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Comment faire une estimation immobilière ?

Pour vendre rapidement son logement au meilleur prix, une estimation exacte de son prix est la première étape ! L'objectif est de rencontrer la demande d’un acheteur. Le succès passe par une bonne estimation. Si vous mettez un prix de vente trop élevé, vous vous privez d’acheteurs potentiels et vous perdez du temps. Si vous mettez un prix de vente trop faible, vous perdez de l’argent. Alors, parmi toutes les méthodes, comment réaliser une évaluation de la valeur de son bien immobilier (appartement, maison, studio) ? 

14 février 2021

Détaillons les solutions : outils gratuits en ligne, estimation par les agences, estimation du notaire ou de sociétés spécialisées. IMOP, l’agence immobilière nouvelle génération, vous propose une estimation immobilière gratuite de votre appartement ou de votre maison basée sur les outils digitaux et l’expérience de ses agents immobiliers. 

Estimation gratuite en ligne : bien mais insuffisant

Il existe plusieurs outils pour évaluer un bien immobilier gratuitement et automatiquement en ligne. Vous remplissez les critères, plus ou moins nombreux, plus ou moins exhaustifs, et vous obtenez une fourchette de prix. 

Ces outils exploitent toutes les données de l’immobilier : les données libres de l’État sur les transactions réalisées, les données des notaires, les données des agences immobilières d’un réseau, etc. Une dose d’intelligence artificielle, une dose de Big data et voilà ! 

Grâce à cette première étape, vous obtenez un prix moyen, avec un prix de vente minimum et un prix de vente maximum, généralement à - 10 % et à + 10 %. 

C’est hélas insuffisant pour plusieurs raisons : 

  • Un écart de 20 % est trop imprécis pour finaliser le prix de vente. 
  • Vous ne prenez pas en compte ce qui rend votre appartement ou votre maison unique
  • Vous ne savez pas quelles données exploite l’outil : ni leur nombre, ni leur qualité. Si vous vendez une maison dans une commune dans laquelle les transactions sont rares, votre estimation est fausse. A l’inverse, si vous vendez un appartement dans un arrondissement de Paris, de Marseille ou de Lyon, la physionomie et le prix peuvent varier d’une rue à l’autre. 

Estimation par un notaire ou un expert : payant 

A l’opposé des solutions gratuites, vous pouvez faire appel à une société spécialisée dans l’évaluation des biens immobiliers ou à un notaire. En général, on fait appel à ces prestations payantes dans le cadre d’une évaluation pour une succession ou un divorce. 

C’est la différence entre l’évaluation et l’estimation : l’évaluation par un expert sert à déterminer la valeur vénale du bien. L’estimation détermine le prix de vente potentiel du bien. Les modalités sont similaires mais les finalités diffèrent. 

Pour mettre en vente son appartement ou sa maison, il n’est pas nécessaire de payer un prestataire pour obtenir un certificat de valeur écrit. L’acheteur ne vous le demandera pas ! Le but est de trouver un acheteur avec lequel vous parvenez à vous mettre d’accord sur un prix. 

Estimation par un agent immobilier : gratuit et complet 

Faire appel à un agent immobilier, expert de votre quartier, reste la meilleure façon d’obtenir une estimation fiable du prix de vente d’un bien immobilier. Une véritable estimation est plus poussée qu’un simple calcul pour appliquer un prix moyen d’un quartier. 

Certes, il dispose des mêmes données que les solutions d’estimation en ligne. Mais il fait bien plus. Il personnalise le prix en fonction des atouts ou des inconvénients de votre bien. Et cela peut faire jouer jusqu’à 30 % du prix ! Comment un outil en ligne peut savoir que votre appartement est mal agencé et comporte beaucoup d’espaces inexploitables. 

En plus, il connaît le potentiel des acheteurs. Votre bien peut-il attirer une clientèle étrangère ? Plaira-t-il à un des retraités ? Convient-il à un couple primo-accédant ? 

Un agent immobilier vous accompagne à chaque étape de l’estimation : 

  • analyse des prix sur les transactions réalisées dans votre commune ou votre quartier ; 
  • analyse des points forts et des points faibles pour faire varier le prix ; 
  • analyse du potentiel d’acheteurs intéressés ; 
  • intégration d’une marge de négociation et de prix psychologique ; 
  • prise en compte des éléments propres à la situation du vendeur (urgence par exemple) ;