Estimer son bien
Comment estimer son bien immobilier ?
Vous avez décidé de vendre votre appartement ou votre maison ? La première étape importante est l'estimation de votre bien immobilier à sa juste valeur. Si votre logement est surestimé, il vous sera difficile de trouver un acquéreur et vous serez forcé de baisser le prix, ce qui donnera une mauvaise image du bien. S’il est sous-estimé, vous aurez fait une mauvaise opération financière. Grâce à l’expertise de ses professionnels, Imop, l'agence immobilière digitale, vous conseille gratuitement au moment de l’estimation afin de vendre votre bien dans les meilleures conditions possibles. Voici nos conseils pour une estimation immobilière réussie.
Quels sont les critères pour estimer un bien ?
Plusieurs critères entrent en jeu pour l’estimation de votre bien, que ce soit un appartement dans une métropole ou une maison dans une ville moyenne :
- les critères d'évaluation liés au marché immobilier en général : prix du m2 résultant de l’offre et la demande, évolution prévisible du quartier, meilleure organisation des transports, ville en pleine croissance ou ville déjà surpeuplée, offre économique, etc.
- les critères d'évaluation liés au logement lui-même : localisation, superficie du bien, nombre de pièces, exposition, étage, état général
- les critères susceptibles de provoquer un coup de cœur : terrasse, vue, atmosphère, environnement, réputation du quartier, infrastructures.
Les experts immobiliers d’Imop sauront vous accompagner dans cet exercice essentiel pour le bon déroulement de votre vente.
Que valent les estimateurs en ligne ?
Les estimateurs en ligne sont utiles pour effectuer une première évaluation et également pour évaluer le prix d’un bien de manière neutre, sur des données factuelles, sans l’influence du ressenti humain. En revanche, ces outils ne peuvent pas intégrer toutes les informations et une évaluation du bien sur place est absolument nécessaire pour en connaitre la valeur précise. Faire une estimation en ligne soi-même ou bien demander à un professionnel de la faire à distance permettent d’obtenir une fourchette de prix mais ne remplace pas une évaluation sur place. Le charme de votre logement et ses subtilités ne sont visibles qu'à l'oeil humain, avec le regard objectif et expert d'un professionnel.
Qu’est-ce que le prix du marché ?
Selon une étude MeilleursAgents, le prix est l’un des premiers critères rédhibitoires lors d’une visite pour près de 58% des acheteurs. Cette même étude montre qu’un prix attractif motivera la visite d’un bien pour 45% d’entre eux. Dit autrement : vous aurez du mal à trouver un acheteur qui payera plus cher quand plusieurs autres biens similaires sont proposés beaucoup moins chers. Vous êtes soumis à la loi de la concurrence ! Nous entendons encore parfois qu’un prix de marché n’existe pas – ne veut rien dire…. Les vendeurs ont souvent tendance à sur estimer leur bien pour des motifs affectifs - émotionnels. Mais le prix du marché existe !
Les acquéreurs sont très informés avant de visiter !
Acheter un bien engage sur de nombreuses années pour des sommes importantes ! Alors de plus en plus les acheteurs s’informent sur les prix du marché. Ils analysent les biens en vente dans leur quartier en regardant les annonces, en comparant les biens, demandant à leurs amis ou en cherchant le prix du m2 sur internet. Car de nombreux outils existent maintenant sur internet pour estimer son appartement ou sa maison gratuitement en quelques clics. Malheureusement ils fournissent des fourchettes de prix beaucoup trop larges pour être fiables. En revanche cela reste un moyen simple est de déterminer un prix moyen et ensuite d'utiliser le filtre "prix" sur les portails d’annonces type SeLoger : vous pourrez ainsi le comparer avec des biens similaires. N'oubliez pas que c'est le jeu de l'offre et la demande... Pour un quartier donné, à superficie équivalente, votre bien doit entrer dans la moyenne pratiquée. Sauf à pouvoir justifier de manière objective le caractère exceptionnel de votre appartement ou de votre maison. Pour vendre un bien immobilier exceptionnel, découvrez notre offre IMOP PRESTIGE.
Pourquoi mon bien immobilier ne se vend pas ?
Si le bien est surestimé, il y aura peu de visites, le bien restera sur le marché très longtemps et, surtout, quand une offre se présentera, elle sera beaucoup plus basse que le prix du marché : les acheteurs joueront sur le fait que le bien est en vente depuis très longtemps et qu’à un moment, vous serez pressés de vendre… Les biens surestimés reçoivent très peu d’offres. Les acquéreurs potentiels s'en détournent. De plus, après avoir vu une annonce en ligne pendant plusieurs mois, les acheteurs vont lister tous les points négatifs de votre bien pour justifier une offre beaucoup plus basse. Selon les études menées, un prix surestimé de 10 % et plus ne générera aucun appel. Surévalué de 5 %, il y aura des appels et des visites, mais aucune offre. Attention : En choisissant de baisser le prix par petites touches, vous risquez de rester au-dessus du prix du marché, surtout si l’immobilier baisse rapidement, alors qu’avec une baisse rapide dès le début (dans les 2 ou 3 premières semaines de parution), vous pourrez vendre au bon prix (du marché) et plus rapidement.
Comment faire une estimation au juste prix ?
Pour estimer votre bien au prix le plus juste, il est préférable de passer par un professionnel de l’immobilier, ce qui supprime le côté affectif de l’estimation. Les outils d'estimations en lignes donnent des résultats trop vagues. Un agent immobilier expérimenté sera capable d'estimer le prix qui vous permettra de rester dans des délais de vente raisonnables (Il est connu qu’un bien sur le marché depuis six mois ou plus devient de plus en plus difficile à vendre, sauf à accepter d’en diminuer sérieusement le prix). Il vous permettra de limiter les discussions et les négociations sur le prix. Il est à l'écoute de votre projet (vous vendez parce que vous divorcez ou vous vendez pour vous agrandir ou encore vous vendez un bien immobilier reçu par succession ?) et de votre degré d'urgence. Avec ces éléments, il établit une estimation juste pour réaliser une vente dans le bon timing ! Et ça, l'estimateur en ligne ne peut le faire !