La loi Elan : en faveur de l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique.

Le secteur du bâtiment, et donc de l’immobilier neuf, est l’un des piliers de l’économie française. C’est la raison pour laquelle nous assistons régulièrement à de nouvelles lois votées par les gouvernements successifs. Ces dernières années, plusieurs lois ont vu le jour. Cette année 2019 voit la mise en application d’une nouvelle loi définitivement adoptée en octobre 2018 : La loi ELAN : loi en faveur de l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Zoom sur cette loi phare du gouvernement Macron.

Pourquoi la loi ELAN ?

Notre mode de vie évolue. Nos conditions de travail ont changé et la mobilité est davantage d’actualité. Le numérique est devenu omniprésent, incontournable et cependant des efforts restent à faire pour que tous puissent en bénéficier. La précarisation s’est développée et les populations fragiles sont souvent victimes de mal logement. L’accès physique des personnes en situation de handicap aux logements  doit être repensé et amélioré. Il y a une réelle prise de conscience pour être plus responsables par rapport à la planète. Tout change, et le logement doit lui aussi changer, s’adapter. Il est une composante essentielle de notre cadre de vie, il constitue l’essentiel de notre patrimoine. La loi ELAN est là pour répondre à cette problématique, pallier à ces difficultés.

Les objectifs de loi ELAN

La loi ELAN porte sur trois domaines d’actions majeurs. Tout d’abord, son but est de simplifier et optimiser la construction de l’immobilier neuf. Il faut aussi en parallèle développer et réformer globalement le secteur du logement social en favorisant notamment la mixité sociale. Cette loi a également pour objectif de prendre en compte les besoins des personnes pour améliorer leur cadre de vie. Enfin, son but sera de mettre les transitions énergétiques et numériques au service de tous les habitants et surtout de la population rurale.

loi elan

Les principales mesures de la loi ELAN

Construire davantage, moins cher et mieux

La loi veut favoriser et accélérer la construction du parc immobilier neuf. Elle vise à simplifier les formalités administratives et limiter les recours abusifs qui retardent les constructions de logements.

Avec la loi Elan, 20% des logements neufs devront être adaptés pour les personnes à mobilité réduite. 80% des logements devront être évolutifs. Cela signifie que ces logements, par l’installation de cloisons amovibles, par exemple, pourront être adaptés facilement à une personne en situation de handicap.

Pour les personnes qui achètent en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire sur plan, elles auront désormais la possibilité de choisir leurs équipements au moment de l’installation. Il s’est avéré que nombre de propriétaires en changent par la suite, ce qui occasionne dépenses et déchets inutiles. En outre, les acquéreurs seront désormais mieux protégés en cas de défaillance du vendeur.

Enfin, la conception et la construction de logements neufs devraient permettre une meilleure efficacité énergétique. Il faudra, par exemple, améliorer l’isolation, modifier les systèmes de chauffage ou de climatisation. Ces constructions doivent être pensées dans une logique « zéro carbone », depuis la production des matériaux jusqu’à leur démolition.

Développer et réformer le logement social.

Le secteur HLM sera réorganisé afin de construire davantage de logements sociaux. Pour cela, les HLM devront vendre à leurs locataires au moins 1% du parc HLM par an. Ceci devrait représenter 40 000 logements contre les 8 000 proposés à la vente aujourd’hui. Grâce à ces ventes, les organismes HLM pourront ainsi investir dans la construction de nouveaux logements ou rénover l’existant. De plus, c’est un moyen d’encourager et faciliter l’accession à la propriété pour les personnes à revenus modestes.

En outre, les sociétés HLM devront vérifier régulièrement si les besoins des locataires ont évolué par rapport aux logements qu’ils occupent, et s’assurer ainsi de la bonne attribution des logements sociaux selon leurs conditions de ressources.

Afin d’encourager la diversité et la mixité sociale, au moins 50% des logements sociaux pourront être attribués aux demandeurs aux revenus les plus élevés dans les QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville). En parallèle, au moins 25% des logements sociaux des quartiers, qui ne sont pas dans le périmètre QPV, pourront être accordés aux ménages les plus modestes.

Apporter une solution aux besoins de chacun

Un « bail mobilité » sera instauré pour faciliter la mobilité professionnelle; ce bail sera d’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie. C’est la garantie Visale qui servira de caution pour les propriétaires loueurs.

De même pour les étudiants, la caution d’un tiers sera remplacée par la garantie gratuite de Visale.

