Acheter un terrain pour construire sa maison
Vous ne trouvez pas la maison de vos rêves et vous décidez de la créer vous-même !
23 août 2020
Pour réussir ce projet de vie, des éléments spécifiques doivent être pris en compte. Pour être libre de personnaliser la maison dont vous rêvez, la priorité est de bien choisir le terrain. Le choix est fait en tenant compte de l’environnement, des commodités, de la zone du PLU, de la typologie du sol…..
Vérifier le PLU pour vous assurer que la construction souhaitée est possible quant aux contraintes environnementales et architecturales.
Vous devez penser le projet de construction dans sa globalité !
Certains constructeurs peuvent vous proposer le terrain en même temps que la maison à construire : solution moins chère et plus simple.
Les règles d’urbanisme
Avant d’acheter un terrain à bâtir pour construire votre future maison, vous devez d’abord vérifier si ce terrain est constructible et qu’il peut être viabilisé. Les règles d'urbanisme sont consultables sur le Plan Local d'Urbanisme (PLU) à la mairie. Le PLU fixe également toutes les règles de construction applicables à chaque zone : hauteur, volume, emprise au sol, implantation… Dans certains secteurs, la couleur de la façade ou des volets, la pente ou les matériaux de la toiture, peuvent également être imposés. Si le vendeur ne l’a pas fait, vous pouvez faire une demande de certificat d’urbanisme si vous souhaitez faire valider le caractère constructible du terrain par une preuve écrite, et le faire figurer comme clause suspensive dans la promesse de vente.
Vérifier la nature du sol
La nature du sol influence le coût global de votre construction. Cette étude doit désormais être fournie lors de la mise en vente du terrain et peut aussi être une condition suspensive dans la promesse de vente.
Les travaux de viabilisation et de raccordement aux réseaux
Viabiliser un terrain consiste à le rendre habitable, en raccordant le terrain aux voiries et réseaux divers : réseaux d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone ou d'assainissement (l'assainissement collectif pour le traitement des eaux usées ou à un système d’assainissement autonome si ce n’est pas possible). Le coût de ces travaux dépend de la distance des réseaux par rapport au terrain. Le coût peut être entre 5 000 et 15 000 euros. Pour éviter les surprises, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel à la Mairie, pour connaitre l’état des équipements publics existants ou prévus qui desservent votre terrain.
ATTENTION : La viabilisation d’un terrain est une condition préalable à toute construction, mais il ne faut pas confondre viabilisation et constructibilité.
Bornage
Les mesures portées au cadastre ont seulement une valeur indicative. C’est à un géomètre de délimiter le terrain avec précision. Le propriétaire d’un terrain à bâtir n’a pas l’obligation de vendre sa parcelle bornée. Généralement, les notaires recommandent à l'acheteur d'exiger un bornage avant l'achat. Ce bornage évite, notamment, une action en nullité de la vente pour cause d’erreur sur la superficie.
Servitudes
Enfin, vous devez vérifier la présence ou l’absence de servitudes. Ces droits, détenus par des tiers sur votre terrain, peuvent limiter son occupation. En effet, un voisin peut bénéficier d’un droit de passage et, dans ce cas, vous ne pourrez pas construire sur cette zone. La parcelle peut également être concernée par des servitudes d’utilité publiques, par exemple, le passage de câbles ou de canalisations. Si vous achetez un terrain en lotissement, les terrains sont toujours constructibles, bornés et viabilisés. Toutefois, en plus des règles d’urbanisme, un règlement de lotissement peut prévoir des contraintes de construction supplémentaires.
Le projet de construction
Tout projet est réglementé par un contrat. Il en existe 3 types qui déterminera le degré de responsabilité confié au constructeur ou à l’entrepreneur, et sera choisi en fonction de votre situation, vos besoins et vos priorités.
- Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) : C’est le contrat le plus règlementé, signé entre vous et le constructeur, qui fournit le plan, se charger de l’ensemble des travaux de construction (dont il peut sous-traiter une partie). Ce contrat engage le constructeur à respecter les délais d’exécution prévus, et vous permet de le mettre en demeure avec pénalités de retard si ces délais ne sont pas respectés.
- Le contrat de maîtrise d’œuvre ou d’architecte : il est signé lorsque vous confiez l’organisation et le suivi des travaux à un maître d’œuvre ou à un architecte, qui doit concevoir une maison sur mesure selon vos souhaits (maître d’ouvrage). Mais c’est vous qui signez les contrats d’entreprise avec les professionnels intervenants. Ce type de contrat de construction n’est pas réglementé, il faut donc être particulièrement vigilant lors de sa rédaction.
- Le contrat d’entreprise : si vous choisissez de faire intervenir plusieurs entrepreneurs pour chaque tache (maçons, couvreurs, plombiers, électriciens…), vous devrez signer un contrat d’entreprise pour chacune avec des corps de métier distincts. Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite donc une vigilance particulière.
Quoiqu’il en soit, vous bénéficierez de garanties de construction : garantie biennale, garantie décennale, garantie de bon fonctionnement...
La garantie décennale pour la construction d'une maison
La garantie décennale, également appelée assurance de responsabilité civile décennale, protège la construction 10 ans après la fin des travaux. Elle engage la responsabilité du constructeur et éventuellement de ses sous-traitants en cas de sinistre. Tous les constructeurs sont dans l’obligation d’en avoir une et il doit vous la remettre avant le début des travaux.
La garantie décennale se transmet en cas de vente. La garantie décennale concerne les vices de construction et les dommages s’ils affectent la solidité du bâtiment et de ses équipements ou encore si la maison devient impropre à son usage d’habitation : On parle alors du gros-œuvre de la maison et de leur non-conformité. Si le constructeur fait faillite, la garantie décennale peut toujours être activée en saisissant l’assureur.
L'assurance dommages-ouvrage pour la construction d'une maison
L'assurance dommages-ouvrage est une assurance obligatoire dans le cadre de la construction d’une maison, en cas de sinistre lors de la construction ou les travaux de sa maison. Elle doit être souscrite par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le propriétaire qui fait construire une maison, avant le début du chantier.
Les travaux seront réalisés par des professionnels, qui ont des garanties incluses dans les contrats, mais vous devez également souscrire une assurance dommages-ouvrage.
L’assurance dommages-ouvrage assure la construction pendant 10 ans. En cas de sinistre, le maître d’ouvrage sera remboursé par l’assureur de l’intégralité des sommes nécessaires pour la réparation des dommages qui sont couverts par la garantie décennale.
La garantie biennale pour la construction d'une maison
La garantie biennale est une garantie légale qui intervient après la fin des travaux de construction de la maison, en cas de sinistre dans les deux ans qui suivent la fin du chantier de construction de la maison.
La garantie biennale, appelée aussi garantie de bon fonctionnement, protège le propriétaire en cas de sinistre après la remise des clés et relève de la responsabilité du constructeur ou de l’architecte choisi pour construire la maison, qui s’engage contractuellement à livrer un bien sans défauts.
La garantie biennale peut concerner les sinistres tels que le ballon d’eau chaude, chaudière, radiateurs, volets ou encore tout élément d’équipement qui n’est pas dissociable du bâti.
La garantie de parfait achèvement
Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux. Pour cela, vous pouvez signaler ces désordres, quelles que soient leur importance et leur nature, à l'entreprise concernée sous forme :
- de réserves mentionnées au procès-verbal de réception pour les désordres apparents,
- ou d'une notification écrite postérieure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.