Acheter sa résidence principale via une SCI : bonne ou mauvaise idée ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une société civile composée d’au moins deux personnes, dont l’activité consiste à gérer un ou plusieurs bien immobiliers.

Comment fonctionne une SCI ?

Le fonctionnement d’une SCI est assez simple : chacun de ses membres est considéré comme un associé, et chacun possède des parts de la société en fonction de son apport. Cela permet de répartir librement le patrimoine immobilier détenu par la société, au prorata de l’apport de chaque associé.

Le but d’une SCI est de permettre à ses associés de posséder un ou plusieurs biens en commun. Cela peut répondre à un objectif d’investissement locatif (SCI de gestion), de construction-vente, ou bien à un objectif patrimonial. C’est notamment le but d’une SCI familiale !

Est-il possible de racheter sa résidence principale en SCI ?

Une SCI familiale permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs (en couple, entre parents et enfants, entre frères et sœurs…) afin d’en partager les frais, dans le cas d’une résidence secondaire, ou d’en simplifier la transmission. Ce type de SCI n’est pas censé générer des revenus et n’est pas imposable au titre de l’impôt sur les sociétés. Elle peut éventuellement être taxée sur une plus-value, répartie au prorata des parts des associés et soumise à l’impôt sur le revenu. La SCI familiale est donc tout à fait compatible avec l’achat d’une résidence principale !

Quel est l'intérêt d'acheter sa résidence principale en SCI ?

Lorsqu’on achète à deux sans être marié, l’indivision est le régime juridique le plus courant. On peut pourtant s’en défaire lorsqu’on achète via une SCI ! Cela permet alors de bénéficier de différents avantages.

Une répartition et une gestion simplifiée

La forme juridique de la SCI permet de répartir les parts de chaque associé très simplement en fonction du montant de leur apport. La répartition du patrimoine détenu par la société est donc à la fois claire et simple, ce qui permet de répartir équitablement le paiement de la taxe foncière ou la perception d’une plus-value. Pour les couples non-mariés, c’est un moyen de simplifier les choses en cas de séparation, notamment lorsqu’il s’agit de partager le patrimoine. De même, cela permet aux couples mariés soumis au régime par défaut de la communauté de biens de répartir autrement les parts de chacun.

Une protection en cas de séparation ou de décès

Pour les couples pacsés ou en concubinage, le régime de la SCI est plus protecteur que l’indivision. En effet, lorsque vous achetez un bien en indivision, la part détenue par chacun d’entre vous est transmise à vos héritiers en cas de décès. Non seulement, le survivant ne peut pas hériter du bien sans testament, mais en plus, les héritiers peuvent forcer la vente du bien.

En achetant un bien via une SCI et en effectuant un démembrement croisé, vous pouvez échanger l’usufruit de votre part sociale avec votre partenaire. Au décès de l’un d’entre vous, le survivant reçoit l’usufruit de 100 % des parts, tandis que vos héritiers ne reçoivent donc que la nue-propriété des parts du défunt. Le survivant peut donc jouir du bien librement jusqu’à ce son décès ou jusqu’à ce qu’il consente à le revendre !

Une succession préparée en amont

La SCI familiale est un excellent moyen de préparer votre succession, que vous soyez marié, pacsé, en concubinage ou que vous ayez des enfants qui ne sont pas tous issus de la même union. En effet, contrairement à un bien détenu en nom propre, un bien détenu en SCI peut faire l’objet de plusieurs donations successives de parts sociales. Vous pouvez alors transmettre votre patrimoine progressivement, en restant sous le seuil de l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans.

Pour vous protéger, il est préférable de procéder à des donations de la nue-propriété seulement, afin de conserver la pleine jouissance du bien. Votre partenaire et vous devez conserver également la gérance de la SCI pour pouvoir prendre des décisions sans être soumis à l’accord de vos enfants.

Quels sont les inconvénients lorsqu’on achète sa maison via une SCI ?

Si le fait d’acquérir sa résidence principale via une SCI présente plusieurs avantages, il faut garder à l’esprit que cela est tout de même moins simple à mettre en place qu’une indivision. Voici ce à quoi il faut vous préparer si vous envisagez un tel montage.

Des formalités et des frais de création

Créer une SCI, même familiale, exige de remplir un certain nombre de formalités. La création d’une SCI exige en effet de rédiger des statuts, de les faire enregistrer auprès du centre des impôts, de demander une publication dans un journal d’annonces légales (JAL), d’ouvrir un compte bancaire professionnel, d’obtenir une immatriculation au registre du commerce et des sociétés…

En plus d’être assez contraignantes, ces démarches peuvent avoir un coût non-négligeable, qui peut varier entre 500 et 2000 € suivant si vous faites rédiger les statuts par un notaire ou non. Il faudra également compter des frais de tenue de compte pour le compte bancaire de votre SCI, qui peuvent osciller entre 10 et 30 € par mois. Lorsqu’on rembourse un crédit sur 20 ans, cela peut représenter plus de 7 000 € à ajouter aux intérêts et à l’assurance de son crédit.

Une offre de crédits plus restreinte

Le financement d’une acquisition via une SCI peut être plus compliqué à obtenir que pour une acquisition en nom propre, dans le sens où les crédits accordés aux sociétés ne sont pas forcément les mêmes que ceux accordés aux particuliers. Vous ne pourrez pas obtenir de prêts aidés tels qu’un Prêt à Taux Zéro, ni bénéficier d’aides aux travaux de rénovation énergétique du logement.

Pas d’abattement vis-à-vis de l’IFI

Un des inconvénients majeurs de l’achat d’une résidence principale en SCI, du moins, si vous êtes soumis un jour à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, c’est que vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement de 30 % sur la valeur nette de la résidence principale. Évaluez bien la valeur de votre patrimoine avant de renoncer à cet avantage !

Acheter sa résidence principale en SCI : ce qu’il faut retenir

• Il est possible d’acheter sa résidence principale via une SCI familiale, spécialement dédiée à ce type de montage.
• En achetant votre maison en SCI, vous pouvez simplifier la répartition, la gestion et la transmission de votre patrimoine.
• Bien qu’avantageux, un achat en SCI implique un certain nombre de contraintes, qu’il s’agisse de formalités administratives, de frais, ou d’avantages fiscaux auxquels vous devrez renoncer.