La garantie Visale est accordée au locataire par Action Logement (anciennement connu sous le nom de 1% Logement). En cas d’impayés, c’est Action Logement qui paie aux propriétaires le loyer et les charges. Action Logement se charge ensuite de récupérer auprès du locataire les sommes avancées.

La loi ELAN prévoit également de faciliter la réquisition de locaux, qui seraient vacants depuis plus d’1 an, pour y héberger des sans-abris, et ce pour une durée maximale de 2 ans. On estime que d’ici à 2020, 500 000 m² de bureaux vides seront utilisés en lieux d’habitation.

En outre, elle propose, aux villes qui le souhaitent, le retour de l’encadrement des loyers. Les communes pourront expérimenter ce dispositif pendant 5 ans.

Par ailleurs, elle encourage la location en offrant la possibilité aux propriétaires de louer leur logement vacant pour quelques mois seulement, au lieu d’une durée minimum d’un an auparavant.

Améliorer le cadre de vie de sa population

Plusieurs dispositions ont été prises en ce sens. Tout d’abord, traquer les marchands de sommeil qui louent des logements indécents, insalubres à des personnes en situation de précarité. Ces bailleurs peu scrupuleux seront signalés au procureur de la République qui pourra décider de confisquer leurs logements.

La loi ELAN va permettre de débloquer 5 milliards d’euros pour rénover les centres villes dégradés afin d’y faire revenir les habitants et leur offrir un cadre de vie agréable.

Enfin, l’une des mesures phares de cette loi est de généraliser le haut débit partout en France, notamment dans les zones rurales, et de prévoir le très haut débit pour tous en 2022.

“Le projet de loi ELAN s’inscrit ainsi dans la volonté de préserver la cohésion entre nos territoires, au cœur de notre mission. Il s’agit de donner à toutes et tous les mêmes chances de réussir et de s’épanouir.” Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires

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Nouvelle loi Énergie – Climat : quel impact sur l’immobilier ?

Adoptée définitivement par l’Assemblée Nationale le 11 septembre 2019, la nouvelle loi Energie-Climat s’est fixée un objectif ambitieux : atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050 et diminuer de 40 % la consommation d’énergie fossile d’ici 2030. Des changements importants sont notamment prévus pour réformer en profondeur le marché de l’immobilier.

La fête est finie ! C’est en substance ce que doivent retenir les propriétaires, car tous vont être concernés par la loi Énergie – Climat à plus ou moins brève échéance. Les logements énergivores, à la vente ou à la location, vont ainsi être fortement pénalisés.

Et pour cause : plus 7,4 millions de logements, soit près de la moitié du parc locatif privé, sont considérés comme étant des « passoires thermiques ». En parallèle, de nombreuses personnes n’ont pas la possibilité de négocier librement, faute de biens disponibles : dans les grandes villes, lorsque la situation est tendue (à l’achat ou à la location), les travaux pour améliorer la performance énergétique sont souvent considérés comme optionnels par les propriétaires.

Mais cette fois, les conséquences financières d’une mauvaise isolation thermique vont être très lourdes.

Anticiper pour intégrer tous les changements

Tous les propriétaires doivent dès à présent s’informer sur les performances énergétiques de leur logement en faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique.
Ils risquent en effet d’avoir à effectuer des travaux dans les années qui viennent pour pouvoir continuer à louer et/ou à vendre leurs biens immobiliers.
La loi Énergie – Climat prévoit des mesures radicales :

Dès l’entrée en vigueur de la loi : Énergie – Climat

Tous les logements entraînant des consommations énergétiques « extrêmement élevées »vont être considérés comme « indécents ». Les locataires auront ainsi la possibilité de contraindre les propriétaires à effectuer des travaux de mise en conformité.

A partir de 2021

Il ne sera plus possible d’augmenter le loyer entre deux locataires lorsque le logement est classé F ou G dans le diagnostic de performance énergétique. Pour sortir de cette situation de « gel », il faudra effectuer des travaux de rénovation du logement.
De plus, il sera toujours possible de demander une participation au coût des travaux de rénovation énergétique mais uniquement pour ceux permettant de sortir de l’état de passoire énergétique.

A partir de 2022

En cas de mise en vente ou en location d’un bien, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire. Mais à compter de 2022, les propriétaires de biens mal isolés devront aussi réaliser un audit énergétique détaillant :

  • les travaux envisagés.
  • l’estimation de leur coût.
  • le gain prévu au niveau des économies d’énergie.

