La tension locative dans les grandes villes : état des lieux

Qu’est-ce que la tension locative ? 

La tension locative est un indicateur qui mesure l’offre et la demande de locations à un moment donné dans une ville. 

Une tension locative élevée pour un investisseur

En général, la tension locative dans les grandes villes est forte : l’offre locative est très inférieure à la demande et vos chances de trouver un locataire sont excellentes. En tant qu’investisseur, vous allez donc chercher un bien immobilier dans un secteur en tension locative élevée. 

Si la tension locative est détendue ou équilibrée, votre position de propriétaire est moins bonne. Les candidats locataires disposent d’un grand nombre de biens en location. Vous faites face à un risque élevé de vacance locative, qui peut remettre en cause votre rentabilité. 

Les Dernières Tendances de la Tension Locative en 2024

Notre partenaire Beanstock évalue la tension locative ville par ville. En 2024, les chiffres confirment une forte tension sur le marché.
Pour louer un appartement d’une pièce (T1) ou de deux pièces (T2), le nombre moyen de contacts reçus a augmenté de 55 %. Les deux-pièces enregistrent une tension locative en progression de 90 % par rapport à l’année précédente.
Les demandes pour des appartements de 20 m² environ ont particulièrement explosé à Lille (+150 %), Rouen (+160 %), Perpignan (+125 %) et Nîmes (+140 %). À Marseille, la demande pour des appartements d’environ 40 m² a augmenté de 215 %. Ces villes enregistrent également des hausses de loyers comprises entre 5 % et 13 % selon les secteurs. À Paris, l'augmentation reste plus modérée mais significative, avec une hausse moyenne des loyers de 6 % pour les petites surfaces.

Des chiffres confirmés par d'autres observations

D’autres analyses révèlent un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande dans des villes comme Nice, Lyon, Montpellier, et Aix-en-Provence, où le ratio candidats/logements disponibles atteint des niveaux élevés. En Île-de-France, des communes comme Meaux, Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux, et Montreuil continuent d'afficher une demande bien supérieure à l'offre.

Paris, après une baisse de tension locative observée lors de la pandémie, retrouve un niveau élevé d’attractivité. Le loyer moyen d’un T2 dans la capitale atteint désormais 1 380 euros. Ce regain d'intérêt s’explique en partie par des candidats à l’achat qui se tournent massivement vers la location en raison des taux d’intérêt élevés, limitant leur capacité à financer un achat immobilier.

Une situation alimentée par plusieurs facteurs

La pénurie de logements s’accentue avec le retour des biens sur les plateformes de locations courte durée comme Airbnb, ce qui réduit encore davantage l'offre pour les locataires traditionnels. Par ailleurs, bien que l'encadrement des loyers limite les hausses excessives, certains propriétaires continuent de pratiquer des compléments de loyers, notamment dans les grandes agglomérations comme Paris et Lille.

Pourquoi ces villes ?

• Mulhouse : Ville très attractive pour ses prix bas et des rendements élevés. Attention toutefois au risque de vacance locative, moindre si vous ciblez les quartiers avec des commodités.
• Saint-Étienne : Une des villes les moins chères de France, parfaite pour débuter avec un petit budget.
• Poitiers : Son statut de ville étudiante assure une demande constante, idéale pour limiter les périodes de vacance locative.
• Amiens : Avec une forte tension locative et une démographie en croissance, Amiens est une valeur sûre.
• Montpellier : Ville prisée pour son ensoleillement et sa population jeune, malgré des prix plus élevés.

Focus : la tension locative à Paris et sa Région

Une Situation Complexe mais Pleine d’Opportunités

Le marché locatif parisien est marqué par plusieurs spécificités en 2024 :

• Prix élevés mais en baisse : Les prix dans la capitale ont amorcé une légère diminution en 2023, avec une baisse moyenne de -2 % à -4 % selon les quartiers. Cette correction pourrait offrir des opportunités d’achat à des investisseurs cherchant à miser sur une stabilisation à long terme.
• Tension locative extrêmement forte : Avec une demande toujours supérieure à l’offre, le risque de vacance locative est quasi nul dans les arrondissements centraux et les zones bien desservies par le métro ou le RER.
• Impact du Grand Paris : Des communes limitrophes comme Saint-Denis, Montreuil ou Ivry-sur-Seine deviennent particulièrement attractives grâce aux nouvelles lignes de transport et des prix encore accessibles. Ces zones offrent des rendements locatifs souvent supérieurs à 4,5 %, un bon compromis pour un investissement à proximité de Paris.

Où Investir à Paris ?

• Petits appartements dans les arrondissements populaires (10e, 18e, 19e, 20e) : Ces zones combinent des prix encore abordables avec une forte demande locative.
• Studios et T2 à proximité des grandes écoles : Ciblez les étudiants et jeunes actifs, avec des quartiers comme Censier-Daubenton (5e) ou Alésia (14e).
• Périphérie dynamique : Investir à Montreuil ou Saint-Ouen permet d’obtenir des prix d’achat plus raisonnables tout en bénéficiant d’une demande locative intense, boostée par le Grand Paris.

Pourquoi Privilégier l'Investissement Locatif en Province ?

Bien que Paris offre des garanties sur la valeur patrimoniale, les rendements locatifs bruts y restent souvent plus faibles (autour de 3-4 %). En région, des villes comme Mulhouse ou Saint-Étienne permettent d’atteindre des rendements supérieurs à 9 %, idéals pour ceux recherchant une rentabilité rapide.

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Les points à retenir

• La tension locative mesure l'écart entre l'offre et la demande de locations sur un secteur géographique donné.
• Un investisseur immobilier cherche une tension locative élevée pour être sûr de louer tout le temps.
• La tension locative dans les grandes villes françaises continue à progresser : le nombre moyen de contacts par annonce de location a augmenté de 50 % en 2022. Pour les deux-pièces, cela peut atteindre +85 %.