Les passoires énergétiques dans l’immobilier

30 septembre 2021

Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ? 

L’expression passoire énergétique désigne les logements qui consomment trop d'énergie en raison d’un mauvais isolement, de leur vétusté ou d’un système de chauffage archaïque. 

Pour évaluer la performance d’un logement, un diagnostic existe depuis 2006. Les biens immobiliers qui bénéficient d’une étiquette énergie F ou G sont considérés comme des passoires thermiques ou des passoires énergétiques. 

Le Diagnostic de performance énergétique DPE

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est requis pour tout logement proposé à la vente ou à la location. C’est la fameuse étiquette énergie, bien connue des Français, qui attribue une lettre de A (logement économe en énergie) à G (logement énergivore). Les pouvoirs publics estiment qu’il existe 4,8 millions de passoires énergétiques en France actuellement. Ils espèrent les éradiquer complètement d’ici 2028. 

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, au même titre que certains autres diagnostics immobiliers contenus dans le DDT (dossier de diagnostics techniques). Ainsi l’acheteur peut attaquer le vendeur si le diagnostic énergie est erroné, au même titre que si une erreur de superficie affecte le diagnostic loi Carrez. L’acquéreur pourra alors exiger des travaux de rénovation. 

Bon à savoir 

Un DPE durait 10 ans, sauf en cas de travaux de rénovation importants. L’arrivée du nouveau DPE modifie les dates de validité. Aussi, les DPE réalisés entre 2013 et 2017 sont valides jusqu’à fin 2022 et les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’à fin 2024. 

Le nouveau DPE

Tout DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 comporte plusieurs modifications importantes : 

• Une évaluation basée sur les caractéristiques objectives du logement et non plus sur les factures de consommation. La consommation réelle est subjective et dépend du nombre de personnes et de leur mode de vie. 
• Une étiquette plus claire et plus lisible avec des recommandations de travaux à effectuer pour améliorer le confort et réduire la consommation d’énergie. 
• La révision des seuils avec l’introduction du double-seuil : l’énergie primaire consommée et l’émission de gaz à effet de serre. Ce changement entraîne des changements de classes de certains logements, dans un sens ou dans l’autre. Ainsi, 800 000 logements classés F devraient ainsi se retrouver classés E et 800 000 logements classés E basculeront en étiquette F ! Parmi ces derniers, 600 000 logements chauffés au fioul et 200 000 logements chauffés au gaz.  

Attention : les résultats depuis le 1er juillet ne sont pas conformes aux prévisions ! Aussi les DPE sont suspendues pour les logements construits avant 1975. En raison d’une surestimation des consommations énergétiques, trop de logements basculent dans la catégorie des passoires thermiques. Une version modifiée des DPE verra le jour le 1er novembre 2021, corrigeant les anomalies remontées par les professionnels depuis des semaines ! 80 000 DPE (sur un total de 207 000 DPE réalisés depuis juillet) ayant classé des logements en F ou G seront refaits automatiquement et gratuitement pour les propriétaires. Les propriétaires des logements avec une étiquette D ou E pourront demander sans frais une réédition mise à jour de leur diagnostic. Pour l'instant, les pouvoirs publics tolèrent que les agences immobilières n'affichent pas la DPE dès lors que le diagnostic a bien été commandé.

Acheter une passoire énergétique

Le DPE avant un achat immobilier

Dès le 1er janvier 2022, toute annonce immobilière devra afficher 3 éléments : 

• étiquette énergie, 
• étiquette climat, 
• estimation du montant de la facture d’énergie. 

Une mauvaise étiquette énergétique devient un angle d’attaque pour négocier le prix de vente d’un bien immobilier : 

• pour habiter à titre de résidence principale puisque les dépenses quotidiennes s’avèrent élevées ; 
• pour louer puisque les travaux de rénovation seront rapidement obligatoires. 

