Diagnostic immobilier et DPE (diagnostic de performance énergétique)

Qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics techniques immobiliers sont des rapports rédigés par des professionnels certifiés, dont la mission, la responsabilité et les obligations sont réglementées et encadrées. Le but des diagnostics immobiliers est d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite acheter.

Il permet également au propriétaire de diminuer sa consommation d’énergie, de prévenir des risques du fait d’installations vétustes ou mal entretenues. Pour cette raison, un certain nombre de diagnostics immobiliers sont obligatoires dès la mise en vente d’un bien. Votre agent immobilier peut gérer la réalisation des diagnostics par des experts de confiance, avant la mise en vente de votre logement.

Dans un projet de transaction immobilière, tous ces diagnostics se regroupent au sein du DDT (dossier de diagnostics techniques).

Qu’est-ce que le DPE (diagnostic de performance énergétique) ? 

Parmi les diagnostics immobiliers, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait parler de lui. Le bâtiment est un des secteurs les plus émetteurs de gaz à effet de serre avec les transports, d'après l’ADEME (Agence de la transition écologique). Aussi, la performance énergétique d’un logement devient une information cruciale à la vente comme à la location. 

Devenu obligatoire en 2011, le DPE a connu de nombreuses modifications depuis sa création, jusqu’à l’interdiction de mettre en location des logements énergivores, aussi appelés passoires thermiques. Les articles L 126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation organisent les modalités propres aux DPE. 

Pourquoi faire un DPE ? 

Le DPE informe l’acquéreur de l’empreinte énergétique du bien qu’il s’apprête à acheter.

Les diagnostics de performance énergétique servent à présenter la performance énergétique du bien en évaluant sa consommation d’énergie et son impact environnemental en termes d’émissions de gaz à effet de serre (GES). 

Les DPE décrivent les équipements de chauffage, de la production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il indique la quantité d’énergie consommée (sur la base de facture) et fait des préconisations pour l’améliorer. 

Le DPE est opposable au vendeur

Le DPE est aujourd’hui bien plus qu’un simple diagnostic. Tout d’abord il est opposable au vendeur. La loi Elan du 23 novembre 2018 rend opposable le DPE. En cas d’erreur sur le diagnostic, le vendeur peut se retourner contre le diagnostiqueur, qui doit bénéficier d’une assurance professionnelle. 

Combien coûte un DPE ? 

Si le coût du DPE est à la charge du vendeur, il n’a cependant aucune obligation d’effectuer les travaux qui seraient soulignés par le diagnostic. 

Les coûts varient selon le nombre de diagnostics réalisés dans le même package, la superficie du bâtiment, le lieu, etc. Les prix sont libres. 

Attention : la durée de validité d’un DPE est de 10 ans, sauf pour ceux réalisés avant la réforme du 1er juillet 2021 (décret de décembre 2020). Les diagnostics énergétiques réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022. Ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Qui peut réaliser un DPE ? 

Seul un professionnel compétent, assuré et indépendant peut réaliser un diagnostic de performance énergétique. L’article L 271-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit ainsi que le diagnostiqueur doit : 

• avoir les compétences nécessaires, ainsi que l’organisation suffisante pour mener à bien sa mission ; 
• souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle ; 
• être totalement indépendant du propriétaire vendeur ou bailleur, des professionnels de l’immobilier ou de la réalisation de travaux. 

Qu’est ce qu’un mauvais DPE ?

Les biens immobiliers énergivores subissent progressivement des interdictions. 

Ainsi, un propriétaire bailleur doit louer un logement décent à son locataire. Les biens qui consomment une énergie finale supérieure à 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués. 

Dès le 1er janvier 2025, un logement décent devra posséder une étiquette F ou plus. 

A partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E et à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D. Ces interdictions s’appliqueront aux nouveaux baux, mais aussi aux reconductions tacites et aux renouvellements de contrat de location. 

Les DPE peuvent impacter le prix de vente

Selon des études encadrées par le Conseil National du Notariat, la valeur d’un logement peut varier de plus ou moins 30 % entre les logements classés A ou B et les logements classés G en consommation d’énergie. 

Il est donc judicieux d’effectuer des travaux avant la vente pour améliorer la performance énergétique de votre logement. Avec une étiquette énergétique rouge, les futurs acheteurs pourraient être rebutés de l’ampleur des travaux à prévoir ce qui pourrait entrainer une offre à un prix bien inférieur. 

