Acheter et vendre en copropriété

Acheter un bien immobilier en copropriété

Acheter un bien en copropriété signifie devenir propriétaire d’un ou plusieurs lots : le logement, un parking, une cave... dont on a la propriété et l'usage exclusifs. Cela signifie également détenir une quote-part des parties communes, proportionnelle à la superficie des parties privatives, appelée "tantièmes de copropriété". Vous aurez accès aux espaces collectifs (aires de jeux, espaces verts, piscine…), vous bénéficierez des équipements communs (chauffage, ascenseurs …). En contrepartie, vous payez les charges liées aux dépenses d’entretien des parties communes, des équipements communs, au fonctionnement de la copropriété, à hauteur de vos tantièmes. Les informations obligatoires avant l'achat d'un bien en copropriété sont nombreuses et importantes. L'agence immobilière, en qualité d'intermédiaire, les recueille et peut vous aider à les analyser.

Existe-t-il plusieurs types de copropriété ?

Il existe 2 types de copropriété :

- Verticale :  on devient propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes (appartement)

- Horizontale : on acquiert la propriété d’une maison dans un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun, ainsi qu’une quote-part de parties communes (le terrain).  Attention : Le propriétaire d'un lot ne possède pas le terrain. Une copropriété horizontale n’a pas le même statut juridique qu’un lotissement, dans lequel le terrain appartient au propriétaire de la maison.

Tout ce qui est commun est en soumis au règlement de copropriété et requiert l’aval des copropriétaires pour toute modification ou travaux. Par exemple, il faudra l’accord de tous les copropriétaires en copropriété horizontale, pour aménager un jardin ou pour modifier les parties communes en copropriété verticale.

Qui sont vos interlocuteurs dans une copropriété ?

• Le syndicat de copropriétaires est propriétaire des parties communes et des équipements communs. Il administre les parties communes et assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté d’une personnalité juridique, le syndicat a des droits et obligations : il peut voir sa responsabilité engagée. En devenant copropriétaire, vous devenez membre du syndicat des copropriétaires. Le syndicat se réunit en assemblée générale, au moins une fois par an. Tous les copropriétaires y sont convoqués. Au cours de celle-ci, les copropriétaires se prononcent sur tous les points mis à l’ordre de jour de l’assemblée générale (approbation du budget de l’année écoulé et de l’année à venir, nomination du syndic, réalisation du remplacement de la chaudière par exemple). Ils peuvent se prononcer "pour", "contre" ou s’abstenir de voter.  Il est indispensable et dans l'intérêt de chaque copropriétaire, de participer à l’assemblée générale.
• Le conseil syndical est un organe essentiel de la copropriété. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Toute copropriété a, en principe, un conseil syndical. Toutefois, l'assemblée peut, par un vote soumis à la double majorité, décider de ne pas en instituer. Il est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale. Il a principalement un rôle d’assistance et de contrôle. Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il peut également se voir confier des missions ou délégations par l'assemblée générale pour une durée déterminée.  Il n’a pas de personnalité morale, il ne peut donc pas voir sa responsabilité engagée et ne peut pas participer à des actions en justice. Toutefois, le conseil syndical doit annuellement rendre compte de sa mission, devant l'assemblée générale.
• Le syndic administre et gère les finances de la copropriété. Il peut être un professionnel ou un non-professionnel choisi parmi les copropriétaires. La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans (ou 1 an dans certains cas). Cette durée est renouvelable. Sous conditions, il est possible de mettre fin au mandat en cours. Le syndic doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes de l'immeuble et de ses équipements. Il est le représentant légal du syndicat de copropriétaires.

Que doit-on vérifier avant d'acheter en copropriété ?

Comme pour tout achat immobilier, vérifiez l’état du logement avec le dossier de diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb, état d'amiante, état de l'installation intérieure de l'électricité et de gaz, état parasitaire relatif aux termites, état d’exposition au bruit..). En copropriété, il existe un diagnostic spécifique : la superficie exacte du lot (dite loi Carrez). En effet, si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, vous pourrez demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants (dans un délai maximum d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique). Vous devez également avoir connaissance du nombre de lots dans la copropriété et ceux que vous achetez, le montant des charges et les éventuelles difficultés rencontrées par la copropriété.

