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Dans quels cas doit-on réaliser une estimation immobilière ?

Vous voulez connaître la valeur approximative de votre patrimoine immobilier ? Vous souhaitez vendre un logement ? Vous héritez de biens immobiliers ? Dans plusieurs situations, l’estimation immobilière sera conseillée ou obligatoire. Petit tour d’horizon des cas dans lesquels l’estimation d’un bien immobilier est requise. 

10 août 2022

L’estimation immobilière, une étape facultative mais indispensable de la vente

Une transaction immobilière se construit par une succession d’étapes. L’une des premières étapes de la vente consiste à déterminer le meilleur prix de vente. C’est celui qui donne satisfaction à l’acheteur et au vendeur tout en permettant de réaliser une vente dans les meilleurs délais. 

Pour sélectionner ce prix de vente immobilier, plusieurs méthodes coexistent : comparaison avec les transactions récentes réalisées à proximité, prise en compte des spécificités du bien pour pondérer le prix, décote et surcote en fonction des avantages et des défauts, etc. 

Le propriétaire est libre de déterminer seul le prix de vente de son logement ! Il peut se limiter à une ou plusieurs estimations immobilières en ligne. Il est également possible de faire appel à une agence immobilière pour un rendez-vous d’estimation immobilière. Enfin, il peut confier cette mission à son notaire. Dans tous les cas, le propriétaire reste libre de fixer le prix de vente qu’il souhaite ! 

Cela permet de déterminer la fourchette de prix adéquate. Au sein de cette fourchette, les éléments propres à la situation du vendeur (est-il pressé de vendre ? a-t-il déjà signé son prochain achat ?) vont venir affiner la mise à prix du bien immobilier. 

Si l’estimation immobilière n’est pas obligatoire lors d’une mise en vente, s’en passer peut être dangereux. Un bien mis en vente au-dessus des moyennes du marché risque de ne pas trouver d’acheteur. Au fil des semaines, une annonce immobilière qui perdure attire l’attention… et peut vite devenir synonyme de logement avec des défauts. Alors que les taux de crédit immobilier remontent, trouver un acquéreur sérieux et solvable se mérite un peu côté vendeur. 

Fixer dès le départ le bon prix de vente, grâce à une estimation immobilière professionnelle, vous assure de vendre votre bien au bon prix et dans les meilleurs délais, avec un bon acheteur. 

L’estimation du bien immobilier, une étape obligatoire lors d’un risque de conflit

Estimation immobilière ou expertise immobilière ? Dans certains cas, un avis de valeur établi par un professionnel de l’immobilier suffit tandis que parfois, c’est un rapport d’expertise complet qui est attendu. Tel sera le cas lorsque la situation est susceptible de tourner à l’orage. Pour éviter un conflit et des querelles infinies sur la valorisation du bien, le notaire ou l’avocat fera appel à un expert immobilier. Très souvent, pour la garantie d’un prêt relais, dans le cadre d’un divorce conflictuel ou d’une succession tendue, tel sera le cas. 

Dans le cadre d’une succession avec plusieurs héritiers, déterminer la valeur vénale des biens immobiliers comme de tous les autres biens à partager constitue une étape décisive. De la même manière, lors de la liquidation de la communauté après le prononcé d’un divorce, se mettre d’accord sur la valeur de la résidence principale, voire des autres biens détenus en commun par le couple est nécessaire: 

  • soit pour vendre le logement et se partager la somme restante, après remboursement du crédit immobilier restant à courir le cas échéant ; 
  • soit pour attribuer le logement à l’un des époux qui souhaite le conserver. Ce dernier doit alors verser une soulte à son ex-conjoint, en fonction de la participation de chacun dans l’achat. 

L’estimation immobilière s'avère tout aussi indispensable lors d’une donation entre vifs pour calculer correctement les droits de donation éventuels. Le donateur et son donataire peuvent alors vouloir diminuer la valeur proposée par le notaire pour diminuer les droits dus. 

Les autres situations dans lesquelles l’estimation immobilière est utile 

Un propriétaire peut simplement vouloir savoir par curiosité si son appartement ou sa maison a pris de la valeur. Compte tenu de la croissance des prix immobiliers ces dernières années, un propriétaire depuis 5 ans comme depuis 30 ans peut avoir des surprises ! 

Une estimation de la valeur du bien est parfois utile pour déterminer l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) même si le propriétaire aura alors tendance à sous-estimer la valeur de son patrimoine immobilier. 

Avant d’engager de gros travaux de rénovation, certains propriétaires souhaitent évaluer le potentiel de leur bien immobilier, avant comme après les travaux.