Promesse de vente ou compromis de vente ?
August 28, 2019

Vous souhaitez acquérir ou vendre votre bien immobilier ? Dans les deux cas, cette transaction immobilière se matérialisera par la signature d’un acte définitif chez le notaire.
Mais auparavant, acheteur et vendeur doivent s’entendre sur le prix ainsi que les conditions d’achat et de vente de ce bien. Cet accord doit se formaliser par une promesse de vente ou un compromis de vente. Ces deux documents sont en fait des avants contrats légaux. Nous vous donnons ici tous les détails pour vous permettre de choisir celui qui vous conviendra le mieux.

LA PROMESSE DE VENTE

Engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix déterminé et sous un certain délai

La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix déterminé et sous un certain délai (en général deux à trois mois). Il donne en quelque sorte une exclusivité à l’acheteur. Ainsi, si le vendeur changeait d’avis, il ne pourrait pas se rétracter. En revanche, cela permet à l’acheteur de poser une option d’achat sans être totalement certain d’acquérir le bien, ce qui est rassurant pour lui. Mais en contrepartie, il doit s’acquitter auprès du vendeur d’une somme d’argent, appelée « indemnité d’immobilisation », représentant 10% du prix de vente. Cela signifie que si la vente n’aboutit pas, soit parce que l’acquéreur renonce à acheter soit que le délai imparti est dépassé, alors le propriétaire conservera cette somme à titre de dédommagement.

Afin d’être valable, la promesse de vente, qui n’a pas été établie chez un notaire ou un agent immobilier, doit être impérativement enregistrée auprès du service des impôts suivant un délai de 10 jours maximum à compter de la signature. Les frais d’enregistrement, d’un montant de 125 €, sont payés par l’acquéreur.

Malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable “contrat”, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.

LE COMPROMIS DE VENTE

Le compromis de vente, quant à lui, engage à la fois le vendeur et l’acheteur à finaliser la vente.

D’un point de vue juridique, le compromis a valeur de vente.

A la signature du compromis, l’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie, dont la somme, comprise entre 5% et 10% du prix de vente du bien, viendra en déduction lors de la signature de l’acte final chez le notaire. Si vous entendez parler de « promesse synallagmatique de vente », sachez qu’il s’agit du compromis de vente, mais rassurez-vous, ce terme est peu utilisé !

Le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès du service des impôts.

LES SIMILITUDES ENTRE COMPROMIS ET PROMESSE DE VENTE

Tout d’abord, le contenu du compromis et de la promesse de vente sont similaires. En effet, les deux documents doivent préciser les informations relatives au bien :

  • Emplacement
  • Surface
  • Prix convenu
  • Titre et origine de propriété
  • Cadastre
  • Diagnostic technique

mais aussi

  • Les conditions de vente
  • Délais de rétractation
  • Clauses suspensives…

Le compromis et la promesse de vente peuvent être rédigés et signés librement par le vendeur et l’acheteur sans recourir à un représentant légal. On parle d’acte sous « seing privé », littéralement « sous signature privée ». Mais attention, c’est un document légal qui engage et lie les deux parties entre elles.

C’est la raison pour laquelle, généralement, ces avant-contrats sont établis par des professionnels qui en garantissent la bonne et due forme. Lorsque l’on sait que l’avant contrat sera en fait quasiment le contrat de vente final et que le coût de sa rédaction est inclus dans les frais du notaire, on comprend qu’il vaut mieux ne pas se priver de son expertise. Sachez également que l’agent immobilier, titulaire d’une carte professionnelle, possède toutes les compétences pour rédiger l’avant contrat, dans le cas où les délais chez le notaire s’avèreraient trop longs. Là aussi, pas de frais supplémentaire, les frais de rédaction sont compris dans les frais d’agence.

Le délai de rétraction doit figurer dans tout document, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. L’acquéreur dispose en effet d’un délai légal de rétractation : Ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la signature, si l’avant contrat est remis en main propre, ou à compter du lendemain de la date de la première présentation, si l’avant-contrat est envoyé en lettre recommandée. Pendant ce délai, l’acquéreur peut revenir sur son engagement et renoncer à acheter. Dans ce cas, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à motiver sa décision. Il peut alors récupérer son « indemnité d’immobilisation » dans le cadre de la promesse de vente ou son dépôt de garantie dans le cadre du compromis de vente.

Enfin, les clauses suspensives figurent aussi bien dans la promesse que le compromis de vente. En effet, vendeur et acquéreur peuvent convenir de clauses dites suspensives, c’est-à-dire des exceptions à leur engagement, pouvant annuler l’avant-contrat. Une clause suspensive est un événement indépendant de la volonté de l’acheteur ou du vendeur. Il peut s’agir du refus de prêt bancaire ou bien d’un droit de préemption exercé par la commune et qui fera annuler la vente, et dans ces cas, l’acheteur récupèrera les sommes préalablement versées.

Comme nous venons de le voir, il est très important, pour un acheteur et un vendeur de comprendre l’importance du compromis ou de la promesse de vente. Actuellement, c’est le compromis de vente qui est le plus utilisé. Outre le bon nombre de garanties qu’il apporte, il démontre surtout l’engagement des deux parties, vendeur et acheteur, leur volonté réciproque de mener à terme leur projet d’achat/vente du bien immobilier.