Renseignez-vous sur :

• l’entretien de l’immeuble : le carnet d’entretien répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux réalisés (ravalement, contrat d’entretien du chauffage collectif, assurance…).
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : pour connaître les règles de fonctionnement de la copropriété, la répartition des charges, la définition des lots et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Vérifiez la cohérence entre le réglement de copropriété et le descriptif du lot acheté pour connaître les travaux effectués avant la vente au fil des années et pouvoir vérifier leur légalité.
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années comportant les décisions votées par la copropriété (budget, travaux, procédures,…).
• la fiche synthétique de la copropriété regroupant les informations financières et techniques de la copropriété : le montant des charges au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes susceptibles d’être dues à la copropriété par l’acquéreur, l’état global des impayés de charges dans la copropriété et des dettes vis à vis des fournisseurs (gaz, électricité, fioul,…), le montant de la cotisation au fonds de travaux, ainsi que le dernier versement effectué par le vendeur. Elle est disponible en ligne sur le registre national des copropriétés.
• la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires.
• le Diagnostic technique global (DTG).

Au moment de la vente, le syndic établi un état daté. Ce document informe l’acquéreur du montant de ses futures charges. Les frais liés à l’état daté sont à la charge du vendeur. Depuis le 1er juin 2020, ces frais sont plafonnés à 380 euros. A la signature de l’acte authentique, comme pour tout achat immobilier, vous devrez souscrire une assurance multirisques habitation. Tandis que le syndic souscrit le contrat d’assurance multirisques pour les parties communes de la copropriété (toiture, murs porteurs, structure,…) au nom de la copropriété. Il couvre à la fois les dommages subis et la responsabilité civile de la copropriété pour les dommages dont elle serait à l’origine.

Vous serez dès lors redevable des provisions pour charges et des appels de fonds pour travaux. La régularisation des charges en fin d’exercice comptable est versée ou dûe par celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes. Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’appliquer des règles de répartition différentes.  

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est établi dès la création de la copropriété. Il contient les règles de fonctionnement de l’immeuble et organise la vie collective. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux. Il précise les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de l‘immeuble. Il indique par exemple des informations sur :

• les parties privatives et les parties communes, leur destination (habitation et/ou professionnelle, commerciale), leurs conditions d'utilisation (interdiction d’exercer certaines activités ou de faire des travaux à certaines heures, …) et leur administration.
• les charges que vous devez supporter selon les principes de répartition établis par la loi (tantièmes).

 En tant que copropriétaire, consulter le règlement de copropriété vous permet par exemple :

- de connaître l’usage de l’immeuble (habitation, commercial, les deux) ;

- de savoir ce qui relève de vos parties privatives (cloisons, revêtement au sol, fenêtres, …) ou des parties communes (murs, canalisations, conduits, …) ;

- s’il est nécessaire demander l’autorisation de l’assemblée générale avant de réaliser un projet de travaux dans son appartement.

 Ces informations vous permettent d’anticiper, avant l’achat, la faisabilité d’un projet de travaux ou de transformation.

 Une décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour autoriser la modification du règlement de copropriété à condition d’avoir inscrit la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.  Le vote des copropriétaires intervient à la majorité simple, absolue ou à l’unanimité selon l’objet de la modification du règlement de copropriété.

Comment sont calculés les frais liés au chauffage?

La consommation en chauffage ou en refroidissement de l’immeuble est calculée par le syndic. Elle est établie sur la base des relevés de chauffage des trois dernières années, hors consommation en eau chaude sanitaire. Ce volume de consommation est ensuite ramené au m² de surface habitable de l’immeuble. Dans le cas d'un groupe d'immeubles desservis par une installation commune de chauffage ou de refroidissement, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d'immeuble, la comparaison ci-dessus est réalisée à l'échelle du groupe d'immeubles. Les immeubles doivent alors être équipés d'appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même entité.

Les occupants paient les charges de chauffage ou de refroidissement pour les dépenses de combustible ou d’énergie (gaz, fuel, …) permettant de chauffer ou refroidir leur logement (charges individuelles) et les parties communes de l’immeuble (charges collectives), ainsi que les frais d’entretien des installations de chauffage + les frais pour l'utilisation d'énergie électrique (ou d'autres formes d'énergie) nécessaire au fonctionnement des appareillages (instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs, …)           

Pour les immeubles collectifs d’habitation et les immeubles d’habitation comportant des bureaux et/ou des commerces, bénéficiant d’une installation centrale de chauffage, d’un réseau de chaleur, d’une installation centrale de froid ou d’un réseau de froid, les copropriétaires ont désormais l’obligation d’installer un appareil de mesure pour connaître la consommation de chauffage ou de froid de chaque logement, pour permettre à l’occupant de mieux maîtriser sa consommation d’énergie et de payer une facture correspondant à sa propre consommation.

Toutefois, lorsque l’installation de compteurs individuels de chauffage est techniquement impossible ou si elle entraîne des coûts excessifs, des répartiteurs de frais de chauffage doivent être installés. Sont néanmoins exclus : les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible d’installer des répartiteurs de frais de chauffage, les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à 80 kWh/ m2. An, les immeubles pour lesquels l’installation de répartiteurs de frais de chauffage entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées.

