Calculer sa plus-value immobilière au moment de la revente : comment faire ?

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière représente la différence positive entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. Elle constitue un indicateur clé pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier. Pour la calculer, il faut prendre en compte le prix de vente, qui correspond au montant obtenu lors de la vente du bien, et le prix d’acquisition, qui est le prix d'achat initial du bien, auquel il faut ajouter des frais supplémentaires tels que les frais de notaire, les coûts de notaires et les éventuels travaux réalisés pour améliorer le bien. Cette différence donne ainsi une idée du gain financier réalisé sur l'opération immobilière.

Êtes-vous concerné par l’imposition de la plus-value ? 

Vous ne serez pas redevable d’un impôt sur la plus-value si : 

• vous cédez votre résidence principale ; 
• vous détenez le bien depuis plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux ; 
• vous vendez un logement pour acquérir votre résidence principale dans les 2 ans (si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente).
• vous vendez votre bien à un organisme public ou privé en charge de la construction de logements sociaux (avant le 31 décembre 2022) ; 
• vous êtes non-résident français ; 
• vous percevez une pension de vieillesse ou disposez d’une carte mobilité inclusion (CMI), sans être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : pas d’impôt sur la plus-value immobilière si votre revenu fiscal de référence (RFR) N-2 est inférieur à 11 276 € ; 
• vous résidez dans un EHPAD ou un établissement d’accueil pour adultes handicapés et n’êtes pas soumis à l’IFI : pas de plus-value sur la cession de votre ancienne résidence principale si votre RFR est inférieur à 26 462 € (1e part + 6182 € pour la demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les suivantes). 

Calcul des déductions possibles

Pour réduire l'imposition, plusieurs frais peuvent être déduits dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier. Tout d'abord, les frais de notaire peuvent être déduits, avec un forfait de 7,5 % du prix d'achat admis, ou bien les frais réels peuvent être appliqués. En outre, les travaux réalisés dans le bien peuvent également permettre des déductions fiscales : 15 % du prix d'achat peuvent être déduits à condition que le bien ait été détenu pendant plus de cinq ans et que les travaux soient justifiés par des factures.

Exonérations de la plus-value en 2024

Certaines ventes sont exemptés de taxation :

• Résidence principale : toute plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt.
• Vente d’un bien de faible valeur : lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000 €, aucune taxation ne s’applique.
• Détention longue : un bien détenu depuis plus de 30 ans bénéficie d’une exonération totale.

Fiscalité de la plus-value immobilière

Les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier sont soumises à une taxation qui comprend plusieurs éléments. Tout d'abord, il y a un impôt sur la plus-value de 19%. Ensuite, les prélèvements sociaux s'ajoutent à hauteur de 17,2%, ce qui porte le total de la taxation à 36,2%.

Cependant, des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien. La plus-value imposable bénéficie d'une réduction progressive dès la 5ᵉ année de détention, avec une réduction de 6% par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, puis de 4% pour la 22ᵉ année. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65% par an est appliqué de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis de 1,25% à partir de la 22ᵉ année et au-delà.

Exemple de calcul de plus-value avec abattements

Imaginons que vous ayez acheté un bien pour 200 000 € et le revendiez 300 000 € après 15 ans de détention :

• Calcul de la plus-value brute : 300 000 € (prix de vente) - 200 000 € (prix d’achat) = 100 000 €
• Abattements : pour 15 ans, l'abattement est de 6% par an à partir de la 6e année. Impôt sur la plus-value : 100 000 € - (6% x 10 ans) = 40 000 € imposables. Prélèvements sociaux : abattement de 1,65% x 10 ans = 16,5%, soit un reste taxable de 83,5% du gain.

La taxation finale est ensuite appliquée sur les montants restants après abattements, permettant de réduire l’imposition de manière significative pour les biens détenus sur le long terme.

Comment déclarer sa plus-value immobilière en 2024 ?

Pour déclarer votre plus-value, vous devez remplir le formulaire 2048-IMM lors de votre déclaration de revenus. Ce formulaire est à joindre à votre déclaration principale. Il est important de fournir tous les détails relatifs à la vente, y compris le montant de la plus-value et les éventuelles exonérations ou abattements. Vous devrez également conserver tous les documents justifiant votre calcul, tels que les factures de travaux et les actes de vente.

Conseils pour optimiser votre plus-value

Pour optimiser votre plus-value immobilière, il est essentiel de bien documenter tous les travaux effectués sur le bien. Conservez toutes les factures des travaux, car elles peuvent être utilisées pour justifier la déduction des frais engagés. De plus, il est conseillé de planifier la vente de votre résidence principale en tenant compte des périodes qui permettent de maximiser les exonérations fiscales. Enfin, il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un fiscaliste afin de vous assurer que vous bénéficiez des meilleures réductions fiscales et d'éviter ainsi des erreurs coûteuses lors de la transaction.

Bon à savoir :

• Définition : La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ajustée par des frais et travaux.
• Exonérations : La vente de la résidence principale et les biens détenus plus de 30 ans sont exonérés d'impôt.
• Fiscalité : Imposition de 19% sur la plus-value, avec des prélèvements sociaux de 17,2%, soit un total de 36,2%.
• Abattements : Réductions sur la plus-value imposable basées sur la durée de détention (jusqu’à 30 ans).
• Déclaration : Utiliser le formulaire 2048-IMM pour déclarer la plus-value lors de la déclaration de revenus.