relevés de charges, règlement de copropriété, taxe foncière…, mais aussi sous réserve de faire chiffrer des travaux  ou que le bien soit disponible à une date précise), et les modalités de réponse du vendeur.

Toutefois, 2 mentions sont INDISPENSABLES : le prix proposé et la durée de validité de l’offre.

  • Le prix : avec ou sans négociation
  • La durée de validité : l’offre est limitée dans le temps. Ne laissez que quelques jours au vendeur pour accepter ou non votre proposition.

NB : A ce stade, aucune somme d’argent n’est à verser !

C’est au moment de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente qu’un dépôt de garantie ou acompte sera légalement demandé.

Vous pouvez trouver des modèles d’offres d’achat sur internet.

 

À quoi engage une offre d’achat ?

Côté acheteur: en principe, si le vendeur accepte l’offre d’un acheteur, la vente doit être conclue au prix et aux conditions mentionnées dans le document. L’acquéreur s’engage donc à acheter le bien.

Coté vendeur: si le vendeur reçoit une offre d’achat en dessous du prix de vente affiché, il a le choix entre refuser l’offre, l’accepter ou faire une contre-proposition.

Un sujet crée encore une polémique : le vendeur est-il obligé d’accepter une offre au prix ? la réponse est NON ! pour 2 raisons :

– Dans un mandat de vente, le vendeur signe un contrat avec l’agence immobilière pour la commercialisation de son bien mais pas pour accepter n’importe quel acheteur. Il est donc tout à fait en droit de refuser une offre d’achat, même au prix. Cependant, l’agent immobilier pourra, dans certains cas, demander le paiement de la commission d’agence puisque sa mission a été remplie.

– Le vendeur est libre de choisir son acquéreur : Il n’existe aucune priorité selon l’antériorité d’une offre ou selon le prix proposé. Un vendeur ayant reçu plusieurs offres peut choisir librement la personne à qui il souhaite vendre son bien.

Ceci a été validé à plusieurs reprises par la Jurisprudence.

 

Peut-on annuler une offre d’achat ?

En premier lieu, le délai de réflexion ou de rétractation ne s’applique pas à l‘offre d’achat.

Coté acheteurs : l’offre d’achat peut être annulée

  • À tout moment avant l’acceptation
  • Si le délai de réponse pour l’acheteur a été dépassé
  • Si le vendeur fait une contre-proposition écrite, votre première offre devient caduque.
  • Si une des conditions suspensives ne se réalise pas.

Coté vendeurs : une fois l’offre acceptée par le vendeur, il peut se rétracter dans 2 cas :

  1. l’offre d’achat ne mentionnait pas explicitement les conditions de la vente : toutes les conditions suspensives seront notées dans la promesse ou le compromis de vente. Il faut être d’accord avant pour ne pas perdre de temps sur la vente.
  2. l’offre d’achat précisait que les parties n’étaient pas engagées avant la signature du compromis ou de la promesse de vente

 

On peut imaginer que le vendeur trouve un autre acheteur à un prix plus élevé. L’acheteur pourrait poursuivre le vendeur pour exécution devant la Justice.

Par ailleurs, l’agence immobilière ne peut pas être tenue responsable en cas de défaut du vendeur.

 

L’offre d’achat n’est pas une étape à prendre à la légère et ne sert en aucun cas à poser une option d’achat en espérant bloquer d’autres potentiels acheteurs…. Vendre avec le concours d’un professionnel de l’immobilier permettra aux vendeurs d’éviter au maximum ce genre de déconvenues.

L’étape suivant l’offre d’achat sera la promesse ou le compromis de vente chez le notaire. Vous aurez encore des possibilités de changer d’avis mais le caprice aura des conditions et un prix.

Découvrez les possibilités d’annulation d’un compromis de vente 

 

IMOP, l’agence immobilière en ligne et à prix fixe à 4900 € vous accompagne à toutes les étapes de la vente et de l’achat et sécurise les 2 parties, acheteurs et vendeurs.

Contactez-nous sur www.imop.fr ou prenez rendez vous directement avec un de nos conseillers pour bénéficier d’une estimation immobilière gratuite de votre logement !

 

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Le mandat de vente exclusif : le bon choix pour vendre un bien au meilleur prix

Vous avez décidé de vendre votre logement et d’avoir recours à un professionnel en lui confiant un mandat de vente.

 

Dans cet article nous allons vous expliquer pourquoi le mandat de vente exclusif joue en faveur du vendeur contrairement aux idées reçues

 

Le mandat de vente exclusif : le meilleur choix pour vendre aux meilleures conditions !

 

 

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Définition : Le mandat de vente est un contrat entre le propriétaire d’un bien et un professionnel de l’immobilier pour que celui-ci puisse mettre en place toutes les actions pour vendre le bien. Un mandat de vente est un contrat qui vous engage. Il existe plusieurs types de mandats avec des droits différents pour chacun.

 

Consultez notre article pour en savoir plus sur les différentes types de mandats.   

 

Faisons le point sur le mandat de vente EXCLUSIF : tout ce qu’il faut savoir avant de signer :

Selon l’Observatoire des Agents Immobiliers de MeilleursAgents, le mandat exclusif prend des parts de marchés.

Mais pour beaucoup de vendeurs, le mandat exclusif signifie plus de contraintes …

La durée : Le vendeur signe avec une seule agence pour 3 mois.

L’efficacité : vous pouvez craindre que l’agent ne s’implique pas assez et voir le temps passé sans rien pour plusieurs mois. Vous pouvez également craindre qu’un seule agent vous génère moins d’acheteurs potentiels.

A quoi le mandat de vente exclusif vous engage-t-il ?

Le mandat de vente exclusif encadre la relation entre le vendeur et l’agence de façon exclusive. Il doit être signé avant la mise en vente et pendant toute sa durée, le propriétaire ne peut pas s’engager avec une autre agence.

Le vendeur est engagé dans une seule voie possible, il ne peut accepter des acheteurs en direct. En effet, le mandat de vente exclusif interdit la vente entre particuliers ; même si le vendeur trouvait un acquéreur par lui même (y compris un voisin, un ami…) ce dernier serait obligé de payer la commission de l’agence selon les termes du contrat.

 

Comment résilier le mandat de vente exclusif ?

Vous pouvez résilier le mandat au bout de 3 mois. Notez que la plupart des mandats de vente exclusifs sont à reconduction tacite. Pour stopper l’exclusivité, il faut donc envoyer un recommandé avec accusé de réception dans un délai de 15 jours avant la fin de la période des 3 mois conformément à la durée prévue entre les deux parties.

 

 

Pourquoi, le mandat exclusif est plus efficace pour le vendeur ?

L’intérêt du mandat exclusif ? La garantie d’un service de qualité !

En cas de mandat exclusif, l’agent immobilier doit s’impliquer au maximum pour vendre votre bien pendant ce délai de 3 mois. Et, dans les faits, la vente est effectivement plus rapide.

