Les prix immobiliers et le marché immobilier à Paris et en banlieue

Le marché immobilier parisien et en Ile de France de septembre à novembre 2024

Une stabilisation progressive en région parisienne

Après une forte baisse de l'activité, les ventes commencent à se stabiliser. De septembre à novembre 2024, 27 520 transactions ont été enregistrées en Ile-de-France, soit un léger recul de 1% par rapport à septembre-novembre 2023.

• Les ventes d'appartements ont baissé de 3% par rapport à la même période en 2023
• Les ventes de maisons, elles, ont augmenté de 5%.
• Dans la Grande Couronne, l'activité immobilière progresse de 3%.
• En Petite Couronne, les ventes de maisons ont bondi de 8%.

Bien que le marché demeure 30% en dessous des niveaux de 2022, cette stabilisation est encourageante pour les acheteurs et vendeurs.

Il semble par ailleurs que la situation s'améliore par rapport à la dernière note de conjoncture des notaires du grand paris concernant le marché immobilier au 3ème trimestre 2024

Prix : Vers un ralentissement de la baisse

Malgré une tendance à la baisse, les prix diminuent moins rapidement. En novembre 2024, la baisse moyenne sur un an est de -4,1% en région parisienne.

Prix moyens des appartements anciens

• Ile-de-France : 6 120 €/m² (-3,8%)
• Paris : 9 460 €/m² (-4,2%)
• Petite Couronne : 4 920 €/m² (-4,2%)
• Grande Couronne : 3 230 €/m² (-2,0%)

Prix moyens des maisons anciennes

• Ile-de-France : 328 400 € (-4,7%)
• Petite Couronne : 390 200 € (-5,5%)
• Grande Couronne : 255 000 € (-3,9%)

Les experts anticipent une stabilisation des prix d'ici mars 2025, avec notamment un retour à 9 500 €/m² à Paris.

Les plus-values à Paris : quelles perspectives ?

Sur une période de 10 ans, la plus-value immobilière à Paris demeure intéressante, bien que l’on observe une diminution des gains sur les cinq dernières années. Parmi les secteurs les plus valorisés, le 7ème arrondissement se distingue avec une plus-value atteignant 179 080 €. Toutefois, les arrondissements périphériques enregistrent des baisses plus prononcées, confirmant une évolution contrastée du marché selon les quartiers.

Pour plus de chiffres, consultez notre article sur les prix immobiliers à Paris en 2025

Le marché immobilier parisien et francilien au 4ème trimestre 2024

Contexte général d'après les notaires du grand Paris

Le marché immobilier francilien semble se stabiliser après une longue période de baisse des volumes de ventes et des prix.

Les ventes de logements anciens en Île-de-France ont chuté de 13% sur un an et de 36% sur deux ans.

Les prix des appartements anciens ont baissé de 2,9% sur un an et ceux des maisons de 5%.

L'amélioration de la solvabilité des ménages, notamment due à la baisse des taux d’intérêt (3,12% en décembre 2024), soutient une reprise progressive.

Analyse des ventes au 4ème trimestre

• Volumes de ventes stabilisés au T4 2024 (-2% par rapport à T4 2023).
• Paris reste à la traîne (-5% des ventes par rapport à T4 2023).
• Petite Couronne : ventes d’appartements en baisse (-5%), avec un recul sévère en Seine-Saint-Denis (-14%).
• Grande Couronne : stabilisation des ventes d’appartements et légère reprise des maisons (+3%).
• Sur l'année, les ventes restent historiquement basses, avec 102 850 logements anciens vendus en 2024, soit un niveau inférieur à celui de la crise des subprimes.

L'évolution des prix des logements au 4eme trimestre

A Paris, le m2 moyen était de 9 470 €/m² au T4 2024 (-3% sur un an), avec une stabilisation attendue autour de 9 500 €/m² en 2025.

En Île-de-France il était de 6 090 €/m² pour les appartements (-2,9%) et de 326 500 € pour les maisons (-5%).

Dans la petite Petite Couronne la baisse des prix est de -3,2% pour les appartements, et de -6,4% pour les maisons.

En Grande Couronne les prix sont globalement stables, avec une légère hausse attendue pour 2025.

Focus sur la rentabilité des investissements

Le marché immobilier francilien semble atteindre un palier bas, avec des volumes et des prix qui se stabilisent après une forte baisse depuis 2022.

La reprise pourrait être conditionnée par une éventuelle baisse des taux d'intérêt en 2025 avec des moins-values à court terme (une revente après 2 ans entraîne une perte moyenne de 40 600 € pour un appartement et 39 200 € pour une maison) et des plus-values à 10 ans (en moyenne 44 080 € pour un appartement, entre 23 500 € et 89 500 € pour une maison).

Paris reste la zone la plus rentable à long terme malgré une baisse récente des prix.

Les Perspectives 2025 à Paris

En 2025, on s'attend a une stagnation probable des prix car selon les avant-contrats, la tendance à la stabilisation devrait se poursuivre en 2025.

La baisse possible des taux d’intérêt pourrait favoriser un rebond de l’activité immobilière.