En parallèle, une nouvelle mention sera obligatoire dans les annonces immobilières des passoires thermiques : l’indication que des travaux seront obligatoirement effectués d’ici 2028. Et à compter de cette date, si les travaux n’ont pas encore été effectués, il faudra le préciser dans l’annonce de mise en vente ou de location.
Les propriétaires qui n’effectueront pas les travaux nécessaires pour isoler leur bien s’exposeront à des sanctions (elles seront précisées dès 2023).

Pour autant, l’adoption de cette loi doit être vue comme une opportunité. « Un logement bien isolé se vend plus vite et à un prix plus intéressant. Cette tendance va se confirmer dans les années qui viennent : le critère de la performance énergétique va devenir déterminant pour les futurs acquéreurs » explique Laurent Sabouret, co-fondateur d’IMOP, l’agence immobilière digitale aux honoraires fixes.

Zoom sur le Diagnostic de Performance Énergétique

Encore mal connu des propriétaires, le DPE correspond à l’analyse détaillée d’une construction selon différents critères prédéfinis tels que l’usure des équipements et des installations, l’éventuelle existence de substances qui pourraient nuire à la santé, et les risques géographiques qu’il pourrait y avoir dans la localisation du bien.
Un DPE est obligatoire en cas de vente (DPE Vente) ou de location (DPE location). À partir du 1er janvier 2021, il deviendra opposable : les acquéreurs et les locataires pourront s’en prévaloir à l’encontre du propriétaire ou du bailleur.

Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et accrédité.

À quoi correspondent les scores et les lettres du Diagnostic de Performance Energétique ?

Le DPE, Diagnostic de Performance Energétique, reflète la consommation d’énergie du bien immobilier.
Il peut s’agir :

  • Soit de la consommation réelle évaluée sur les 3 dernières années ;
  • Soit de la consommation conventionnelle évaluée par une méthode de calcul approuvée par le ministère.

Il y a deux étiquettes : l’étiquette énergie (pour connaître la consommation d’énergie primaire) et l’étiquette climat (pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise). Chacune se voit attribuer un score allant de A (la meilleure performance) à G (la plus mauvaise).

Combien coûte un DPE ?

Les tarifs des Diagnostics de Performance Energétique ne sont pas réglementés et peuvent donc varier d’un prestataire à l’autre. Il faut compter en moyenne de 100 à 400 € selon la superficie et la localisation du bien (studio, appartement ou maison).

Combien de temps faut-il pour faire un DPE ?

Il faut compter en moyenne 1 heure pour réaliser un DPE dans une maison de 90 à 110 m². Cette durée peut varier en fonction de la superficie, mais aussi du nombre de diagnostics à réaliser (notamment en cas de vente).

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Elle est de 10 ans. Toutefois, dans certains cas, il peut être intéressant de refaire un DPE avant la date de fin de validité, par exemple, si vous avez effectué des travaux de rénovation, en vue d’une location ou d’une vente, ayant une incidence sur la performance énergétique.

Contact IMOP
Site web : https://www.imop.fr/
67 rue Saint Jacques 75005 Paris

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La Loi ALUR ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR , est entrée en vigueur en 2014. Son objectif était de réformer le droit au logement en favorisant l’accès pour tous à un logement décent et à un prix abordable. Cette loi a évolué depuis ces dernières années en fonction des gouvernements successifs. Nous vous détaillons ci-dessous les principales mesures de la loi ALUR et les éventuels aménagements apportés. 

L’instauration de zones dites « tendues »

La première mesure phare de cette loi est l’identification de zones tendues. Ce sont des zones géographiques où la demande de location est supérieure à l’offre. Ainsi, dans la mesure où les propriétaires n’ont pas de difficultés à relouer leur logement, le délai de préavis pour un locataire qui souhaite résilier son bail est passé de 3 mois à 1 mois seulement. 

L’encadrement des loyers

La deuxième mesure phare de la loi ALUR, initialement appelée Loi Duflot, était l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Mais sous le gouvernement de Manuel Valls, cette mesure a été restreinte aux seules villes de Paris et Lille et ce, à titre expérimental. L’idée étant de relancer ainsi la construction de nouveaux logements. 

