30 août 2020

Qu’est-ce que le projet du Grand Paris ?

Le projet du Grand Paris a pour ambition de transformer l’agglomération parisienne en une grande métropole du 21ème siècle.

Initié en 2007 sous la présidence de Nicolas Sarkozy, le projet ambitionne d'améliorer le cadre de vie des habitants, de corriger les inégalités territoriales et de construire une ville durable. Avec ce projet, Paris pourra assurer sa place dans la compétition des mégalopoles internationales.  

Le Grand Paris Express

Le Grand Paris Express est le plus grand projet urbain en Europe. Plus qu’un réseau de transport, il ouvrira de nouveaux horizons aux communes desservies et leur offrira de nombreuses opportunités de développement.

Il reposera sur plus de 200 km de lignes automatiques (autant que le métro actuel) et 68 gares.

Les quatre nouvelles lignes du Grand Paris Express (15, 16, 17 et 18), ainsi que la ligne 14 prolongée au nord et au sud, seront connectées au réseau de transport existant.

Essentiellement souterrain, le nouveau métro traversera les territoires du Grand Paris pour les relier entre eux et à la capitale.

Grâce à ce projet, il sera plus simple de se rendre d’un point à l’autre de l’Île-de-France sans forcément passer par Paris, ainsi que de rejoindre plus rapidement le cœur de la capitale depuis sa périphérie.

Nouvelle alternative à la voiture, l’objectif du Grand Paris Express est que la métropole devienne plus grande et plus unie, tout en réduisant la pollution, les embouteillages et contribuera à créer une métropole plus respectueuse de l’environnement.

Quatre nouvelles lignes de métro automatiques :

• Ligne 15 Sud Pont de Sèvres Noisy Champs d’ici 2025. Ligne 15 Ouest Pont de Sèvres ST Denis Pleyel en 2030. Ligne 15 Est St Denis Champigny pour 2030.
• Ligne 16 qui traverse le 93 de St Denis à Noisy Champs entre 2025 et 2028
• Ligne 17 qui reliera Saint Denis Pleyel à Roissy d’ici 2030
• Ligne 18 qui reliera l’aéroport d’Orly à Nanterre après 2030

Prolongement de la ligne 14 nord jusqu’à St Denis Pleyel à l’horizon 2024 (objectif de désengorger la ligne 13 actuelle)

Prolongement de la Ligne 14 sud jusqu’à Orly à l’horizon 2024  

Quelques chiffres sur le projet :

• 1 Projet urbain, social et économique
• 7 pôles stratégiques identifiés, sur lesquels 22 Contrats de Développement Territorial sont en cours de négociation
• 70 000 logements neufs doivent sortir de terre chaque année. (40 000 l’année dernière) 1 métro automatique en rocade autour de Paris
• Plus de 200 kilomètres de réseau, soit autant que le réseau du métro parisien actuel 72 gares desservis, dont 57 nouvelles gares.
• 4 nouvelles lignes de métro
• 2 millions de voyageurs empruntent chaque jour ce nouveau réseau. 35 milliards € de budget d’investissement sur 20 ans

Habitat

Avec une très forte demande pour l’habitat (presque 14 M de Franciliens en 2040), le logement constitue un enjeu majeur du projet du Grand Paris qui prévoit ainsi la construction de 70 000 logements neufs par an pour faire face à la crise de l’habitat qui sévit en Ile-de-France et ainsi pallier à la faible production de logements.

Ces constructions devront respecter les préceptes de la ville durable avec une proximité et un accès facilité aux services essentiels.

Les futures gares du Grand Paris Express, identifiées comme des lieux stratégiques du développement local, pourront notamment accueillir de nouveaux quartiers mixtes où logements, commerces, pôles d’enseignements et équipements culturels se côtoient.

Forcé de constater qu’aujourd’hui la valeur du foncier dans un périmètre d’un kilomètre autour des gares a déjà augmenté de 5 à 10%.

Enseignement

Forte de ses 17 universités, 600 000 étudiants et 70 000 enseignants-chercheurs, l’agglomération parisienne est une place majeure de l’enseignement supérieur. Les universités se heurtent cependant à des problèmes de visibilité et d’accueil des étudiants. Le projet du Grand Paris doit donc tenter de répondre à ces enjeux.

