Financer son achat immobilier en 2026 : taux, apport et prêt

Pour financer un achat immobilier en 2026, la plupart des acheteurs combinent un apport personnel d'au moins 10 % et un prêt immobilier sur 20 à 25 ans. Les banques doivent respecter deux règles : une mensualité qui ne dépasse pas 35 % des revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans maximum. Le taux moyen se situe autour de 3,40 % en septembre 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Votre capacité d'emprunt dépend de trois éléments : vos revenus, la durée du prêt et le taux. La banque calcule d'abord la mensualité maximale, soit 35 % de vos revenus nets mensuels, charges de crédits en cours déduites. Elle vérifie ensuite votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qui vous reste chaque mois une fois le crédit payé.

Exemples de capacité d'emprunt à 3,40 %

Le tableau ci-dessous donne un ordre de grandeur, hors assurance et sans autre crédit en cours. L'assurance emprunteur, comprise dans les 35 %, réduit un peu ces montants.

Pour une estimation adaptée à votre foyer, l'Agence nationale pour l'information sur le logement propose un simulateur de diagnostic de financement.

Quelles sont les règles d'octroi des crédits immobiliers ?

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques deux critères :

• un taux d'effort de 35 % maximum des revenus nets, assurance comprise ;
• une durée de 25 ans maximum, avec un différé de 2 ans possible pour un achat dans le neuf ou un achat avec gros travaux.

Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs nouveaux prêts chaque trimestre. Ces dérogations vont en priorité aux acheteurs de leur résidence principale et aux primo-accédants. Un dossier solide, avec des revenus élevés ou un reste à vivre confortable, a plus de chances d'en bénéficier.

Quel est le taux d'un prêt immobilier en 2026 ?

Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers est de 3,40 % en septembre 2026 (3,31 % dans le neuf, 3,40 % dans l'ancien), pour une durée moyenne d'environ 21 ans. Le taux obtenu dépend de votre profil, de votre apport et de la durée choisie : plus la durée est courte, plus le taux est bas.

Pour obtenir le meilleur taux, comparez plusieurs banques ou passez par un courtier, et regardez le TAEG plutôt que le taux nominal. Le TAEG inclut les intérêts, l'assurance, la garantie et les frais de dossier : c'est le seul chiffre qui permet de comparer deux offres.

Faut-il un apport pour acheter ?

La loi n'impose pas d'apport, mais la plupart des banques demandent au moins 10 % du prix. Cet apport sert en général à payer les frais de notaire et les frais de garantie, que la banque finance rarement. Plus l'apport est important, plus le taux proposé est bas.

Comment constituer son apport ?

• l'épargne : livret A, LDDS, plan ou compte épargne logement, assurance-vie ;
• une donation familiale : chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans droits. Jusqu'au 31 décembre 2026, un don supplémentaire de 100 000 € peut aussi être exonéré s'il sert à acheter un logement neuf ou à financer des travaux de rénovation énergétique ;
• l'épargne salariale, débloquable par anticipation pour l'achat de la résidence principale ;
• la vente d'un bien dont vous êtes déjà propriétaire.

Peut-on acheter sans apport ?

C'est possible, mais plus rare. Les banques financent alors le prix et les frais, ce qu'on appelle un prêt à 110 %. Elles le réservent en général aux profils jugés sûrs : emploi stable, revenus en progression, comptes bien tenus et capacité d'épargne visible sur les relevés. Notre article sur les primo-accédants détaille les leviers pour un premier achat.

Quelles aides pour financer un achat ?

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, il finance une partie de l'achat d'une résidence principale par un primo-accédant, sous plafond de ressources. Il concerne les logements neufs partout en France et l'ancien avec travaux dans certaines communes.
• Le prêt Action Logement : réservé aux salariés des entreprises privées de 10 salariés et plus, à taux réduit.
• L'éco-prêt à taux zéro : il finance des travaux de rénovation énergétique, y compris lors d'un achat. Voir notre guide des travaux et de la rénovation.
• Le prêt d'accession sociale (PAS) : il ouvre droit à des frais réduits pour les ménages aux revenus modestes.

Comment monter un bon dossier de prêt ?

Une banque juge votre dossier sur la stabilité de vos revenus, votre gestion de compte et la cohérence du projet. Préparez :

• votre situation personnelle : pièce d'identité, justificatif de domicile, livret de famille ou contrat de mariage ;
• vos revenus : trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d'imposition, contrat de travail ; bilans des trois dernières années si vous êtes indépendant ;
• vos comptes : trois derniers relevés, tableaux d'amortissement des crédits en cours, justificatifs de l'apport ;
• le projet : offre d'achat acceptée ou compromis de vente signé, devis de travaux éventuels.

Évitez les découverts et les crédits à la consommation dans les mois qui précèdent la demande : la banque les verra sur vos relevés. Le compromis prévoit en général un délai de 45 à 60 jours pour obtenir le prêt, avec une condition suspensive qui vous protège en cas de refus.

Comment choisir son assurance emprunteur ?

L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire selon la loi, mais toutes les banques l'exigent. Elle couvre le décès, la perte totale et irréversible d'autonomie, l'invalidité et l'incapacité de travail. Elle peut représenter une part importante du coût total du crédit.

Vous pouvez choisir un autre assureur que votre banque, à garanties équivalentes. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez aussi en changer à tout moment, sans frais. Pour un prêt de moins de 200 000 € par personne, remboursé avant 60 ans, aucun questionnaire de santé n'est demandé. La convention AERAS facilite l'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque de santé aggravé.

Comment financer un achat avant d'avoir vendu ?

Si vous achetez avant d'avoir vendu votre logement actuel, la banque peut vous accorder un prêt relais. Elle avance en général 50 à 70 % de la valeur estimée de votre bien, pour une durée de 12 à 24 mois. Vous payez seulement les intérêts pendant cette période, puis remboursez le capital à la vente.

Le montant dépend de la valeur retenue par la banque : faites estimer votre bien avec soin avant de signer. Le risque principal est de vendre moins cher ou plus tard que prévu. Mettre votre bien en vente tôt, avec un prix juste, limite ce risque.

Toutes les étapes de l'achat, de la visite à la remise des clés, sont détaillées dans notre guide de l'acheteur.

Sources

• Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers
• Ministère de l'Économie, prêt à taux zéro : tout ce qu'il faut savoir
• Ministère de l'Économie, changer d'assurance emprunteur
• Observatoire Crédit Logement/CSA, taux de septembre 2026