Estimations immobilières : pourquoi c'est important

Spécialistes de l'estimation immobilière grâce à notre équipe d'experts et de professionnels qui sont à votre service pour vous fournir l'estimation immobilière la plus juste possible. Studio, appartement, loft, maison, murs commerciaux, nous sommes présents dans tous les grandes et moyennes agglomérations françaises pour vous fournir une estimation précise pour tout type de bien.

Avec une connaissance précise de toutes les grandes villes, nous vous permettons de vendre votre logement dans les meilleures conditions en tenant compte de la situation présente et à venir du marché local, du quartier et de l'adresse précise de votre bien. immobilier.

Avec Imop, l'agence à commission fixe, vous aurez l'assurance d'obtenir une estimation immobilière précise, réaliste et fiable et de ne passer ensuite à côté d’aucun acheteurs potentiels !

Estimer une petite, moyenne ou même une grande surface ou un bien haut de gamme ne s’improvise pas. Il faut tenir compte de nombreux critères, comme par exemple, de l'emplacement, de la présence d'écoles, de la proximité d'espaces verts, des transports, des commerces et de critères propres aux bien comme la surface, la luminosité, l'isolation, la vue, etc

Une estimation immobilière d'une agence comme Imop est réalisée par des professionnels, avec un travail d’analyse précis en amont afin de pouvoir déterminer au mieux la valeur de votre bien immobilier.

Nos conseillers font une analyse détaillée des biens à vendre ou déjà vendus qui sont similaires au vôtre,. Ceci leur permet d'obtenir une vraie photographie du marché à un instant précis et de distinguer des tendances de marché. Ils prennent en compte la situation géographique du bien (proche des commodités, des transports, accès routiers...), l'état de l'environnement immédiat ou de l'immeuble (besoin ou non de faire des travaux), l’étage, la superficie et bien entendu toutes les spécificités du bien (terrain, balcon, pièce à vivre, vis-à-vis, isolation, ascenseur, ect.).

Les multiples critères d'une estimation réussie :

• La surface habitable et la surface Carrez
• Le prix du m² dans le quartier
• Les caractéristiques propres au bien : la vue, les volumes, la hauteur sous plafond, les balcons, la ou les terrasses, les parties communes, le nombre de chambres et de salle de bains, la taille du terrain ou du jardin, etc
• Les transports : métro, bus, tramway, gare, parking,
• La proximité des commerces et des écoles
• Les tendances générales du marché immobilier
• L'état du bien et l’année de construction
• L'exposition et la luminosité
• Le calme, l'isolation phonique
• L'isolation thermique
• La qualité de la connexion internet
• Le voisinage immédiat

L’estimation immobilière est un moment essentiel d'un projet de vente. Très expérimentés en matière d’estimation immobilière, nos conseillers sont en mesure d’estimer tous les types de bien, de toutes surfaces avec le même objectif de précision et de qualité dans le rendu de leur expertise. Ils utilisent des données statistiques qui leur permettent d'appuyer leur connaissance d'un marché par des données précises. Ils comprennent vos problématiques car ils vivent eux mêmes dans les secteurs qu'ils couvrent. Ils sont à votre écoute pour tous projets de vente ou d’achat en commençant bien entendu par cette étape essentielle qu’est l'estimation immobilière.

Ils vous fourniront un prix de marché pour votre bien immobilier avec une fourchette haute et une fourchette basse ainsi qu'une recommandation sur le meilleur prix de départ pour laisser une marge pour une éventuelle négociation avec l'acquéreur.

De plus, Imop étant une agence en ligne avec une couverture nationale, nous sommes capables de réaliser des estimation immobilières de maisons ou d'appartements, dans de très nombreuses villes, secteurs, quartiers en nous appuyant sur l'expérience de conseillers qui connaissent parfaitement leur marché.

Vous voulez vendre votre bien immobilier au meilleur prix ? L’estimation immobilière est la première étape d’une transaction réussie. Si les estimations en ligne se développent, elles restent insuffisantes pour obtenir un prix de vente fiable. Seule une estimation immobilière sur place réalisée par un professionnel permet d’approcher le bon prix de vente, celui qu’un acheteur est prêt à mettre pour votre appartement ou votre maison. En effet, pour estimer un bien immobilier de manière fiable, vous devez vous projeter dans la future rencontre de l’offre et de la demande. Pour cela, connaître et comprendre les attentes des acquéreurs potentiels est primordial. Qu’est-ce qu’une estimation immobilière fiable ? Pourquoi évaluer un bien est-il indispensable dans de nombreuses situations ? Comment bien estimer un appartement ou une maison ? IMOP vous dit tout sur l’estimation immobilière.

