Plus-value immobilière : calcul, impôt et exonérations en 2026
La plus-value immobilière est le gain réalisé quand vous vendez un bien plus cher que vous ne l'avez acheté. La vente de votre résidence principale en est exonérée. Pour les autres biens, résidence secondaire ou logement locatif, la plus-value est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), après des abattements qui conduisent à une exonération totale après 30 ans de détention. C'est le notaire qui calcule et paie l'impôt le jour de la vente.
Ce qu'il faut retenir
- Plus-value = prix de vente net des frais – prix d'achat majoré des frais et des travaux.
- La résidence principale est exonérée, quelle que soit la durée de détention.
- L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
- Faute de justificatifs, vous pouvez ajouter un forfait de 7,5 % pour les frais d'achat et, après 5 ans, de 15 % pour les travaux.
Comment calculer une plus-value immobilière ?
La plus-value brute est la différence entre deux montants :
- le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur : honoraires d'agence à sa charge, diagnostics, mainlevée d'hypothèque ;
- le prix d'acquisition, augmenté des frais d'achat et des travaux.
Quels frais peut-on ajouter au prix d'achat ?
- Les frais d'acquisition : leur montant réel (frais de notaire, droits d'enregistrement, honoraires d'agence payés par l'acheteur) ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Pour un bien reçu par donation ou succession, ce sont les droits payés et les frais d'acte.
- Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise, sur facture, s'ils n'ont pas déjà été déduits des revenus fonciers. Après 5 ans de détention, vous pouvez retenir à la place un forfait de 15 % du prix d'achat, même sans facture.
Le mobilier vendu avec le logement n'entre pas dans le calcul. Le détailler dans le compromis, à sa valeur réelle, réduit la plus-value et les frais de notaire de l'acheteur.
Pour un bien reçu par donation ou héritage, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte, et la durée de détention court à partir de la date de la transmission. Notre guide de la succession immobilière détaille ces règles.
Quels abattements pour durée de détention ?
La plus-value brute est réduite chaque année à partir de la 6e année de détention, à des rythmes différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement annuel pour l'impôt sur le revenu (19 %) | Abattement annuel pour les prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
22e année | 4 % : exonération totale | 1,60 % |
De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % |
Plus de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Quelle surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe supplémentaire s'applique quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattements, dépasse 50 000 € : 2 % jusqu'à 100 000 €, 3 % jusqu'à 150 000 €, 4 % jusqu'à 200 000 €, 5 % jusqu'à 250 000 € et 6 % au-delà. Un mécanisme de lissage atténue la hausse juste au-dessus de chaque seuil. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir.
Exemple : un appartement acheté 350 000 € en 2012 et vendu 620 000 € en 2026
- Prix d'acquisition corrigé : 350 000 € + 26 250 € (forfait frais de 7,5 %) + 52 500 € (forfait travaux de 15 %) = 428 750 €.
- Prix de vente net : 620 000 € – 11 900 € d'honoraires d'agence selon la grille IMOP = 608 100 €.
- Plus-value brute : 179 350 €. Après 14 ans de détention, l'abattement est de 54 % pour l'impôt et de 14,85 % pour les prélèvements sociaux.
- Impôt sur le revenu : 19 % de 82 501 €, soit 15 675 € ; prélèvements sociaux : 17,2 % de 152 717 €, soit 26 267 € ; surtaxe : 2 % de 82 501 €, soit 1 650 €.
- Total : environ 43 600 €, payé par le notaire sur le prix de vente.
Des honoraires d'agence fixes réduisent le prix de vente net à reverser, mais aussi la plus-value imposable. Pour comparer, voir notre guide des frais d'agence immobilière.
Quelles ventes sont exonérées de plus-value ?
- La résidence principale, si vous y habitez au jour de la vente, ou si vous l'avez quittée pour la vendre et qu'elle est restée vide en attendant, dans un délai normal de vente, en général un an. Les dépendances vendues en même temps, comme un garage ou une cave, sont aussi exonérées.
- Les biens détenus depuis plus de 30 ans.
- Les ventes de 15 000 € ou moins, montant apprécié pour chaque propriétaire en cas d'indivision.
- La première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans l'achat de votre résidence principale dans les 24 mois.
- Les retraités et personnes invalides aux revenus modestes, sous plafond de revenu fiscal de référence.
- Les non-résidents anciens résidents fiscaux français, pour leur ancienne résidence ou un logement en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value et sous conditions.
- Les biens expropriés, si le prix est réinvesti dans un délai de 12 mois.
Pour un couple qui se sépare, la vente du logement familial peut rester exonérée si l'un des deux y vit encore : voir notre article sur la vente lors d'un divorce.
Quelles règles pour un bien locatif, une SCI ou un terrain ?
Location meublée (LMNP)
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition. La plus-value imposable augmente d'autant. Les résidences de services, comme les logements étudiants ou les EHPAD, échappent à cette règle. Voir notre guide de l'investissement locatif.
SCI
Une SCI à l'impôt sur le revenu suit le régime des particuliers : chaque associé est imposé selon sa part, avec les mêmes abattements. Une SCI à l'impôt sur les sociétés relève du régime des entreprises, sans abattement pour durée de détention, et la plus-value est calculée sur la valeur nette après amortissements. Notre guide de la SCI compare les deux options.
Terrain à bâtir
La plus-value se calcule comme pour un logement, avec les mêmes abattements, mais la surtaxe sur les plus-values élevées ne s'applique pas. Le notaire utilise un formulaire spécifique, le 2048-TAB.
Qui déclare et paie la plus-value ?
Le notaire. Il calcule la plus-value sur le formulaire 2048-IMM, prélève l'impôt sur le prix de vente et le verse à l'administration fiscale lors de la signature de l'acte de vente. Vous reportez ensuite le montant sur votre déclaration de revenus, formulaire 2042-C, sans nouvelle imposition. Conservez vos factures de travaux et votre acte d'achat : le notaire vous les demandera.
Vous ne savez pas encore à quel prix vendre ? Une estimation de votre bien permet de simuler la plus-value avant de signer. Toutes les étapes de la vente sont détaillées dans notre guide du vendeur.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière en 2026 ?
36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
La vente de la résidence principale est-elle imposée ?
Non. La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Au bout de combien d'années n'y a-t-il plus de plus-value à payer ?
Après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Au-delà de 30 ans de détention, la vente est totalement exonérée.
Peut-on déduire les travaux de la plus-value ?
Oui. Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration faits par une entreprise s'ajoutent au prix d'achat, sur facture. Après 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut être retenu sans justificatif.
Les frais d'agence réduisent-ils la plus-value ?
Oui, quand ils sont à la charge du vendeur : ils sont déduits du prix de vente pour le calcul de la plus-value.
Qui paie l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire le calcule et le prélève sur le prix de vente le jour de la signature de l'acte. Le vendeur n'a rien à avancer.