Les Incertitudes macroéconomiques (contexte international, dette publique et évolution des crédits à l’habitat) restent des facteurs de risque.

MISE A JOUR DU 27.03.2025 : vers un retour progressif à la hausse des prix ?

L'activité immobilière : une lente stabilisation des ventes

Entre novembre 2024 et janvier 2025, 22 660 ventes de logements anciens ont été enregistrées en Île-de-France, soit une baisse de 3 % en un an. Le marché reste fragilisé par un recul cumulé de 26 % en deux ans, dû à la hausse des taux d’intérêt.
Les maisons résistent mieux que les appartements, dont les ventes chutent encore de 4 % sur un an.

Les prix de l’immobilier en janvier 2025

• Paris : 9 480 €/m² (-1,9 % en un an)
• Île-de-France : 6 090 €/m² pour les appartements (-2 %), 325 900 € pour les maisons (-3,3 %)
• En Grande Couronne, les maisons atteignent en moyenne 296 700 €, avec une hausse attendue de +2,7 % d'ici mai 2025

Les projection des notaires pour mai 2025 : les prix repartent à la hausse

Selon les avant-contrats :

• À Paris, le prix moyen des appartements atteindrait 9 630 €/m² en mai 2025, soit +2,1 % sur un an, une première hausse annuelle depuis 4 ans.
• En Île-de-France, les prix des appartements et maisons progresseraient respectivement de +1,6 % et +1,8 %.

Le DPE et logements énergivores : l'impact de la loi Climat sur le marché

La loi Climat et Résilience influence fortement le marché immobilier :

• En 2024, 9 % des appartements et 11,4 % des maisons vendus en Île-de-France sont classés G, signe d'une volonté des propriétaires de se séparer de passoires thermiques.
• À Paris, les logements classés F ou G représentent 32,4 % des ventes.
• En Grande Couronne, les logements énergivores sont moins nombreux : 15 % en 2024.

Les petits logements (studios et 2 pièces) restent les plus touchés par les mauvaises notes DPE. Toutefois, un nouvel arrêté de 2024 corrige leur évaluation, ce qui a déjà fait baisser la part des ventes de studios classés F ou G de 37,9 % à 35,9 %.

MISE A JOUR DU 28.05.2025 : le début d'un nouveau cycle ?

Une hausse notable des ventes immobilières

Le 1er trimestre 2025 marque un rebond de l’activité immobilière en Île-de-France, avec une augmentation de 21 % des ventes par rapport à la même période de 2024. Cette dynamique s’explique par deux facteurs principaux :

• Une amélioration de la solvabilité des ménages, favorisée par des taux d’intérêt plus attractifs (3,03 % en mars 2025 contre 3,60 % un an plus tôt).
• Un effet d’anticipation lié à la hausse des droits de mutation au 1er avril dans plusieurs départements, incitant les acheteurs à concrétiser leurs projets rapidement.

Des volumes encore inférieurs aux niveaux d’avant-crise

Malgré cette reprise, les volumes de ventes restent en retrait de 10 % par rapport au 1er trimestre 2023, période déjà marquée par une contraction du marché. Le niveau d’activité demeure donc historiquement bas, et la situation reste précaire et dépendante du contexte économique global.

Une stabilisation progressive des prix

En un an, les prix se sont stabilisés :

• +0,1 % pour les appartements anciens (6 120 €/m² en moyenne)
• -1,1 % pour les maisons anciennes (327 800 € en moyenne)

Des perspectives de hausse d’ici l’été

Selon les avant-contrats, une augmentation de 3,2 % pour les appartements et de 2,8 % pour les maisons est attendue d’ici juillet 2025. Cela pourrait marquer un véritable tournant pour le marché, à confirmer dans les mois à venir.

À Paris : reprise des ventes et légère hausse des prix

Les ventes d’appartements ont progressé de 25 %, avec un prix moyen de 9 530 €/m². Une hausse de 2,7 % est attendue d’ici juillet. Les écarts restent importants entre quartiers :

• Saint-Germain-des-Prés : 16 410 €/m²
• La Chapelle : 6 630 €/m²

En Petite Couronne : stabilité des prix et rebond de l’activité

Les prix restent stables à 4 900 €/m² en moyenne, avec une hausse prévue de 4 % d’ici l’été. Les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne affichent les plus fortes hausses de ventes

Bon à savoir :

• Le marché immobilier se stabilise : Après deux ans de forte baisse, les ventes et les prix semblent atteindre un plancher, avec une légère reprise des maisons en Grande Couronne.
• Les prix restent sous pression mais la baisse se ralentit : À Paris, le prix moyen est de 9 470 €/m² (-3% sur un an), et en Île-de-France, les prix des appartements ont reculé de 2,9% et ceux des maisons de 5%
• Avec la stabilisation du nombre de vente, les prix pourraient légèrement repartir à la hausse en 2025 à Paris et en région parisienne
• On constate d'ailleurs au 1er trimestre 2025 un rebond de l’activité immobilière en Île-de-France, avec une augmentation de 21 % des ventes par rapport à la même période de 2024.