Plusieurs actions sont prévues avec notamment un effort plus sur la production de logements étudiants, la rénovation de bibliothèques et de bâtiments sportifs, mais également la simplification de l’organisation des universités, le regroupement et la rénovation de leur patrimoine immobilier.

Culture

Un des objectifs du Grand Paris est de faciliter l’accès à la culture à tous les habitants de l’Ile-de-France. La capitale offre un panel de lieux culturels, mais hors de Paris intra-muros les territoires sont moins bien desservis par les transports et les grands éléments culturels se font plus rares.

La stratégie de développement culturel sera multipolaire et reposera sur deux axes principaux : une meilleure accessibilité des grands équipements culturels symboliques, et la réhabilitation de lieux culturels plus excentrés. L’axe de la Seine a vocation à devenir le véritable vecteur de l’offre culturelle du Grand Paris. De nombreux lieux culturels étant déjà installés sur la Seine comme par exemple la Seine Musicale sur l’île Seguin (Boulogne-Billancourt)

Investir dans un projet

Potentiels investisseurs dans ce nouveau projet :

On distingue 3 catégories de potentiels acheteurs : les primo-accédants, la classe moyenne parisienne et celle en location, ainsi que les investisseurs français et étrangers à la recherche de bons rendements pour le marché des petites surfaces et logements étudiants.

On peut constater une très grosse demande des investisseurs anglais depuis la sortie de l'Union européenne de l’Angleterre.

Investir dans la capitale est clairement moins rentable aujourd’hui depuis le plafonnement des loyers. Surtout que le prix des studios n’a pas pour autant baisser.

La rentabilité stagne à 3 % sur la capitale (encore moins dans les quartiers huppés) alors que sur les secteurs attractifs en premières et deuxièmes couronnes, la rentabilité brute locative peut dépasser 4 à 5%.

La Seine-Saint-Denis, le département le plus dynamique

C’est l’un des départements les plus dense et le moins cher en Ile-de-France avec un prix moyen actuel entre 3 000 et 3 500 euros le mètre carré.

Une Estimation de 15 à 20% d’inflation d’ici la fin du projet est prévu .

Certaines Villes de Seine-Saint-Denis connaissent déjà un rattrapage fulgurant avec une inflation de 10% ou plus depuis deux ans.

La plus grosse gare du Grand Paris Express Saint Denis Pleyel représentera le nouveau pôle majeur des transports métropolitains avec le passage des trois nouvelles lignes à la gare St Denis Pleyel (ligne 15, 16, 17) ainsi que le prolongement de la ligne 14 actuel.

Avec une Prévision de 250 000 voyageurs par jour, elle est surnommée le nouveau « Châtelet Nord » du Grand Paris.

Les distances seront raccourcies avec les principaux secteurs économiques d’Ile-De-France, les Franciliens seront plus qu’à 20 min de l’aéroport de Roissy, 10 min de Châtelet et 10 min de La Défense.

Les nouveaux projets : plus de la moitié d’entre eux seront réalisés en Seine St Denis.

Plus gros projet du grand Paris : ZAC de PLEYEL prévu pour 2023

• 55 000 m² Logements familiaux et étudiants :
• 170 000 m² Bureaux
• 50 000 m² Commerces et hôtellerie :
• 8 000 m² Territoire de la culture et de la création :
• 40 % de logements sociaux
• Accueil du nouveau Village des Jeux olympiques de Paris 2024,

Voici les principales communes concernées :

Saint-Ouen

Plusieurs facteurs rendent un investissement immobilier à Saint Ouen très intéressant.

La proximité ressentie de Paris augmente avec le prolongement de la ligne 14.

Actuellement, 30 projets y sont en cours par le Groupe Emerige, Icade, Eiffage, Edelis et Immoneuf.

Les Quartiers valorisés sont La mairie de Saint-Ouen et la Gare St Ouen RER C ou passera en plus la 14.

Les quartiers les plus proches du périphérique ont déjà flambé et se négocient à plus de 4 000 euros le m2,

Et même 5 500 € du m2 dans les quartiers des Deux Futures.

