La plus-value immobilière 

Vous vendez un bien immobilier et vous vous demandez si vous allez réaliser une plus-value ? Vous avez déjà calculé votre plus-value et vous craignez d’être imposé sur le produit de votre vente ? Les experts IMOP répondent à toutes vos questions et vous disent tout ce qu’il faut savoir sur la plus-value immobilière avec toutes les informations mises à jour en 2026.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Elle concerne également la cession de droits attachés à un bien immobilier et l’échange de biens, partage ou apport en société, mais nous ne présenterons ici que ce qui concerne la vente de biens immobiliers. Ce gain exceptionnel est imposé dans la plupart des cas mais il existe des exonérations ainsi que des abattements. Avant de vendre un bien immobilier, il est important de savoir combien il vous reste !

Bon à savoir : on parle de moins value lorsque le prix de vente diminué des frais est inférieur au prix d’achat majoré des frais d’acquisition.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value est assez simple, mais prend en compte différents frais d'acquisition et de cession qu’il convient de connaître.

La formule simple pour calculer une plus-value

La plus-value immobilière est égale à la différence entre :

• le prix de vente diminué des frais de cession
• et le prix d'achat majoré des frais de notaire
• ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession : majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l'héritier.

Pour simplifier, vous pouvez utiliser la formule suivante : Plus-value = (prix de vente - frais de cessions) - (prix d’achat + frais d'acquisition)

Cependant, d’autres frais que les frais de notaires peuvent être déduits du prix auquel vous avez acheté votre bien !

Les frais déductibles de la plus-value

Les frais de notaire :

Les frais de notaire sont systématiquement déduits du prix d’achat initial du bien : on applique donc un forfait moyen de 7,5 % du prix du bien pour intégrer ces frais dans le calcul de la plus-value.

Bon à savoir : Le mobilier n'entre pas dans l'assiette de la plus-value, ce même qu’il n’est pas pris en compte dans le calcul des frais de notaire payés par l’acquéreur. Vous pouvez dissocier le prix de vente des meubles de celui de la maison et ainsi diminuer votre plus-value imposable.

Les dépenses pour travaux :

On peut faire diminuer la plus-value en incluant au prix d’acquisition les dépenses de travaux : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, à condition d’en avoir les factures, mais également qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte pour l'impôt sur le revenu et qu'elles n’aient pas été faites pour des dépenses locatives. Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition, vous n'avez peut-être plus les factures des travaux réalisés. Vous pouvez alors ajouter un montant forfaitaire de 15 % pour l'ensemble des travaux.

Les diagnostics obligatoires pour la vente :

L’établissement d’un dossier de diagnostics techniques est souvent obligatoire pour conclure une vente immobilière, ne serait-ce que pour mettre à jour les diagnostics qui ne sont plus valides. Le coût de ces diagnostics font partie des frais de cessions : ils peuvent donc être déduits du prix de vente du bien.

Un exemple concret de calcul de la plus value

Prenons l’exemple de la vente d’un appartement acheté en 2012 à Paris :

●       Prix d’achat : 350 000 €

●       Frais de notaire (forfait 7,5 %) : 26 250 €

●       Travaux (forfait 15 % après 5 ans) : 52 500 €

Soit un prix d’acquisition de 428 750 €

●       Prix de vente : 620 000 €

●       Frais d’agence IMOP : 8 900 €

Soit un prix de vente net de 611 100 €

La plus-value est alors calculée ainsi :

Plus-value brute : 611 100 € - 428 750 € = 182 350 € (132 412 après impôts)

La construction du logement suite à la plus-value immobilière

Un autre mode de calcul existe si le vendeur a construit ou fait construire le logement. La plus-value est alors déterminée – ventilée entre la part de plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction (frais d'architecte, factures des entrepreneurs, ou, si les travaux n’ont pas été faits par une entreprise, factures d'achat des matériaux utilisés et salaires et charges sociales des salariés que vous aurez directement employés). Sans justificatif, ou si cela lui est plus favorable, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d'acquisition s'il est propriétaire depuis plus de 5 ans.

Comment est imposée la plus-value immobilière ?