Une implication plus grande de l’agent immobilier

Le mandat de vente exclusif génère une plus implication et une plus grande motivation de votre agent immobilier ! En effet, il sait que s’il réussit la vente, la commission sera pour lui sans avoir à redouter que d’autres fassent la vente avant lui.

Avec un mandat de vente exclusif, l’agent peut donc consacrer tout son temps à la recherche d’acquéreurs fiables, solvables et à faire en sorte que la vente se fasse au meilleur prix.

Une plus grande visibilité de l’annonce

Choisir une seule agence, c’est rendre plus visible votre bien ! En passant par une seule agence, vous garantissez une attractivité maximale pour votre bien. Votre annonce sortira du lot ! Les moyens de promotion déployés seront plus importants.

Avec le développement du digital, 97 % des acheteurs recherchent un bien sur Internet.

Poser donc la question des canaux de diffusion de l’agence à laquelle vous faites appel. Si elle ne passe pas par les sites d’annonces en ligne principaux, vous risquez de perdre une grande partie de l’audience qui pourrait être intéressée par votre bien.

S’il y a plusieurs mandats simples, ce sont plusieurs annonces sur tous les portails immobiliers avec des prix différents (selon les commissions), des descriptions souvent différentes et on perd en efficacité ! On banalise le bien, on donne une mauvaise impression… Vous créerez la confusion : les acheteurs potentiels penseront que le logement a du mal à se vendre, qu’il y a des problèmes divers ou que le prix est trop élevé…

Une seul interlocuteur

Pas besoin de jongler avec les jeux de clés, d’échelonner les visites entre tous les interlocuteurs, et avoir une communication facilitée avec 1 personne.

Une marge de négociation réduite

Mettez-vous à la place de l’acheteur : vous voyez le même appartement dans plusieurs agences immobilières, parfois avec un prix de vente différent. Quelle sera votre réaction ? Vous penserez que le bien est mal estimé et vous essaierez de négocier.

Les acquéreurs potentiels auront une marge de négociation plus faible si le bien n’est disponible que dans une seule agence. Avec un mandat exclusif, on vous assure de vendre au bon prix !

 

 

Le mandat de vente exclusif : ses avantages en quelques mots

  • Un bien plus attractif
  • Un meilleur prix de vente 
  • De meilleurs délais de ventes

Convaincus par le mandat exclusif ? Il ne vous reste qu’à choisir le meilleur rapport qualité-prix !

 

Notre agence immobilière en ligne vous propose un avantage supplémentaire. Pour ceux qui auraient des craintes quant à la durée de l’exclusivité de 3 mois, IMOP vous propose une exclusivité à partir de 2 mois voir même de 1 mois minimum.

Nous considérons qu’en un à deux mois, nous serons capables de vous démontrer les avantages de travailler en exclusivité avec nous.

 

Posez les bonnes questions à votre agence immobilière : Quels sont les sites de diffusion ? Y a-t-il d’autres moyens de diffusion ? Comment le bien sera-t-il mis en valeur ? Y aura-t-il un seul interlocuteur ou plusieurs ? Quels sont les services additionnels ?

 

 

 

L’agence immobilière en ligne Imop répond à toutes vos questions :

Nos experts immobiliers confirmés estiment votre bien  en fonction de données concrètes, rédigent une annonce pertinente et optimisée avec photographies HD, une visite virtuelle pour certains biens, diffusée sur les 40 portails immobiliers regroupant 97 % des acheteurs. S’ajoutent à cela la prise en charge des visites, l’étude de la solvabilité des acheteurs avec notre courtier dédié, l’accompagnement même après la vente grâce à la protection juridique avec AXA souscrite par IMOP, et qui vous est offerte pendant 12 moins après la vente.

Une méthode d’estimation précise, des services de qualité, une commission faible = vous prêts pour vendre aux meilleurs conditions

 

 

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Comment obtenir un bon crédit immobilier ?

Vous avez le projet d’un achat immobilier ? Avant même de lister vos critères et de démarrer des visites, il essentiel de vous renseigner sur les taux de crédit, connaitre votre capacité d’emprunt et donc de remboursement. La recherche d’un bon financement immobilier est une étape très importante. Elle va vous engager durant plusieurs années. Comment obtenir un bon crédit ? Voici nos principaux conseils.

Mettre les banques en concurrence

Votre première démarche est donc de consulter les banques, qu’elles soient traditionnelles ou en ligne. Si vous souhaitez gagner du temps, vous pouvez faire appel à un courtier. C’est un professionnel en prêt immobilier. Sur la base de vos revenus et selon le type de bien recherché, son rôle est de contacter plusieurs banques pour vous obtenir le meilleur taux. Généralement, vous n’avez pas à payer un courtier. Il se rémunère sur les frais de dossier que prendrait la banque si vous étiez passé en direct avec elle. Du point de vue de l’organisme prêteur, en l’occurrence la banque, prêter une somme d’argent représente une prise de risques. Elle va de ce fait chercher à les limiter en s’assurant que vous serez un client fiable. Il est donc primordial que vous montiez un bon dossier.

Se constituer un bon dossier

Toute banque vous fera une simulation de prêt sur la base d’informations orales que vous lui fournirez. Mais au moment de constituer la demande de prêt, des justificatifs vous seront demandés : vos revenus de travail, vos revenus annexes, vos 2 derniers avis d’imposition, vos 3 derniers bulletins de salaire et vos derniers relevés de compte. Ces derniers sont particulièrement importants car ils vont refléter votre capacité à bien gérer votre budget. Il ne suffit pas d’avoir de bons revenus pour être capable de bien rembourser. Ainsi, si dans vos relevés apparaissent des découverts, de la difficulté à réaliser des économies, vous n’allez pas rassurer votre banquier. Et il sera tenté de vous appliquer un taux plus élevé, pour se prémunir le plus possible. Si vous pouvez attester d’un contrat à durée indéterminée, avec une bonne ancienneté dans le poste ou un statut de fonctionnaire, vous augmentez vos chances d’obtenir un meilleur taux de crédit. Enfin, gardez en mémoire que votre taux d’endettement ne doit en général pas dépasser 33% de vos revenus. Le fait d’être bien en deçà de ce taux, avec un « reste à vivre » conséquent, sera de nature à rassurer votre banque.

Avoir un apport personnel

Disposer d’un apport personnel, c’est montrer sa capacité d’épargne. C’est aussi financer une petite partie de votre achat, les frais de notaire par exemple. En ne faisant pas financer votre bien à 100%, vous abaissez le risque pris par votre banque. Elle sera ainsi plus encline à vous proposer un taux de crédit intéressant. Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, non seulement vous pourrez emprunter gratuitement la somme allouée, mais de plus, celle-ci sera considérée par la banque comme un apport personnel.

