La plus-value immobilière 

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Elle concerne également la cession de droits attachés à un bien immobilier et l’échange de biens, partage ou apport en société, mais nous ne présenterons ici que ce qui concerne la vente de biens immobiliers. Ce gain exceptionnel est imposé dans la plupart des cas mais il existe des exonérations ainsi que des abattements. Avant de vendre un bien immobilier, il est important de savoir combien il vous reste !

Bon à savoir : on parle de moins value lorsque le prix de vente diminué des frais est inférieur au prix d’achat majoré des frais d’acquisition.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value est assez simple, mais prend en compte différents frais d'acquisition et de cession qu’il convient de connaître.

La formule simple pour calculer une plus-value

La plus-value immobilière est égale à la différence entre :

• le prix de vente diminué des frais de cession
• et le prix d'achat majoré des frais de notaire
• ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession : majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l'héritier.

Pour simplifier, vous pouvez utiliser la formule suivante : Plus-value = (prix de vente - frais de cessions) - (prix d’achat + frais d'acquisition)

Cependant, d’autres frais que les frais de notaires peuvent être déduits du prix auquel vous avez acheté votre bien !

Les frais déductibles de la plus-value

Les frais de notaire :

Les frais de notaire sont systématiquement déduits du prix d’achat initial du bien : on applique donc un forfait moyen de 7,5 % du prix du bien pour intégrer ces frais dans le calcul de la plus-value.

Bon à savoir : Le mobilier n'entre pas dans l'assiette de la plus-value, ce même qu’il n’est pas pris en compte dans le calcul des frais de notaire payés par l’acquéreur. Vous pouvez dissocier le prix de vente des meubles de celui de la maison et ainsi diminuer votre plus-value imposable.

Les dépenses pour travaux :

On peut faire diminuer la plus-value en incluant au prix d’acquisition les dépenses de travaux : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, à condition d’en avoir les factures, mais également qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte pour l'impôt sur le revenu et qu'elles n’aient pas été faites pour des dépenses locatives. Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition, vous n'avez peut-être plus les factures des travaux réalisés. Vous pouvez alors ajouter un montant forfaitaire de 15 % pour l'ensemble des travaux.

Les diagnostics obligatoires pour la vente :

L’établissement d’un dossier de diagnostics techniques est souvent obligatoire pour conclure une vente immobilière, ne serait-ce que pour mettre à jour les diagnostics qui ne sont plus valides. Le coût de ces diagnostics font partie des frais de cessions : ils peuvent donc être déduits du prix de vente du bien.

Un exemple concret de calcul de la plus value

Prenons l’exemple de la vente d’un appartement acheté en 2012 à Paris :

Prix d’achat : 350 000 €

Frais de notaire (forfait 7,5 %) : 26 250 €

Travaux (forfait 15 % après 5 ans) : 52 500 €

Soit un prix d’acquisition de 428 750 €

Prix de vente : 620 000 €

Frais d’agence IMOP : 8 900 €

Soit un prix de vente net de 611 100 €

La plus-value est alors calculée ainsi :

Plus-value brute : 611 100 € - 428 750 € = 182 350 € (132 412 après impôts)

La construction du logement suite à la plus-value immobilière

Un autre mode de calcul existe si le vendeur a construit ou fait construire le logement. La plus-value est alors déterminée – ventilée entre la part de plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction (frais d'architecte, factures des entrepreneurs, ou, si les travaux n’ont pas été faits par une entreprise, factures d'achat des matériaux utilisés et salaires et charges sociales des salariés que vous aurez directement employés). Sans justificatif, ou si cela lui est plus favorable, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d'acquisition s'il est propriétaire depuis plus de 5 ans.

Comment est imposée la plus-value immobilière ?

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Voici ce qu’il faut savoir sur cette imposition avant de mettre en vente votre bien.

Quels biens sont concernés par l'impôt sur la plus-value ?

Deux catégories de biens sont concernées par cet impôt :

Les biens immobiliers détenus en direct

Les droits et titres sur des biens immobiliers tels que la nue-propriété, l’usufruit, les parts de SCPI, ou encore les parts de SCI pour l'IR.

Quel est le taux de l'impôt sur la plus-value en 2026 ?

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6% à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Cet impôt est prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique et il le verse directement à l'administration fiscale. Vous pouvez faire une simulation de la plus-value qui vous sera appliquée sur le site des notaires.

Quelles sont les exonérations prévues pour l’imposition de la plus-value ?