Un calendrier a été mis en place et les équipements doivent être mis en service au plus tard le 25 octobre 2020. Et à compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils devront être relevables à distance.

La copropriété peut bénéficier, sous certaines conditions, de financements pour la pose des appareils d’individualisation, comme un crédit d’impôt ou un Éco-prêt à taux zéro.

En quoi consiste les charges de copropriété ?

Ces charges servent à faire face à l’ensemble des dépenses de la copropriété. Un budget prévisionnel est établi par le syndic, en concertation avec le conseil syndical, pour un exercice comptable de douze mois, et voté par les copropriétaires. Les copropriétaires ont donc l’obligation de verser des provisions et de payer ces charges au syndic. a loi et le règlement de copropriété fixent les principes de répartition entre les copropriétaires. 

Il existe 2 types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.

• Charges générales : concernant la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic… Réparties entre les copropriétaires en fonction des quotes-parts des parties communes (tantièmes). Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales.
• Charges spéciales : relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures …

La répartition se fait selon la notion de "l’utilité" en fonction de chaque lot, c’est-à-dire la « possibilité d’usage", même si le copropriétaire ne l’utilise pas. En cas de litige et sous certaines conditions, un copropriétaire peut demander au tribunal judiciaire, la révision de la répartition des charges.

Le paiement des charges de copropriété

Chaque copropriétaire doit participer aux charges à hauteur de sa quote-part. Le paiement des charges s’effectue par le versement de provisions. Les provisions demandées en application du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale; les provisions pour les dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Le syndic peut également exiger :

• le versement de provisions : pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel : travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble ou portant sur les éléments d'équipement commun, autres que les travaux de maintenance ; travaux d'amélioration; études techniques telles que les diagnostics (l'assemblée générale détermine le montant et la date d'exigibilité de la dépense, le syndic vous adresse, par lettre simple, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense) ; pour financer les travaux urgents que le syndic peut faire réaliser sans délibération préalable de l'assemblée générale, mais après avis du conseil syndical (le montant de cette provision est limité au tiers du montant du devis estimatif des travaux).
• le versement d'avances : constituant la réserve fixée au règlement de copropriété, appelée  "fonds de roulement",  son montant ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel, soit 2 mois de budget. Ces avances servent à assurer les travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir mais encore non décidées, selon un échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale.

La participation à un fonds de travaux

Depuis le 1er janvier 2017, tout copropriétaire d’immeuble à destination partielle ou totale d’habitation est tenu de participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation de travaux à venir. Il permet de financer des dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale ou des travaux urgents. Il doit correspondre au minimum à 5 % du budget prévisionnel.

EXCEPTION : Les copropriétés de moins de 10 lots ayant pris la décision de ne pas instituer de fonds de travaux et celles dont le diagnostic global technique fait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 prochaines années peuvent en être dispensées. Également pour les immeubles neufs, il est possible de reporter la constitution de ce fonds à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception.

Que peut faire le syndic en cas de non-paiement d'une provision ?

Le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire pour en obtenir le paiement sans l'autorisation de l'assemblée générale. L’action en justice peut être engagée lorsque 30 jours après avoir reçu une mise en demeure de la part du syndic, un copropriétaire ne s'acquitte pas du paiement d'une provision, et il peut se voir réclamer immédiatement la totalité des provisions de l'année budgétée. Les frais nécessaires engagés par le syndicat de copropriété pour recouvrer une somme d'argent due par un copropriétaire sont à la charge de ce seul copropriétaire. Le copropriétaire qui obtient gain de cause à l'issue d'une procédure l'opposant à la copropriété est, en principe, dispensé de sa participation aux dépenses représentées par les frais de procédure engagés par le syndicat de copropriétaires.

Le diagnostic technique global (DTG)

À compter du 1er janvier 2017, un diagnostic technique global (DTG) doit être réalisé dans :

- les immeubles de plus de dix ans,

- les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation lorsque les propriétaires réunis en assemblée générale ont donné leur accord (vote à  la majorité simple/ majorité des copropriétaires présents et représentés).

Il permet de renseigner les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et d'envisager d'éventuels travaux.

Le DTG comporte l’examen de la situation patrimoniale de l’immeuble, l'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs, l'état de la situation du syndicat au regard de ses obligations légales ou règlementaires, l'analyse des améliorations possibles en termes de gestion technique et patrimoniale, le DPE ou l’audit énergétique, le cas échéant.

Le DTG doit également comporter la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, notamment ceux qui pourraient être menés au cours des dix prochaines années ainsi que leur coût.