Mettre l’assurance emprunteur en concurrence

Le poste assurance, dans le cadre d’un prêt, représente une somme non négligeable. Durant la première année de votre crédit, il vous est possible de résilier et changer l’assurance décès-invalidité. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez réaliser, selon votre situation, une économie de 30 à 50%. Sachez que cette résiliation sera toujours possible, mais seulement à chaque date anniversaire du contrat. Bien sûr, cette nouvelle assurance, pour être acceptée par votre banque, devra comporter les mêmes garanties que celle que vous aviez souscrite au départ. Enfin, assurez-vous que le taux de cette nouvelle assurance soit bien calculé sur le capital restant dû et non sur le capital initialement emprunté.

Négocier les frais de dossier

L’établissement prêteur, la banque, facture systématiquement des frais de dossier. Selon la complexité du dossier à créer, le nombre de rendez-vous nécessaires à l’établissement de l’offre de prêt, les frais peuvent atteindre entre 0,4 et 1% du montant du prêt. Cela peut donc représenter entre 500 et 1000 euros. Mais il est toujours possible de négocier cette somme, si en contrepartie, vous souscrivez à l’un des produits de la banque – par exemple l’assurance habitation, Ou bien, si en devenant client, vous y transfériez vos comptes épargne.  Ainsi, vous pourriez faire des économies substantielles en réduisant ces frais de 50%, voire plus.

Négocier la clause sur les indemnités de remboursement anticipé

Si vous disposez de liquidités, vous pouvez demander à votre banque d’effectuer un remboursement anticipé partiel, à condition que celui-ci soit au moins égal à 10% du montant total de l’emprunt. La banque vous rééditera alors un tableau d’amortissement. Si vous gardez les mêmes mensualités, vous réduisez ainsi la durée de votre emprunt, et donc le montant des intérêts, assurance comprise. De même, si vous décidez de vendre votre logement avant la fin du remboursement de votre prêt, vous avez la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé total. Dans ces deux cas, vous êtes soumis à des pénalités pour remboursement anticipé (hors situations particulières). Celles-ci représentent en général 3% du capital restant dû, limité à un maximum de 6 mois d’intérêts. Si, au moment de la signature de l’offre de prêt, vous aviez négocié la suppression de ces pénalités, vous pourrez ainsi mesurer les économies réalisées !

Choisir une bonne garantie de prêt

En contrepartie de l’octroi de prêt, les banques demandent une garantie. Certaines ont leur propre service de cautionnement, mais en général, la garantie proposée est celle du Crédit Logement. Sachez, en tout cas, que c’est la plus avantageuse. Elle représente 1,2% du montant de votre emprunt et une partie de cette prime vous est même reversée lorsque vous terminez vos remboursements ou lorsque vous revendez votre bien. A noter qu’il est préférable de ne pas recourir à l’hypothèque. En effet, si vous deviez vendre votre logement avant que le prêt ne soit terminé, il faudrait alors lever l’hypothèque, c’est-à-dire faire une mainlevée. Et pour cela, le coût est d’environ 0,5% du montant de votre emprunt, somme non négligeable et qui ne vous est pas forcément mentionnée au départ.

S’assurer d’avoir un prêt modulable

C’est une option qui mérite d’être connue car elle peut générer des économies intéressantes selon l’importance de la variation des mensualités. En effet, vous pouvez augmenter jusqu’à 30% le montant de vos mensualités pendant une durée de 1 an minimum. Cela vous permettra ainsi de réduire la durée de votre prêt et donc de réduire le coût de votre crédit, toujours assurances comprises.

Négocier la clause de transfert de votre prêt

Certaines banques, comme La Banque Postale, BNP-Paribas, ING, acceptent des prêts qui pourront être transférables dans le temps. Vérifiez cette possibilité, car en cette période de taux particulièrement bas, vous pourriez, là aussi, réaliser des économies non négligeables. En effet, dans le cas où les taux d’emprunt viendraient à augmenter, cela vous permettrait de conserver le taux initial dont vous auriez bénéficié. Ainsi donc, si vous vendez votre bien et qu’il vous reste du crédit, vous pourrez l’utiliser pour financer l’achat de votre nouveau bien. Ceci à condition que la vente et l’achat aient lieu dans un délai rapide – moins de 6 mois – et que la valeur de votre nouvelle acquisition soit supérieure ou égale au solde restant dû de votre emprunt en cours.

Emprunter sur une durée minimale

La durée de l’emprunt a également un impact très important sur votre taux immobilier et donc sur le coût total de votre crédit. En effet, plus elle sera longue et plus votre coût de crédit sera élevé. Par exemple, pour un montant emprunté de 300 000 euros sur 25 ans, Boursorama appliquera un taux de 1,80%, alors que sur 15 ans, le taux sera de 1,20% et passe à 1,10% sur 10 ans. Ainsi, selon votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement, empruntez, si vous le pouvez, sur une durée minimale.

Aujourd’hui, avec la baisse des taux d’intérêts, le prêt n’est plus pour les banques une source lucrative. Mais c’est un bon moyen pour elles d’attirer de nouveaux clients et les faire adhérer ensuite aux produits qu’elles proposent. Ainsi, si de votre côté, vous pouvez, comme nous venons de le voir, présenter un bon dossier, négocier les divers frais et pénalités, mais aussi en contrepartie vous engager, au moins dans un premier temps, à souscrire à leurs produits, vous avez toutes les chances d’obtenir un bon crédit immobilier.  C’est ce que l’on pourrait appeler la méthode gagnant-gagnant.

 

Imop s’est adjoint les services d’un courtier certifé pour vous accompagner dans toutes les démarches qui mèneront à l’acquisition de votre futur logement et notamment la constitution de votre dossier de crédit immobilier. Contactez nous !

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Acte authentique signé : motifs de rupture

Vous venez de signer l’acte de vente chez le notaire, concrétisant ainsi l’acquisition de votre logement. Cela signifie que la transaction est finalisée et que vous êtes devenu le propriétaire du logement. Mais, après quelques semaines ou quelques mois, vous découvrez un problème. Sachez que même après la signature de l’acte, vous pouvez faire annuler une vente immobilière. Quels sont donc vos recours ? IMOP vous donne ci-dessous toutes les informations.

Voici les quatre motifs pour lesquels il est possible de faire annuler une vente.

Le vice du consentement (dol)

Le vice du consentement, appelé aussi dol, est en fait une « tromperie » volontaire de la part du vendeur. Cela signifie qu’il a intentionnellement caché certaines informations ou éléments qui font que l’acheteur ne peut avoir eu un consentement éclairé. Mais pour faire annuler la vente, il faut prouver qu’il y a bien eu vice de consentement, et c’est à l’acheteur d’en apporter la preuve. Il doit s’agir de défauts majeurs : un défaut important dans la construction du logement dissimulé sous du papier peint ou de la peinture, d’importants arriérés de charges de copropriété… De même, si le vendeur a passé sous silence un futur projet immobilier ou autoroutier à proximité qui aurait nécessairement diminué la valeur de son bien.

Le nouveau propriétaire peut alors intenter une action en justice, mais dans un délai maximum de 5 ans. Si le dol est bien avéré, alors l’annulation du contrat de vente pourra être prononcée, avec obligation pour le vendeur de restituer le prix à l’acheteur et lui payer, en outre, des dommages et intérêts.

