Comment calculer sa plus-value immobilière au moment de la revente ?

27 octobre 2022

Qu’est-ce qu’une plus value immobilière ? 

La plus-value immobilière constitue la différence positive entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. Si la différence est négative, il s’agit d'une moins-value. 

Cette plus-value immobilière est parfois imposable. L'administration fiscale soumet certaines plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Attention, dans le détail, le calcul de la plus-value est plus complexe que le simple prix de vente et prix d’achat ! Le notaire chargé de la vente réalise le calcul de la plus-value et prélève directement son montant sur l’argent de la vente pour le verser au Trésor public. 

La plus-value immobilière concerne les ventes de biens immobiliers mais aussi : 

• de terrains, 
• de droits attachés à un bien, 
• de vente par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière) transparente ou de cession de fonds de placement dans l'immobilier (FPI). 
• Et l’imposition sera due également lors d’apport d’un bien immobilier à une société, d’échange ou de partage de biens immobiliers.  

Êtes-vous concerné par l’imposition de la plus-value ? 

Vous ne serez pas redevable d’un impôt sur la plus-value si : 

• vous cédez votre résidence principale ; 
• vous détenez le bien depuis plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux ; 
• vous vendez un logement pour acquérir votre résidence principale dans les 2 ans (si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente).
• vous vendez votre bien à un organisme public ou privé en charge de la construction de logements sociaux (avant le 31 décembre 2022) ; 
• vous êtes non-résident français ; 
• vous percevez une pension de vieillesse ou disposez d’une carte mobilité inclusion (CMI), sans être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : pas d’impôt sur la plus-value immobilière si votre revenu fiscal de référence (RFR) N-2 est inférieur à 11 276 € ; 
• vous résidez dans un EHPAD ou un établissement d’accueil pour adultes handicapés et n’êtes pas soumis à l’IFI : pas de plus-value sur la cession de votre ancienne résidence principale si votre RFR est inférieur à 26 462 € (1e part + 6182 € pour la demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les suivantes). 

Comment calculer le montant de la plus-value immobilière imposable ? 

Vous n’êtes pas dans l’une des situations ? La vente de votre bien immobilier risque d’aboutir à l'imposition de la plus-value réalisée. Nous allons voir comment. 

Le prix de vente ? 

Le prix de vente est celui qui figure dans l’acte authentique. C’est donc le prix net vendeur. 

Il est diminué des frais versés pour la vente : coûts des diagnostics techniques, coût de l’agence immobilière à la charge du vendeur, etc. 

A cela s'ajoutent les éventuelles sommes payées par l’acheteur à votre profit comme une indemnité d’éviction. 

Le prix d’achat ? 

Vous partez du prix net vendeur figurant dans l’acte authentique d’achat. Si vous avez reçu le bien à titre gratuit, c’est le montant retenu pour calculer les droits de donation ou de succession. 

Vous ajoutez les frais d’acquisitions tels que les frais de notaire. Soit vous êtes en mesure de justifier ces frais, soit vous privilégiez un forfait à hauteur de 7,5 % du prix d’achat. 

Vous ajoutez également le montant des travaux réalisés par un professionnel ou si l'achat remonte à plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’achat. Vous pouvez enfin ajouter les frais de voirie et de réseaux de distribution. 

Les abattements

La différence entre le prix de vente et le prix d’achat, tels que calculés ci-dessus, constitue l’assiette d’imposition de la plus-value. Des abattements s'appliquent ensuite par année de détention :

• de la 6e à la 21e année : 6 % par an pour l'impôt sur le revenu (IR) et 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux (PS). 
• la 22e année : 4 % pour l’IR et 1,6 % pour les PS ; 
• de la 22e à la 30e année : 9 % pour les PS (l’IR est exonéré). 
• au-delà de 30 ans de détention : exonération totale. 

Chaque année se décompte à partir de la date anniversaire de la signature de l’achat. Cela peut jouer pour déterminer la meilleure date de vente d’un logement. 

La taxation de la plus-value immobilière

Le résultat obtenu est taxé au taux forfaitaire de 19 % pour l’IR et 17,2 % pour les PS, soit un total de 36,2 %. 

Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique pour les plus-values supérieures à 50 000 euros. 

Un exemple ? 

Vous vendez un appartement parisien de 2 pièces acquis en 2001 et entièrement rénové. Vous l’aviez mis en location lorsque vous avez agrandi la famille et déménagé à Bordeaux : ce n’est donc pas votre résidence principale. Le prix d’achat de ce 40 m2 situé dans le 18e arrondissement était de 100 000 euros. Vous le revendez en 2022 au prix de 350 000 euros. 

Le prix de revient composé du prix d’achat avec frais et travaux forfaitaires est de 122 500 euros. La plus-value imposable s’élève à 227 500 euros (350 000 - 122 500). La durée de détention permet un abattement de 96 % au titre de l’impôt sur le revenu, soit une plus-value taxable de 9 100 euros au taux de 19 % : 1 729 euros. L’abattement pour les PS atteint 26,4 %, soit une plus-value taxable de 167 440 euros au taux de 17,2 % : 28 800 euros. Le total s’élève à 30 529 euros ! 

Vous pouvez effectuer des simulations sur le site des notaires et obtenir toutes les informations détaillées sur le bulletin officiel des finances publiques (BOFI). 

La question de plus-value s’étudie en amont dès le premier rendez-vous d’estimation avec un agent immobilier. En effectuant des simulations, vous saurez exactement quel sera le montant net après impôt que vous pouvez percevoir à l'issue de la vente de votre bien immobilier.