Comment casser un mur porteur en copropriété ?
Gagner de l’espace, changer la disposition, rénover entièrement un appartement… Vous avez une bonne raison de vouloir abattre un mur porteur chez vous. Attention, dans un immeuble en copropriété, casser un mur porteur est un projet en soi. Quelles sont les étapes à respecter ? Quelles autorisations obtenir ? IMOP vous donne les infos essentielles à lire avant de prendre votre masse.
25 avril 2023
Savez-vous reconnaître un mur porteur en copropriété ?
La première étape consiste à vérifier que le mur que vous projetez de casser est bien porteur.
Un mur porteur soutient l’immeuble, sa charpente et ses fondations. Il est indispensable à la stabilité et à la solidité du bâtiment.
Comment reconnaître un mur porteur ?
- Il est plus épais qu'une cloison, avec une épaisseur minimum de 15 cm.
- Le mur porteur sera souvent en béton, en pierre, en parpaing, en poutre et plâtre. Le son est plein lorsque vous tapez dessus.
- Sur les plans de l’immeuble, il apparaît plus large que les cloisons également.
En cas de doute, faites appel à un architecte, un entrepreneur ou un agent immobilier. Ils ont l’habitude d’identifier les murs porteurs.
Les démarches préalables à une modification du mur porteur
Avant de casser le mur porteur, vous devez absolument réaliser quelques démarches.
Dans une maison individuelle, vous êtes plus libres de faire tomber les murs… En tout cas, vous assumez seul les risques d’instabilité…Dans une copropriété, l’erreur d’un copropriétaire peut mettre en péril l’ensemble des appartements.
Vérifier le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété précise toutes les règles et conditions. En général, il mentionne d’ailleurs que les murs porteurs appartiennent aux parties communes et non aux parties privatives.
A l’intérieur d’un appartement, un mur porteur est parfois appelé mur de refend.
Faire étudier la faisabilité du projet relatif au mur porteur
Avant de casser votre mur porteur, faites appel à un professionnel. Cela évitera de voir le plafond se fendre ou que votre plancher ne tombe sur la tête de vos voisins du dessous.
Un professionnel du BTP établit la faisabilité ou non du projet. Surtout, il établit un rapport destiné à convaincre les copropriétaires. Cela vous permet également de budgéter avec précision le coût de la destruction d’un mur porteur.
Un architecte pilote cette étude de faisabilité. Vous pouvez opter pour l’architecte de l’immeuble mais ce n’est ni obligatoire, ni toujours possible.
L’architecte prend contact avec un bureau d’études techniques (BET). Le bureau d’études détermine la meilleure façon de procéder pour ouvrir ou supprimer votre mur porteur. Il réalise des calculs complexes de masse et propose les solutions de remplacement pour soutenir l’immeuble, comme la pose d’une poutre IPN (poutre I à profil normal).
Enfin, à quelle entreprise confier ces travaux ? Prenez des spécialistes aguerris et assurés. Votre architecte ou votre bureau d’études peuvent vous conseiller un entrepreneur. Comme d’habitude, l'obtention de plusieurs devis auprès de plusieurs entreprises est un plus pour prendre la bonne décision.
Convoquer une assemblée générale de copropriété
L’accord des copropriétaires est indispensable à toute action sur un mur porteur : que ce soit son ouverture sur une certaine portion ou sa suppression totale.
Vous adressez votre dossier complet au syndic de copropriété. Ce dernier se charge de convoquer une assemblée générale extraordinaire à vos frais ou d'ajouter votre demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire (AGO).
Il est préférable de questionner le syndic en amont sur la date de la prochaine AGO et de tout leur adresser en lettre recommandée avec accusé de réception.
Le dossier comprend :
- un descriptif général du projet,
- les plans réalisés par l’architecte,
- l’étude de faisabilité,
- les plans d’exécution du bureau d’études techniques,
- les calculs réalisés par ce bureau,
- le devis des travaux,
- l’attestation décennale de l’entreprise choisie pour mettre en œuvre le projet. Vérifiez que l’assurance décennale couvre bien les travaux prévus.
Obtenir le vote en assemblée générale
Idéalement, inviter l’architecte à venir présenter le projet lors de l’assemblée générale. C’est un gage de sécurité pour répondre à toute question technique d’un copropriétaire.
Après débat, les copropriétaires présents et représentés prennent part au vote. La majorité de l’article 25 de la loi de 1965 sur la copropriété est requise. C’est la majorité absolue des copropriétaires, y compris les absents.
Si une première décision obtient un tiers des voix, un second vote se réalise à la majorité simple (article 24 - majorité des copropriétaires présents ou représentés ou encore ayant voté par correspondance).
Si l’assemblée générale refuse votre projet, ne cassez pas le mur ! Vous vous exposez à des poursuites judiciaires et à la remise en état des biens.
Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Vous pouvez contester la décision de l’assemblée générale de copropriété. Vous pouvez aussi demander au juge de vous autoriser à réaliser les travaux s’ils constituent des travaux d’amélioration.
Si l’assemblée générale accepte la modification du mur porteur, vous avez 10 ans pour réaliser les travaux conformes à l’autorisation et au projet présenté. Toute modification fait l'objet d’une nouvelle autorisation.
Casser un mur porteur : la réalisation
Quel est le coût total pour ouvrir un mur porteur ?
Le coût total se situe entre 4 000 et 10 000 euros selon l'ampleur des travaux. Cela prend en compte l’étude et les travaux.
Quelques conseils supplémentaires sur les travaux
Casser un mur mitoyen nécessite des mesures préalables complémentaires. Si votre mur est partagé avec un autre appartement, un autre immeuble ou des parties communes de votre immeuble, faites réaliser un état des lieux contradictoire par le bureau d'études techniques. Cela évite de supporter la réparation de toute fissure, présente de longue date…
Si l’ambiance est tendue, faites appel à un commissaire de justice pour réaliser le constat (anciennement huissier de justice).
Casser une cloison ne nécessite en théorie aucune précaution ! En pratique, surtout dans les immeubles anciens, les cloisons ont pu prendre au fil des modifications une valeur de soutien incontestable. Avant d’attaquer le mur à la masse, prenez conseil auprès d’un professionnel. Enfin, sachez que créer une cloison intérieure avec des prestations sur le mur porteur est soumis à l'autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
Une question sur vos travaux ? Notre agence immobilière possède une longue expertise des achats en copropriété et un bon carnet d’adresses de professionnels…