La Loi ALUR ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové
La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR , est entrée en vigueur en 2014. Son objectif était de réformer le droit au logement en favorisant l’accès pour tous à un logement décent et à un prix abordable. Cette loi a évolué depuis ces dernières années en fonction des gouvernements successifs. Nous vous détaillons ci-dessous les principales mesures de la loi ALUR et les éventuels aménagements apportés.
28 août 2019
L’INSTAURATION DE ZONES DITES « TENDUES »
La première mesure phare de cette loi est l’identification de zones tendues. Ce sont des zones géographiques où la demande de location est supérieure à l’offre. Ainsi, dans la mesure où les propriétaires n’ont pas de difficultés à relouer leur logement, le délai de préavis pour un locataire qui souhaite résilier son bail est passé de 3 mois à 1 mois seulement.
L’ENCADREMENT DES LOYERS
La deuxième mesure phare de la loi ALUR, initialement appelée Loi Duflot, était l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Mais sous le gouvernement de Manuel Valls, cette mesure a été restreinte aux seules villes de Paris et Lille et ce, à titre expérimental. L’idée étant de relancer ainsi la construction de nouveaux logements.
En 2017, cette mesure a été annulée par le Tribunal Administratif, pour être finalement validée par le Conseil d’Etat en juin 2019. L’encadrement des loyers, basé sur le volontariat des villes qui en feraient la demande, vient d’être réactivé avec la loi Elan votée fin 2018. Paris devient ainsi la 1ère ville à remettre en place l’encadrement et le plafonnement des loyer à compter du 1er juillet 2019.
LA GARANTIE DES LOYERS IMPAYÉS
Une autre mesure phare de la loi ALUR attendue par les propriétaires était la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Elle devait servir à indemniser les bailleurs en cas d’impayés de loyer. Mais le décret n’a finalement pas été publié car cette mesure inquiétait les assureurs. La GUL a laissé place au VISA pour le Logement et l’Emploi (VISALE). Cette garantie n’est destinée qu’aux propriétaires louant leur logement, soit à de jeunes salariés de moins de 30 ans ou bien à des personnes en situation professionnelle précaire (intérim, apprentissage, période d’essai…). Cette garantie est de l’ordre de 1.300 euros mensuels (1.500 euros en Ile de France).
LE PLAFONNEMENT DES FRAIS D’AGENCE
La loi ALUR est également intervenue pour plafonner par décret les frais d’agence à imputer au locataire. Désormais, les frais de visite, de rédaction de bail et d’état des lieux sont répartis à part égale entre le propriétaire et le locataire et sur la base de la surface du logement loué. En aucun cas, les frais du locataire ne pourront être supérieurs aux frais du propriétaire.
LE DÉPÔT DE GARANTIE : MONTANT ET DÉLAI DE RESTITUTION
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail de location. Cette somme est désormais encadrée par la loi et ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé. Lorsque le bien est rendu en bon état, le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois. Dans le cas où le bailleur souhaiterait retenir tout ou partie de la somme, il devra être mesure de fournir une facture justifiant des travaux ou les lettres de réclamation envoyées pour loyer ou charges impayés. Dans tous les cas, le délai de restitution ne pourra excéder les 2 mois.
LES NOUVEAUX DOCUMENTS À REMETTRE AU LOCATAIRE
Avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR, tout bailleur a obligation de remettre au locataire entrant un dossier technique joint au contrat de location lors de sa signature. Il s’agit du rapport de Diagnostic de Performance Energétique (DPE), du Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), de l’Etat des Risques et Pollutions, et de l’état d’installation intérieure d’électricité et/ou de gaz, si les installations ont plus de 15 ans.
LES MODÈLES TYPES D’ÉTAT DES LIEUX ET DE BAIL DE LOCATION
Le nouveau modèle d’état des lieux a été défini par décret en 2016. Il prévoit notamment une grille de vétusté afin de pouvoir distinguer la part incombant au locataire et celle incombant au propriétaire. Le but est d’éviter les conflits entre bailleur et locataire au moment du remboursement du dépôt de garantie.
De même, toujours dans un souci de clarté, la loi a prévu un modèle de contrat de bail pour les logements non meublés, et pour les contrats signés après le 27 mars 2014. Le bail doit indiquer avec précision un certain nombre d’informations relatives au bailleur, au locataire, au logement (surface, équipements, état général…), au loyer, charges, dépôt de garantie, modalités de paiement…
LE PERMIS DE LOUER
Par ailleurs, afin de lutter contre les logements indécents, voire insalubres, la loi ALUR a prévu un « permis de louer » pour tout logement situé dans des zones d’habitat dit dégradé. La location ne pourra être conclue qu’après obtention de ce permis de louer. C’est au bailleur d’en effectuer la demande.
LES MEUBLÉS INTÈGRENT LE DOMAINE D’APPLICATION DE LA LOI DE 1989
Avant la loi ALUR, la location de logements meublés était très peu réglementée et, de ce fait, ne correspondait pas toujours à ce qu’elle était censée offrir. Avec la loi Alur, les logements meublés relèvent désormais de la loi de 1989 et sont soumis à des exigences plus strictes : Un logement décent, bien sûr, mais également meublé de manière à permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre correctement, en disposant de l’équipement et du mobilier nécessaires. La liste des éléments obligatoires minimums est fixée par décret.