Aubervilliers

Avec plus que 20 nouveaux programmes bureaux, logements et commerces déjà lancés, principalement par les promoteurs Bouygues Immo, Nexity et Capelli, pour l’année 2020, la commune d’Aubervilliers se montre d’une façon très dynamique. Sur cela, s’ajoute la création des nouvelles lignes métro 15 et 17 et le prolongement de la ligne 12.

Pour le moment, les Quartiers les plus demandés sont Mairie d’Aubervilliers et fort d’Aubervilliers où passe la ligne 13 aujourd’hui, avec un prix moyen pour un appartement 3 780 € m2 et le prix moyen pour une maison 3 180 € m2.

(Source : Meilleursagents) 

Bondy

Bondy commence à bénéficier de l'afflux de constructions neuves qui va permettre de réhabiliter de nouveaux quartiers.

Le promoteur Médicis propose 6 programmes.

Quartier : place de la République autour du RER E et la future gare RER E Autour du canal de l'Ourcq

C’est une commune peu dynamique aujourd’hui, mais avec un fort potentiel pour les prochaines années.

Le prix du mètre carré se situe légèrement en dessous des 3 000 € L´arrivée du Grand Paris est attendue pour redynamiser la ville.

Une Inflation de 5 à 10 % est prévue.

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Noisy le Grand

Accessible actuellement avec le RER A, la commune est dynamique, plusieurs établissements supérieurs dont les plus connus sont le CNAM et l’école des Gobelins. On note aussi une forte demande de logements étudiants.

Noisy le Grand est une commune qui intéresse fortement les investisseurs avec de multiples résidences étudiantes.

D’ici 2025, une prévision de 4 500 logements est attendue selon la mairie.

La gare de Noisy Champ est prévue pour 2025, pour ainsi faire la correspondance entre la ligne 16 et 15 sud.

Une Inflation des prix de 10 % est prévue après la nouvelle gare.

Déjà, 3 quartiers du centre-ville ont subi des transformations : Quais de la Marne, Le Marne village et Le Parc Boucle.

Prix au m2 (appartement) : 3 452 € Prix au m2 (maison) : 3 308 € Evolution des prix sur 1 an : +3,4 %

(Sources meilleurs agents)

Rosny sous Bois

Rosny sous Bois va également profiter de l’élargissement du réseau de métro avec le prolongement de la ligne 11 (en 2022) et la ligne 15 (en 2025) à l'actuel RER E.

Rosny sera à 15 min de châtelet les Halles avec la ligne 14 pour un temps de de trajet actuel de 40 min avec la ligne 7.

Pour le moment, les tarifs sont très raisonnables, ce qui peut rendre un investissement à l’heure actuelle très rentable.

Prix au m2 (appartement): 3 428 € Prix au m2 (maison): 3 498 €

Les prix pourraient grimper d'ici deux ou trois ans avec de programmes neufs sont prévus.

Projet phare de la ville : Écoquartier Coteaux Beauclair qui associera logements et activités. (commerces, École, crèche)

Offre des promoteurs pour 2021/2022 : immeubles de 4/5 étages du studio au 5 pièces, Résidence étudiante, et 40% de logements sociaux.

Prix aux alentours de 5000€ le m2

Département des Hauts de Seines

Avec beaucoup de projets sur la Ligne 15 Sud, les communes de la petite couronne de Clamart jusqu'à Villejuif présentent une possibilité remarquable pour les investissements.

Un temps de trajets sera entre 15 et 25 min selon les villes pour rejoindre Paris avec la correspondance de Villejuif.

Ce qui concerne les villes de Châtillon, Vanves, Clamart, Cachan, Bagneux, Antony.

Le nouvel éco quartier d’Antony déclenche des nombreuses activités près de la nouvelle gare Antonypôle, un projet pour 2024 :

• 440 appartements, 31 450 m2 de logements
• 7 000 m2 de bureaux
• 4 450 m2 de commerces, dont des restaurants, un marché couvert, une moyenne surface alimentaire Un campus innovation de 12 800 m2, comprenant un espace de coworking, un showroom, une école hôtelière
• 6 500 m2 pour l’hôtel haut de gamme, sa salle de fitness et son restaurant gastronomique éphémère Une crèche de 750 m2
• Une maison de santé de 450 m2

En 2020, le prix du mètre carré à Antony se négocie en moyenne à 4 844 € le m² pour un appartement et 5 229 € le m² pour une maison.

