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Comment et pourquoi créer une SCI ?

Chaque propriétaire ou presque a une bonne raison de s’intéresser à la SCI, la société civile immobilière : partager une maison ou transmettre un patrimoine immobilier, investir à plusieurs dans l’immobilier ou investir à deux sans être marié, faciliter le partage dans les familles recomposées, etc. Est-ce compliqué de créer une SCI ? Quelles sont les étapes pour créer une SCI ? IMOP vous dit tout sur cette société particulière. 

10 mai 2023

Qu'est-ce qu'une SCI ?

SCI est l’acronyme de société civile immobilière. Dans ces 3 mots, vous avez tout ou presque ! 

Définition de la SCI

La SCI est une forme juridique, une société, qui réunit donc plus d’un associé. L’objectif n’est pas de commercer mais de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les articles 1832 et suivants du Code civil réglementent la SCI. 

La SCI est dotée de la personnalité juridique. Chaque associé reçoit des parts sociales à hauteur de son apport initial. Ainsi, un associé détient des parts de SCI, qui est la seule propriétaire du bien immobilier. 

Bon à savoir : 

Une SCI est une société civile. Elle ne peut donc avoir d’activité commerciale. Aussi, elle ne peut pas louer meublé un appartement, ce qui génère des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas de revenus fonciers ! 

SCI ou indivision ? 

Tant que tout va bien, nul intérêt… Créer une SCI permet d’anticiper les situations de blocage de l’indivision. Par exemple, la vente d’une maison de famille détenue en indivision au décès des parents nécessite l’accord de tous les indivisaires. Il n’est pas possible de vendre une partie de la maison… La SCI offre des solutions simples pour partager un bien immobilier. 

SCI familiale

Une SCI familiale est, comme son nom l’indique, constituée entre les membres d’une seule et même famille. Elle peut réunir des alliés jusqu'au 4e degré (neveu, cousin germain). 

Un ou plusieurs gérants peut alors gérer le patrimoine familial sous le contrôle annuel des associés. 

3 bonnes raisons de créer une SCI 

Voici les 3 principales raisons qui conduisent à la création d’une société civile immobilière.

 Protéger le patrimoine des associés

La personnalité juridique de la SCI protège les associés. C’est la société qui est propriétaire du bien. En cas de problèmes financiers, un créancier se tourne en premier lieu vers la SCI et seulement ensuite vers ses associés. 

Il n’existe pas de clause générale de solidarité entre les associés et la SCI. Aussi, un créancier doit poursuivre chaque associé individuellement. 

En outre, pour créer un patrimoine professionnel comme les locaux de son entreprise, un dirigeant peut avoir intérêt à détenir le bien via une SCI plutôt qu’à l’inscrire au bilan de l’entreprise. 

Transmettre le patrimoine immobilier

Il est plus simple de transmettre des parts de société que des morceaux d’immeuble ! Ainsi, les parents peuvent céder peu à peu les parts sociales à leurs enfants, voire les inclure dès la création de la SCI. 

De même, les parents peuvent démembrer la propriété pour faciliter la transmission : ainsi, ils donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants, tout en en conservant l’usufruit (les revenus comme les loyers). Chaque parent peut donner 100 000 euros à chaque enfant tous les 15 ans sans payer de droits. Au décès d’un parent, l’usufruit s’éteint automatiquement, sans rien payer. 

De la même manière, deux concubins peuvent créer une SCI et prévoir une donation croisée par démembrement. Ainsi, au décès de l’un deux, l’autre récupère la totalité des parts sociales. 

Optimiser la fiscalité

La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), par défaut. Ainsi, elle bénéficie d’une transparence fiscale et son résultat est réparti entre les associés qui paie l’impôt. Cela permet de déduire les intérêts d’emprunt par exemple ou d’autres charges. 

En outre, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) au taux de 25 %, voire 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfices. En fonction de leur fiscalité personnelle, les associés décident donc des solutions fiscales les plus adaptées. 

Comment créer une SCI ?

Les étapes de création d’une SCI sont un peu complexes, comme pour toute société. Il convient de : 

  • rédiger les statuts de la SCI (un notaire vous facilite cette tâche) ; 
  • enregistrer les statuts auprès des impôts ; 
  • immatriculer la société en ligne sur le guichet unique des entreprises ; 
  • publier une annonce de création dans un journal d’annonces légales (JAL) ; 
  • nommer le premier gérant ou les premiers gérants. 

Une fois le dossier instruit, vous recevez un extrait Kbis de la SCI et votre société est créée ! 

Chaque année, les associés de la SCI doivent approuver les comptes. Une comptabilité sérieuse est donc nécessaire. 

Combien coûte une SCI ? 

La rédaction des statuts peut avoir un coût variable en fonction du degré de personnalisation. Mais c’est aussi tout l’intérêt de créer une SCI ! Faites appel à un véritable professionnel expérimenté pour cette rédaction. 

Les formalités d’immatriculation et la rédaction des statuts atteignent ainsi un budget compris entre 300 euros et 2500 euros. 

Encore une hésitation ? Parlez de votre projet avec un agent immobilier. Il vous accompagne tout au long du projet d’acquisition, de financement et de revente !

Les points à retenir

  • La SCI est une société, qui devient propriétaire de biens immobiliers. Ses associés, détiennent eux des parts sociales.
  • Créer une SCI se révèle judicieux pour transmettre son patrimoine plus facilement, pour optimiser sa fiscalité immobilière et pour protéger les associés.
  • La création d'une SCI nécessite de réaliser toutes les formalités auprès du Guichet unique des entreprises. En outre, le dépôt des comptes annuels est une obligation avec l'approbation des comptes.