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Voici ce qu’il faut savoir sur cette imposition avant de mettre en vente votre bien.

Quels biens sont concernés par l'impôt sur la plus-value ?

Deux catégories de biens sont concernées par cet impôt :

• Les biens immobiliers détenus en direct
• Les droits et titres sur des biens immobiliers tels que la nue-propriété, l’usufruit, les parts de SCPI, ou encore les parts de SCI pour l'IR.

Quel est le taux de l'impôt sur la plus-value en 2026 ?

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6% à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). L'imposition de base de la plus-value immobilière s’établit donc à 36,2 %, soit plus d’un tiers de la plus-value.

Quel est le barème de la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées ?

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Cet impôt est prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique et il le verse directement à l'administration fiscale. Cette surtaxe s’ajoute donc à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dus sur la plus-value immobilière.

Taux de la surtaxe & Montant de la plus-value imposable

Jusqu’à 50 000 € : 0 %

De 50 001 € à 60 000 € : 2 %

De 60 001 € à 100 000 € : 3 %

De 100 001 € à 150 000 € : 4 %

De 150 001 € à 200 000 € : 5 %

Plus de 200 000 € : 6 %

Pour estimer plus précisément le montant de cette surtaxe, vous pouvez faire une simulation de la plus-value qui vous sera appliquée sur le site des notaires de France.

Comment déclarer une plus-value immobilière ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, les formalités liées à la déclaration et au paiement de la plus-value sont généralement prises en charge par le notaire chargé de la vente.

Quel formulaire pour déclarer une plus-value immobilière ?

Dans la plupart des ventes immobilières, le vendeur n’a pas à remplir lui-même la déclaration de plus-value. Le notaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration correspondante et procède au paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux pour le compte du vendeur au moment de la vente.

Le formulaire utilisé dépend principalement de la nature du bien vendu. Pour une vente d’immeuble ou de droits immobiliers, le notaire utilise notamment le formulaire 2048-IMM ou le formulaire 2048-TAB dans le cas d’un terrain à bâtir. Ces déclarations permettent de déterminer la plus-value imposable, de prendre en compte les éventuels abattements et de calculer l’impôt dû.

Une fois la vente réalisée, la plus-value imposable doit également être reportée sur la déclaration de revenus (formulaire 2042-C), dans la case prévue à cet effet (case 3VZ). Ce report n’entraîne pas une seconde imposition : la plus-value est notamment prise en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence.

Formulaire 2048-IMM et formulaire 2048-TAB : quelle différence ?

Le formulaire 2048-IMM concerne les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que les terrains à bâtir. Il est donc utilisé dans la plupart des ventes de maisons, d’appartements ou d’autres biens immobiliers soumis au régime de la plus-value des particuliers.

Le formulaire 2048-TAB est quant à lui spécifiquement destiné aux cessions de terrains à bâtir. Son calcul tient compte des règles fiscales applicables à ce type de terrain.

Dans les deux cas, le notaire joue un rôle central : il établit la déclaration, calcule le montant de la plus-value et de l'impôt éventuellement dû, puis effectue le paiement auprès de l’administration fiscale lors de l’accomplissement des formalités liées à la vente. Le vendeur doit toutefois conserver les documents et justificatifs nécessaires au calcul de sa plus-value, notamment les actes d’acquisition et les factures de travaux lorsqu’ils sont pris en compte.

Quelles sont les exonérations prévues pour l’imposition de la plus-value ?

L’imposition de la plus-value immobilière prévoit plusieurs cas d’exonération, en premier lieu pour les personnes qui vendent leur résidence principale. Les investisseurs, eux, doivent actionner d’autres leviers pour espérer être exonérés de cet impôt !

La vente de la résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?

La vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération totale de la plus-value immobilière, à condition que le logement constitue bien la résidence principale du vendeur au moment de la vente.

Pour bénéficier de cette exonération, le bien doit correspondre à la résidence habituelle et effective du propriétaire. Il ne suffit donc pas de désigner un logement comme résidence principale : celui-ci doit être occupé de manière habituelle, sauf situation particulière justifiant une période d'inoccupation. L’exonération peut également s’étendre aux dépendances immédiates et nécessaires du logement, comme un garage, une cave ou une chambre de bonne, à condition notamment qu’elles soient vendues en même temps que la résidence principale.

