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Comment faire une offre d'achat ? 7 points clés à maîtriser

Vous avez trouvé la maison de vos rêves ou l’appartement idéal pour les 10 prochaines années ? Il est temps de faire une offre d’achat au vendeur pour engager sérieusement les négociations. C’est bien plus qu’une simple offre de prix ! Voici les 7 points clés pour réussir son offre d’achat.  

8 novembre 2021

1.Qu’est-ce qu’une offre d’achat ? 

L'offre d’achat est un acte écrit dans lequel vous vous engagez formellement à acheter un bien immobilier précis soit au prix demandé par le vendeur, soit à un prix inférieur que vous choisissez. Cette offre constitue une promesse unilatérale d’achat. Elle n’est jamais obligatoire dans une vente. 

Elle intervient après une ou plusieurs visites du logement et après un examen attentif des documents tels que les diagnostics immobiliers, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété, etc. Bref, vous devez être certain de vouloir acheter ! 

Attention : aucune somme d’argent ne peut vous être réclamée au moment de l’offre d’achat par un agent immobilier ou un vendeur ! 

2. L’offre d’achat m’engage-t-elle ? 

L’offre d’achat engage exclusivement l’acheteur et pas le vendeur. Elle n’engage que sur le prix proposé s’il est inférieur au prix de vente. Il est toujours possible de profiter du délai de rétractation de 10 jours qui démarre le lendemain de la présentation du compromis de vente et de ses annexes. Aussi, l’acheteur a encore un moyen de ne pas acheter, sans rien payer. 

Sachez que l’agent immobilier est en droit de refuser de transmettre une offre d’achat qu’il juge insuffisante. En général, ses discussions avec le vendeur lui permettent d’établir le prix plancher en deçà duquel il sait que le vendeur refusera de réaliser la transaction immobilière. 

3. Que doit contenir l’offre d’achat ? 

L’offre d’achat doit se faire par écrit, pour des raisons de preuve. La durée de validité de l’offre sera précise et relativement courte. En effet, vous ne souhaitez pas qu’un autre visiteur ait le temps de faire une offre concurrente. Si le bien est confié en exclusivité à une agence immobilière, vous êtes relativement tranquille. Si le bien est confié à plusieurs agences, chacune tentera d’obtenir une offre d’achat dans les meilleurs délais. Il est alors important de dater, voire de préciser l’heure de votre offre d’achat. 

Une évaluation du bien immobilier par rapport aux dernières ventes réalisées dans le quartier est un bon indicateur. Toutefois, si vous avez la consistance des logements, vous ne connaissez pas l’état des biens immobiliers vendus. 

4. Comment formuler une offre d’achat au prix de vente demandé ?

Établir une offre d’achat au prix de vente demandé engage l’acheteur et le vendeur. Ce dernier ne peut pas refuser une offre d’achat au prix. Il ne reste plus qu’à rédiger le contenu de la promesse de vente ou du compromis de vente afin de finaliser la transaction immobilière. 

En théorie, si plusieurs offres d’achat au prix parviennent le même jour au vendeur, ce dernier accepte la première reçue. Il peut donc être intéressant d’indiquer une heure en plus de la date. En pratique, le vendeur étudiera également les modalités de financement du bien que vous ne manquerez pas de détailler (apport personnel, accord de principe d’une banque sur un prêt immobilier). 

L’absence de clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier peut être un facteur clé dans les zones très tendues. Vous vous engagez ainsi à acheter le bien ! Vous devez donc être parfaitement sûr d’obtenir un crédit immobilier ou de vous en passer. 

5. Comment rédiger une offre d’achat en dessous du prix de vente demandé ? 

L’offre d’achat est souvent un moyen d’obtenir une négociation sur le prix de vente. Pour obtenir un accord ou une contre-proposition du vendeur, vous devez justifier cette baisse du prix par des éléments objectifs comme les travaux de rénovation éventuels, les défauts relevés sur le bien. Attention à bien évaluer le risque de voir une offre au prix arriver dans les zones les plus tendues du marché immobilier. 

