Faut il vendre un appartement déjà loué ?
28 février 2020

Vous possédez un bien en location et vous avez décidé de le vendre. Deux options s’offrent à vous : Vendre le logement avec le locataire en place ou bien donner congé au locataire. Cela implique de respecter certaines conditions. Nous vous les détaillons ci-dessous, avec les avantages et inconvénients que chacune de ces deux options comporte.

Vendre avec le locataire en place

Commençons par l’option la plus simple en termes de formalités. Vous décidez, pour différentes raisons, de vendre le logement loué. En effet, sachant qu’il faut un préavis de 3 ou 6 mois avant la date d’échéance du bail, vous pouvez ne pas vouloir/pouvoir attendre – si cette date est trop lointaine ou au contraire trop proche – pour donner congé au locataire, ou bien s’il vous semble plus intéressant de vendre en l’état. Dans ce cas, votre locataire doit avoir en sa possession un contrat de location en bonne et due forme et qu’il effectue bien le paiement des loyers. Sinon, comment espérer qu’un logement, avec un locataire en cessation de paiement ou une procédure en cours, puisse intéresser un acquéreur ?

Vos obligations par rapport au locataire

Le locataire restant en place, vous n’avez aucune obligation formelle de l’en informer, si ce n’est la courtoisie. Mais de toutes façons, il sera tôt ou tard au courant puisque des visites interviendront. A ce sujet, le locataire est tenu de permettre les visites 2 heures par jour ouvrable comme la loi le prévoit. De plus, vous pouvez, toujours sans obligation, proposer à votre locataire, le rachat du logement, qu’il soit meublé ou pas.

Vos obligations par rapport à l’acquéreur

Vous devez lui remettre une copie du contrat de location. Même s’il n’y a pas d’obligation prévue, vous pouvez verser à l’acquéreur le dépôt de garantie que vous aviez perçu au départ de la location, puisque c’est lui qui devra la reverser au locataire lors de son départ. Si le contrat de location prévoit un acte de caution, celui est automatiquement transféré, sauf s’il était mentionné dans le contrat que la caution ne vaudrait que pour le seul bailleur propriétaire au moment de la signature du contrat. De son côté, l’acquéreur devra donner au locataire une attestation de propriété – remise par le notaire – prouvant le transfert de propriété et que les loyers devront désormais lui être versés.

Quels avantages pour le vendeur ?

Vendre ainsi vous permet de disposer des fonds immédiatement à la vente, vous n’avez pas de délai de préavis et vous continuez de percevoir les loyers jusqu’à la vente. Vous évitez ainsi ce que l’on appelle la vacance locative : période pendant laquelle vous ne percevez pas les loyers.

Quels avantages pour l’acheteur ?

Si vous souhaitiez acheter pour investir, votre locataire est déjà tout trouvé et vous percevrez les loyers dès l’achat. Au préalable, vous vous serez assuré de la teneur du contrat et de la régularité des paiements car le bail va se poursuivre aux mêmes conditions que pour l’ancien propriétaire. En effet, à l’achat, il y a aura transfert du contrat. En outre, acheter un logement occupé, permet selon les cas, de bénéficier d’une décote. Nous aborderons ce point plus loin.

Donner congé au locataire

Si le propriétaire souhaite vendre le logement vide, il devra respecter le délai de congé. S’il s’agit d’un logement loué vide, le délai est de 6 mois avant la date d’échéance du bail. Si le logement est meublé, le délai se réduit à 3 mois. Ensuite, pour le courrier de préavis, 2 cas de figure : Pour une location vide, vous devez adresser à votre locataire un congé avec offre de vente. En effet, il est prioritaire pour acheter le bien durant les deux premiers mois du préavis (Sauf, si le propriétaire désire vendre le logement à un membre de sa famille ou si la mairie venait à exercer son droit de préemption). Pour une location meublée, un simple courrier de congé suffit.

Comment est calculé le prix de vente sur un bien loué ?

Lorsqu’un logement est vendu occupé, une diminution du prix, appelée décote, peut s’appliquer. Celle-ci varie en fonction de plusieurs critères.

Le premier est le temps qu’il reste avant l’échéance du bail. S’il s’agit d’une location meublée, pour un étudiant par exemple, les baux sont en général de 1 an, voire de 9 mois. Dans ce cas, il n’y aura pas de décote, car le logement sera récupéré rapidement. En revanche, s’il s’agit d’une location vide, avec un bail de 3 ans, le délai de récupération pourra être plus long et dans ce cas, la décote peut atteindre entre 10 et 15% du montant du prix de vente. Mais si ce sont des petites surfaces (studios, studettes), la décote est très faible, au mieux 5 – 10%, car ce sont des logements qui intéressent généralement les investisseurs. Ils ont ainsi l’assurance d’acheter un logement qui génère tout de suite des loyers. Le deuxième critère concerne les logements soumis à la location “loi de 1948”. La décote peut atteindre les 40 à 50%. En effet, ce type de location bénéficie d’un loyer très bas. De ce fait, ce sont souvent des logements occupés depuis très longtemps. Et au départ du locataire, vous devrez prévoir d’effectuer d’importants travaux de remise aux normes. Le troisième critère concerne le montant du loyer, pour les autres logements, non soumis à la location loi de 1948. S’il est inférieur au prix du marché, une décote peut s’appliquer. Enfin, le quatrième critère porte sur l’âge du locataire. Depuis la loi Macron de 2015, la protection des personnes âgées, aux ressources modestes, s’applique sur tous les contrats de location, que ce soit pour des logements vides ou meublés et quelle que soit la date de ces contrats. L’acheteur doit savoir que les conditions de reprise du logement sont très encadrées : le propriétaire ne peut reprendre le logement qu’à la condition de proposer au locataire une offre de relogement, sinon, le congé sera annulé et le bail reconduit / Ou bien le propriétaire, ou un membre de sa famille, a également plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à celles du locataire. Ainsi, ces conditions strictes donneront très probablement lieu à une décote non négligeable.

Pour conclure, il est donc important de se poser les bonnes questions lorsque l’on souhaite vendre ou acheter un bien déjà en location. Pour l’acheteur, le principal critère étant probablement le projet auquel il destine le logement – continuer à le louer ou l’habiter – et pour le vendeur, l’urgence de vendre ou l’envie d’aller « au plus simple ». Cela est à étudier avec attention, car, selon l’option retenue, l’opération peut s’avérer plus ou moins intéressante !