Loi sur l’encadrement des loyers du 1er juillet 2019 : que faut il retenir ?
S’il est un sujet qui suscite en ce moment des réactions dans l’immobilier, et notamment en faisant la Une de l’actualité dans ce domaine, c’est bien l’encadrement de loyers. Qu’entend-on par ce terme ? La situation est-elle la même partout en France ?
23 août 2019
LE PRINCIPE DE L’ENCADREMENT DES LOYERS
L’encadrement des loyers est un dispositif visant à contrôler l’évolution des loyers. En effet, dans certaines agglomérations de plus de 50000 habitants, appelées zones tendues, il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande en matière de logements, pouvant donner lieu à des loyers élevés. C’est dans l’optique de limiter cette hausse qu’est née la loi ALUR, Accès au Logement et un Urbanisme Rénové.
LES LOGEMENTS CONCERNÉS PAR L’ENCADREMENT DES LOYERS
Quels sont les logements soumis à ce dispositif ?
Il s’agit des biens loués vides ou meublés relevant du secteur privé. Ils doivent se trouver dans les communes où les loyers sont réputés élevés. L’encadrement de la hausse des loyers diffère selon qu’elle intervienne durant le bail ou lors de son renouvellement ou relocation et si le logement est situé en zone tendue ou pas.
En effet, si durant le bail d’un logement loué (vide ou meublé mais en tant que résidence principale), le propriétaire souhaite appliquer une augmentation, il ne pourra le faire que si une clause de révision du loyer a été mentionnée dans le contrat de location. Le loyer est ainsi indexé sur l’IRL (Indice de Révision de Loyer) avec le calcul suivant :
Loyer en cours X Nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente = Nouveau loyer.
Cette condition est applicable sur tout le territoire, dans toutes les communes de France.
Concernant le renouvellement de bail (le locataire reste le même), le loueur pourra appliquer une augmentation seulement si le logement est en dessous du prix du marché, mais en respectant des conditions très strictes si le bien est situé en zone tendue. Si le bien se trouve dans les autres communes, des conditions plus souples s’appliquent. C’est l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui précise ces conditions.
En revanche, en zone tendue, s’il s’agit d’une remise en location (nouveau locataire et nouveau bail) le nouveau loyer ne pourra pas dépasser le loyer versé par le locataire précédent. Cependant s’il n’y avait pas eu de révision de loyer dans l’année précédant le nouveau contrat de location, le nouveau loyer pourra intégrer la révision selon la variation de l’IRL. De même, si le bailleur a réalisé d’importants travaux entre deux locations, ou si le loyer est sous-évalué par rapport au marché, il aura la possibilité de le réviser à la hausse, en respectant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.
A noter que ce dispositif ne s’applique pas dans les cas suivants : si c’est la première fois que le bien est mis en location, ou s’il est remis en location après avoir été vacant plus de 18 mois.
Dans les communes qui ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers, le propriétaire est en droit de fixer librement le montant du loyer.
LES NOUVELLES RÈGLES D’ENCADREMENT DES LOYERS PARISIENS À PARTIR DU 1ER JUILLET 2019
Au départ, en 2014, l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR était censé s’appliquer à toutes les zones tendues. Dans la pratique, l’expérimentation s’était limitée à deux grandes municipalités : Paris à compter d’août 2015 et Lille à compter de février 2017.
En 2017, l’encadrement des loyers à Lille est annulé par le tribunal administratif pour une question de forme car le dispositif aurait dû concerner l’ensemble de l’agglomération lilloise et non Lille seulement. La même année, l’encadrement des loyers à Paris est annulé pour la même raison.
Mais un nouveau rebondissement survient en Juin 2019 : Le Conseil d’Etat valide les dispositifs qui avaient été mis en place à Lille et Paris.
En parallèle, le gouvernement, soucieux de lutter contre le logement cher, a fait voter en 2018 la loi Elan (Evolution du Logement et Aménagement Numérique) permettant aux communes qui en feront la demande de plafonner les loyers des logements situés sur leur territoire. Cette mesure est applicable depuis le 1er juillet 2019 à l’ensemble du pays pour une période expérimentale de cinq ans. Paris sera la première ville à appliquer ce dispositif. Le loyer de référence sera fixé annuellement par arrêté préfectoral. Le dernier arrêté, publié en mai 2019, fixe les montants, pour l’ensemble de la ville de Paris, à appliquer sur les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2019.
Ainsi, les propriétaires seront tenus de respecter une fourchette de prix au mètre carré. Ils ne pourront pas demander un loyer supérieur de 20 % au loyer dit « de référence », ni le minorer de plus de 30 %. Un complément de loyer, si justifié selon des critères bien précis, pourrait être demandé au-delà du loyer de référence majoré. En cas de non-respect des règles, le propriétaire loueur pourra s’exposer à des amendes pouvant aller de 5000 euros à 15000 euros, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.