Financer son projet d'acquisition immobilière

Comment trouver le meilleur financement pour acheter un logement ?

Financer son premier achat immobilier tout comme un second achat ou un investissemetn locatif demande de l'énergie. Les prêts immobiliers sont des notions complexes qu'il est essentiel de bien décrypter. Depuis plusieurs mois, les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont particulièrement bas et il faut en profiter. Ainsi, en 2019 et 2020, les meilleurs taux varient de 0,80 % pour un emprunt sur 10 ans à 1,50 % sur 25 ans, du jamais vu ! Pour obtenir le meilleur financement, il faut agir avec méthode : monter un excellent dossier, faire appel à plusieurs banques, comparer les offres de prêts immobiliers, mais également évaluer le coût de emprunts immobiliers dans leur globalité : coût total du crédit, coût de l'assurance, coût de la garantie, frais de dossier... IMOP, l'agence immobilière digitale, fait le point pour vous sur le financement d'un achat immobilier, pour vous aider à trouver et à négocier le meilleur crédit immobilier.

Crédits immobiliers, comment ça marche ?

Le crédit immobilier se décompose en plusieurs éléments :

  • le montant à emprunter : qui correspond au prix total d'acquisition moins votre apport. Attention à prendre en compte dans vos calculs l'ensemble des coûts (frais de notaire, frais de garantie, travaux éventuels...).
  • le taux d’intérêt appliqué : il peut être fixe ou variable, capé entre deux seuils (un plancher et un plafond).
  • la durée de remboursement : plus le prêt dure longtemps, plus il coûte cher mais moins vous remboursez chaque mois.
  • le montant de la mensualité : c'est la somme que vous allez rembourser chaque mois. Elle comprend une partie du remboursement du capital emprunté, une partie des intérêts d'emprunt. Vous devez y ajouter l'assurance de prêt.
  • les frais de dossier et les conditions particulières.

Selon votre situation, la banque peut vous proposer différents prêts : le prêt immobilier amortissable, le prêt in fine, le prêt relais. Il existe également les prêts d’accession à la propriété. Ceux-ci sont proposés par l’Etat pour aider les familles à faibles revenus.

Peut-on acheter sans apport ?

Le prêt immobilier sans apport signifie que c’est l’établissement de crédit, la banque, qui va financer en totalité l’achat du bien. En effet, la banque financera 100 % du montant du bien mais également 110 % en plus pour couvrir les frais annexes. Il existe aussi la possibilité d’acheter sans apport avec l’octroi d’un prêt Accession Sociale., les prêts aidés par l'État. Faire une demande de prêt immobilier sans disposer d’apport est une option possible et une bonne option pour les personnes qui n’ont pas d’épargne personnelle. Mais les banques sont de plus en plus réticentes. Elles se sentent plus rassurées de voir un futur acheteur disposer déjà d’un apport personnel montrant sa capacité d’épargne, le rendant ainsi plus attractif aux yeux des banques.

Tout dépend alors de la qualité de votre dossier de financement :

  • une situation professionnelle stable (CDI, fonctionnaire, ancienneté, etc. )
  • des revenus confortables,
  • des perspectives professionnelles intéressantes,
  • un comportement exemplaire (pas de découverts bancaires, pas uen multitude de crédit à la consommation en cours de remboursement, etc. ).
  • un patrimoine immobilier en garantie...

Si une banque accepte alors de vous suivre en vous accordant un prêt immobilier sans apport, n'espérez pas obtenir les meilleurs taux du marché, ni les meilleures conditions. Toutefois, un excellent profil emprunteur rassure et permet de compenser le manque d'épargne. Bien évidemment, votre situation doit permettre d'offrir une perspective de remboursement sans dépasser un taux d'endettement de 33 %. Pour cela, la banque analyse tous vos revenus et toutes vos charges. Elle détermine ainsi si la mensualité souhaitéé vous laisse un reste à vivre suffisant pour tenir 10 ou 20 ans.

Comment monter un bon dossier de financement ?