Le vice caché

On qualifie de vice caché pour un défaut majeur, dont ni le vendeur ni l’acheteur n’avaient connaissance. L’importance du défaut doit être telle qu’il rend le logement impropre à l’habitation ou bien que son prix d’achat aurait été moindre si l’acheteur en avait eu connaissance. Par exemple, des fondations défectueuses. Ainsi, si l’acquéreur découvre des vices cachés, il est en droit d’intenter une « action en garantie de vices cachés ». Ceci dans un délai maximum de deux ans à partir de la date où il a constaté le vice caché. Selon son importance, le juge pourra décider d’annuler la vente ou bien d’en abaisser le prix. Dans ce cas, le vendeur devra reverser à l’acheteur le « trop perçu ». A noter que si le contrat de vente comporte une clause exonérant le vendeur de la garantie de vices cachés, l’acheteur ne pourra prétendre à ce recours. 

Le non-respect de l’obligation de délivrance

Dans toute transaction immobilière, le bien vendu doit être conforme à ce qui est mentionné au contrat de vente. Si le logement vendu est occupé ou s’il ne correspond pas à ce qui était prévu, l’acheteur peut exercer un recours en justice. Dans ce cas, il peut, soit forcer la délivrance du bien, ou faire annuler la vente et donc être remboursé.

La lésion

La lésion est un cas très exceptionnel. Lorsqu’un bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur marchande, la loi peut estimer que le vendeur a été lésé. Pour que la lésion soit avérée, il faut prouver que le bien a été vendu à un montant inférieur ou égal au 5/12ème de sa valeur. Par exemple, pour un bien estimé à 200 000 €, il y a lésion si la vente s’est réalisée au prix de 83 333€ ou moins. La valeur marchande prise en compte est celle au moment de la signature de l’acte de vente. Elle est évaluée par des experts indépendants. Le vendeur peut alors intenter une action en rescision du contrat pour annuler la vente.

Comme nous venons de le voir, des recours sont possibles aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Mais ce sont des procédures longues, coûteuses, qu’il est préférable d’éviter. Pour cela, il est important d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier, experts dans leur domaine. Ils sauront vous conseiller sur l’estimation de votre bien.

 

C’est parce que la réussite de votre projet en toute sérénité est notre priorité,qu’ IMOP et AXA (via sa filiale Juridica) s’associent pour vous offrir une assurance unique sur le marché : une Assistance et une Protection Juridique pendant 12 mois. En cas de réclamation d’un tiers suite à la vente de votre logement, vous aurez donc gratuitement accès à une assistance juridique pendant 12 mois et vos frais de procédures, d’expertises et d’avocats seront remboursés, la prise en charge pourra monter jusqu’à 16 000 Euros par litige.

IMOP s’associe à AXA pour offrir un an d’assistance juridique à ses clients

Visitez notre site https://imop.fr pour nous contacter.

 

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Qu’attendre d’un bon financement immobilier ? 

2019 : vous vous apprêtez à franchir un grand pas et devenir propriétaire. Et vous avez raison, c’est le bon moment ! Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Les banques veulent prêter et maintiennent des critères souples. Pour tirer meilleur parti de cette situation favorable, il est important de vous poser les bonnes questions en amont et effectuer les bonnes démarches. Mais avant d’envisager un tel achat, vous devez au départ connaitre votre capacité d’acquisition et obtenir un bon financement. 

financement immobilier

Qu’est-ce qu’un bon financement ?

Obtenir un bon financement ne se limite pas à un bon taux d’intérêt. Vous devez veiller à bénéficier de bonnes garanties, d’aides auxquelles vous pouvez avoir droit. Nous vous donnons ci-dessous tous nos conseils.

Quel montant emprunter pour votre crédit immobilier ?

Tout d’abord, il faut savoir que le montant que vous pourrez emprunter est nécessairement lié à vos revenus. Plus vos ressources sont importantes, plus vous pourrez emprunter et vice-versa. Dans tous les cas, la banque ne pourra pas vous prêter plus de 33% de vos revenus, afin que vous puissiez assumer les autres charges de votre vie quotidienne. Un emprunt ne doit pas vous empêcher de vivre !

Pour espérer un bon financement, il faut présenter à la banque un bon dossier. Justifier d’un CDI est un bon atout. Disposer d’un apport personnel est également un gros avantage. En effet, cela rassurera le banquier de voir que vous êtes un bon gestionnaire : vous savez économiser, vous gérez bien votre argent et donc vous serez capable d’honorer vos remboursements !

Avoir un bon dossier emprunteur, c’est avoir le bon profil que les banques apprécient. Et de votre côté, cela vous permettra de négocier les meilleurs taux d’intérêt en faisant jouer la concurrence. Il ne faut pas oublier que le crédit immobilier est un bon moyen pour les banques d’obtenir de nouveaux clients, surtout ceux qui ont un bon dossier.

Quelles aides solliciter ?

En premier lieu, les aides de l’Etat peuvent être très intéressantes.

Le PTZ – prêt à taux 0% – est un crédit gratuit alloué aux primo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui achètent leur première résidence principale. Ce prêt est accordé en fonction de vos ressources et peut atteindre 138 000 €.

Toujours pour un primo-accédant, il existe le Prêt Accession Sociale (PAS), le Prêt Conventionné (PC), le Prêt Epargne Logement (PEL) et le Prêt Action Logement. 

L’importance de l’assurance emprunteur

Tout prêt immobilier nécessite de contracter obligatoirement une assurance emprunteur. Celle-ci vous sera proposée par la banque qui vous octroie le prêt, mais nous vous conseillons de solliciter d’autres organismes d’assurance et faire, là aussi, jouer la concurrence. En effet, les taux varient sensiblement et vous pourrez ainsi bénéficier des meilleurs taux tout en ayant de bonnes garanties. Cette assurance emprunteur a pour but de garantir le remboursement du capital restant dû sur votre prêt, dans le cadre des accidents de la vie : Les garanties décès ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) sont obligatoires. Vous pouvez prendre en option l’Incapacité Temporaire totale de Travail (ITT) ou Invalidité Permanente Totale (IPT). 

Enfin, il faut savoir qu’un crédit immobilier se rembourse par mensualités. Il est constitué de quatre éléments : le montant emprunté, le taux d’intérêt appliqué, les frais de dossier et la durée de remboursement. Durant la négociation, veillez à vous assurer que les mensualités peuvent être réduites ou augmentées selon votre situation économique, que vous avez la possibilité d’effectuer des remboursements anticipés pour réduire ensuite vos mensualités ou la durée de votre prêt. Tout ceci est à bien examiner lors de la négociation. 

IMOP est une agence immobilière en ligne. Nos professionnels sont là pour vous accompagner dans toutes les démarches qui mèneront à l’acquisition de votre futur logement et notamment la constitution de votre dossier de crédit immobilier. Retrouvez également tous nos biens en vente sur le site internet de notre agence immobilière en ligne IMOP. Nos agents sont des experts de leur quartier, contactez les !