Un nouvel audit énergétique pour les passoires énergétiques

Le 1er janvier 2022, un audit énergétique est obligatoire pour les passoires énergétiques en métropole. Les biens immobiliers classés E les rejoignent en 2025 et ceux étiquetés D en 2034. 

Le contenu exact de l’audit est en attente mais le vendeur devra le remettre dès la première visite du bien ! C’est donc une nouvelle contrainte pour les agences immobilières également ! Cet audit sera ensuite intégré au DDT (dossier de diagnostics techniques) annexé à la promesse de vente. L’état des risques naturels et technologiques devra également être fourni dès la première visite puis annexé aux documents légaux. 

A la différence du diagnostic, l’audit énergétique a vocation à apporter des solutions concrètes en matière d’isolation du bien, de sa structure, des équipements de chauffage et de production d’eau chaude, de la ventilation et de l’éclairage. 

Des aides pour les travaux

D’ici 2028, les propriétaires doivent réaliser les travaux nécessaires pour atteindre la classe E sauf en cas d’impossibilité technique, architecturale ou de coût disproportionné par rapport à la valeur du bien. Pour réaliser ces travaux, plusieurs dispositifs d’aide existent : 

• MaPrimRenov’ est ouverte à tous les propriétaires avec les bonus sortie de passoire thermique et bâtiment basse consommation (BBC). 
• Les certificats d'économie d’énergie (CEE) avec notamment les coups de pouce chauffage et rénovation globale. 
• Les aides spécifiques régionales. 
• L’éco-prêt à taux zéro permet d’obtenir un crédit immobilier à taux zéro pour réaliser des travaux de performance énergétique. 
• La TVA à 5,5 % sur les travaux. 

Tout acheteur doit se renseigner sur les aides avant une transaction immobilière. Les aides comme MaPrimRenov’ sont calculées en fonction des revenus notamment. Avoir une estimation du montant net des travaux permet de faire une offre d’achat au meilleur prix. Et cela évite les mauvaises surprises. 

Investir dans un logement classé F ou G

La loi Énergie Climat du 8 novembre 2019 interdit dès 2021 d’augmenter le loyer entre deux locataires sans avoir procédé aux travaux de rénovation pour les passoires énergétiques (classe F ou G). 

Investisseurs, renseignez-vous avant d’acquérir un appartement ! Dès 2025, un bailleur ne pourra plus louer un appartement classé G et en 2028 un appartement classé F ! Il sera au préalable tenu de réaliser des travaux d’isolation pour améliorer les performances énergétiques. 

Aussi, tout projet d’investissement immobilier dans l’ancien doit désormais prendre en compte le coût de ces travaux. Anticiper ces coûts dans le calcul de la rentabilité du projet immobilier. 

Loi climat et résilience

La loi climat et résilience du 22 août 2021 compte parmi ses 300 articles certaines mesures relatives à l’immobilier : 

• Un carnet d’information du logement (CIL) devra être transmis à l’acquéreur dès 2023 en cas de vente d’un bien immobilier. Déjà évoqué puis abandonné, le CIL revient sans toutefois que ses modalités de mise en œuvre soient précisées. 
• L’audit énergétique obligatoire dès le 1er janvier 2022 que nous avons déjà évoqué. 
• Une obligation pour les notaires d’adresser à des “accompagnateurs de travaux” dans le mois suivant la signature de l’acte authentique l’audit énergétique. Cela permet à ces opérateurs d’accompagner l’acheteur dans la réalisation des travaux, le montage des dossiers d’aides publiques. 
• Les modalités d’application de cette loi récente sont encore en attente. 

En résumé : 

• Une passoire énergétique ou passoire thermique est un logement énergivore repéré par son étiquette F ou G dans le DPE.
• Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est opposable depuis le 1er juillet 2021. L’acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas de diagnostic erroné. Le DPE est modifié depuis cette date pour prendre en compte de manière objective le logement et mesurer les effets de serre.  
• Un audit énergétique devient obligatoire lors de la première visite d’un logement considéré comme une passoire énergétique.