SOMMAIRE ESTIMATION IMMOBILIÈRE

• Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?
• Différences avec l’expertise immobilière
• Quelles différences entre estimer une maison et estimer un appartement ?
• Les avantages de l’estimation immobilière IMOP
• Estimation immobilière en ligne ou estimation sur place : comment réaliser une évaluation fiable de votre bien ?
• Le prix au mètre carré
• La méthode comparative d’évaluation immobilière
• Une évaluation en ligne est incomplète
• Les atouts d’une estimation immobilière sur place
• Sur quels critères se base l’estimation immobilière ?
• Critère N°1 d’une estimation immobilière : la localisation
• Critère N°2 d’une estimation immobilière : la superficie
• Quelle différence entre une estimation de studio et une estimation d’appartement ?
• Critère N°3 : l’intérieur du logement
• Les travaux de rénovation : une information important pour établir la valeur d’un bien
• Critère N° 4 d’une estimation réussie : les points forts du bien immobilier
• L’année de construction
• L’étage
• Les ouvertures sur l’extérieur
• État des parties communes et copropriété
• Critère N° 5 d’une estimation réussie : la demande
• Pourquoi confier l’estimation immobilière à un professionnel ?
• Les inconvénients d’une estimation en ligne faite seul
• Les avantages de l’estimation professionnelle par une agence immobilière
• Le taux de négociation dans une transaction immobilière
• Pourquoi estimer la valeur de son logement ?
• Faites une estimation immobilière avant de vendre son bien
• Estimez un bien dans le cadre d’un divorce
• Faites une estimation immobilière dans une succession
• Estimez votre bien pour votre déclaration d’IFI
• Estimez un bien pour obtenir un prêt relais
• Exemples d’estimations immobilières gratuites

Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ? 

L’estimation immobilière consiste à évaluer la valeur d’un bien. Déterminer le prix de son logement est la première étape importante dans un projet de transaction mais aussi dans d’autres contextes. En effet, “Combien vaut mon bien immobilier ?” est une question intéressante pour vendre, pour effectuer une donation, pour partager un bien dans le cadre d’un divorce ou d’une succession, pour être en conformité avec l’administration fiscale (Impôt sur la fortune immobilière IFI et calcul de plus-value immobilière), etc.  Estimer un bien immobilier consiste à déterminer le prix auquel il est susceptible d’être vendu. En général, cette valeur moyenne est encadrée par une estimation basse et une estimation haute. 

Différences avec l’expertise immobilière 

L’estimation immobiliere revient à donner une fourchette de valeurs. Elle est réalisée par une agence immobilière, un notaire, un mandataire, et peut être gratuite. L’avis de valeur, remis par un professionnel des transactions immobilières, n’engage pas sa responsabilité.  L’expertise immobilière est réalisée par un expert ou une société d’expertise et est facturée selon des honoraires à déterminer au préalable. L'expertise immobilière peut être demandée dans le cadre d’une garantie de prêt relais ou de partage immobilier après divorce ou encore dans le cadre de succession.  Les deux notions se rejoignent mais l’expertise a vocation à être utilisée dans le cadre d’un conflit potentiel. Le rapport d’expertise immobilière doit donc être étayé. Très souvent, l’avis de valeur d’un agent immobilier sur place et le rapport d’expertise donneront des valeurs semblables. 

Quelles différences entre estimer une maison et estimer un appartement ?   

Estimer un studio à Paris pour vendre un investissement immobilier réalisé de longue date ou estimer une maison secondaire héritée en indivision de ses parents ? Les grandes lignes de la méthode d’évaluation immobilière sont sans doute similaires mais il existe de grandes différences entre une évaluation de maison et une évaluation d’appartement : 

• La superficie du terrain éventuel ou de la terrasse d’une maison est à prendre en compte. Le jardin est à associer avec la localisation : un jardin en ville prend une valeur importante alors qu’un jardin à la campagne est habituel. 
• La surface constructible en fonction du PLU (plan local d’urbanisme) détermine les possibilités d’agrandissement. Acheter une petite résidence dans laquelle vous pourrez faire construire un étage ou des pièces supplémentaires, une véranda ou une cave donne de la valeur à votre bien immobilier. 
• La qualité de l’immeuble et la gestion de la copropriété sont primordiales pour un appartement. Un immeuble ancien peu entretenu peut générer des charges de copropriété élevées lors de grosses réparations comme le ravalement ou la réfection de la toiture. 

