Faire une offre d'achat

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Une offre d'achat est un acte écrit par lequel un acheteur s'engage à acquérir le bien immobilier auprès du vendeur. Cette offre écrite propose un prix d'achat du bien et permet ainsi de déposer une OPTION D’ACHAT sur le bien immobilier. Concrètement il s’agit habituellement d’une lettre remise en mains propres ou envoyée par courrier ou par mail au propriétaire vendeur. IMOP, l'agence immobilière en ligne, vous donne les informations précises concernant l'offre d'achat.

Quelle est la durée de validité d'une offre d'achat ?

Le plus souvent, une offre d'achat a une durée de validité de 5 à 10 jours, bien que cela puisse être plus long.

L'acheteur peut fixer cette durée de la manière suivante : "La présente proposition est valable jusqu’au XX/XX/XXXX (xx jours)".

Une fois que l'offre d'achat est transmise au vendeur il est impossible d'en modifier les termes, tant en ce qui concerne son montant que sa durée de validité.

Que doit contenir une offre d’achat ?

Soyez vigilant car un certain nombre d’informations doivent y figurer de manière obligatoire :

• les coordonnées du vendeur,
• les coordonnées de l'acheteur,
• le descriptif précis du bien,
• les éventuelles clauses suspensives. En effet, l'acheteur peut intégrer des conditions suspensives qui sont autant de précautions destinées à le protéger en cas de situations imprévues. Si une des conditions n'est pas satisfaite, il peut se retirer de l'achat sans pénalité,
• le prix d'achat proposé (il peut être soumis à négociation entre le vendeur et l'acheteur),
• la durée de validité de l'offre (en général, très courte, pour forcer le vendeur à se positionner rapidement).

Bon à savoir : L'offre d'achat peut être écrite ou orale. Dans tous les cas elle engage l'acheteur vis-à-vis du vendeur dans le cadre de l'achat immobilier. Les différences entre ces deux formes sont toutefois notables. En effet, l'offre d'achat orale a peu de valeur juridique puisqu'il est difficile d'en prouver l'existence en cas de conflit. Cette forme d'offre repose surtout sur la confiance mutuelle entre les parties, sans aucune garantie formelle. Au contraire, l'offre d'achat écrite est un document formel et juridique qui précise les contours de la proposition faite par l'acheteur. Elle apporte une sécurité juridique en cas de litige et engage le vendeur une fois qu'il accepte l'offre sans possibilité de rétractation.

Modèle d'offre d'achat

Voici un modèle d'offre d'achat qui peut vous inspirer pour la rédaction de votre proposition :

[Votre nom]

[Votre adresse complète]

[Téléphone]

[E-mail]

À l'attention de [Nom du vendeur ou de l'agence immobilière]

[Adresse complète du vendeur ou de l'agence]

Lieu, Date

Objet : Offre d'achat pour le bien immobilier situé à [Adresse complète du bien]

Madame, Monsieur,

Suite à ma visite du [date de la visite] et après les différents échanges que nous avons eus concernant le bien immobilier situé [adresse complète du bien], je vous fais part de mon intérêt pour l'acquisition de ce bien et vous présente une offre d'achat ferme et définitive.

Je vous propose d'acquérir ce bien au prix de [montant en euros] euros ([montant en lettres] euros).

Ce montant sera financé par un apport personnel de [montant en euros] euros et un prêt immobilier de [montant en euros] euros. [Indiquez ici si vous avez déjà obtenu une pré-approbation de votre banque et si oui, le nom de la banque].

Cette offre est soumise aux clauses suspensives suivantes :

• L'absence de servitudes ou de vices cachés qui diminueraient significativement la valeur du bien ou en empêcheraient l'usage normal.
• L'obtention d'un diagnostic technique ne révélant aucun vice caché ou problème majeur.

Cette offre est valable jusqu'au [mentionner la date limite de l'offre], après quoi elle sera considérée comme caduque si elle n'a pas été acceptée par écrit.

En cas d'acceptation de cette offre, je m'engage à signer une promesse de vente dans un délai de [nombre de jours] suivant la réception de l'acceptation.

Je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire et pour organiser une rencontre afin de formaliser cette offre d'achat.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Votre signature]

Les engagements d'une offre d'achat

Une offre d'achat immobilier comporte plusieurs engagements importants pour l'acheteur et le vendeur. Pour l'acheteur, l'engagement principal est d'ordre financier. Il propose un prix d'achat ferme et définitif et s'engage à verser un dépôt de garantie (égal à environ 5 % du prix). Il s'engage également dans la durée en fixant la date limite de validité de l'offre d'achat et s'engage à obtenir un prêt immobilier.

De son côté, le vendeur choisit d'accepter l'offre ou de la refuser. S'il l'accepte, il s'engage à vendre le bien immobilier à cet acheteur au prix proposé et fait preuve de transparence, notamment dans la réalisation des diagnostics techniques. Il prend également l'engagement de retirer le bien du marché et de libérer le bien à la date convenue entre les parties.

Importance de l’évaluation du bien immobilier avant l’offre d’achat

Estimer un bien immobilier au plus juste avant de faire une offre d'achat est important pour plusieurs raisons. D'une part, une évaluation complète du bien permet de savoir si le prix demandé par le vendeur est raisonnable. En outre, cela permet d'identifier des défauts éventuels et d'anticiper au mieux les coûts de rénovation. En évaluant le bien immobilier vous accumulez les arguments solides pour négocier le prix et vous prévenez au mieux les éventuelles surprises financières post achat.

Comment se passe la négociation après une offre d'achat ?

L’acheteur transmet son offre d'achat au vendeur. Elle peut être inférieure au prix demandé initialement par ce dernier. Parfois, le vendeur, après avoir réalisé une estimation de son bien immobilier, décide de mettre un prix supérieur. L'offre engage l'acheteur mais pas le vendeur. Celui-ci peut alors soit refuser tout simplement l'offre d'achat, jugée trop basse soit faire une contre-proposition avec une offre comprise entre le prix de vente initial et le prix mentionné dans l'offre d'achat,

Attention : si l'acheteur fait un offre au prix proposé et annoncé, le vendeur est alors obligé de l'accepter.

La contre-proposition du vendeur pour l'offre d'achat

Lorsque le vendeur reçoit une offre d’achat, il peut la refuser tout en faisant une contre-proposition. C'est une négociation sur le prix qui s'engage alors entre les parties. Souvent les experts du marché immobilier sont utiles pour aider les deux parties à trouver un terrain d’entente. La notion de timing est alors essentielle dans cette négociation. Le vendeur garde souvent une marge de négociation donc n'hésitez pas, en tant qu'acheteur potentiel à en profiter.

Mettez également en avant les atouts de votre profil d'acquéreur :

• un apport conséquent (issu d'une revente ou autre),
• une situation professionnelle et personnelle stable,
• un accord de principe d'une banque sur l'octroi d'un crédit immobilier.

Bref rassurez le vendeur sur votre sérieux ! et n'oubliez pas que l'acquisition d'un bien immobilier est un acte engageant et riche en émotions. Si le vendeur a passé de longues années dans ce logement, respectez cela lors de la négociation.