Investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?
Acheter un appartement pour le mettre en location est un excellent investissement. Les Français sont attachés à la pierre, même lorsque des crises sanitaires et économiques surviennent. L’investissement immobilier répond à plusieurs objectifs : constituer un patrimoine, générer des revenus immédiats ou lors de la retraite, payer moins d’impôts, etc. Pour définir si vous devez investir dans le neuf ou dans l’ancien, cherchez quels sont vos objectifs !
7 juillet 2022
Investir dans l’immobilier neuf : avantages et inconvénients
Le premier avantage du neuf, voire des ventes en l’état de futur achèvement (VEFA) est l’absence de travaux pendant quelques années. Vous bénéficiez d’une construction aux dernières normes de sécurité, d’urbanisme et de performance énergétique avec certaines garanties de construction.
Pour autant, l’immobilier neuf peut révéler de mauvaises surprises dans les finitions ou la qualité de la construction. En tant qu’investisseur, vous devez obtenir tous les éléments relatifs aux matériaux, aux délais, aux finitions, etc.
Investir dans le neuf permet d’obtenir des frais de notaires réduits, ce qui n’est pas négligeable. De nombreux dispositifs fiscaux offrent une réduction d’impôts en échange d’un loyer plafonné auprès de certains locataires. Le plus célèbre d’entre eux, la loi Pinel a donné vie à de nombreux programmes de construction neufs. La défiscalisation ne doit jamais être votre seul objectif et la qualité du bien immobilier, sa situation géographique, son attractivité réelle pour des locataires méritent toute votre attention !
Ces dispositifs fiscaux génèrent aussi des contraintes en termes d’engagement de durée de location, de revente,
En contrepartie de ces avantages, l’immobilier neuf est plus cher de 10 à 15 % que l’ancien. Cet écart vaut au jour de l’achat. Sur 5 ans, lorsqu’on ajoute les frais de notaire, les factures d’entretien et d’énergie, la différence de prix s’estompe.
Autre inconvénient majeur du neuf : le délai ! Entre l’achat sur plan et la remise des clés, il se passe de longs mois. Les surprises sont souvent au rendez-vous : contestation du permis de construire par des voisins, retard dans la construction, problèmes de livraison de matériaux, etc.
Investir dans l’immobilier ancien : avantages et inconvénients
Le principal bénéfice d’un achat immobilier dans l’ancien est sa situation géographique. Dans les grandes villes comme Paris, les meilleures localisations sont déjà construites ! Vous allez donc investir dans un immeuble ancien haussmannien ou plus récent pour profiter d’une situation en plein centre ville.
Second bénéfice : vos locataires apprécieront le “charme de l’ancien” avec des parquets centenaires, des moulures, des cheminées en marbre, etc.
Troisième avantage : la marge de négociation. Le prix dans l’ancien est en général plus bas que celui d’un appartement neuf. Sauf si l’appartement a déjà été entièrement rénové, tout acheteur trouvera des travaux ou des défauts pour négocier le prix de vente initial. Si vous êtes un investisseur immobilier novice, faites-vous accompagner par un architecte ou un entrepreneur pour bien estimer le montant des travaux.
Attention à la performance énergétique dans l’ancien ! Le bâtiment contribue largement au réchauffement climatique en France. Avec près d’un logement sur 2 construit avant 1975, une consommation 5 fois plus importante pour un logement ancien que pour un logement neuf, le logement est montré du doigt comme responsable… Aussi les réglementations contraignantes s’amoncellent. Les investisseurs s'intéressent surtout à l’interdiction de louer les passoires énergétiques.
En effet, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 interdit de louer des logements énergivores à partir de 2025 (étiquette G) et à partir de 2028 (étiquette F). Les locataires déjà en place pourront exiger du propriétaire des travaux d’économie d’énergie. Cela a propulsé un grand nombre de mises en vente de logements avec une DPE F ou G à des tarifs intéressants. Saviez-vous que 8 Français sur 10 connaissent le diagnostic de performance énergétique ?
Côté inconvénient, l’immobilier ancien peut révéler de mauvaises surprises au niveau des travaux dans les prochaines années. Une chaudière ancienne à remplacer, des travaux de toiture ou de ravalement de l’immeuble, etc. Tout investisseur aguerri anticipe ces montants.
Le match immobilier neuf vs. immobilier ancien
La rentabilité de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien permet-il de déterminer le bon choix ? Dans les deux cas, le remplacement fréquent du mobilier et un minimum de dépenses d’entretien sont à prévoir, ainsi que les frais de recherche d’un nouveau locataire.
La rentabilité dépend de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Car, finalement, seule la rentabilité nette nette vous intéresse ! Or, les commerciaux des programmes neufs évoquent souvent une rentabilité brute… Si vous payez beaucoup d’impôt sur le revenu, profiter des dispositifs fiscaux de réduction d’impôts peut s’avérer intéressant pendant plusieurs années.
Ensuite, la fiscalité de la location dépend surtout du choix entre location nue et location meublée. En location nue ou vide, vous percevez des revenus fonciers (éventuellement micro-foncier) et pouvez créer des déficits fonciers. En location meublée, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous pouvez adopter le statut du LMNP (loueur de meublé non professionnel). Ainsi, vous amortissez fiscalement la valeur du bien immobilier par composant (hors terrain). Dans la plupart des cas, ce dispositif est avantageux mais nécessite de solides connaissances comptables !
L’investissement immobilier fait partie d’une stratégie de diversification patrimoniale pertinente. Investir dans l’immobilier neuf ou ancien relève plutôt de vos objectifs à court et à long terme. Dans tous les cas, gardez en tête qu’un bon achat immobilier se fait avant tout sur sa localisation et la qualité du bien !
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