Les avantages de l’estimation immobilière

IMOP vous propose un service d’estimation immobilière complet. En prenant rendez-vous en ligne, un de nos conseillers immobiliers se déplace gratuitement chez vous pour réaliser une estimation immobilière sans engagement.  Il prend en compte les dernières données disponibles sur le marché immobilier dans votre quartier ou votre ville. Ainsi, votre professionnel IMOP vous assure une évaluation immobilière fiable et à jour.  L’estimation immobilière IMOP est rapide : elle est réalisée en peu de temps et vous obtenez dans les meilleurs délais votre avis de valeur.  N’hésitez pas à faire appel à notre agence pour l’estimation immobilière de tout type de biens : studio, appartement familial, loft, demeure, parking, etc.  IMOP réalise des estimations immobilières dans toutes les villes de France où elle est présente. Initialement créée en région parisienne, IMOP couvre aujourd’hui de nombreuses métropoles et villes moyennes en France. 

Estimation immobilière en ligne ou estimation sur place : comment réaliser une évaluation fiable ? 

Toutes les personnes, vendeurs ou acheteurs, copropriétaires ou indivisaires, se posent cette même question : comment réaliser une estimation fiable de mon bien ? Et la question suivante est irrémédiablement : est-il préférable de réaliser une estimation sur place ou une estimation immobilière sur internet sera-t-elle suffisante et fiable ? 

Le prix au mètre carré

Pour répondre à ces questions, précisons que le seul prix moyen au mètre carré est une donnée nécessaire mais non suffisante. Un outil d’estimation en ligne utilise les bases de données des notaires et de l’administration (DVF ou demande de valeur foncière) sur les dernières transactions réalisées et enregistrées par localisation.  Vous obtenez ainsi une photographie du marché immobilier avec un décalage de quelques mois et possédez les grandes évolutions et variations de valeurs immobilières. 

La méthode comparative d’évaluation immobilière

A partir d’un prix moyen au mètre carré dans un périmètre géographique donné, les outils d’estimation sur internet ajustent la valeur de votre bien en vous demandant de compléter certains éléments : étage, année de construction, nombre de pièces, nombre de toilettes, exposition, etc.  Ainsi, le prix moyen constaté se voit augmenter ou diminuer en fonction des pourcentages attribués à chaque caractéristique. Cela pose immédiatement deux problèmes : 

• la subjectivité dans vos réponses à certains critères : si l’année de construction est un critère objectif, il en va différemment de l’état général du bien ou des parties communes. L’estimateur scrute à travers vos yeux !
• la valeur attribuée arbitrairement à un critère : par exemple, un appartement en rez-de-chaussée subit une décote mais s’il donne accès à un jardin à usage privatif, cette décote est-elle toujours d’actualité ? 

Une évaluation en ligne est incomplète

Les outils d’évaluation en ligne jonglent avec un paradoxe propre au web : être précis en posant de nombreuses questions sans se retrouver à faire compléter des formulaires sans fin, gage de départ immédiat vers un autre site web ! L'internaute est impatient et il veut aller vite, sans donner toutes ses coordonnées personnelles dont il ne sait précisément comment elles sont ensuite utilisées.  L’estimation en ligne fournit une valeur potentielle net vendeur, sur la base des dernières ventes réalisées autour de chez vous. Toutefois, il manque des informations précieuses comme le délai de réalisation, le pourcentage de négociation, le montant proposé initialement.  Et quelle fiabilité accorder à une ville dans laquelle peu de transactions immobilières ont eu lieu ces derniers mois ? Quelle est la valeur d’une estimation dans certains secteurs de grandes villes au sein desquels l’ambiance et le coût changent à quelques centaines de mètres. A Paris notamment, ces écarts sont très forts : l'avenue Junot à Montmartre n’est qu’à quelques centaines de mètres du boulevard Barbès. Les prix immobiliers varient du simple au double, voire plus.  Une estimation immobilière sur internet qui vous donne un prix moyen compris dans une fourchette de - 15 % et + 15 % peut sembler à première vue correct. Prenons l’exemple sur un bien estimé à 500 000 euros. Sa valeur est comprise entre 425 000 euros et 575 000 euros, soit 150 000 d’écart. Est-ce une donnée suffisante pour proposer le meilleur prix de vente ? 