En 2017, cette mesure a été annulée par le Tribunal Administratif, pour être finalement validée par le Conseil d’Etat en juin 2019. L’encadrement des loyers, basé sur le volontariat des villes qui en feraient la demande, vient d’être réactivé avec la loi Elan votée fin 2018. Paris devient ainsi la 1ère ville à remettre en place l’encadrement et le plafonnement des loyer à compter du 1er juillet 2019. 

La garantie des loyers impayés

Une autre mesure phare de la loi ALUR attendue par les propriétaires était la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Elle devait servir à indemniser les bailleurs en cas d’impayés de loyer. Mais le décret n’a finalement pas été publié car cette mesure inquiétait les assureurs. La GUL a laissé place au VISA pour le Logement et l’Emploi (VISALE). Cette garantie n’est destinée qu’aux propriétaires louant leur logement, soit à de jeunes salariés de moins de 30 ans ou bien à des personnes en situation professionnelle précaire (intérim, apprentissage, période d’essai…).  Cette garantie est de l’ordre de 1.300 euros mensuels (1.500 euros en Ile de France).

Le plafonnement des frais d’agence

La loi ALUR est également intervenue pour plafonner par décret les frais d’agence à imputer au locataire. Désormais, les frais de visite, de rédaction de bail et d’état des lieux sont répartis à part égale entre le propriétaire et le locataire et sur la base de la surface du logement loué. En aucun cas, les frais du locataire ne pourront être supérieurs aux frais du propriétaire.

Le dépôt de garantie : montant et délai de restitution

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail de location. Cette somme est désormais encadrée par la loi et ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé. Lorsque le bien est rendu en bon état, le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois. Dans le cas où le bailleur souhaiterait retenir tout ou partie de la somme, il devra être mesure de fournir une facture justifiant des travaux ou les lettres de réclamation envoyées pour loyer ou charges impayés. Dans tous les cas, le délai de restitution ne pourra excéder les 2 mois.

Les nouveaux documents à remettre au locataire

Avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR, tout bailleur a obligation de remettre au locataire entrant un dossier technique joint au contrat de location lors de sa signature. Il s’agit du rapport de Diagnostic de Performance Energétique (DPE), du Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), de l’Etat des Risques et Pollutions, et de l’état d’installation intérieure d’électricité et/ou de gaz, si les installations ont plus de 15 ans.

Les modèles types d’état des lieux et de bail de location

Le nouveau modèle d’état des lieux a été défini par décret en 2016. Il prévoit notamment une grille de vétusté afin de pouvoir distinguer la part incombant au locataire et celle incombant au propriétaire. Le but est d’éviter les conflits entre bailleur et locataire au moment du remboursement du dépôt de garantie.

De même, toujours dans un souci de clarté, la loi a prévu un modèle de contrat de bail pour les logements non meublés, et pour les contrats signés après le 27 mars 2014. Le bail doit indiquer avec précision un certain nombre d’informations relatives au bailleur, au locataire, au logement (surface, équipements, état général…), au loyer, charges, dépôt de garantie, modalités de paiement… 

Le permis de louer

Par ailleurs, afin de lutter contre les logements indécents, voire insalubres, la loi ALUR a prévu un « permis de louer » pour tout logement situé dans des zones d’habitat dit dégradé. La location ne pourra être conclue qu’après obtention de ce permis de louer. C’est au bailleur d’en effectuer la demande.

Les meublés intègrent le domaine d’application de la loi de 1989

Avant la loi ALUR, la location de logements meublés était très peu réglementée et, de ce fait, ne correspondait pas toujours à ce qu’elle était censée offrir. Avec la loi Alur, les logements meublés relèvent désormais de la loi de 1989 et sont soumis à des exigences plus strictes : Un logement décent, bien sûr, mais également meublé de manière à permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre correctement, en disposant de l’équipement et du mobilier nécessaires. La liste des éléments obligatoires minimums est fixée par décret. 

Nous espérons que cet article vous aura apporté des précisions utiles quant au contenu de la loi ALUR. La liste des mesures n’est pas exhaustive, mais à travers celles précisées plus haut, il est clair que le but réaffirmé est bien la transparence et la protection du locataire. Pour plus d’information, contactez nous !

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Loi sur l’encadrement des loyers du 1er juillet 2019 : que faut il retenir ?

S’il est un sujet qui suscite en ce moment des réactions dans l’immobilier, et notamment en faisant la Une de l’actualité dans ce domaine, c’est bien l’encadrement de loyers. Qu’entend-on par ce terme ? La situation est-elle la même partout en France ?