L’imposition de la plus-value immobilière prévoit plusieurs cas d’exonération, en premier lieu pour les personnes qui vendent leur résidence principale. Les investisseurs, eux, doivent actionner d’autres leviers pour espérer être exonérés de cet impôt !

Quelles sont les ventes exonérées de la plus-value immobilière ?

Il existe plusieurs cas d’exonération notamment :

• La vente de la résidence principale (cela concerne le plus grand nombre de transactions).
• La vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros pour une personne seule ou 30 000 € pour un couple.
• La vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans.
• La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions.
• La vente d’un bien dans le cas de son expropriation.
• La vente par des retraités ou invalides de condition modeste.
• La vente du logement familial pendant le divorce (s'il constitue la résidence principale de l'un des époux)
• Les dépendances directes comme un garage ou une chambre de bonne du même immeuble
• la première cession d’un logement (autre que la résidence principale) avec obligation de réinvestir rapidement le produit de la vente pour l’acquisition de la résidence principale.

Quels sont les abattements prévus pour la plus-value immobilière ?

Les modalités de calcul de la plus-value sur les résidences secondaires ont été modifiées à partir du 1er septembre 2013.

Il existe 2 cas d’abattements :

• selon la durée de détention du bien immobilier : les assiettes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux sont consultables sur Service-public.fr, mais il est à retenir que l’abattement commence à partir de la 6eme année et que vous êtes exonérés de plus-value immobilière au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
• Et, à titre exceptionnel, si la cession de « terrain à bâtir ou de biens immobiliers bâtis sont destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements ». Mais cette option est soumise à de nombreuses conditions.

Plus-value : les cas particuliers à connaître

Certaines situations modifient fortement le calcul ou l’imposition de la plus-value immobilière.

• En cas de succession ou de donation, le prix d’acquisition retenu n’est pas celui payé à l’origine par le défunt, mais la valeur du bien au moment de la transmission. Cela peut réduire mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente.
• Les non-résidents fiscaux sont également soumis à des règles spécifiques. Ils restent en principe imposables en France sur la plus-value réalisée, mais peuvent bénéficier d’exonérations partielles selon leur situation et les conventions fiscales internationales
• .La vente d’un terrain à bâtir ou d’un bien détenu via une SCPI obéit aussi à des modalités particulières, notamment en matière d’abattements ou de fiscalité applicable.  

La plus value immobilière en 2026 : ce qui a changé récemment

En 2026, la fiscalité de la plus-value immobilière s’inscrit dans la continuité des années précédentes.

Peu de changement du côté des résidences principales et bailleurs privés

Les grands équilibres du régime n’ont pas été modifiés : le taux global d’imposition reste fixé à 36,2 %, incluant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et le mécanisme d’abattement progressif en fonction de la durée de détention demeure inchangé. L’exonération totale est toujours acquise après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. En pratique, il n’y a donc pas de grand changement du côté des particuliers qui vendent leur résidence principale ou secondaire.

Une évolution du côté des loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Depuis la loi de finances pour 2025, les règles de calcul de la plus-value en LMNP ont été modifiées. Lors de la revente d’un bien loué meublé au régime réel, les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, et ce, pour toutes les ventes réalisées à compter du 15 février 2025.

Concrètement, cela signifie que le prix d’acquisition retenu pour le calcul est diminué du montant total des amortissements pratiqués. Cette règle augmente mécaniquement la base taxable, ce qui, par extension, réduit les avantages fiscaux du statut LMNP .

Comment réduire sa plus-value immobilière pour optimiser sa vente ?

Il existe plusieurs leviers légaux pour réduire le montant de la plus-value imposable :

• Le premier consiste à majorer le prix d’acquisition en intégrant un maximum de frais. Les frais de notaire peuvent être ajoutés au forfait de 7,5 %, et les travaux peuvent être retenus pour leur montant réel ou via un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
• La durée de détention est également un facteur clé. Plus vous conservez le bien longtemps, plus les abattements fiscaux augmentent, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Certaines stratégies patrimoniales peuvent aussi être envisagées. Par exemple, transformer un bien en résidence principale au moins deux avant la vente permet, sous conditions, de bénéficier d’une exonération totale.

Enfin, il est essentiel d’anticiper la vente en amont : conserver les justificatifs de travaux, vérifier sa situation fiscale et simuler le montant de l’impôt. Une bonne préparation peut faire économiser plusieurs milliers d’euros.