L’estimation en ligne mise en place par les pouvoirs publics français

Le gouvernement, en partenariat avec Etalab, a créé un service d’estimation sur internet. Il permet d’avoir accès aux ventes réalisées sur les 5 dernières années, depuis le 1er juillet 2016. Il fonctionne partout en France, sauf dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte. La demande de valeur foncière ou DVF est accessible gratuitement en ligne.  Ce service de la DGFiP (direction générale des finances publiques) est très simple d’utilisation grâce à une carte interactive, qui permet d’accéder intuitivement aux références cadastrales. Vous avez ainsi accès aux mutations à titre onéreux réalisées. Les informations données pour chaque parcelle concernent le type de biens, la date de mutation, la superficie (surface réelle et non surface carrez dans la plupart des cas), le prix de vente enregistré net vendeur. Etalab reconnaît que les informations ne sont pas exhaustives et qu’il manque un certain nombre de transactions.

Les atouts d’une estimation immobilière sur place

Le déplacement gratuit d’un professionnel de l’immobilier apporte des éléments précieux : 

• sur l’environnement immédiat, 
• sur la réalité objective du bien, 
• sur les qualités et les défauts du logement, par rapport aux attentes actuelles des acquéreurs potentiels, 
• sur la demande actuelle dans le secteur ou dans la ville, élément crucial pour déterminer la valeur de marché d’un bien.   

N’oublions pas que toute transaction immobilière est un acte fort dans une vie. L’aspect coup de cœur et la prise en compte des éléments émotionnels sont autant d’éléments indispensables à prendre en compte dès le début. Et ça, seul un humain peut le faire, pas une intelligence artificielle, ni un outil statistique. 

Sur quels critères se base l’estimation immobilière ? 

Plus les caractéristiques retenues sont nombreuses, plus l’estimation immobilière s’avère précise. 

Critère N°1 d’une estimation immobilière : la localisation 

Un agent immobilier vous dira que ce qui compte dans une transaction, c’est la localisation, la localisation et la localisation ! L’adresse d’un appartement est l’élément principal et immuable.  De cette situation géographique découlent l’environnement immédiat avec les transports en commun, les parkings, les commerces, les écoles, etc. A l’inverse, certains éléments de l’environnement peuvent diminuer la valeur de votre bien comme des nuisances sonores ou olfactives à proximité d’un bar, d’un restaurant ou de certains commerces. 

Critère N°2 d’une estimation immobilière : la superficie

Dès que le marché s’emballe, la valeur utile de chaque mètre carré prend de l’importance. Le nombre de pièces principales (chambres, séjour, salon, cuisine) et la superficie totale sont donc essentielles.  Les calculs de superficie donnaient lieu à des approximations. Désormais, dans les copropriétés, c’est la loi Carrez qui s'applique pour tout achat d’une superficie supérieure à 8 m2. Pour calculer une superficie loi Carrez, on prend en compte tous les mètres carrés poru lesquels la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.  La surface habitable d'un logement est la “surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres”, d’après l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. La surface habitable ne prend pas en compte les superficies pour lesquelles la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. 

Si les deux notions semblent proches, il existe des différences pour les combles, sous-sols, vérandas, etc. Dans les deux cas, les épaisseurs de cloisons et de murs sont en dehors de la superficie.  Avez-vous remarqué que très souvent dans une annonce, la superficie loi Carrez est associée à la superficie totale lorsqu’il existe des espaces voûtés ? Certains éléments n’entrant pas dans le calcul de la superficie représentent pourtant une valeur certaine : un balcon, une cave, des combles, une chambre mansardée, etc.  Dans une maison, les possibilités d’extension ou d’agrandissement peuvent donner de la valeur, tout en notant que l’absence d’optimisation de l’espace est plus grande pour une maison que pour un appartement.  

Quelle différence entre une estimation de studio et une estimation d’appartement ? 

