Faire une offre d'achat immobilier : modèle, négociation et engagements
Une offre d'achat est une proposition écrite par laquelle vous vous engagez à acheter un bien à un prix donné, pendant une durée de validité que vous fixez, en général 5 à 10 jours. Le vendeur est libre de l'accepter, de la refuser ou de faire une contre-proposition. Une fois l'offre acceptée, la vente se formalise par un compromis de vente, qui ouvre à l'acheteur un délai de rétractation de 10 jours. Aucune somme ne doit être versée au moment de l'offre.
Ce qu'il faut retenir
- Faites toujours votre offre par écrit : courrier, e-mail ou formulaire signé.
- Indiquez le prix, la durée de validité et votre mode de financement.
- Le vendeur n'est pas obligé d'accepter, même une offre au prix affiché.
- Ne versez aucun acompte avec l'offre : le dépôt de garantie se paie au compromis.
- Votre délai de rétractation de 10 jours commence après la signature du compromis, pas après l'offre.
Que doit contenir une offre d'achat ?
- votre nom et vos coordonnées, et ceux du vendeur ;
- l'adresse et la description du bien : type, surface, étage, annexes comme une cave ou un parking ;
- le prix proposé, en chiffres et en lettres, en précisant s'il comprend les honoraires d'agence ;
- votre mode de financement : apport, montant du prêt, accord de principe de la banque si vous l'avez ;
- la durée de validité de l'offre ;
- les conditions que vous souhaitez voir figurer au compromis, par exemple l'obtention du prêt.
Modèle d'offre d'achat
[Prénom Nom], [adresse], [téléphone], [e-mail]
À l'attention de [nom du vendeur ou de l'agence], [adresse]
[Lieu], le [date]
Objet : offre d'achat pour le bien situé [adresse du bien]
Madame, Monsieur,
À la suite de ma visite du [date], je vous fais une offre d'achat pour le bien situé [adresse], d'une surface de [surface] m², au prix de [montant] euros ([montant en lettres] euros), honoraires d'agence [inclus / en sus].
Cet achat sera financé par un apport personnel de [montant] euros et un prêt immobilier de [montant] euros. [Je dispose d'un accord de principe de la banque X.]
Cette offre est valable jusqu'au [date]. Si vous l'acceptez, je m'engage à signer un compromis de vente comprenant une condition suspensive d'obtention de prêt dans les meilleurs délais.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Notre article sur le contenu d'une offre d'achat détaille chaque mention.
Combien de temps une offre d'achat est-elle valable ?
Le temps que vous fixez. Une durée de 5 à 10 jours est courante : assez longue pour laisser le vendeur réfléchir, assez courte pour éviter qu'il ne fasse jouer la concurrence. Sans réponse à la date prévue, l'offre devient caduque et vous êtes libre.
Quel prix proposer ?
Appuyez-vous sur les ventes récentes du quartier, l'état du bien et le temps depuis lequel il est en vente. Un logement à rafraîchir, un mauvais DPE ou des travaux votés en copropriété sont des arguments pour négocier. Vérifiez aussi la surface : notre guide du calcul des m² explique la différence entre surface Carrez et surface habitable.
Pour juger le prix demandé, les méthodes de notre guide pour estimer un bien immobilier valent aussi pour l'acheteur. Une offre très en dessous du prix sans argument risque d'être refusée sans contre-proposition.
Comment rendre son offre convaincante ?
- joindre un accord de principe de la banque ou une simulation de prêt ;
- mettre en avant un apport important ou une vente déjà réalisée ;
- proposer un calendrier qui arrange le vendeur ;
- justifier l'écart de prix par des éléments concrets : devis de travaux, prix des ventes voisines.
Comment le vendeur répond-il à une offre ?
Il a trois options : accepter par écrit, refuser, ou faire une contre-proposition à un prix intermédiaire. La contre-proposition annule votre offre initiale : c'est à vous de l'accepter ou non.
Le vendeur n'est pas obligé d'accepter une offre, même au prix affiché : le mandat confié à une agence ne vaut pas offre de vente, et la Cour de cassation juge qu'aucun honoraire n'est dû à l'agence tant que la vente n'est pas conclue. En revanche, dès qu'il accepte l'offre sans réserve, par écrit ou même par e-mail, la vente peut être considérée comme formée. Côté vendeur, notre article sur la façon de répondre à une offre sous le prix donne des pistes.
Peut-on retirer son offre d'achat ?
Avant l'acceptation, une offre assortie d'un délai ne devrait pas être retirée avant son terme ; le faire peut, en théorie, exposer à des dommages et intérêts. Une fois l'offre acceptée, vendeur et acheteur sont d'accord sur la chose et le prix, ce qui vaut en principe vente. En pratique, l'acheteur garde la protection du délai de rétractation de 10 jours, qui court après la signature du compromis.
| Moment | L'acheteur peut-il renoncer ? |
|---|---|
Avant la réponse du vendeur | En principe pas avant la date de validité fixée ; le retrait reste possible mais peut engager sa responsabilité |
Offre acceptée, compromis pas encore signé | Juridiquement engagé ; en pratique, les litiges à ce stade sont rares |
Dans les 10 jours après le compromis | Oui, sans motif ni pénalité, par lettre recommandée |
Après le délai de rétractation | Seulement si une condition suspensive n'est pas remplie, sinon il perd son dépôt de garantie |
Notre article peut-on se rétracter après une offre d'achat détaille ces cas. Les étapes suivantes sont expliquées dans nos guides du compromis de vente, du financement et de l'achat immobilier.
Questions fréquentes sur l'offre d'achat
Une offre d'achat engage-t-elle l'acheteur ?
Oui. Une offre écrite engage l'acheteur pendant sa durée de validité. Si le vendeur l'accepte, l'accord sur la chose et le prix vaut en principe vente, mais l'acheteur conserve le délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis.
Le vendeur est-il obligé d'accepter une offre au prix ?
Non. Le mandat de vente ne vaut pas offre de vente : le vendeur reste libre de refuser, même une offre au prix affiché, sans devoir d'honoraires à l'agence. Mais s'il accepte l'offre sans réserve, la vente peut être formée.
Quelle durée de validité pour une offre d'achat ?
Celle que l'acheteur fixe, en général 5 à 10 jours. Passé ce délai sans acceptation, l'offre devient caduque.
Faut-il verser de l'argent avec une offre d'achat ?
Non. Aucune somme ne doit être versée au moment de l'offre. Le dépôt de garantie est versé à la signature du compromis, au notaire ou à l'agence.
Une offre d'achat orale est-elle valable ?
Elle est difficile à prouver et n'offre aucune sécurité. Faites toujours votre offre par écrit, daté et signé.
Que faire après l'acceptation de l'offre ?
Prévenir votre banque, puis signer le compromis de vente, en général dans les deux à trois semaines, chez le notaire ou à l'agence.