Si le vendeur a déjà quitté son logement au moment de la vente, l’exonération peut toutefois rester applicable. C’est notamment le cas lorsque le bien a constitué sa résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai considéré comme normal, sous réserve que le logement ne soit pas occupé ou loué entre-temps. La situation doit donc être appréciée au cas par cas, notamment lorsque le vendeur a déménagé avant la signature de la vente ou lorsque le bien est resté vacant pendant une période prolongée.

Quelles sont les autres ventes exonérées de la plus-value immobilière ?

Au-delà de la vente d’une résidence principale, il existe plusieurs cas d’exonération notamment :

• La vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros pour une personne seule ou 30 000 € pour un couple.
• La vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans.
• La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions.
• La vente d’un bien dans le cas de son expropriation.
• La vente par des retraités ou invalides de condition modeste.
• La vente du logement familial pendant le divorce (s'il constitue la résidence principale de l'un des époux)
• Les dépendances directes comme un garage ou une chambre de bonne du même immeuble
• La première cession d’un logement (autre que la résidence principale) avec obligation de réinvestir rapidement le produit de la vente pour l’acquisition de la résidence principale.
• Quels sont les abattements prévus pour la plus-value immobilière ?

Les modalités de calcul de la plus-value sur les résidences secondaires ont été modifiées à partir du 1er septembre 2013.

Il existe 2 cas d’abattements :

Selon la durée de détention du bien immobilier : les assiettes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux sont consultables sur Service-public.fr, mais il est à retenir que l’abattement commence à partir de la 6eme année et que vous êtes exonérés de plus-value immobilière au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Et, à titre exceptionnel, si la cession de « terrain à bâtir ou de biens immobiliers bâtis sont destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements ». Mais cette option est soumise à de nombreuses conditions.

Plus-value : les règles selon le type de bien ou de situation

Certaines situations modifient fortement le calcul ou l’imposition de la plus-value immobilière.

La plus-value sur une résidence secondaire

Contrairement à la résidence principale, la vente d’une résidence secondaire est en principe soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. La plus-value est imposée au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, ainsi qu’une éventuelle surtaxe lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le vendeur bénéficie toutefois des abattements liés à la durée de détention.

La plus-value sur un terrain à bâtir

La vente d’un terrain à bâtir peut générer une plus-value imposable, calculée selon le même principe que pour les autres biens immobiliers : la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après prise en compte des frais et dépenses déductibles. Les abattements liés à la durée de détention sont aussi applicables dans cette situation.

La plus-value immobilière en SCI

Le régime applicable dépend principalement de l’imposition de la SCI. Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Les associés sont alors imposés selon leur quote-part.

En revanche, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés relève d’un régime différent : la plus-value est intégrée au résultat imposable de la société et est, en principe, soumise à l’IS au taux de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur une fraction des bénéfices, sous certaines conditions. Il faut également tenir compte du fait que la revente d’un bien par une SCI à l’IS ne bénéficie pas du même mécanisme d’abattement pour durée de détention que pour une SCI à l’IR.

La plus-value sur des parts de SCPI

En cas de vente de parts de SCPI, ce sont les parts elles-mêmes qui sont cédées et non directement les immeubles détenus par la société. Le régime fiscal applicable dépend notamment de la nature de la SCPI et de son régime fiscal.

Lorsque le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique, le calcul de la plus-value et les éventuels abattements dépendent notamment de la durée de détention des parts. Ici aussi, il est nécessaire de vérifier précisément le régime applicable avant toute cession.

La plus-value immobilière des non-résidents

Les non-résidents fiscaux sont également soumis à des règles spécifiques. Ils restent en principe imposables en France sur la plus-value réalisée, mais peuvent bénéficier d’exonérations partielles selon leur situation et les conventions fiscales internationales.

La plus-value après une succession ou une donation

En cas de succession ou de donation, le prix d’acquisition retenu n’est pas celui payé à l’origine par le défunt, mais la valeur du bien au moment de la transmission. Cela peut réduire mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente.