Une prévision d’inflation de 20 % une fois la ligne de métro ouverte prévu en 2024.

Clamart

Clamart avec ses projets ambitieux comme les nouveaux quartiers PLAINE SUD et PANORAMA, représente une ville dynamique qui propose des investissements intéressants.

Le quartier autour de la gare de Clamart comporte les rues et les avenues les plus cotées.

On avoisine une inflation de plus de 3 % entre l’avenue Jean-Jaurès et la rue de Fleury. Moyenne prix: 5 500 € le m2

Le nouveau quartier PLAINE SUD

• Proche de la ligne de tramway T6 reliant Châtillon-Montrouge 25 % de logements sociaux
• 75 % en accession à la propriété,
• Résidences étudiantes, commerces et restaurants à l’horizon 2023. 

Le nouveau quartier PANORAMA

Connecté au tramway 6 et lignes de bus dont certaines relieront dans quelques années la future ligne 15 sud du Grand Paris Express. .

Arcueil/Cachan

Actuellement la commune se trouve à 40 minutes de Paris. Avec la ligne 4, les Arcueillais ne seront plus qu’ à 15 min de la Capitale et sera localisée sur la future ligne 15 Sud « Arcueil Cachan » à 20 min de Chatelet (Même temps de trajet à l’heure actuelle avec le RER B).

Une commune prête pour une évolution, une quinzaine de permis étaient délivrés depuis l’année dernière.

Promoteurs : ICADE, EDELIS, Arche promotion, AReamn, Bouygues, Proviny et Nexity Les quartiers, les plus cotés ; rue des rosiers/rue des Lilas pour Arcueil

Actuellement avec un prix moyen entre 5 000 et 5 200 € m2 à la fois maison et appartement.

La future gare Arcueil-Cachan sera entre les avenues Léon Eyrolles et Carnot.

Le prix avoisine les 5 700 € m2 pour le quartier de la future gare avec une inflation de 3%.

De nouveaux projets sont en cours dans le quartier des Meuniers, proche de la future gare et du technicentre Atlantique de la SNCF :

ZAC Écoquartier Victor Hugo

En travaux actuellement

• Résidence Odyssée, un immeuble de 82 logements dont 16 en locatif social. Promoteur : Nexity
• Les Passerelles - rue Romain Rolland – 2021 52 logements. Promoteur : Nexity
• Résidence étudiante – avenue Aristide Briand – 2020 En projet d’ici 5 ans

En projet

Projet Courbet-Roland-Casino 455 Logements privés : 106 Logements sociaux - 5 700 m² de commerce.

Contactez nous pour une estimation de votre bien à Cachan ou à Arcueil 

Département 91

La ligne 18 du Grand Paris express reliera d’ici 2030 l’aéroport d’Orly à Versailles-Chantiers en 30 minutes.

Résultant dans plusieurs projets autour de la gare de Palaiseau, la nouvelle gare aérienne de Palaiseau permettra de rejoindre Massy et sa gare TGV en 6 minutes.

Associée à l’implantation des centres de recherche et d’entreprises de pointe, cette infrastructure va attirer de nouvelles offres d’ emploi.

Il est donc prévu que Palaiseau gagne 20 000 habitants dont 7 000 étudiants. Prix moyen au m² à 3 813 € pour un appartement et 3 782 € pour une maison.

Exemple de programmes par le promoteur EMERIGE, Programme rue Tronchet :

Des appartements de 4 à 5 pièces avec terrasses pour des prix qui avoisinent les 5 000 € m2 ,sans compter les terrasses. 

L'agence Imop et le Grand Paris

Imop est présent dans toutes les villes concernées directement ou indirectement par le projet du grand Paris.

Si vous avez un projet immobilier et souhaitez anticiper l'impact du grand Paris sur votre bien, contactez nous au 01 84 25 80 81 ou programmez directement un rendez vous d'estimation avec un de nos conseillers.