Faire une offre d'achat
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
Une offre d'achat est un acte écrit par lequel un acheteur s'engage à acquérir le bien immobilier auprès du vendeur. Cette offre écrite propose un prix d'achat du bien et permet ainsi de déposer une OPTION D’ACHAT sur le bien immobilier. Concrètement il s’agit habituellement d’une lettre remise en mains propres ou envoyée par courrier ou par mail au propriétaire vendeur. IMOP, l'agence immobilière en ligne, vous donne les informations précises concernant l'offre d'achat.
Quelle est la durée de validité d'une offre d'achat ?
Le plus souvent, une offre d'achat a une durée de validité de 5 à 10 jours, bien que cela puisse être plus long.
L'acheteur peut fixer cette durée de la manière suivante : "La présente proposition est valable jusqu’au XX/XX/XXXX (xx jours)".
Une fois que l'offre d'achat est transmise au vendeur il est impossible d'en modifier les termes, tant en ce qui concerne son montant que sa durée de validité.
Que doit contenir une offre d’achat ?
Soyez vigilant car un certain nombre d’informations doivent y figurer de manière obligatoire :
- les coordonnées du vendeur,
- les coordonnées de l'acheteur,
- le descriptif précis du bien,
- les éventuelles clauses suspensives. En effet, l'acheteur peut intégrer des conditions suspensives qui sont autant de précautions destinées à le protéger en cas de situations imprévues. Si une des conditions n'est pas satisfaite, il peut se retirer de l'achat sans pénalité,
- le prix d'achat proposé (il peut être soumis à négociation entre le vendeur et l'acheteur),
- la durée de validité de l'offre (en général, très courte, pour forcer le vendeur à se positionner rapidement).
Bon à savoir : L'offre d'achat peut être écrite ou orale. Dans tous les cas elle engage l'acheteur vis-à-vis du vendeur dans le cadre de l'achat immobilier. Les différences entre ces deux formes sont toutefois notables. En effet, l'offre d'achat orale a peu de valeur juridique puisqu'il est difficile d'en prouver l'existence en cas de conflit. Cette forme d'offre repose surtout sur la confiance mutuelle entre les parties, sans aucune garantie formelle. Au contraire, l'offre d'achat écrite est un document formel et juridique qui précise les contours de la proposition faite par l'acheteur. Elle apporte une sécurité juridique en cas de litige et engage le vendeur une fois qu'il accepte l'offre sans possibilité de rétractation.
Modèle d'offre d'achat
Voici un modèle d'offre d'achat qui peut vous inspirer pour la rédaction de votre proposition :
[Votre nom]
[Votre adresse complète]
[Téléphone]
[E-mail]
À l'attention de [Nom du vendeur ou de l'agence immobilière]
[Adresse complète du vendeur ou de l'agence]
Lieu, Date
Objet : Offre d'achat pour le bien immobilier situé à [Adresse complète du bien]
Madame, Monsieur,
Suite à ma visite du [date de la visite] et après les différents échanges que nous avons eus concernant le bien immobilier situé [adresse complète du bien], je vous fais part de mon intérêt pour l'acquisition de ce bien et vous présente une offre d'achat ferme et définitive.
Je vous propose d'acquérir ce bien au prix de [montant en euros] euros ([montant en lettres] euros).
Ce montant sera financé par un apport personnel de [montant en euros] euros et un prêt immobilier de [montant en euros] euros. [Indiquez ici si vous avez déjà obtenu une pré-approbation de votre banque et si oui, le nom de la banque].
Cette offre est soumise aux clauses suspensives suivantes :
- L'absence de servitudes ou de vices cachés qui diminueraient significativement la valeur du bien ou en empêcheraient l'usage normal.
- L'obtention d'un diagnostic technique ne révélant aucun vice caché ou problème majeur.
Cette offre est valable jusqu'au [mentionner la date limite de l'offre], après quoi elle sera considérée comme caduque si elle n'a pas été acceptée par écrit.
En cas d'acceptation de cette offre, je m'engage à signer une promesse de vente dans un délai de [nombre de jours] suivant la réception de l'acceptation.
Je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire et pour organiser une rencontre afin de formaliser cette offre d'achat.
Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Votre signature]
Les engagements d'une offre d'achat
Une offre d'achat immobilier comporte plusieurs engagements importants pour l'acheteur et le vendeur. Pour l'acheteur, l'engagement principal est d'ordre financier. Il propose un prix d'achat ferme et définitif et s'engage à verser un dépôt de garantie (égal à environ 5 % du prix). Il s'engage également dans la durée en fixant la date limite de validité de l'offre d'achat et s'engage à obtenir un prêt immobilier.
De son côté, le vendeur choisit d'accepter l'offre ou de la refuser. S'il l'accepte, il s'engage à vendre le bien immobilier à cet acheteur au prix proposé et fait preuve de transparence, notamment dans la réalisation des diagnostics techniques. Il prend également l'engagement de retirer le bien du marché et de libérer le bien à la date convenue entre les parties.
Importance de l’évaluation du bien immobilier avant l’offre d’achat
Estimer un bien immobilier au plus juste avant de faire une offre d'achat est important pour plusieurs raisons. D'une part, une évaluation complète du bien permet de savoir si le prix demandé par le vendeur est raisonnable. En outre, cela permet d'identifier des défauts éventuels et d'anticiper au mieux les coûts de rénovation. En évaluant le bien immobilier vous accumulez les arguments solides pour négocier le prix et vous prévenez au mieux les éventuelles surprises financières post achat.