Le principe de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif visant à contrôler l’évolution des loyers. En effet, dans certaines agglomérations de plus de 50000 habitants, appelées zones tendues, il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande en matière de logements, pouvant donner lieu à des loyers élevés. C’est dans l’optique de limiter cette hausse qu’est née la loi ALUR, Accès au Logement et un Urbanisme Rénové.

Les logements concernés par l’encadrement des loyers

Quels sont les logements soumis à ce dispositif ?

Il s’agit des biens loués vides ou meublés relevant du secteur privé. Ils doivent se trouver dans les communes où les loyers sont réputés élevés.
L’encadrement de la hausse des loyers diffère selon qu’elle intervienne durant le bail ou lors de son renouvellement ou relocation et si le logement est situé en zone tendue ou pas.

En effet, si durant le bail d’un logement loué (vide ou meublé mais en tant que résidence principale), le propriétaire souhaite appliquer une augmentation, il ne pourra le faire que si une clause de révision du loyer a été mentionnée dans le contrat de location. Le loyer est ainsi indexé sur l’IRL (Indice de Révision de Loyer) avec le calcul suivant :

Loyer en cours X Nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente = Nouveau loyer.

Cette condition est applicable sur tout le territoire, dans toutes les communes de France.  

Concernant le renouvellement de bail (le locataire reste le même), le loueur pourra appliquer une augmentation seulement si le logement est en dessous du prix du marché, mais en respectant des conditions très strictes si le bien est situé en zone tendue. Si le bien se trouve dans les autres communes, des conditions plus souples s’appliquent. C’est l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui précise ces conditions.

En revanche, en zone tendue, s’il s’agit d’une remise en location (nouveau locataire et nouveau bail) le nouveau loyer ne pourra pas dépasser le loyer versé par le locataire précédent. Cependant s’il n’y avait pas eu de révision de loyer dans l’année précédant le nouveau contrat de location, le nouveau loyer pourra intégrer la révision selon la variation de l’IRL. De même, si le bailleur a réalisé d’importants travaux entre deux locations, ou si le loyer est sous-évalué par rapport au marché, il aura la possibilité de le réviser à la hausse, en respectant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.

A noter que ce dispositif ne s’applique pas dans les cas suivants : si c’est la première fois que le bien est mis en location, ou s’il est remis en location après avoir été vacant plus de 18 mois.

Dans les communes qui ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers, le propriétaire est en droit de fixer librement le montant du loyer. 

Les nouvelles règles d’encadrement des loyers parisiens à partir du 1er juillet 2019

Au départ, en 2014, l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR était censé s’appliquer à toutes les zones tendues. Dans la pratique, l’expérimentation s’était limitée à deux grandes municipalités : Paris à compter d’août 2015 et Lille à compter de février 2017.

En 2017, l’encadrement des loyers à Lille est annulé par le tribunal administratif pour une question de forme car le dispositif aurait dû concerner l’ensemble de l’agglomération lilloise et non Lille seulement. La même année, l’encadrement des loyers à Paris est annulé pour la même raison.

Mais un nouveau rebondissement survient en Juin 2019 : Le Conseil d’Etat valide les dispositifs qui avaient été mis en place à Lille et Paris.

En parallèle, le gouvernement, soucieux de lutter contre le logement cher, a fait voter en 2018 la loi Elan (Evolution du Logement et Aménagement Numérique) permettant aux communes qui en feront la demande de plafonner les loyers des logements situés sur leur territoire. Cette mesure est applicable depuis le 1er juillet 2019 à l’ensemble du pays pour une période expérimentale de cinq ans. Paris sera la première ville à appliquer ce dispositif. Le loyer de référence sera fixé annuellement par arrêté préfectoral. Le dernier arrêté, publié en mai 2019, fixe les montants, pour l’ensemble de la ville de Paris, à appliquer sur les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2019.

Ainsi, les propriétaires seront tenus de respecter une fourchette de prix au mètre carré. Ils ne pourront pas demander un loyer supérieur de 20 % au loyer dit « de référence », ni le minorer de plus de 30 %. Un complément de loyer, si justifié selon des critères bien précis, pourrait être demandé au-delà du loyer de référence majoré. En cas de non-respect des règles, le propriétaire loueur pourra s’exposer à des amendes pouvant aller de 5000 euros à 15000 euros, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.

Nous espérons que cet article vous aura éclairé sur ce dispositif qui devrait prendre de l’ampleur dans les mois et les années à venir.