Le studio constitué d’une seule pièce principale faisant office de pièce à vivre et de chambre doit faire minimum 9 m2. Dans les grandes villes, les studios se louent très bien aux étudiants ou aux jeunes actifs célibataires. Le studio intéresse donc en premier lieu des investisseurs immobiliers plus ou moins aguerris et cela impacte l’estimation immobilière d’un studio. Dans un marché tendu, la demande de studios est très élevée et joue sur leur valeur. Le prix au mètre carré d’un studio est donc plus élevé que celui d’une demeure ou d’un grand appartement. Et chaque mètre carré est parfaitement optimisé. Destiné à un primo-accédant ou à un investisseur, la cession d’un studio se réalise dans un délai très court, par rapport à un appartement familial dont le prix très élevé incite à réfléchir. 

Critère N°3 : l’intérieur du logement

Autre caractéristique de variabilité dans une estimation, l’aménagement et l’agencement des pièces. Un plan en étoile, sans perte d’espace, sans grand couloir, est très attractif. Il peut gagner 10 % de valeur par rapport à la même superficie mal exploitée. De la même manière, des espaces modulables comme un bureau qui se transforme en chambre d’enfants ou en chambre d’amis peut donner de la valeur à un appartement, d’autant plus que l’essor du télétravail a favorisé cette attente des acheteurs. La modularité de l’espace est de plus en plus appréciée pour pouvoir configurer et reconfigurer facilement la résidence de la famille. 

Certaines caractéristiques constituent un plus mais ne sont pas indispensables aux yeux de tous les acheteurs : une seconde salle de bains ou des toilettes invités, une cuisine séparée ou une cuisine ouverte, peuvent apparaître comme un élément convaincant sans nécessairement jouer réellement sur la valeur du bien immobilier.  Le nombre de pièces, en particulier le nombre de chambres, détermine la cible potentielle du bien : une famille nombreuse ou un couple sans enfant. Cela se fait même parfois au détriment de la seule superficie : par exemple, une famille en recherche d’un appartement dans le cœur d’une métropole avec 3 chambres peut être prête à rogner sur la taille de la salle de bains ou du séjour pour obtenir une chambre pour chacun de ses enfants. A côté de ces caractéristiques, les qualités intrinsèques du logement permettent d’affiner une première approximation : 

• une vue dégagée, 
• une double exposition ou une exposition sur cour, 
• la luminosité, 
• la hauteur sous plafond (qui peut permettre d’installer une mezzanine et donc, de gagner de l’espace ou qui donne une impression d’espace dans un lieu petit), 
• la présence d’éléments de charme comme le fameux parquet-moulures-cheminée des appartements anciens. 

Autre point d’importance pour approcher la valeur véritable d’un bien immobilier : l’état général de la résidence. Il existe des critères objectifs comme la dernière date de ravalement ou de rénovation de la cuisine. D’autres critères sont plus subjectifs comme l’état des sols et des murs. Certains habitants sont très précautionneux tandis qu’un bien immobilier donné en location s’abîme plus rapidement. 

Les travaux de rénovation : une information important pour établir la valeur d’un bien 

Pour l’estimation immobilière, on tiendra compte des travaux de rénovation à réaliser et du respect des normes en fonction de la date de construction. Simple rafraîchissement ou rénovation totale, ce poste de dépenses peut représenter un angle de négociation. Un appartement à rénover entièrement peut subir une décote de 30 %. 

Bon à savoir : 

Dans le contexte actuel, la consommation énergétique du logement devient de plus en plus un élément scruté par les acheteurs. Ainsi, une passoire énergétique ainsi qu’on appelle un bien doté d’une étiquette énergie F ou G peut perdre jusqu’à 17 % de sa valeur. Bientôt indisponibles à la location, ces logements envahissent les sites d’annonces immobilières alors que cette caractéristique n’est pas encore clairement demandée par la plupart des outils d’évaluation en ligne. 

Critère N° 4 d’une estimation réussie : les points forts du bien immobilier

L’année de construction 

L’année de construction est une information essentielle pour une maison mais surtout pour un appartement. A Paris, les immeubles haussmanniens de plus de 100 ans ont toujours une valeur importante, en dépit d’une isolation souvent déplorable. Les immeubles art déco des années 20 et 30 ont des plans bien pensés. Les immeubles bâtis dans les années 60 et 70 n’ont pas toujours bien vieilli et peuvent présenter une décote. Les immeubles construits depuis 20 ans respectent des normes de construction de plus en plus contraignantes, mais certains ont été construits rapidement pour profiter de dispositifs de défiscalisation.  Pour une maison, l’année de construction est à corréler avec les factures réalisées depuis sur les principaux postes : toiture, électricité, chauffage, etc. 

