Les 5 types d'estimations immobilières

Quel que soit le motif de recourir à une estimation immobilière, il est important de connaître les différentes méthodes utilisées par les professionnels. Ce point essentiel vous aidera également à choisir entre une estimation en ligne et un rendez-vous d’estimation de votre bien sur place. IMOP vous donne toutes les infos pour comprendre les différents types d’estimations immobilières. Voici les 5 principales méthodes utilisées pour déterminer la valeur de tout bien immobilier. 

9 septembre 2022

1. Première méthode d’estimation : la comparaison

La méthode par comparaison directe est aussi appelée estimation par le marché. L’estimation immobilière se réalise tout simplement en comparant les critères essentiels et objectifs du bien (localisation, superficie, étage, nombre de chambres, année de construction, etc.) avec ceux des ventes récentes. 

Cela permet de déterminer un prix de vente. Cette méthode est la plus utilisée car elle est facile à mettre en place dans un monde d’open data et d’algorithme. La méthode d’estimation par comparaison est également utilisée par l’administration fiscale et les tribunaux en cas de litige. 

Toutefois, elle présente des limites, en particulier : 

  • si l’on est propriétaire d’un bien immobilier atypique pour lequel aucune comparaison ne saurait être fiable ; 
  • si le bien immobilier se situe dans un secteur géographique dans lequel peu de ventes récentes sont répertoriées. 
  • si le logement se situe dans un marché immobilier très volatile, avec des variations rapides à la hausse comme à la baisse. 

2. Deuxième méthode d’estimation immobilière : le revenu

L’estimation immobilière par revenu ou par capitalisation revient à prendre la valeur locative du bien ou le revenu constaté sur son marché. On va alors capitaliser cette valeur à l’aide d’un taux de rendement. Ainsi, à partir d’un revenu existant ou hypothétique, ce type d’estimation immobilière se base sur le rendement à moyen terme d’un bien. 

Ce type d’estimation se base sur les méthodes financières chères aux investisseurs, pour déterminer si un investissement est pertinent ou non. 

3. Troisième méthode pour estimer votre bien : la méthode indiciaire

Cette méthode est tombée en désuétude. Elle consiste à appliquer un indice ou un coefficient de variation à une valeur antérieure déjà déterminée. Si cette valeur est déterminée depuis longtemps, le coefficient est inadapté à l’évolution actuelle du marché immobilier. 

Elle pourrait encore se révéler utile en complément d’une méthode comparative. Ainsi, en connaissant la valeur d’achat et de revente récente de plusieurs biens autour du vôtre, vous pouvez effectuer une règle de trois pour connaître votre valeur actuelle. 

4. Quatrième type d’estimation : les coûts de remplacement 

Un autre type d’évaluation immobilière consiste à repartir de zéro pour déterminer quelle somme serait nécessaire pour bâtir à nouveau le même logement. Ce sont les coûts de remplacement, largement utilisés en matière d’assurance habitation. Un coefficient de vétusté peut être appliqué. 

Les agents immobiliers n’utilisent pas cette méthode pour évaluer le potentiel d’un bien en vue d’une transaction.

5. Et les autres méthodes ? 

Peut-être avez-vous entendu parler de la méthode par sol et construction ? ou la méthode du bilan du promoteur ? ou encore la méthode du compte à rebours ? 

Toutes ces méthodes se retrouvent pour les expertises immobilières, qui sont répertoriées dans la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. On les retrouve également dans les normes européennes en matière d'expertise immobilière comme le Red Book de RICS ou le Blue book de TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) . Pour une réelle expertise immobilière, peuvent s’ajouter des analyses de la jurisprudence ou les évaluations réalisées par des experts dans des domaines très précis. 

Par exemple, la méthode d’évaluation par sol et construction revient à dissocier le terrain du bâti. Cette dissociation semblera familière aux loueurs de meublé non professionnels (LMNP) qui pratiquent des amortissements de leur bien lors de leur déclaration de résultat.  

Finalement, tout dépend de la finalité de votre estimation immobilière. Le plus souvent, il s’agit de connaître le prix de vente de votre bien immobilier. La méthode par comparaison aux prix du marché apparaît alors comme la plus simple. Elle peut se réaliser facilement en ligne sur notre site, avec un algorithme précis et des bases de données régulièrement mises à jour. 

Pour obtenir une estimation immobilière fiable, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers. Chacun bénéficie d’une véritable expertise du marché immobilier de son secteur géographique. Il réalise une estimation gratuite et sans engagement ! Parfois, il connaît déjà votre futur acheteur car nos agences immobilières disposent d’un portefeuille d'acquéreurs en quête de biens. Un agent immobilier apporte son expérience du terrain, une chose précieuse que les algorithmes ne remplaceront pas.