L’offre d’achat : une étape clé de votre achat immobilier
J’ai trouvé la maison ou l’appartement de mes rêves ! Que dois-je faire pour lancer l’achat ?
22 avril 2020
Il vous faut présenter une offre d’achat !
Même si cette offre est moins encadrée par la loi que la promesse ou compromis de vente, nous vous expliquons :
- A quoi vous engage cette offre ?
- Quels sont les éléments essentiels pour être valable ?
- Quelles sont les possibilités de rétraction ?
QU’EST-CE QU’UNE OFFRE D’ACHAT ?
Définition : l’offre d’achat est un acte juridique : c’est un engagement de l’acheteur envers le vendeur. Il propose d’acheter le bien immobilier à un prix donné. Il s’agit de poser une OPTION D’ACHAT sur le bien. Pratiquement, il s’agit d’une lettre ou d’un formulaire, remise en mains propres au vendeur ou envoyée par courrier ou par mail. L’offre écrite montre l’intérêt du potentiel acheteur envers le bien à vendre !
L’offre peut être orale, mais elle n’aura aucune valeur juridique. Il faut alors signer une promesse ou un compromis de vente chez le notaire pour vous engager.
QUE DOIT CONTENIR UNE OFFRE D’ACHAT ?
L’offre d’achat n’est pas légalement décrite mais elle doit contenir les informations liées aux parties et au bien : coordonnées du vendeur, coordonnées de l’acheteur, descriptif du bien (adresse précise, type de bien, surface, nombre de pièces, dépendances, etc.), d’éventuelles conditions suspensives (documents obligatoires pour la vente : diagnostics, procès-verbaux d’assemblée générale, relevés de charges, règlement de copropriété, taxe foncière…, mais aussi sous réserve de faire chiffrer des travaux ou que le bien soit disponible à une date précise), et les modalités de réponse du vendeur.
Toutefois, 2 mentions sont INDISPENSABLES : le prix proposé et la durée de validité de l’offre.
- Le prix : avec ou sans négociation
- La durée de validité : l’offre est limitée dans le temps. Ne laissez que quelques jours au vendeur pour accepter ou non votre proposition.
NB : A ce stade, aucune somme d’argent n’est à verser !
C’est au moment de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente qu’un dépôt de garantie ou acompte sera légalement demandé.
Vous pouvez trouver des modèles d’offres d’achat sur internet.
À QUOI ENGAGE UNE OFFRE D’ACHAT ?
Côté acheteur: en principe, si le vendeur accepte l’offre d’un acheteur, la vente doit être conclue au prix et aux conditions mentionnées dans le document. L’acquéreur s’engage donc à acheter le bien.
Coté vendeur: si le vendeur reçoit une offre d’achat en dessous du prix de vente affiché, il a le choix entre refuser l’offre, l’accepter ou faire une contre-proposition.
Un sujet crée encore une polémique : le vendeur est-il obligé d’accepter une offre au prix ? la réponse est NON ! pour 2 raisons :
– Dans un mandat de vente, le vendeur signe un contrat avec l’agence immobilière pour la commercialisation de son bien mais pas pour accepter n’importe quel acheteur. Il est donc tout à fait en droit de refuser une offre d’achat, même au prix. Cependant, l’agent immobilier pourra, dans certains cas, demander le paiement de la commission d’agence puisque sa mission a été remplie.
– Le vendeur est libre de choisir son acquéreur : Il n’existe aucune priorité selon l’antériorité d’une offre ou selon le prix proposé. Un vendeur ayant reçu plusieurs offres peut choisir librement la personne à qui il souhaite vendre son bien.
Ceci a été validé à plusieurs reprises par la Jurisprudence.
PEUT-ON ANNULER UNE OFFRE D’ACHAT ?
En premier lieu, le délai de réflexion ou de rétractation ne s’applique pas à l‘offre d’achat.
Coté acheteurs : l’offre d’achat peut être annulée
- À tout moment avant l’acceptation
- Si le délai de réponse pour l’acheteur a été dépassé
- Si le vendeur fait une contre-proposition écrite, votre première offre devient caduque.
- Si une des conditions suspensives ne se réalise pas.
Coté vendeurs : une fois l’offre acceptée par le vendeur, il peut se rétracter dans 2 cas :
- l’offre d’achat ne mentionnait pas explicitement les conditions de la vente : toutes les conditions suspensives seront notées dans la promesse ou le compromis de vente. Il faut être d’accord avant pour ne pas perdre de temps sur la vente.
- l’offre d’achat précisait que les parties n’étaient pas engagées avant la signature du compromis ou de la promesse de vente.
On peut imaginer que le vendeur trouve un autre acheteur à un prix plus élevé. L’acheteur pourrait poursuivre le vendeur pour exécution devant la Justice.
Par ailleurs, l’agence immobilière ne peut pas être tenue responsable en cas de défaut du vendeur.
L’offre d’achat n’est pas une étape à prendre à la légère et ne sert en aucun cas à poser une option d’achat en espérant bloquer d’autres potentiels acheteurs…. Vendre avec le concours d’un professionnel de l’immobilier permettra aux vendeurs d’éviter au maximum ce genre de déconvenues.
L’étape suivant l’offre d’achat sera la promesse ou le compromis de vente chez le notaire. Vous aurez encore des possibilités de changer d’avis mais le caprice aura des conditions et un prix.
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