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Vendre un bien en succession

Le décès d’une personne entraîne de nombreuses démarches et formalités, parmi lesquelles l’attribution de ses biens à ses héritiers. Quand il n’a pas été organisé d’arrangement au préalable ou quand le décès survient subitement, et qu’il y a plusieurs héritiers – membres d’une même fratrie par exemple -, ils se retrouvent, ensemble, propriétaires des biens du défunt. C’est ce que l’on appelle être dans l’indivision. Comment vendre un bien immobilier en succession ? Quelles sont les différentes étapes ?

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L’estimation du bien à la vente

Toute vente de bien nécessite au préalable d’en estimer la valeur. L’estimation est généralement faite par les agences immobilières. Cependant, il n’en va pas de même pour la vente d’un bien en succession. En effet, l’administration fiscale est particulièrement attentive à l’évaluation de ce type de bien, car c’est sur cette estimation qu’elle appliquera ensuite des frais de succession. Dans ce cas, l’intervention du notaire est fortement conseillée. En effet, il est reconnu comme l’expert le plus fiable, d’une part car il est un officier public et, d’autre part, il est un intermédiaire – comme les agences immobilières d’ailleurs –  pour un grand nombre de transactions immobilières qu’il enregistre et officialise. Il donne en outre l’assurance aux héritiers de ne pas s’exposer à un redressement fiscal si le bien avait été sous-évalué !

Par ailleurs, cela lui permettra par la suite de déterminer les droits de succession des héritiers du défunt. Dans tous les cas, son recours est obligatoire pour les frais de succession s’élevant à plus de 5 000 €.

Un bien en indivision relève aussi bien du domaine du droit que du domaine de l’immobilier et c’est précisément le notaire qui réunit ces 2 compétences.

De plus, le notaire devra nécessairement intervenir dans le cas où le défunt aurait laissé un testament ou fait une donation entre époux.

Comment le notaire procède-t-il ?

Tout d’abord, le notaire doit établir la liste des héritiers et de leurs droits dans un acte dit de notoriété. Pour cela, il consulte les documents qui lui auront été communiqués, soit en amont par le défunt, soit par ses proches. Lorsqu’il aura fait un bilan complet du patrimoine du défunt, il pourra alors commencer à régler la succession.

Pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, le notaire a deux options. Soit estimer le bien sur la base de ses propres outils en ligne et transactions officialisées. Ou bien s’appuyer sur une base de données encore plus précise et complète telle que les bases BIEN ou PERVAL. Ces bases lui fourniront toutes les dernières transactions immobilières réalisées dans le même secteur sur des biens aux caractéristiques similaires. C’est alors qu’il pourra remettre aux héritiers un document appelé « certificat d’expertise » ou « avis de valeur ».

Bien sûr, cette expertise a un coût. Celui -ci dépendra du temps passé par le notaire, mais aussi parfois de sa notoriété et de la région dans laquelle il exerce. La loi a cependant prévu un barème légal pour réglementer le coût de rédaction de cette déclaration de succession. En effet, le profit du notaire ne pourra excéder 0,434% de la valeur du bien, si celui-ci est supérieur à 30 000 €. A cela, il faut ajouter le montant de ses honoraires ainsi que les divers frais engagés pour mener à bien cette expertise. 

A noter que dans le cadre d’un divorce ou d’une rupture de PACS, si l’une des personnes rachète la part de l’autre, elle paiera des frais notariés qui seront limités à 2,5% du prix du bien immobilier.

Une fois l’estimation du bien obtenue, l’accord de tous les héritiers est la condition obligatoire pour vendre le bien. Ainsi, on se retrouve dans une situation où l’acquéreur achète le bien à plusieurs propriétaires. Comme au préalable de toute vente, les parties devront signer un « compromis de vente en indivision ». Mais ce compromis aura la particularité de comporter éventuellement une clause suspensive de survie des héritiers. Cela signifie que le compromis serait annulé en cas de décès de l’un des héritiers.

Dans le cas où un seul des héritiers, appelés aussi indivisaires, s’y opposerait, la vente est bloquée. Et il n’est pas rare que ces cas se produisent, les héritages conduisant régulièrement à des conflits familiaux.

Comment débloquer la vente d’un bien en indivision ?

En premier lieu, il ne faut pas oublier que le notaire a également un rôle de conseil. Il peut servir de « médiateur » auprès des héritiers pour les aider à converger vers une solution acceptable pour tous. Mais quand cette démarche n’aboutit pas, la loi a prévu des « solutions ».

Tout d’abord, dans une indivision successorale, la loi prévoit qu’un héritier n’est pas tenu de rester dans l’indivision. Il peut ainsi vendre ses parts à l’un ou les autres héritiers qui souhaiteraient les lui racheter.

Par ailleurs, dans le cadre de la réforme des successions, la loi a créé en 2009 une procédure simplifiée : la vente en indivision à la majorité des 2/3. Celle-ci permet en effet aux indivisaires qui seraient titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis de recourir à un juge pour acter de la vente du bien. Mais si l’indivisaire qui refuse la vente possède plus d’1/3 des parts de l’indivision, la vente est bloquée. L’autorité judiciaire peut tout de même être saisie. Elle peut désigner alors un notaire, pour aboutir à une décision, celle par exemple d’un partage du bien à parts égales. En ultime recours, le bien pourra être vendu aux enchères.

Fort heureusement, un consensus est généralement trouvé, soit grâce à une bonne entente au départ, mais aussi par l’intérêt financier que représentera la vente du bien pour chaque héritier. Dès lors qu’ils sont en possession de l’acte de propriété et de l’estimation vénale établie par le notaire, le bien pourra suivre le processus d’une vente classique. Afin de poursuivre dans cet esprit de neutralité entre les différents propriétaires, il devient encore plus judicieux de faire appel à une agence immobilière. Si vous êtes dans ce cas, IMOP, agence immobilière en ligne, saura vous apporter toute son expertise à moindre coût, optimisant ainsi votre net vendeur.

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Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Le compromis de vente est l’étape qui engage vendeur et acquéreur dans le processus de transaction immobilière. Afin que celle-ci se déroule dans les meilleures conditions, les deux parties peuvent convenir d’inscrire d’éventuelles clauses de conditions suspensives. Elles seraient ainsi protégées d’éléments non identifiés au départ et qui remettent en cause la transaction.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Appelée aussi clause suspensive, il s’agit d’une exception à un engagement : une condition qui doit se réaliser afin que la vente ait effectivement lieu. Plusieurs conditions suspensives peuvent être portées au compromis de vente. Si l’une d’entre elles ne se réalise pas, alors la vente n’aboutira pas. 

Quelles sont les différents types de conditions suspensives ?

Avant de détailler les différentes clauses suspensives, qui peuvent être inscrites dans un compromis de vente, il est important de bien faire la distinction entre deux types de clauses.

