Guide du vendeur immobilier : les étapes pour vendre
Vendre un bien immobilier se déroule en huit étapes, de la décision de vendre à la signature chez le notaire. Comptez en général trois à six mois : quelques semaines pour préparer et trouver un acheteur, puis environ trois mois entre le compromis et l'acte authentique. Ce guide vous donne l'ordre des étapes, les documents à réunir et les coûts à prévoir.
Ce qu'il faut retenir
- Faites estimer le bien sur place par un professionnel : un prix juste fait vendre plus vite.
- Les diagnostics obligatoires doivent être prêts dès la mise en vente, le DPE dès l'annonce.
- Un bien loué vide se vend libre seulement après un congé donné 6 mois avant la fin du bail.
- Les honoraires d'agence ne sont dus qu'à la signature de l'acte authentique.
- La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value.
Quelles sont les étapes pour vendre un bien immobilier ?
- Préparer son projet : date de départ souhaitée, achat éventuel d'un autre bien, situation du bien s'il est loué.
- Estimer le bien : un expert local compare avec les ventes récentes du quartier. Voir notre guide pour estimer son bien immobilier.
- Choisir comment vendre : seul, avec une agence classique ou avec une agence à honoraires fixes, puis signer le mandat de vente.
- Préparer le bien et le dossier : diagnostics, documents de copropriété, petits travaux, photos et annonce.
- Diffuser l'annonce et organiser les visites, en vérifiant le financement des acheteurs.
- Négocier et accepter une offre d'achat. Voir notre guide de l'offre d'achat.
- Signer le compromis de vente : l'acheteur dispose ensuite de 10 jours pour se rétracter. Voir notre guide de la promesse et du compromis de vente.
- Signer l'acte authentique chez le notaire, remettre les clés et recevoir le prix. Voir notre guide de la signature de l'acte de vente.
Comment fixer le bon prix de vente ?
Le prix se fonde sur les ventes réellement conclues dans le quartier, pas sur les annonces. Un expert ajuste ensuite selon l'étage, l'exposition, l'état, les travaux de copropriété à venir et le DPE. Un bien affiché trop cher reste en ligne, et les acheteurs finissent par négocier plus fort.
Si rien ne se passe après deux ou trois semaines, comparez votre annonce aux biens similaires en ligne et ajustez le prix. Pour comprendre les surfaces à indiquer, voir notre guide du calcul de surface en m².
Vendre seul ou avec une agence ?
- Seul : pas d'honoraires, mais l'estimation, l'annonce, les visites, la vérification des acheteurs et le suivi juridique restent à votre charge. Voir vendre son logement sans agence.
- Avec une agence classique : accompagnement complet, pour une commission le plus souvent de 4 à 8 % du prix.
- Avec une agence à honoraires fixes : le même accompagnement pour un forfait. Chez IMOP, il va de 5 900 € à 14 900 € TTC jusqu'à 1 million d'euros. Voir notre guide des frais d'agence immobilière.
Quels documents préparer pour vendre ?
- Les diagnostics obligatoires, regroupés dans le dossier de diagnostic technique : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon la zone, état des risques, surface Carrez en copropriété. Voir notre guide du DPE.
- Le titre de propriété ; le notaire peut en obtenir une copie.
- En copropriété : règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, montant des charges et travaux votés. Voir notre guide de la copropriété.
- Les factures des travaux réalisés, avec les garanties décennales s'il y en a.
Peut-on vendre un bien loué ?
Oui, de deux façons. Vous pouvez vendre le bien occupé : le bail continue avec le nouveau propriétaire. Pour vendre libre un logement loué vide, il faut donner congé pour vendre au moins 6 mois avant la fin du bail, et le locataire est prioritaire pour acheter au prix proposé. Pour un meublé, le préavis est de 3 mois et le locataire n'a pas de droit de priorité.
Quels coûts et quels impôts pour le vendeur ?
- les honoraires d'agence, sauf s'ils sont à la charge de l'acquéreur ;
- les diagnostics obligatoires ;
- la mainlevée de l'hypothèque si un prêt est encore en cours ;
- l'impôt sur la plus-value, sauf pour la résidence principale, qui en est exonérée. Voir notre guide de la plus-value immobilière.
Les frais de notaire, eux, sont payés par l'acheteur.
Pour les ventes particulières, consultez aussi notre guide pour vendre un bien en succession et notre article sur la vente lors d'un divorce.
Questions fréquentes sur la vente d'un bien immobilier
Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier ?
En général trois à six mois : quelques semaines pour trouver un acheteur si le prix est juste, puis environ trois mois entre le compromis et l'acte authentique.
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ?
Le DPE, et selon le bien : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques et surface Carrez en copropriété. Le DPE doit être disponible dès l'annonce.
Qui paie les frais de notaire lors d'une vente ?
L'acheteur. Le vendeur paie les honoraires d'agence s'ils sont à sa charge, les diagnostics et la mainlevée éventuelle de l'hypothèque.
Faut-il payer un impôt quand on vend sa résidence principale ?
Non. La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value.
Peut-on vendre un logement occupé par un locataire ?
Oui. Le bail continue avec l'acheteur. Pour vendre le logement libre, il faut donner congé pour vendre dans les délais légaux.