Quel salaire pour devenir propriétaire ?

Pourquoi le salaire est un critère majeur lorsqu’on souhaite devenir propriétaire ?

Pour la plupart des acquéreurs, le fait de devenir propriétaire passe nécessairement par l’obtention d’un financement de son projet immobilier. Lors d’une demande de prêt, les banques étudient les revenus et les charges d’un emprunteur pour définir sa capacité d’emprunt, soit les mensualités qu’il peut assumer pendant 20 ou 25 ans.

Elles définissent alors son taux d’endettement, qui correspond au rapport entre ses charges et ses revenus, et qui ne peut être supérieur à 35 %. En l’absence d’autres charges, elles considèrent alors que les mensualités d’un crédit peuvent être équivalentes à 35 % maximum des revenus mensuels de l’emprunteur. C’est pourquoi le salaire est un critère majeur lorsqu’on souhaite devenir propriétaire !

Quels sont les revenus pris en compte par les banques dans le calcul d’une capacité d’emprunt ?

On a tendance à se concentrer sur le salaire lorsqu’on cherche à définir sa capacité d’emprunt. Pourtant, ce ne sont pas les seuls revenus à être étudiés par les banques !

Les revenus non-salariés

Les entrepreneurs et les professions libérales ne perçoivent pas de salaire à proprement parler, mais ce n’est pas pour autant qu’ils ne peuvent pas emprunter ! Les revenus non-salariés sont évidemment pris en compte dans le calcul d’une capacité d’emprunt, qu’ils correspondent à l’activité principale de l’emprunteur ou non.

Les revenus locatifs

Les revenus locatifs sont généralement pris en compte à hauteur de 70 % dans le calcul d’une capacité d’emprunt, en raison des risques d’impayés et de vacance locative.

Les rentes et pensions

Dans certains cas, les rentes et pensions peuvent être prises en compte dans les revenus globaux d’un emprunteur. C’est notamment le cas des rentes d’un PER et des pensions alimentaires, lorsque la fin du remboursement du crédit se situe avant la majorité des enfants.

Quels sont les autres critères considérés par les banques en dehors du salaire ?

Si les revenus sont un critère majeur dans un projet d’acquisition immobilière, il n’est pas le seul élément pris en compte par les banques pour déterminer votre capacité à devenir propriétaire.

Les charges

Comme évoqué plus haut, l’existence d’autres charges, notamment des crédits immo ou conso, peut avoir une influence sur votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt. Ainsi, si vous remboursez déjà un autre crédit, immobilier ou non, cela viendra diminuer votre budget d’acquisition. Et ce, même si vous avez un haut salaire !

La situation professionnelle

Au-delà du niveau de revenus, les banques étudient leur pérennité et leur stabilité. Ainsi, le salaire d’un fonctionnaire titulaire ne sera pas perçu de la même manière que celui d’un salarié du privé, d’un entrepreneur, ou d’un intermittent.

La situation familiale

Bien qu’il soit possible d’acheter un bien immobilier avec un seul salaire, le fait d’emprunter à deux constitue souvent un atout aux yeux des banques, puisque le fait de pouvoir compter sur deux salaires réduit les risques de défaut de paiement. C’est d’autant plus sécurisant si les deux emprunteurs sont mariés ou pacsés, puisqu’il existe un devoir d’assistance et d’aide matérielle entre les conjoints.

L’apport initial

Même avec un petit salaire, il est possible d’augmenter sa capacité d’emprunt et la confiance des banques avec l’apport initial. Généralement fixé à 10 % minimum, pour couvrir les frais de notaire, il peut faire pencher la balance en votre faveur si vous parvenez à le faire monter à 20 ou 30 % du prix du bien que vous convoitez. Cet apport peut être constitué par votre épargne, mais aussi par une donation, un héritage…

Est-ce qu’il existe un salaire minimum un achat immobilier ?

Beaucoup d’acquéreurs potentiels estiment, à tort, qu’il faut percevoir un salaire minimum pour pouvoir emprunter. Pourtant, comme nous avons pu le voir, le salaire ne constitue qu’un critère pour déterminer la faisabilité d’un projet immobilier !

Il n’existe donc pas de salaire minimum pour un achat immobilier. Une personne seule qui touche un SMIC ou moins de 1 600 € par mois peut devenir propriétaire si elle dispose de revenus stables, d’un endettement raisonnable et d’un apport suffisant. Il faut juste que son projet d’acquisition soit en adéquation avec ses capacités de financement !

Ainsi, avec un salaire de 1600 € par mois, une personne peut aujourd’hui emprunter jusqu’à 102 000 € sur 25 ans (avec un taux de crédit de 3,27 %). C’est largement suffisant pour acheter un studio à Marseille, un appartement à Metz ou une maison dans la Nièvre. Par contre, il sera impossible de trouver un bien immobilier à Paris compte tenu des prix à Paris en 2025.

Peut-on réaliser un investissement locatif avec un petit salaire ?

Bien que les banques soient plus vigilantes lorsqu’elles étudient une demande de financement pour un investissement locatif, il est tout à fait possible de réaliser un tel projet avec un petit salaire.

Au-delà des revenus perçus au moment de la demande de prêt, les futurs revenus locatifs issus du bien financé sont également pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt d’un investisseur. Ainsi, si vous achetez un bien que vous pouvez louer 500 €, vos revenus seront augmentés de 350 €, ce qui peut représenter 20 000 € de financement en plus sur 20 ans ! Il est même possible de réaliser un investissement locatif autofinancé si les loyers perçus permettent de couvrir le crédit et les taxes et impôts liés au bien !

Quel salaire pour devenir propriétaire ? La réponse en bref

●      Le salaire d’un acquéreur est le principal critère utilisé par les banques pour déterminer sa capacité d’emprunt, mais ce n’est pas le seul !

●      Au-delà du salaire, d’autres critères sont à considérer : la situation professionnelle et familiale, les autres crédits en cours, la présence de revenus locatifs…

●      Il n’existe donc pas de salaire minimum pour devenir propriétaire : il faut simplement avoir des revenus stables, un apport d’au moins 10 %, et un projet cohérent avec ses capacités de remboursement.

En bref

• Le salaire d’un acquéreur est le principal critère utilisé par les banques pour déterminer sa capacité d’emprunt, mais ce n’est pas le seul !
• Au-delà du salaire, d’autres critères sont à considérer : la situation professionnelle et familiale, les autres crédits en cours, la présence de revenus locatifs…
• Il n’existe donc pas de salaire minimum pour devenir propriétaire : il faut simplement avoir des revenus stables, un apport d’au moins 10 %, et un projet cohérent avec ses capacités de remboursement.