Comment se passe la négociation après une offre d'achat ?
L’acheteur transmet son offre d'achat au vendeur. Elle peut être inférieure au prix demandé initialement par ce dernier. Parfois, le vendeur, après avoir réalisé une estimation de son bien immobilier, décide de mettre un prix supérieur. L'offre engage l'acheteur mais pas le vendeur. Celui-ci peut alors soit refuser tout simplement l'offre d'achat, jugée trop basse soit faire une contre-proposition avec une offre comprise entre le prix de vente initial et le prix mentionné dans l'offre d'achat,
Attention : si l'acheteur fait un offre au prix proposé et annoncé, le vendeur est alors obligé de l'accepter.
La contre-proposition du vendeur pour l'offre d'achat
Lorsque le vendeur reçoit une offre d’achat, il peut la refuser tout en faisant une contre-proposition. C'est une négociation sur le prix qui s'engage alors entre les parties. Souvent les experts du marché immobilier sont utiles pour aider les deux parties à trouver un terrain d’entente. La notion de timing est alors essentielle dans cette négociation. Le vendeur garde souvent une marge de négociation donc n'hésitez pas, en tant qu'acheteur potentiel à en profiter.
Mettez également en avant les atouts de votre profil d'acquéreur :
- un apport conséquent (issu d'une revente ou autre),
- une situation professionnelle et personnelle stable,
- un accord de principe d'une banque sur l'octroi d'un crédit immobilier.
Bref rassurez le vendeur sur votre sérieux ! et n'oubliez pas que l'acquisition d'un bien immobilier est un acte engageant et riche en émotions. Si le vendeur a passé de longues années dans ce logement, respectez cela lors de la négociation.
Possibilités de rétractation après une offre d'achat
Après une offre d'achat immobilier, il est possible de se rétracter dans plusieurs circonstances. Voici un tableau récapitulatif des différentes possibilités de rétractation en fonction des situations auxquelles vous pouvez faire face.
Tableau récapitulatif des possibilités de rétractation après une offre d'achat immobilier
| Avant l'acceptation de l'offre par le vendeur | Après l'acceptation de l'offre et avant la signature du compromis | Après la signature du compromis de vente | Après le délai de rétractation |
|---|---|---|---|
L'acheteur peut retirer son offre à tout moment, sans pénalité | En théorie, l'offre acceptée constitue un engagement juridique. L'absence de document signé est un frein pour le vendeur qui ne peut pas prouver de préjudice | Délai de rétractation légal de 10 jours pour un achat dans l'immobilier ancien, sans justificatif | La rétractation n'est plus possible, perte du dépôt de garantie pour l'acheteur et possibles dommages et intérêts supplémentaires. |
Notons tout de même que certains cas particuliers permettent une rétractation. C'est le cas si la banque refuse d'octroyer le crédit immobilier à l'acheteur ou bien s'il découvre un vice caché non mentionné dans les diagnostics techniques.
Comment négocier le prix de vente d'un bien immobilier pour une offre d'achat?
Estimer le prix d’un bien immobilier n’est pas une science exacte. Renseignez-vous sur les prix du secteur.
Un agent immobilier vous accompagne utilement pour détecter les points forts d'une négociation. Voici un tableau utile pour connaître les principaux points vous permettant de négocier le prix de vente d'un bien immobilier.
Les erreurs à éviter pour une offre d'achat immobilier
Certaines précautions sont à prendre pour éviter de commettre des erreurs dans le cadre d’une offre d’achat immobilier. En effet, pensez bien à fixer un prix d’achat clair et précis pour éviter tout malentendu. De même, il est conseillé d’ajouter des clauses suspensives afin de se protéger en tant qu’acheteur et de prévoir une date limite pour la validité de l’offre. Enfin, mieux vaut ne pas rédiger une offre d’achat immobilier trop rapidement et peser suffisamment le pour et le contre avant de se lancer.
Principaux points de négociation du prix de vente d'un bien immobilier pour une offre d'achat
| Questions à vous poser | Recherches à effectuer en amont | Prise en compte de la situation du vendeur | Diplomatie et négociations habiles |
|---|---|---|---|
Le logement est-il en vente depuis longtemps ? Présente-t-il des défauts ? Faut-il prévoir des travaux (n'hésitez pas à faire une contre-visite pour estimer le montant des travaux). | Étudier le marché immobilier local et analyser l'historique du bien | S'informer sur les motivations du vendeur et faire valoir les enjeux de temps | Argumenter les raisons d'une offre raisonnable, Faire preuve de flexibilité et montrer que vous êtes un acheteur sérieux (apport personnel initial par exemple) |
Les points à retenir sur l'offre d'achat
- Faire une offre d’achat permet de se positionner en tant qu’acheteur en proposant d’acheter le bien immobilier à un prix ferme et définitif,
- La durée de validité d’une offre d’achat est de 5 à 10 jours,
- Insérer des clauses suspensives dans l’offre permet de prendre des précautions contre des mauvaises surprises (vice caché, refus de prêt bancaire),
- Il existe plusieurs possibilités de rétractation après une offre d’achat, que ce soit avant ou après le compromis de vente.