Pour monter un dossier de financement complet, l’emprunteur doit fournir un grand nombre d'éléments en toute transparence. Inutile de mentir car les banques ont accès à un grand nombre de documents. Vous présenterez dans un dossier complet et agréable :

  • des éléments relatifs à votre situation personnelle : pièce d’identité, justificatif de situation familiale et de domicile de moins de trois mois, contrat de mariage éventuel, jugement de divorce, etc.
  • des éléments relatifs à votre situation professionnelle : trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d’imposition, contrat de travail, compte de résultat et bilan des trois dernières années si vous êtes commerçant, profession libérale, artisan ou entrepreneur.
  • des éléments relatifs à votre projet immobilier : compromis de vente s'il est déjà signé, devis de travaux éventuels, situation du bien par rapport au marché, diagnostics techniques immobiliers, etc.
  • des éléments relatifs à votre situation financière : trois derniers relevés de compte, tableaux d’amortissement d’autres crédits en cours, justificatifs éventuels de son apport personnel et épargne.

Comment choisir la bonne assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur n’est pas une obligation mais elle est exigée par toutes les banques. Elle protège l’organisme de crédit contre les risques d’impayés liés à un problème grave. Mais en contractant une assurance emprunteur, vous mettez également à l’abri vos proches, si un aléa malheureux survient pendant la durée du crédit immobilier. Le contrat d’assurance emprunteur rembourse le crédit immobilier dans sa totalité en cas d’accident de la vie. Il peut aussi rembourser seulement certaines mensualités en cas d'impossibilité ponctuelle.

Quels sont les risques couverts par une assurance emprunteur ?

  • le décès d’un des co-emprunteurs ; 
  • la PTIA ou perte totale et irréversible d’autonomie concerne non seulement l’impossibilité de travailler et de subvenir à ses besoins mais aussi le besoin d’accompagnement dans la vie quotidienne ; 
  • l’invalidité ou inaptitude permanente à exercer une activité professionnelle. L'invalidité est totale ou partielle, selon le taux définir par le médecin. 
  • l'incapacité temporaire de travail qui couvre les arrêts maladie.

Certaines assurances emprunteurs vont plus loin en proposant de couvrir le risque de perte d'emploi.

Comment choisir son assurance emprunteur ?

Vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance emprunteur proposée par votre banque. Ici encore, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleurs tarifs d'assurance. En outre, vous pouvez désormais changer d'assurance emprunteur chaque année. Cela vaut également la peine de surveiller les offres concurrentes. Sur 10 ou 20 ans, les offres des assureurs évoluent , de nouveaux acteurs arrivent sur le marché de l'assurance. Sachez que le coût de l'assurance emprunteur est loin d'être négligeable, surtout lorsque les taux de crédit immobiliers sont très bas. Enfin, si vous avez un problème de santé, la convention AERAS (“s’assurer et emprunter avec un risque de santé aggravé”) permet d’éviter qu’une maladie ne vous empêche d'acquérir un bien immobilier ou de contracter un crédit immobilier.

Quelles aides pour acheter un logement ?

Il existe plusieurs aides pour le primo-accédant, c’est-à-dire une personne qui achète un bien pour la première fois et qui achète sa résidence principale. Ces aides peuvent être nationales ou régionales (pour favoriser l'acquisition dans certains quartiers ou communes). Les prêts aidés les plus connus sont :

  • le Prêt Accession Sociale (PAS) est soumis à des conditions de ressources, dont les montants varient en fonction du lieu de résidence. Il est signé avec une banque ayant conclu un accord avec l'État mais les taux peuvent varier d'une banque à l'autre. Attention, les PAS conclus depuis le 1er janvier 2020 n'ouvrent plus droit aux APL.
  • le Prêt Conventionné (PC) est un peu semblable : conditions de ressources, taux différent selon les banques, accord des banques avec l'État.
  • le Prêt à Taux Zéro plus (PTZ+) est également un prêt aidé. Limité dans son montant, il peut être combiné à d'autres prêts rémunérés. Il varie en fonction des ressources, de la localisation du bien immobilier, etc.
  • le Prêt Action Logement (ex 1% logement), les prêts des caisses de retraite et de mutuelle, les prêts des collectivités territoriales sont autant de prêts qui peuvent venir vous aider à financer l'acquisition de votre résidence principale.

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