Vendre un bien immobilier dans le cadre d’un divorce

26 mai 2020

Le divorce entraîne une liquidation de la communauté, c’est-à-dire le partage des biens communs, devant notaire. Les biens propres de chacun n’entrent pas en ligne pour le partage. Plusieurs solutions s’offrent à vous pour le bien immobilier commun :

1. la revente et le partage de la vente entre vous.
2. l’attribution du bien immobilier à l’un d’entre vous : l’un achète les parts de l’autre en lui versant une soulte.
3. le régime d’indivision : vous restez propriétaires du logement et la gestion reste commune.

Vous souhaitez vendre le bien en commun 

Le bien sera vendu selon les modalités prévues entre les 2 copropriétaires. Si un crédit immobilier est en cours, il doit continuer à être remboursé jusqu’à la vente. Vendre un bien immobilier commun en cas de divorce ou séparation est souvent une étape délicate qui sera soumise à 2 faits :

• Votre régime matrimonial
• L’entente ou la mésentente entre vous

Si vous décidez de vendre seul, face aux questions des acheteurs, ne mentionnez pas que vous vendez pour cause de séparation : les acheteurs pourraient en profiter pour faire une offre basse en tablant sur l’urgence de la vente….

L’accord sur la vente et le partage

Si vous êtes d’accord

Vous pourrez vendre votre bien immobilier commun avant d’engager la procédure de divorce pour des motifs financiers, et notamment éviter la taxe du « droit de partage ». Le droit de partage correspond à environ 2,5% de l’actif net, calculé sur la base de la différence entre la valeur de la maison et le montant de l’emprunt restant à payer. Si la vente se fait avant le divorce, il ne faudra pas mentionner la vente du bien et le partage dans la convention de divorce. Sinon, la taxe sera exigible. Néanmoins, il faut avoir conscience que la vente d’un bien immobilier avant la convention de partage allongera les délais de séparation. De plus, il faut être d’accord sur l’estimation, le type de vente (entre particuliers ou par un professionnel), le type de mandat , le partage à l’issue. Même si vous êtes d’accord sur tout, il faut avoir conscience qu’il va falloir gérer les visites, les offres, la négociation et que cela va durer minimum 3 mois. Faire appel à un professionnel de l’immobilier neutre pourra éviter les tensions.

Si vous n’êtes pas d’accord

L’intervention du notaire sera indispensable : il procédera à la rédaction de la convention de partage et réglera les modalités de la vente et du partage en fonction du régime matrimonial et/ou du contrat de mariage, le règlement des droits, sans oublier les conséquences sur le prêt immobilier en cours sur le bien.

Le partage se fait donc en fonction du régime matrimonial.  Il existe 4 régimes matrimoniaux possibles : 

• Le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts : C’est le régime légal, sans contrat. Si le bien est acquis pendant le mariage (hors donation ou héritage), le bien appartient à la communauté à parts égales, quel que soit le montant investi par chacun au départ. C’est bien dans ce cas-là que l’entente ou la mésentente entre les ex-époux sera le point crucial ! Soit tout est décidé par les époux avant le début de la procédure et le divorce se fait par consentement mutuel : qu’ils choisissent de vendre, attribuer le bien à l’un ou rester en indivision, la demande sera déposée par un avocat ou directement chez un notaire qui enregistrera la convention et lui donnera force exécutoire. Soit aucun accord n’est trouvé et l’intervention du notaire, voire des avocats, sera indispensable.
•  Le régime de la séparation des biens : Les biens et patrimoines respectifs restent séparés. Si vous achetez un bien ensemble, vous êtes soumis au régime de l’indivision, c’est -à-dire que chacun est propriétaire de parts proportionnellement à son apport. A la vente, le bien sera partagé en fonction de l’apport de chacun.
•  Le contrat de mariage : Les époux peuvent conclure un contrat au moment du mariage devant un notaire. Aucune clause ne peut contrevenir aux règles légales en vigueur, mais vous pouvez prévoir des parts différentes dans la communauté avec des règles de partage pré-établies à l’avance.
•  La communauté universelle : Tous les biens, présents et à venir, possédés par les époux sont mis en commun, quelle que soit la date d’acquisition (avant ou après le mariage), leur origine (achat, donation, etc) et leur mode de financement. Pour « prévoir » un possible divorce, il faut inclure une clause de « reprise en nature » : chacun pourra reprendre « les biens qu’il a personnellement apportés à la communauté et reçoit la moitié des biens communs » (biens acquis pendant le mariage).

L’un seulement souhaite vendre le bien commun 

L’un des époux doit alors racheter la part de l’autre et reprendre le crédit en cours à sa seule charge.. Il faut porter une attention particulière au prêt immobilier en cours :

Celui qui garde le bien immobilier reprend à sa charge le crédit immobilier. Mais attention ! si le prêt est aux deux noms, l’ex-conjoint reste solidairement engagé aux yeux de la banque. Celle-ci peut alors se retourner contre lui en cas d’impayés. Pour éviter ceci, il faut demander une désolidarisation du prêt à la banque, pour que le contrat soit uniquement au nom du seul titulaire du bien immobilier. Il faut donc que les revenus de celui qui conserve le bien immobilier permettent d’assumer la charge du crédit. Celui qui conserve le bien doit également payer la soulte à l’ex-époux. Il peut y avoir d’autres frais inhérents au jugement du divorce : frais d’avocat, pension alimentaire, prestation compensatoire, etc. Le notaire est là pour acter le rachat de parts et faire modifier le titre de propriété.

Personne ne veut vendre le bien en commun 

Vous pouvez décider de rester tous les deux propriétaires du bien. Que vous choisissiez de vivre ensemble ou que l’un seulement occupe le bien en contrepartie d’une indemnité d’occupation faisant office de loyer, il faut que les 2 ex-époux soient en parfaite bonne entente sur les modalités pratiques : paiement du crédit immobilier en cours, charges du logement (charges courantes, taxe foncière, travaux éventuels), partage du prix sur la vente future.

La banque doit être tenue au courant de la situation, l’emprunt sera toujours remboursé par les deux parties de manière solidaire. Cette solution peut également être choisie pour se laisser le temps de trouver une solution financière stable pour les 2 parties. Pour pallier tout souci, il vaut mieux avoir recours à un notaire qui établira une convention d’indivision. Il pourra être décidé que l’indivision est pour une durée indéterminée ou déterminée de cinq ans maximums, ou reconduite tacitement. Si la durée est déterminée et non reconductible, le partage est obligatoire à la date prévue, soit par une vente du bien soit par le rachat des parts. Pensez à avertir la compagnie d’assurances du changement de situation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois suivant la séparation. Le divorce est un motif de résiliation du contrat avant la date d’échéance.

Faisons un point sur les divorces :  amiable ou judiciaire

Dans un divorce amiable, les époux sont d’accord sur le devenir du logement.

Les ex-époux ont 1 an pour liquider la communauté. Si aucun accord n’est trouvé, le notaire saisit le tribunal en établissant un procès-verbal des points de désaccord. C’est le juge qui sera chargé de trancher les conflits. On bascule dans le divorce judiciaire. En cas de conflit sur la liquidation de la communauté, c’est le juge qui peut décider du devenir du bien immobilier : Soit attribuer la jouissance du logement familial à l’un des époux en précisant si cette jouissance se fait à titre gratuit ou à titre onéreux, comme dans un régime d’indivision. Soit mettre aux enchères pour ensuite procéder au partage : Une vente aux enchères suppose un prix de vente bien plus bas qu’une vente classique.

Point positif : on peut revenir à un accord amiable même en phase judiciaire !