Lorsque qu'à la suite d’un DTG, le plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour comporte des travaux d’économies d’énergie, le syndic n'a plus l'obligation d’inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée qui suit l’établissement de ces documents le plan de travaux d’économies d’énergie 

Les copropriétaires sur la suite qu’ils souhaitent donner sur le principe :

• adopter un plan de travaux d'économies d'énergie : il s'agit d'un programme de travaux étalé dans le temps ;
• s'engager vers la signature d'un contrat de performance énergétique : contrat ayant pour objet de garantir dans la durée une amélioration de l'efficacité énergétique d'un bâtiment ou ensemble de bâtiments existant ;
• réaliser des travaux d'économies d'énergie sans plan de travaux ou CPE ;
• ne rien faire (pas de plan de travaux, de CPE ou de travaux).

Faire des travaux dans une copropriété

Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété sont prises par l'ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Votre participation à l’assemblée générale a une influence sur chaque décision prise : la présence de chaque copropriétaire y est donc indispensable. Pour aboutir à la réalisation des travaux décidés par la copropriété, différentes étapes doivent être respectées.

1. La réalisation des travaux figure à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
2. Les copropriétaires donnent leur accord à la réalisation des travaux et définissent les modalités de règlement de la facture.
3. Le contrat avec l’entreprise qui réalise les travaux est signé par le syndic. Celui-ci verse alors un acompte à l’entreprise choisie selon les modalités prévues dans le devis ou le contrat.
4. L’entreprise peut démarrer le chantier sous le contrôle du syndic qui s’assure de leur bonne exécution.
5. Le syndic assiste à la réception des travaux et émet des réserves le cas échéant.

En principe, seuls les travaux dont la réalisation a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale et ayant obtenu l’accord des copropriétaires peuvent être réalisés. Néanmoins, dans certains cas, le syndic peut, de sa propre initiative, décider de faire des travaux sans accord préalable des copropriétaires :  petits travaux d’entretien, travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (le syndic doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Pour financer ces travaux, le syndic peut, après avis du conseil syndical, demander le versement d'une provision qui ne peut dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux).

Tout copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale la réalisation de travaux. A cet effet, il inscrit sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale en adressant un courrier recommandé avec AR à son syndic.  L’assemblée générale doit vérifier que les travaux envisagés ne compromettent pas la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants, sont conformes à la destination de l’immeuble, et ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots. Pour que les travaux puissent être réalisés, les copropriétaires doivent les voter. Selon la nature des travaux (entretien, réparation amélioration) et leur importance, les règles de majorités diffèrent: les travaux peuvent être votés à la majorité de l'article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire à l'unanimité des copropriétaires. A la suite du vote, l’assemblée générale peut décider de refuser la réalisation de travaux, d’autoriser les travaux à certaines conditions préalables ou d’autoriser la réalisation de travaux.

C’est le syndic qui signe le contrat auprès d’une entreprise de travaux pour permettre le démarrage du chantier. Il en suit également la bonne exécution et met en œuvre les poursuites en cas de malfaçons ou de mauvaise réalisation des travaux.

Les travaux d’économies d’énergie

Les travaux d’économies d’énergie sont des travaux qui permettent de réduire la consommation énergétique d'un immeuble.

Un DPE doit être établi au plus tard le 1er janvier 2017 dans les immeubles à usage principal d'habitation équipés d'une installation de chauffage ou de climatisation collectifs, sauf lorsqu'ils sont soumis à l’obligation de réaliser un audit énergétique. Il s'agit d’un document précisant notamment la consommation d'énergie de la copropriété, l'évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, la classification énergétique du bâtiment et il est accompagné de recommandations permettant d'améliorer cette performance.

Un audit énergétique doit être établi dans les copropriétés à usage principal d’habitation construites avant le 1er janvier 2001, lorsqu'elles comprennent plus de 50 lots et qu'elles sont équipées d'une installation de chauffage ou de climatisation collectifs. L'audit vise notamment à établir le classement énergétique du bâtiment et à apporter des propositions de travaux pour améliorer sa performance énergétique. Il comprend notamment une enquête auprès des occupants et des propriétaires non-occupants, l’estimation de la consommation annuelle d'énergie du bâtiment, la simulation énergétique de la copropriété, des préconisations, recommandations et propositions de travaux et le classement énergétique du bâtiment.

Lorsque la copropriété envisage de réaliser des travaux d’économies d'énergie, les propriétaires sont appelés à se prononcer en assemblée générale. Ils peuvent être réalisés sur les parties et équipements communs ainsi que sur les parties privatives pour les travaux d'intérêt collectif à la demande du syndicat. Un copropriétaire peut effectuer des travaux d'économies d'énergie dans son logement sans l’accord de la copropriété dès lors que ces travaux n'affectent pas les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Les copropriétaires et le syndic peuvent bénéficier de différents types de financements pour la réalisation des travaux.