Acheter dans un immeuble en copropriété : les points de vigilance
Dans les métropoles, votre vie est rythmée par celle de tout l’immeuble. L’acheteur d’un appartement en copropriété vit chez lui mais bien entouré. Et les assemblées générales de copropriété peuvent devenir de véritables pièces de théâtre. Avant cela, au moment de l’achat, des points de vigilance spécifiques sont requis en copropriété. Comment bien gérer l’achat d’un bien en copropriété ? IMOP vous dit tout en 5 points.
6 octobre 2022
Acheter en copropriété : quels changements par rapport à une maison individuelle ?
L’acquéreur d’un bien immobilier en copropriété achète en réalité un ou plusieurs lots dont il a la propriété exclusive. En même temps, il acquiert une quote-part de parties communes : il bénéficie de services communs comme l’ascenseur, la cage d’escalier ou le local poubelles. En contrepartie, il paie des charges de copropriété pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble.
Le saviez-vous ?
Il existe des copropriétés verticales (immeuble) mais aussi des copropriétés horizontales : plusieurs maisons individuelles sont bâties sur un terrain commun qui n’appartient pas à chaque propriétaire, contrairement au lotissement.
Le droit de la copropriété en France est très réglementé, en particulier depuis quelques années. Tout nouvel acquéreur d’un lot devient membre du syndicat de copropriété qui est géré par un syndic de copropriété, professionnel ou bénévole.
Point de vigilance 1 : les tantièmes
En premier lieu, vous vérifierez que les tantièmes correspondent bien à votre lot au sein de l’état descriptif d’indivision annexé au règlement de copropriété. Cet état descriptif de division (EDD) est un document obligatoire réalisé par un géomètre ou un notaire lors de la mise en copropriété.
Il détermine tous les lots des parties privatives, ainsi que la quote-part de parties communes associées, exprimée en tantièmes. Chaque lot est numéroté pour être identifié plus facilement. L’EDD mentionne également la description, la situation du lot dans l’immeuble (bâtiment, étage, porte) et sa consistance (type de logement). Vérifiez que tous les éléments concordent avec le projet d’acte.
Souvent, la copropriété divise en charges générales et charges spéciales les équipements. En particulier, les frais d’entretien d’un ascenseur font partie des charges spéciales et sont payés en fonction de l’usage théorique, donc de l’étage. Attention, ces charges sont différentes de la répartition effectuée lors de l’installation de l’ascenseur.
Si des locaux commerciaux font partie de la copropriété, étudiez la répartition en eau, électricité, voire chauffage. Des compteurs individuels sont-ils posés ? Comment s’effectue la répartition des charges ?
La justice sanctionne la répartition arbitraire des tantièmes et des charges : on ne peut ni majorer les tantièmes d’un local commercial, ni allouer des tantièmes identiques à une réserve et à un appartement de même surface.
Quelques vérifications s’imposent donc, car des erreurs peuvent persister pendant plusieurs années !
Point de vigilance 2 : le règlement de copropriété
En général, le règlement de copropriété est un document de plusieurs dizaines de pages particulièrement ennuyeux à lire. Pourtant, il délivre des informations essentielles mais pas toujours à jour des dernières réglementations.
Avez-vous le droit de faire des barbecues sur votre balcon ? Pouvez-vous faire de la location saisonnière type Airbnb dans l’immeuble ? Pouvez-vous vous établir en tant que profession libérale avec ou sans accueil du public ? Le règlement de copropriété est censé répondre à toutes ces questions.
Attention, des clauses d’un règlement de copropriété peuvent être illicites ou non conformes à la législation en vigueur. Par exemple, on ne peut interdire la possession d’animaux de compagnie ou laisser au syndic l’organisation de la vente de parties communes sans recours à l’assemblée générale de copropriété. La question de la location saisonnière dépend de la destination, du standing et du respect de la tranquillité de l’immeuble et des copropriétaires…
Point de vigilance 3 : les travaux
Vous achetez un appartement neuf dans un immeuble ? Au moment de la réception, faites attention à la qualité des travaux dans l’appartement mais aussi à celle des réalisations des parties communes. C’est le bon moment pour émettre des réserves sur les parties communes, à signaler au syndicat de copropriété provisoire. Vérifiez ainsi les escaliers, les ascenseurs, les boîtes à lettres, les accès au parking, etc.
Dans l’ancien, la lecture des derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété vous donne des indications sur les prochains gros travaux à prévoir. La toiture, le ravalement de la façade, la rénovation de la cage d’escalier ou le changement des colonnes d’alimentation en eau sont autant de dépenses qu’il convient d’anticiper. Cela peut permettre de négocier le prix de vente ou peut même conduire à acheter à refuser. L’agence immobilière évalue le bien immobilier aussi en fonction de l’état de la copropriété.
Point de vigilance 4 : l’usage exclusif
Vous achetez un appartement avec une cour ou une terrasse en jouissance exclusive ? Attention, cette attribution d’un droit sur une partie commune n’est pas un droit de propriété. Il peut donc être temporaire, permanent ou remis en cause lors d’une prochaine assemblée générale de copropriété avec l’accord du copropriétaire.
La double majorité de l’article 26 est nécessaire, soit la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires, pour accorder un droit de jouissance exclusif sur une partie commune.
Le droit de jouissance exclusif peut avoir été accordé à un lot (et est transmis avec le lot) ou à un copropriétaire (et n’est pas transmis lors de la vente du lot). C’est un point de vigilance avant de pouvoir profiter de votre balcon ou de votre cour !
Vérifiez également la répartition des charges sur cette partie commune : les travaux d’entretien peuvent être mis à la charge de celui qui bénéficie de la jouissance exclusive, tandis que les travaux de gros œuvre sont à répartir entre tous les copropriétaires.
L’aménagement de cette partie commune n’est pas libre. Par exemple, l’installation d’une pergola nécessite une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Point de vigilance 5 : l’état général de l’immeuble
Le carnet d’entretien de l’immeuble répertorie les informations techniques sur les contrats de maintenance et les travaux réalisés (ravalement, contrat d’entretien du chauffage collectif, contrat d’entretien des ascenseurs, assurance…).
Le syndic de copropriété doit le mettre à disposition du propriétaire dans son extranet. Ainsi, il peut très facilement l’adresser à un potentiel acquéreur.
Les immeubles anciens peuvent contenir de l’amiante ou du plomb dans les parties communes ou se révéler être des passoires thermiques. Attention en cas d’appartement rénové au sein d’immeuble ancien ou mal entretenu.
Une agence immobilière étudie tous ces points de vigilance, lors de la mise en vente d’un lot de copropriété.