NOUVELLE LOI ÉNERGIE – CLIMAT : QUEL IMPACT SUR L’IMMOBILIER ?

17 septembre 2019

La fête est finie ! C’est en substance ce que doivent retenir les propriétaires, car tous vont être concernés par la loi Énergie – Climat à plus ou moins brève échéance. Les logements énergivores, à la vente ou à la location, vont ainsi être fortement pénalisés.

Et pour cause : plus 7,4 millions de logements, soit près de la moitié du parc locatif privé, sont considérés comme étant des « passoires thermiques ». En parallèle, de nombreuses personnes n’ont pas la possibilité de négocier librement, faute de biens disponibles : dans les grandes villes, lorsque la situation est tendue (à l’achat ou à la location), les travaux pour améliorer la performance énergétique sont souvent considérés comme optionnels par les propriétaires.

Mais cette fois, les conséquences financières d’une mauvaise isolation thermique vont être très lourdes.

ANTICIPER POUR INTÉGRER TOUS LES CHANGEMENTS

Tous les propriétaires doivent dès à présent s’informer sur les performances énergétiques de leur logement en faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique. Ils risquent en effet d’avoir à effectuer des travaux dans les années qui viennent pour pouvoir continuer à louer et/ou à vendre leurs biens immobiliers. La loi Énergie – Climat prévoit des mesures radicales :

DÈS L’ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA LOI : ÉNERGIE – CLIMAT

Tous les logements entraînant des consommations énergétiques « extrêmement élevées »vont être considérés comme « indécents ». Les locataires auront ainsi la possibilité de contraindre les propriétaires à effectuer des travaux de mise en conformité.

A partir de 2021

Il ne sera plus possible d’augmenter le loyer entre deux locataires lorsque le logement est classé F ou G dans le diagnostic de performance énergétique. Pour sortir de cette situation de « gel », il faudra effectuer des travaux de rénovation du logement. De plus, il sera toujours possible de demander une participation au coût des travaux de rénovation énergétique mais uniquement pour ceux permettant de sortir de l’état de passoire énergétique.

A partir de 2022

En cas de mise en vente ou en location d’un bien, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire. Mais à compter de 2022, les propriétaires de biens mal isolés devront aussi réaliser un audit énergétique détaillant :

• les travaux envisagés.
• l’estimation de leur coût.
• le gain prévu au niveau des économies d’énergie.

En parallèle, une nouvelle mention sera obligatoire dans les annonces immobilières des passoires thermiques : l’indication que des travaux seront obligatoirement effectués d’ici 2028. Et à compter de cette date, si les travaux n’ont pas encore été effectués, il faudra le préciser dans l’annonce de mise en vente ou de location. Les propriétaires qui n’effectueront pas les travaux nécessaires pour isoler leur bien s’exposeront à des sanctions (elles seront précisées dès 2023).

Pour autant, l’adoption de cette loi doit être vue comme une opportunité. « Un logement bien isolé se vend plus vite et à un prix plus intéressant. Cette tendance va se confirmer dans les années qui viennent : le critère de la performance énergétique va devenir déterminant pour les futurs acquéreurs » explique Laurent Sabouret, co-fondateur d’IMOP, l’agence immobilière digitale aux honoraires fixes.

ZOOM SUR LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Encore mal connu des propriétaires, le DPE correspond à l’analyse détaillée d’une construction selon différents critères prédéfinis tels que l’usure des équipements et des installations, l’éventuelle existence de substances qui pourraient nuire à la santé, et les risques géographiques qu’il pourrait y avoir dans la localisation du bien. Un DPE est obligatoire en cas de vente (DPE Vente) ou de location (DPE location). À partir du 1er janvier 2021, il deviendra opposable : les acquéreurs et les locataires pourront s’en prévaloir à l’encontre du propriétaire ou du bailleur.

Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et accrédité.

À quoi correspondent les scores et les lettres du Diagnostic de Performance Energétique ?

Le DPE, Diagnostic de Performance Energétique, reflète la consommation d’énergie du bien immobilier. Il peut s’agir :

• Soit de la consommation réelle évaluée sur les 3 dernières années ;
• Soit de la consommation conventionnelle évaluée par une méthode de calcul approuvée par le ministère.

Il y a deux étiquettes : l’étiquette énergie (pour connaître la consommation d’énergie primaire) et l’étiquette climat (pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise). Chacune se voit attribuer un score allant de A (la meilleure performance) à G (la plus mauvaise).

Combien coûte un DPE ?

Les tarifs des Diagnostics de Performance Energétique ne sont pas réglementés et peuvent donc varier d’un prestataire à l’autre. Il faut compter en moyenne de 100 à 400 € selon la superficie et la localisation du bien (studio, appartement ou maison).

Combien de temps faut-il pour faire un DPE ?

Il faut compter en moyenne 1 heure pour réaliser un DPE dans une maison de 90 à 110 m². Cette durée peut varier en fonction de la superficie, mais aussi du nombre de diagnostics à réaliser (notamment en cas de vente).

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Elle est de 10 ans. Toutefois, dans certains cas, il peut être intéressant de refaire un DPE avant la date de fin de validité, par exemple, si vous avez effectué des travaux de rénovation, en vue d’une location ou d’une vente, ayant une incidence sur la performance énergétique.