La clause suspensive, comme nous l’avons vu, permet de réaliser la transaction dès lors que la clause se réalise. L’exemple le plus significatif est l’obtention du prêt immobilier.

A l’inverse, il existe des clauses dites résolutoires, c’est-à-dire, que la transaction ira jusqu’à son terme, si la clause ne se réalise pas. C’est le cas par exemple de la découverte d’une servitude sur un terrain. 

Quelles sont les différentes conditions suspensives ?

Le compromis de vente doit toujours indiquer des clauses suspensives qui doivent être négociées entre vendeur et acheteur.

Une seule d’entre elle est obligatoire : c’est la clause d’obtention de crédit. Avec la loi Scrivener du 13 juillet 1979, « Tous les contrats de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation sont réputés conclus sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du prêt nécessaire au paiement du prix » 

Exception faite de cas très exceptionnels où l’acquéreur dispose des fonds nécessaires. Dans ce cas, il faut indiquer qu’il renonce à la clause suspensive de prêt.

Pour que la clause suspensive d’obtention de prêt soit valable, le compromis de vente devra détailler le plan de financement : la durée du prêt envisagée, le taux d’intérêt visé, l’apport personnel, s’il y en a. Généralement un délai de 60 jours est assorti à cette condition.

conditions suspensives

Il existe ensuite d’autres clauses, qui elles, sont négociables entre les deux parties.

L’acquéreur peut, si le vendeur l’accepte, conditionner la vente de son logement pour l’achat du nouveau, souvent dans le but d’éviter les frais de prêt relais. Dans ce cas, la vente du bien est inscrite en tant que condition suspensive avec une durée maximale de 6 mois. L’acquéreur devra indiquer un prix plancher de vente à partir duquel il vendra son bien. 

Une autre clause suspensive peut être l’obtention du permis de construire. En effet, si l’acquéreur n’obtient pas l’autorisation de construire, alors l’achat du terrain n’a plus lieu de se faire. Le compromis de vente devra prévoir un délai suffisant pour que l’acquéreur puisse faire sa demande auprès de l’administration et que celle-ci lui réponde.

Le délai de rétractation, d’une durée de 10 jours, est une clause légale dans tout compromis de vente et dans toute vente en général. Le décompte des dix jours de rétractation commence à partir du lendemain de la signature du compromis, à condition que l’ensemble des pièces à fournir obligatoirement à l’acheteur d’un lot de copropriété lui aient été remises. Si ce n’est pas le cas, le délai de rétractation de l’acheteur ne commence réellement à courir que le lendemain de la communication des pièces requises.

Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit verser une immobilisation de 10% du montant de la vente. Il est d’usage de s’accorder sur une partie de ces 10 %, le plus souvent entre 5 et 10% du prix du bien. En réalité, il n’existe pas de seuil minimal, mais il est prudent de toujours demander une somme qui fixe l’engagement des parties. L’acheteur va verser la somme par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire. Elle reste au contraire bloquée sur le compte du notaire jusqu’à la signature de la vente définitive.

Les clauses résolutoires

Il existe enfin les clauses résolutoires, indépendantes de la volonté de l’acheteur ou du vendeur et qui ont force exécutoire. Il s’agit par exemple du droit de préemption d’une collectivité locale. Cela signifie que l’administration est prioritaire sur le bien si elle a un projet d’aménagement public. Dans ce cas, elle est en droit de substituer à l’acheteur et achètera aux conditions suspensives prévues au compromis de vente. 

Une autre clause résolutoire, légale et systématiquement portée au compromis de vente est le droit de servitude. C’est ce que l’on appelle un droit d’usage, souvent un droit de passage sur un terrain. Ce droit est transmissible de propriétaire en propriétaire. Si cela ne convient pas au nouvel acquéreur, ce sera une condition pour invalider l’achat. 

Que faire en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?

S’il s’agit de la clause d’obtention de crédit ou de toute autre clause souhaitée par l’acheteur, c’est à lui de la faire valoir. Pour faire annuler le compromis de vente, ce dernier doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai prévu de ladite clause. Il devra apporter la preuve de la non-réalisation de la condition en produisant tous les documents nécessaires. En ce qui concerne l’obtention du crédit, l’acheteur devra prouver le refus de trois banques, dans les conditions qui avaient été prévues dans le compromis de vente. 

Par contre, si les clauses suspensives sont réalisées, et que l’acheteur ne souhaite plus acheter pour d’autres raisons, il est prévu dans le compromis de vente que le vendeur est en droit de conserver cette somme.

Du point de vue du vendeur, l’annulation du compromis de vente représente un préjudice : perte de temps et devoir recommencer tout le processus de vente. 

C’est la raison pour laquelle Imop, agence immobilière nouvelle génération au tarif fixe de 3900€, vérifie toujours la capacité d’emprunt des acquéreurs afin d’éviter les mauvaises surprises, grâce à un partenariat avec un courtier certifé. Contactez-nous !

 

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Promesse de vente ou compromis de vente ?

Vous souhaitez acquérir ou vendre votre bien immobilier ? Dans les deux cas, cette transaction immobilière se matérialisera par la signature d’un acte définitif chez le notaire.
Mais auparavant, acheteur et vendeur doivent s’entendre sur le prix ainsi que les conditions d’achat et de vente de ce bien. Cet accord doit se formaliser par une promesse de vente ou un compromis de vente. Ces deux documents sont en fait des avants contrats légaux. Nous vous donnons ici tous les détails pour vous permettre de choisir celui qui vous conviendra le mieux.

La promesse de vente

Engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix déterminé et sous un certain délai

La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix déterminé et sous un certain délai (en général deux à trois mois). Il donne en quelque sorte une exclusivité à l’acheteur. Ainsi, si le vendeur changeait d’avis, il ne pourrait pas se rétracter. En revanche, cela permet à l’acheteur de poser une option d’achat sans être totalement certain d’acquérir le bien, ce qui est rassurant pour lui. Mais en contrepartie, il doit s’acquitter auprès du vendeur d’une somme d’argent, appelée « indemnité d’immobilisation », représentant 10% du prix de vente. Cela signifie que si la vente n’aboutit pas, soit parce que l’acquéreur renonce à acheter soit que le délai imparti est dépassé, alors le propriétaire conservera cette somme à titre de dédommagement.

Afin d’être valable, la promesse de vente, qui n’a pas été établie chez un notaire ou un agent immobilier, doit être impérativement enregistrée auprès du service des impôts suivant un délai de 10 jours maximum à compter de la signature. Les frais d’enregistrement, d’un montant de 125 €, sont payés par l’acquéreur.

Malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable “contrat”, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, quant à lui, engage à la fois le vendeur et l’acheteur à finaliser la vente.

D’un point de vue juridique, le compromis a valeur de vente.

A la signature du compromis, l’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie, dont la somme, comprise entre 5% et 10% du prix de vente du bien, viendra en déduction lors de la signature de l’acte final chez le notaire. Si vous entendez parler de « promesse synallagmatique de vente », sachez qu’il s’agit du compromis de vente, mais rassurez-vous, ce terme est peu utilisé !