L’étage

Un appartement en rez-de-chaussée subit une décote de 15 à 20 % à Paris et un peu moins en province. Un étage élevé avec ascenseur prend de la valeur. Sans ascenseur, au-delà du 5e étage, une décote est certaine.  Un premier étage au-dessus d’un commerce avec nuisance perdra de la valeur tandis qu’un rez-de-chaussée sur une cour intérieure à usage privatif prend de l’importance pour estimer correctement le bien. Au-delà du simple étage, c’est donc la réalité du logement qui importe.  Et aussi son analyse dans la globalité : un appartement familial en rez-de-chaussée sera moins valorisé au mètre carré qu’un studio au rez-de-chaussée destiné à une clientèle de locataires.  Pour certains acquéreurs au budget limité, acheter un appartement en rez-de-chaussée permet d’obtenir une pièce supplémentaire par rapport à une superficie moindre en étage élevé. 

Les ouvertures sur l’extérieur

En forte demande depuis le premier confinement de 2020, la présence d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin ou d’un grand terrain est devenue synonyme de surcote. En moyenne, c’est près de 9 % supplémentaire dans les principales grandes villes de France (sources : meilleursagents 2020). Avec des différences marquées en fonction de la localisation : un balcon à Lille est moins valorisé qu’à Bordeaux, compte tenu de la météo. 

L’importance d’un parking pour un appartement

Une place de parking extérieure ou une place dans un sous-sol fermé ont une valeur, en particulier dans certaines villes dans lesquelles se garer est un véritable problème. Acheter un parking seul peut coûter jusqu’à 40 000 euros à Paris ou à Nice. Même si vous n’avez pas de véhicule, la rentabilité de la location d’un parking est estimée entre 5 et 10 % selon les villes. 

Pour les maisons, les espaces extérieurs sont tout aussi importants : l’absence de terrain ou de jardin est difficile à imaginer, surtout pour les citadins qui s’exilent loin d’un appartement. Terrasse aménagée, voire véranda, les espaces extérieurs apportent de la valeur et font partie des attentes des acquéreurs. 

L’apport d’une véranda dans la valorisation d’une maison

Une pièce supplémentaire aménageable au gré des saisons, la véranda est une tendance forte depuis plus de 20 ans. Facile à construire a posteriori, elle augmente la surface de plancher de la maison mais pas la surface habitable. Une telle extension donne du cachet à votre maison et est facile à construire sans permis selon la superficie ajoutée et le PLU. La véranda est indéniablement un argument fort pour générer le coup de cœur de l’acheteur et justifier le prix d’achat.  

État des parties communes et copropriété

L’estimation immobilière d’un appartement en copropriété varie selon la qualité de l’immeuble. En premier lieu, le montant des charges de copropriété peut être un argument. La moyenne des charges de copropriété est d’environ 26 € / m2 (44 € à Paris). 

Les travaux représentent un surcoût de 35 % par rapport aux charges de copropriété. Mais ce sont surtout les dépenses à prévoir qui peuvent effrayer un acquéreur : une copropriété bien entretenue ou avec des gros travaux réalisés depuis peu de temps prend une valeur certaine. Consulter le carnet d’entretien de la copro, vérifier la bonne gestion par le syndic, vérifier les dates de réalisation des derniers travaux permettent d’affiner une estimation dans une copropriété. 

Critère N° 5 d’une estimation réussie : la demande 

L’estimation est le plus souvent réalisée dans la perspective d’une transaction. Or, le juste prix d’un bien est celui auquel se rencontre l’offre et la demande, le vendeur en quête du meilleur prix et l'acheteur en quête d'une bonne affaire. 

Saisir les attentes actuelles des acquéreurs potentiels détermine le meilleur moyen de trouver le bon prix de vente d’un bien. Or, pour cela, il faut rencontrer chaque jour des acheteurs… Et cela nous conduit directement à l’intérêt de confier une estimation immobilière à une professionnel. 

Pourquoi confier l’estimation immobilière à un professionnel ? 