La situation du vendeur permet aussi de proposer le meilleur prix d’achat. Cette situation s’apprécie en fonction de différents points : le bien est-il en vente depuis longtemps ? Le bien est-il déjà vide ? Cela indique que le vendeur est déjà installé ailleurs et donc, a peut-être un prêt relais en attendant la vente. Pouvez-vous avoir des informations sur la situation personnelle du vendeur ? Vendre un bien dans le cadre d’un divorce ou vendre un bien dans le cadre d’une succession peut se révéler une bonne opportunité pour faire une offre d’achat en dessous du prix demandé. Le vendeur est-il attaché à ce bien au niveau affectif ? Jouer sur ses sentiments peut être un argument également. Ce sera le cas lorsqu’une personne âgée quitte l’appartement où elle a vécu toute sa vie. Elle sera peut-être plus encline à favoriser l’arrivée d’un couple désireux de fonder une famille. 

Enfin, ne négligez pas les éléments non financiers comme la date d’entrée dans les lieux. Par exemple, si le vendeur achète un autre bien qui ne sera disponible qu’à une certaine date, votre souplesse sur la date d’entrée dans les lieux ou sur la date de signature de l’acte authentique peut être un facteur supplémentaire en votre faveur. Plus vous disposez d’éléments sur la situation du vendeur, plus vous pouvez négocier judicieusement. Cela peut aussi consister à accepter de prendre en charge le mobilier restant ou le contenu de la cave en l’état ou encore de signer avant le 31 décembre de l’année en cours (pour éviter au vendeur de payer la taxe d’habitation). 

6. Comment négocier après l’offre d’achat ? 

Si l’acquéreur propose un prix inférieur au prix de vente demandé, le vendeur peut : 

  • refuser l’offre d’achat sans contre-proposition, 
  • décider d’accepter l’offre au prix proposé, 
  • revenir vers l’acheteur avec une nouvelle proposition. Celle-ci annule alors votre offre d’achat. 

Montrez-vous sous votre meilleur jour et rassurez le vendeur ! Mettez en avant votre profil d’acquéreur sérieux et crédible par des éléments étayés : montant de votre apport personnel, accord de principe d’une banque sur l’obtention d’un crédit immobilier, contrat de travail à durée indéterminée, montant de vos rémunérations et/ ou impositions. Vous pouvez utiliser tous les moyens pour montrer la qualité de votre dossier d’acquisition. 

Vous pouvez aussi demander une nouvelle visite du bien immobilier, éventuellement accompagné d’un entrepreneur du BTP ou d’un architecte pour valider le montant des travaux et détecter des défauts jusque-là inaperçus. Il est d'ailleurs conseillé de le faire avant de rédiger une offre d’achat immobilier.  

Enfin, restez raisonnable, vous souhaitez obtenir ce bien immobilier ? N’abusez pas de la négociation. En général, un ou deux allers-retours permettent de trouver un terrain d’entente, en adéquation avec le marché immobilier et les atouts du logement. Ne cherchez pas à avoir le dernier mot si vous voulez vivre dans ce logement ! 

7. Changer d’avis après une offre d’achat ? 

Pendant le délai de validité de votre offre d’achat, vous n’avez pas à retirer l’offre. En réalité, il suffit de contacter le vendeur ou son agent immobilier pour lui en parler. Sachez que, quelle que soit la situation, lors de la signature d’une promesse de vente, l’acquéreur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires pour renoncer à l’acquisition immobilière. Il n’est donc dans l’intérêt de personne de forcer la main d’un acheteur. 

Bonus modèle d’offre d’achat - comment rédiger la lettre d’offre d’achat

Vos coordonnées complètes

Courrier adressé au vendeur ou à son mandataire

Date du jour 

Mode d’envoi de la lettre [Lettre recommandée avec accusé réception / remise en mains propres]                                                 

Objet : proposition d’offre d’achat pour le bien suivant [adresse et référence précise]

Madame, Monsieur,

Nous, soussignés [indiquer les noms et prénoms, adresse, date et lieu de naissance de chaque futur acheteur], nous engageons à acheter, en cas d’acceptation de la présente offre, de façon ferme et irrévocable le bien immobilier désigné ci-dessous [ajouter si besoin sous réserve de l’obtention d’un crédit immobilier d’un montant de ….]: 

Un appartement [ou tout autre type de bien immobilier], situé au [indiquer l'adresse complète en précisant l'étage], d’une superficie loi Carrez annoncée de .... , au prix demandé de …. euros.

La présente offre d’achat est faite au prix de [montant de votre proposition]. Ce montant sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

En l’absence d’acceptation de la présente offre d’achat, celle-ci s’éteindra le [date précise] à minuit. L’acceptation du vendeur pourra être formulée par [indiquer les modes de communication : email / lettre recommandée, etc.] à l’adresse mentionnée en en-tête.

Date 

Signature de chaque acheteur précédée de la mention manuscrite “Bon pour achat”