Le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès du service des impôts.

Les similitudes entre compromis et promesse de vente

Tout d’abord, le contenu du compromis et de la promesse de vente sont similaires. En effet, les deux documents doivent préciser les informations relatives au bien :

  • Emplacement
  • Surface
  • Prix convenu
  • Titre et origine de propriété
  • Cadastre
  • Diagnostic technique

mais aussi

  • Les conditions de vente
  • Délais de rétractation
  • Clauses suspensives…

Le compromis et la promesse de vente peuvent être rédigés et signés librement par le vendeur et l’acheteur sans recourir à un représentant légal. On parle d’acte sous « seing privé », littéralement « sous signature privée ». Mais attention, c’est un document légal qui engage et lie les deux parties entre elles.

C’est la raison pour laquelle, généralement, ces avant-contrats sont établis par des professionnels qui en garantissent la bonne et due forme. Lorsque l’on sait que l’avant contrat sera en fait quasiment le contrat de vente final et que le coût de sa rédaction est inclus dans les frais du notaire, on comprend qu’il vaut mieux ne pas se priver de son expertise. Sachez également que l’agent immobilier, titulaire d’une carte professionnelle, possède toutes les compétences pour rédiger l’avant contrat, dans le cas où les délais chez le notaire s’avèreraient trop longs. Là aussi, pas de frais supplémentaire, les frais de rédaction sont compris dans les frais d’agence.

Le délai de rétraction doit figurer dans tout document, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. L’acquéreur dispose en effet d’un délai légal de rétractation : Ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la signature, si l’avant contrat est remis en main propre, ou à compter du lendemain de la date de la première présentation, si l’avant-contrat est envoyé en lettre recommandée. Pendant ce délai, l’acquéreur peut revenir sur son engagement et renoncer à acheter. Dans ce cas, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à motiver sa décision. Il peut alors récupérer son « indemnité d’immobilisation » dans le cadre de la promesse de vente ou son dépôt de garantie dans le cadre du compromis de vente.

Enfin, les clauses suspensives figurent aussi bien dans la promesse que le compromis de vente. En effet, vendeur et acquéreur peuvent convenir de clauses dites suspensives, c’est-à-dire des exceptions à leur engagement, pouvant annuler l’avant-contrat. Une clause suspensive est un événement indépendant de la volonté de l’acheteur ou du vendeur. Il peut s’agir du refus de prêt bancaire ou bien d’un droit de préemption exercé par la commune et qui fera annuler la vente, et dans ces cas, l’acheteur récupèrera les sommes préalablement versées.

Comme nous venons de le voir, il est très important, pour un acheteur et un vendeur de comprendre l’importance du compromis ou de la promesse de vente. Actuellement, c’est le compromis de vente qui est le plus utilisé. Outre le bon nombre de garanties qu’il apporte, il démontre surtout l’engagement des deux parties, vendeur et acheteur, leur volonté réciproque de mener à terme leur projet d’achat/vente du bien immobilier.

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Tout savoir sur les Diagnostics Techniques

 Depuis 1996, le diagnostic immobilier, instauré par la loi Carrez, est devenu obligatoire dans le cadre de toute transaction immobilière. Pourquoi réaliser ainsi des diagnostics ? En quoi consistent-ils ? Nous vous donnons ici toutes les réponses, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Définition : en quoi consiste le diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier est l’analyse détaillée d’une construction selon certains critères prédéfinis. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur, professionnel certifié et accrédité. Cette formalité est obligatoire dans le cadre d’une vente. Elle sécurise la transaction immobilière en informant l’acquéreur sur l’état du bien. Les études vont évaluer les équipements et installations en termes d’usure, l’éventuelle existence de substances qui pourraient nuire à la santé, les risques géographiques qu’il pourrait y avoir dans la localisation du bien. Le but de ces études peut également servir à remettre aux normes de sécurité des matériels, équipements et installations trop âgés pour un fonctionnement correct et sans danger.

Il existe deux types de documents : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui doit être disponible dès la publication de la vente immobilière, et le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) exigible à la signature du contrat de vente. En savoir plus sur les frais de notaires.

Une sécurité pour le propriétaire et l’acquéreur du bien immobilier

Au-delà de son caractère obligatoire, le diagnostic immobilier est tout aussi intéressant pour le propriétaire d’un bien que pour l’acquéreur.

En effet, cela permet au propriétaire d’avoir toutes les informations détaillées sur son bien. Cela va lui permettre de pouvoir l’évaluer de manière plus précise. En outre, en cas de litige ultérieur avec l’acquéreur, le propriétaire bénéficiera d’une protection et ne pourra être tenu responsable de vice caché.

L’acquéreur, quant à lui, pourra acheter le bien en toute connaissance de cause. Libre à lui, en fonction de la valeur estimée du bien, de demander ou pas à faire réaliser des travaux de remise aux normes.

Les diagnostics à remettre à l’acquéreur

Nous vous donnons ci-dessous la liste exhaustive des diagnostics que le vendeur doit faire réaliser et vous expliquons en quoi ils consistent.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Tout d’abord, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), mis enplace depuis le 1er novembre 2006, estime la consommation énergétique d’un bien et son taux d’émission à effet de serre. Dans la publication de l’annonce de vente, vous verrez une échelle de performance énergétique, allant de A à G. Ce DPE a une durée de validité de 10 ans.

A noter qu’il n’est pas obligatoire si vous achetez un logement en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), qui par principe, est soumis aux dernières normes. L’achat en VEFA est un contrat qui vous lie au promoteur et vous serez garanti du bon achèvement des travaux.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne uniquement les logements construits avant 1949. A l’époque, le plomb était présent dans les peintures. Le but du diagnostic sera d’en vérifier sa concentration. En effet, si celle-ci est supérieure au seuil de 1 mg/cm2, alors le vendeur sera tenu de faire des travaux. La durée de validité est illimitée s’il n’y a pas de plomb. Dans le cas contraire, le CREP devra avoir moins d’un an à la date de mise en vente.

L’état d’amiante

L’état d’amiante mentionnera la présence ou pas de matériaux ou produits qui contiendraient de l’amiante dans un logement. La durée de validité est illimitée pour les diagnostics réalisés après janvier 2013. Avant cette date, ils devront être renouvelés lors de la vente.

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Le diagnostic est là pour évaluer la sécurité des installations et donc la sécurité des occupants. La validité est de 3 ans à partir de la réalisation du diagnostic.

L’état relatif à la présence de termites

L’état relatif à la présence de termites sert à déterminer la présence ou non dans un logement d’insectes xylophages, essentiellement des termites. Sa validité a une durée de seulement 6 mois.

L’état des risques et pollutions

L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permet de savoir si le bien est exposé à l’un de ces risques. Le diagnostiqueur se base sur les informations données par la préfecture du département pour fournir cet état. Pour être valide, ce document doit être daté de moins de 6 mois avant la signature de la vente.