Les inconvénients d’une estimation en ligne faite seul  

Au vu de tous les critères pris en compte, on voit bien que l’estimation en ligne peut être un bon début mais demeure insuffisante. En premier lieu, une estimation en ligne fait preuve de subjectivité. Vous allez compléter des informations sur l’état du bien ou ses qualités comme la vue dégagée de manière arbitraire. En outre, en tant que particulier, vous ne maîtrisez pas nécessairement la tension du marché immobilier dans votre quartier ou dans votre ville. Or, c’est un élément important pour trouver le bon prix.  Enfin, faut-il rappeler le risque important de ne pas réussir à vendre un bien dont le prix a été au départ mal fixé : 

• un logement surestimé ne se vend pas. Il reste en ligne pendant plusieurs semaines et devient suspect pour des acheteurs potentiels. 
• Un bien sous-estimé se vend rapidement mais laisse au propriétaire un goût amer. 
• très souvent, un vendeur tente un prix dans la fourchette haute pour se laisser une marge de négociation. Ce faisant, il se prive d’acheteurs réellement intéressés et informés sur la réalité des prix. 

Les avantages de l’estimation professionnelle par une agence immobilière

Un professionnel de l’immobilier prend le prix moyen au mètre carré et pondère en fonction des points forts (surcote) et des défauts (décote) du bien visité. Confier l’estimation immobilière à une personne extérieure procure de nombreux avantages : 

• Il est objectif car dénué de tout attachement sentimental ; 
• Il est expert du marché immobilier local, des biens en vente actuellement et des attentes des acheteurs, de la tension du marché pour les biens similaires. 

En cas de désaccord ou de doute sur le prix proposé, vous pouvez contester l’estimation, en faisant appel à un autre agent immobilier ! 

IMOP réalise des estimations professionnelles gratuites, rapides et sans engagement ! Pourquoi hésiter ? 

Le taux de négociation dans une transaction immobilière

En complément, un agent immobilier sait à quoi s’attendre par rapport au prix de vente affiché. Il connaît les écarts entre prix initial et prix signé. Il prend en compte la marge de négociation des transactions. 

En février 2022, cette marge de négociation est estimée en moyenne à 5,5 % du prix de vente, soit 6 % pour une maison et 5 % pour un appartement. Toutefois, au-delà de la moyenne, le prix de vente initial, la tension du marché et les défauts de chaque endroit augmentent ou diminuent la marge de négociation. 

Pourquoi estimer la valeur de son logement ? 

Les raisons de vouloir estimer la valeur d’un bien peuvent être très différentes. De la simple curiosité sur le montant de son patrimoine à des raisons fiscales, voici les principaux motifs qui donnent lieu à un chiffrage. 

Faites une estimation immobilière avant de vendre son bien  

La mise en vente d’un bien est la principale raison d’estimer son domicile. Elle est indispensable pour réussir son projet de transaction, rapidement et au meilleur prix. Avoir recours à l’expertise d’une agence immobilière est un gain de temps et de fiabilité précieux, d’autant plus que les estimations sur place sont gratuites. 

Estimez un bien dans le cadre d’un divorce 

Lors d’un divorce, le partage des biens acquis ensemble pendant le mariage implique une valorisation actualisée du bien, que ce soit la résidence principale ou une résidence secondaire. Les avocats peuvent faire appel : 

• à une expertise pour obtenir la valeur vénale du bien : ce sera la cas en cas de rachat de soulte
• à un agent immobilier pour estimer la valeur du bien : c’est la solution à privilégier pour une vente. 

Faites une estimation immobilière dans une succession

De la même manière, lors du décès d’un propriétaire de bien, les héritiers se retrouvent en indivision avec parfois la volonté de conserver la résidence familiale, parfois l’obligation de vendre. Dans la succession, les biens immobiliers sont estimés pour leur valeur vénale au jour du décès, avec des exonérations spécifiques notamment en cas de présence du conjoint survivant dans les lieux. 

Estimez votre bien pour votre déclaration d’IFI

La déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) requiert la valeur vénale des biens au 1er janvier de l’année d’imposition. Désormais, votre espace personnel sur le site des impôts comprend les biens détenus, avec leur superficie et le nombre de pièces. Un service d’estimation immobilière est mis en place par les pouvoirs publics en étant connecté sur son compte fiscal. 

Estimez un bien pour obtenir un prêt relais

Si vous achetez avant d’avoir vendu, vous risquez de recourir à un prêt relais. La banque exige alors souvent une estimation de la valeur du bien en vente. Le montant du prêt relais accordé sera compris entre 60 % et 80 % de la valeur estimée. Les banques peuvent contester votre estimation et exiger l’expertise de deux cabinets, dont les frais sont à votre charge. 

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