Le DPE doit donc désormais être pris en compte lors de l’estimation du prix de vente du bien immobilier. 

L'affichage du DPE, une information obligatoire

Notez que les DPE sont obligatoires pour la vente, la publicité et la location des biens immobiliers. Aujourd’hui, le DPE est scruté par un acheteur pour connaître sa future consommation d’énergie mais aussi pour négocier le prix de vente. 

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire l’affichage du diagnostic performance énergétique (DPE) sur toutes les annonces immobilières. Ceci concerne aussi bien les annonces immobilières de location que de vente de bien immobilier. 

Les passoires thermiques ou passoires énergétiques sont le nom donné aux logements dotés d’une étiquette énergétique F ou G dans le DPE. Être propriétaire d’une passoire énergétique oblige souvent à faire des concessions. Toutefois, notez qu’à Paris, la plupart des immeubles anciens haussmanniens sont mal isolés et dotés d’un mauvais DPE.

Le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020 concerne l'affichage des informations qui se trouvent dans le constat énergétique pour les annonces immobilières. Les sanctions en cas de manquement sont renforcées par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 : amende administrative maximale de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Comment préparer son DPE ? 

Avant l’arrivée du diagnostiqueur professionnel, vous pouvez préparer les documents nécessaires à l’établissement du diagnostic de performance énergétique : 

• document prouvant l’année de construction du bien (acte notarié) ; 
• plans du logement s’ils sont disponibles ; 
• factures d’électricité, de gaz, de production d’énergie ; 
• descriptif technique du bien ; 
• diagnostics antérieurs réalisés. 

Le diagnostic de performance énergétique réalisé est adressé à l’ADEME par le diagnostiqueur. 

Comment calculer le DPE ? 

Depuis la réforme du 1er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE est plus exigeante et se veut plus objective. Après de nécessaires ajustements, le calcul définitif est en vigueur depuis novembre 2021. Fini les DPE vierges qui concernaient près d’un logement sur 5. 

L’audit énergétique

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de maisons individuelles considérées comme des passoires thermiques (classe F ou G) ont une nouvelle obligation en cas de vente : réaliser un audit énergétique. 

En complément du DPE, cet audit précise les travaux, chiffre leur coût et présente les aides possibles. L’audit énergétique est une aide à la décision pour l’acheteur car le vendeur n’a pas l’obligation de réaliser ces travaux. Simplement il doit remettre le rapport d’audit à tout acquéreur potentiel et prendre le coût de l’audit à sa charge.

Quels diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires ?

Lors d’une vente, le vendeur doit fournir à l’acheteur un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le nombre de diagnostics techniques obligatoires dépend notamment : 

• de la date de construction du bien,
• de sa situation géographique, 
• de l’ancienneté des installations électriques et de gaz.

Mais il regroupe au moins les diagnostics de performance énergétique, termite, amiante, plomb, gaz, électrique, assainissement, ERNMT. Le diagnostic loi carrez est uniquement obligatoire pour indiquer la superficie des biens en copropriété.

Le diagnostic Loi Carrez

Le diagnostic Loi Carrez a pour objet de vérifier la superficie d’un logement en copropriété, lorsqu’il est mis à la vente. Le but étant de protéger l’acheteur de lots de copropriété par rapport à des erreurs de métrage. Ce diagnostic a une durée de validité illimitée, à condition que le propriétaire n’ait pas effectué de travaux dans le logement. 

Le diagnostic Assainissement

Le diagnostic assainissement est obligatoire pour la mise en vente des bâtiments (15%) qui ne disposent pas de raccord à un système d’assainissement collectif (fosses septiques). Le but du diagnostic étant de prévenir tout risque de pollution par une mauvaise évacuation des eaux usées, du fait d’équipements mal entretenus ou non conformes. Le propriétaire vendeur n’est pas tenu de mettre l’installation en conformité, en revanche l’acheteur devra le faire sous un an à compter de la date d’achat du bien.

Combien de temps les diagnostics immobiliers sont-ils valides ?

• Le diagnostic loi Carrez est valable indéfiniment tant que le propriétaire du bien ne réalise pas de nouveaux travaux ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) dure 10 ans ;
• le diagnostic assainissement : 3 ans ;
• le diagnostic amiante et plomb : 3 ans si la présence d’amiante ou de plomb a été détectée ; il est définitif dans le cas contraire.
• le diagnostic termite et ERP a une validité de 6 mois.