Le diagnostic mérules

Enfin, le diagnostic mérules, sert à déterminer s’il y a un risque potentiel de présence de ce champignon dans le bien, dès lors que ce bien se trouve dans une zone à risque. Si tel est le cas, cela fait l’objet d’un arrêté préfectoral. Le mérule étant un champignon difficile à détecter, le diagnostic consiste en une information écrite basée sur l’arrêté préfectoral.  

Les diagnostics dont nous venons de parler concernent indifféremment tout type de bien. Mais il existe deux diagnostics spécifiques supplémentaires.

Pour une maison, si celle-ci n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, il est obligatoire de faire procéder à un état de l’installation d’assainissement non collectif. Dans ce cas, l’organisme à contacter est le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif), un service des collectivités territoriales, sauf si la commune ou l’intercommunalité a opté pour une délégation de service public, au quel cas, une société spécialisée dans ce diagnostic pourra prendre en charge la prestation de contrôle. Sa validité est de 3 ans maximum à la signature de la vente.

Pour un logement en copropriété, doit figurer la surface privative du lot de copropriété, appelée « Loi Carrez », du nom du député qui a fait voter cette loi dans les années 1990. En effet, il a considéré que cette loi servait à protéger et informer l’acquéreur sur les lots de copropriété. S’il s’avère qu’il existe une erreur de plus de 5% entre la surface privative noté au contrat de vente et la surface réelle, l’acquéreur sera en droit de demander une réduction de prix proportionnelle à l’erreur. D’où l’importance de faire établir par le diagnostiqueur un bon métrage.

Pour toute expertise supplémentaire concernant vos diagnostics immobiliers, contactez les équipes de notre agence immobilière IMOP !

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Les frais notariés dans une transaction immobilière

Lorsqu’on s’aventure dans un achat, la vente d’un bien immobilier, il y a bien souvent des termes, des paramètres que l’on ne comprend pas et/ou que l’on sous-estime. C’est le cas notamment des frais notariés / frais d’acquisition, appelés communément frais de notaire, mais il s’agit essentiellement d’un ensemble d’impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Voici un guide pour comprendre le processus des frais notariés…

Les frais notariés en quelques mots

Pour commencer, il s’agit de bien comprendre ce que représentent les frais notariés dans une transaction immobilière. En effet, c’est un poste de dépense conséquent lors d’un achat immobilier… Ces frais sont pourtant obligatoires pour assurer la mutation des droits de propriété entre le vendeur, propriétaire du bien, et l’acheteur. 

Ces frais sont payés, par l’acheteur, en même temps que le prix d’acquisition. Cette somme globale doit être versée sur le compte bancaire de l’étude notariale au jour de la signature de la vente.

Le travail du notaire consiste à rédiger l’acte. Parmi toutes les vérifications qu’il doit mener au préalable, il devra, entre autres, se procurer les origines de propriété du bien, justifiant ainsi que le vendeur en est bien le propriétaire, ainsi que les justificatifs d’identité des deux parties.

Il examinera également que tous les diagnostics techniques (plomb, amiante, termites, contrôle de gaz et électricité, performance énergétique…) et environnementaux (assainissement, risques et pollution) ont bien été réalisés par le vendeur. En savoir plus sur Les Diagnostics Techniques.

De même, il devra s’assurer s’il existe ou pas, un droit de préemption, appelé aussi droit de préférence. En effet, dans le cas de vente d’une maison, si le bien se trouve dans un périmètre de préemption, cela signifie que la commune est en droit de l’acquérir et devient ainsi prioritaire par rapport à l’acheteur initial. Enfin, le notaire vérifiera également, s’il existe ou pas, des servitudes (droit de passage).

A la lecture de l’acte, le jour de la signature, le notaire joue pleinement son rôle de conseil, en détaillant toutes les informations importantes que les deux parties doivent connaître, en particulier, l’acquéreur du bien.

En ayant connaissance du travail du notaire et de son rôle de conseil et d’explication, on comprend mieux l’intérêt de son rôle, qui garantit la sécurité juridique des ventes immobilières.

Comment sont calculés les frais notariés ?

Les frais varient selon qu’il s’agisse d’un bien ancien ou d’un bien récent. Pour un logement ancien, il faut compter environ 7 à 8% du prix de vente, et, pour les logements neufs, ils ne représentent que 2 à 3% du prix de vente.

Depuis la loi Macron de 2016, il est à noter que les notaires ont dû appliquer une réduction de leur tarif de 1,4%. Et depuis, pour les honoraires supérieurs à 150 000 euros, les notaires sont en droit d’appliquer une remise maximale de 10%.

Les frais notariés se décomposent en plusieurs postes.

Tout d’abord, les droits de mutation, appelés aussi droits d’enregistrement. Ceci représente la majeure partie des frais : entre 5 et 6% du prix de vente. Cette somme est reversée aux collectivités locales et à l’Etat. Il est important de signaler que ces frais de mutation ne s’appliquent pas pour les logements neufs, étant donné qu’ils n’ont pas de propriétaire auparavant et donc, ils n’ont jamais été enregistrés. Ceci explique l’écart important des frais d’acquisition entre les logements anciens et neufs. L’acheteur d’un logement neuf devra payer la taxe de publicité foncière, mais un peu moins chère également que pour les biens anciens, à 0,715% du prix de vente hors taxes.

Viennent ensuite les honoraires du notaire (on parle aussi d’émoluments). C’est, en fait, la rémunération du notaire pour rédiger l’acte de vente. Les honoraires notariés sont réglementés. Ils correspondent en général à 1 à 2 % des frais d’acquisition, selon le montant de la transaction, ce qui représente un pourcentage relativement faible.

Les frais de notaire mineurs

Enfin, dans les frais notariés relativement mineurs, on retrouve les débours et la contribution de sécurité immobilière. Les débours représentent les dépenses engagées par le notaire pour la rédaction de l’acte : commande de documents de cadastre ou d’urbanisme, bornage par un géomètre, … Les débours s’élèvent généralement aux environs de 1000 €. Pour ce qui est de la contribution de sécurité immobilière : 0,1% de prix de vente du bien doivent être reversés à l’Etat pour les formalités d’enregistrements et la publicité foncière. 

Face à ces frais d’acquisition qui viennent grossir le budget de l’acquéreur, vous serez intéressé de savoir qu’il existe un moyen, légal, vous permettant de les réduire un petit peu.

En effet, les frais de notaire ne s’appliquant qu’à l’immobilier, si le bien est vendu avec des éléments encastrés, de l’électroménager et des meubles, vous pouvez les valoriser et ce montant ne sera donc pas soumis aux frais notariés.

Enfin, n’hésitez pas à utiliser des calculateurs de frais de notaire, dont le calculateur du site officiel des notaires de France. Ces calculateurs, en plus de nos conseils, devraient vous donner une bonne approximation de ce que représenteront les frais d’acquisition pour l’achat que vous envisagez.