La durée de détention est calculée à partir de la date de la succession ou de la donation, ce qui permet ensuite de bénéficier progressivement des abattements prévus en fonction de la durée de détention.

La plus value immobilière en 2026 : ce qui a changé récemment

En 2026, la fiscalité de la plus-value immobilière s’inscrit dans la continuité des années précédentes.

Peu de changement du côté des résidences principales et bailleurs privés

Les grands équilibres du régime n’ont pas été modifiés : le taux global d’imposition reste fixé à 36,2 %, incluant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et le mécanisme d’abattement progressif en fonction de la durée de détention demeure inchangé. L’exonération totale est toujours acquise après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. En pratique, il n’y a donc pas de grand changement du côté des particuliers qui vendent leur résidence principale ou secondaire.

Une évolution du côté des loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Depuis la loi de finances pour 2025, les règles de calcul de la plus-value en LMNP ont été modifiées. Lors de la revente d’un bien loué meublé au régime réel, les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, et ce, pour toutes les ventes réalisées à compter du 15 février 2025.

Concrètement, cela signifie que le prix d’acquisition retenu pour le calcul est diminué du montant total des amortissements pratiqués. Cette règle augmente mécaniquement la base taxable, ce qui, par extension, réduit les avantages fiscaux du statut LMNP .

Comment réduire sa plus-value immobilière pour optimiser sa vente ?

Il existe plusieurs leviers légaux pour réduire le montant de la plus-value imposable :

• Le premier consiste à majorer le prix d’acquisition en intégrant un maximum de frais. Les frais de notaire peuvent être ajoutés au forfait de 7,5 %, et les travaux peuvent être retenus pour leur montant réel ou via un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
• La durée de détention est également un facteur clé. Plus vous conservez le bien longtemps, plus les abattements fiscaux augmentent, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Certaines stratégies patrimoniales peuvent aussi être envisagées. Par exemple, transformer un bien en résidence principale au moins deux avant la vente permet, sous conditions, de bénéficier d’une exonération totale.
• Enfin, il est essentiel d’anticiper la vente en amont : conserver les justificatifs de travaux, vérifier sa situation fiscale et simuler le montant de l’impôt. Une bonne préparation peut faire économiser plusieurs milliers d’euros.

FAQ : les réponses à toutes vos questions sur la plus-value immobilière

Comment ne pas payer de plus-value immobilière ?

Vous pouvez être exonéré si le bien vendu constitue votre résidence principale. D’autres cas existent, comme une détention longue (22 à 30 ans) ou certaines situations spécifiques (première cession, retraite, etc.).

Quel impôt sur une plus-value immobilière en 2026 ?

La plus-value est imposée à 36,2 %, dont :

• 19 % d’impôt sur le revenu
• 17,2 % de prélèvements sociaux

Une surtaxe peut s’appliquer aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €.

Comment est calculée la PV en 2026 ?

En 2026, la plus-value est calculée à partir du prix de vente, diminué du prix d’acquisition corrigé. Des abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite avant le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.

Comment calculer rapidement sa plus-value ?

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé, notamment des frais d’acquisition et de certains travaux. Pour la calculer, il suffit de faire : prix de vente – prix d’achat corrigé (frais + travaux), puis d’appliquer les abattements selon la durée de détention.

Les travaux réduisent-ils la plus-value ?

Oui, certains travaux peuvent augmenter le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value et donc réduire son montant.

• pour leur montant réel (avec factures)
• ou via un forfait de 15 % après 5 ans de détention
• Combien de temps garder un bien pour ne pas être imposé ?

Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. L’exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans. Des abattements progressifs s’appliquent entre ces deux échéances

La résidence secondaire est-elle imposée ?

Oui, la vente d’une résidence secondaire est généralement soumise à l’impôt sur la plus-value. Des abattements liés à la durée de détention permettent toutefois de réduire progressivement la taxation jusqu’à l’exonération..

Peut-on éviter la surtaxe sur les grosses plus-values ?

Non, la surtaxe sur les grosses plus-value ne peut pas être évitée lorsqu’elle est due. Il est néanmoins possible de la réduire en optimisant les abattem