Guide de l’acheteur : les étapes

Guide de l’acheteur immobilier : toutes les étapes

Acheter son premier bien immobilier ou son troisième est toujours un moment fort dans la vie ! Pour que la transaction immobilière se passe bien, il suffit de suivre quelques étapes précises. IMOP, l'agence immobilière 100% en ligne, vous explique chaque étape dans ce guide de l’acheteur : comment acheter, comment ne pas avoir peur, comment réussir à tout gérer. 

Définir son projet d'acheteur immobilier

Un premier achat pour ne plus payer de loyer ? Une Installation en couple avec un projet familial ? Un investissement pour l’avenir de ses enfants ou pour sa retraite ? Il existe mille bonnes raisons de vouloir acheter un bien immobilier. La première étape consiste donc à définir clairement vos objectifs, les points intangibles et les points sur lesquels vous avez une marge de négociation. Par exemple, vous voulez acquérir un appartement en plein centre ville avec 3 chambres et vous aimeriez une douche à l’italienne. Vous ne pourrez jamais déplacer l’appartement… alors qu’il est relativement simple de transformer une salle de bains ou de réagencer un double salon en un salon avec une chambre.  Le point essentiel est donc la situation géographique du bien car c’est la seule chose immuable ! Définissez un périmètre précis par rapport à votre situation actuelle et à votre situation prévisible : c’est bien d’acheter un appartement à 10 mn à pied de votre travail mais si vous changez d’employeur demain, ce sera pratique d’avoir des transports en commun ou un accès routier à proximité. 

Pensez en termes d'usage et non pas de superficie figée, ou de calcul de mètre carré : certains vieux appartements haussmanniens possèdent de longs et larges couloirs… Lorsque l’on dépasse 10 000 euros / M2, on a envie d’acquérir des surfaces utiles dans sa vie quotidienne et non des couloirs. Un appartement de 80 M2 bien agencé est aussi utile qu’un appartement de 95 M2 avec des pertes d’espace, mais coûtera 150 000 euros de moins ! Soyez large dans votre recherche sur la sélection par superficie à la hausse comme à la baisse. 

Quel est votre timing ? Un projet immobilier se conçoit aussi dans un temps déterminé. Avez-vous besoin de vous installer dans les 6 mois ou d’ici 2 ans ? Êtes-vous prêt à gérer des longs travaux de rénovation pour obtenir une maison idéale ? Établissez vos contraintes de temps. 

Et, bien sûr, définissez votre budget ! Les taux de crédit immobilier et les conditions d’octroi sont particulièrement favorables, il faut en profiter. Faites le point sur : 

• vos apports disponibles éventuels ; 
• vos revenus et charges ; 
• vos droits à des prêts aidés (Prêt à taux zéro +, Prêt Action Logement, etc.). 
• vos possibilités d’obtenir une garantie de prêt par un organisme (mutuelle par exemple). 

Choisir les bonnes personnes pour réaliser son projet d'acheteur immobilier

Vous pouvez acheter un logement seul. Cela demande des connaissances pointues relatives au marché de l’immobilier, aux mécanismes de prêts, au droit, etc. Vous pouvez aussi décider d’être accompagné par les meilleurs professionnels pour gagner du temps et de l’argent : 

• agence immobilière en ligne ou agence immobilière classique : les frais d’agence immobilière sont généralement dus par le vendeur. Toutefois, cela impacte le prix de vente final donc concerne directement le budget de l’acheteur ! Les agences immobilières à prix fixe permettent d’économiser plusieurs milliers d’euros. 
• courtier en crédit immobilier, banque, assureur, 
• notaire. 

Nous avons répondu à plusieurs questions concernant l'achat d’un bien immobilier, notamment sur l’achat à plusieurs.  

Primo accédants et achat immobilier : les aides disponibles

Vous devenez propriétaire de votre premier logement et vous ne savez pas comment faire ? C'est tout à fait normal. Ce statut a de nombreux atouts, notamment des prêts préférentiels à la banque, des avantages fiscaux et des aides de l'Etat.

Si vous êtes primo-accédant vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières intéressantes, comme le PTZ (prêt à taux zéro). Ce prêt sans intérêt est soumis à des conditions de ressources et s'applique aux biens immobiliers neufs, aux terrains constructibles et à certains biens anciens sous conditions.

Vous pouvez également accéder au PAS, ou Prêt à l'accession sociale, réservé aux ménages ayant des revenus modestes. Les avantages sont importants, comme le financement d'une grande partie du projet immobilier, hormis les frais de notaire (qui peuvent être d'ailleurs réduits par le PAS).

En outre, le Prêt Conventionné (PC) peut bénéficier aux ménages désireux d'acheter un bien immobilier ou bien de le faire construire, sous conditions de revenus. Le Prêt Action Logement (PAL) fait aussi partie des avantages disponibles à certains primo-accédants souhaitant devenir propriétaires. Il est toutefois réservé aux salariés de certaines entreprises.

Enfin, les collectivités territoriales proposent parfois certains prêts aux ménages modestes pour leur permettre d'acheter leurs premiers logements.

Chercher avec efficacité en tant qu'acheteur immobilier

Vous avez défini un secteur géographique limité, un type de bien précis et vous avez sans doute lancé des alertes sur un certain nombre de sites immobiliers. Vous allez recevoir beaucoup de notifications, parfois pour un même bien mis à différents prix par plusieurs agences immobilières en raison de commissions différentes. Les annonces offrent aujourd’hui la possibilité de se faire une première véritable idée d’une maison ou d’un appartement. Photos HD et visites virtuelles vous permettent d’éliminer immédiatement certains biens. Cela ne vous dispense pas d’une ou plusieurs visites pour les biens sélectionnés. Il est important d’en visiter plusieurs et de visiter un bien plusieurs fois. Cela évite d’acheter sur un simple coup de cœur. Vous pouvez également organiser une visite avec un professionnel de la rénovation si l’appartement nécessite de gros travaux. Ne négligez pas l’environnement immédiat du bien : promenez-vous de jour comme de nuit autour du bien sélectionné ! Vous avez enfin trouvé un bien correspondant à vos critères ? Vous allez donc établir une offre d’achat pour signifier au vendeur votre intention ferme d’acheter le bien à un prix donné, inférieur ou égal au prix indiqué. Pendant que le vendeur réfléchit à votre proposition ou négocie, vous étudiez les diagnostics techniques pour vérifier que tout est en ordre. Si vous achetez un appartement en copropriété, il existe des spécificités et des documents complémentaires à assimiler. 

Vendeur et acheteur sont d’accord sur le prix ! C’est le moment de signer un compromis de vente ou plus rarement une promesse unilatérale de vente. Acte fort qui vous engage, il est conseillé de faire appel à un notaire, d’autant plus que, depuis la loi Alur, la majeure partie des documents et informations doivent être fournis lors du compromis de vente. 

Financer son achat immobilier sereinement

Vous avez trouvé le bien idéal et signé le compromis de vente ! Voici venu le moment de finaliser le financement de l’acquisition de votre bien immobilier. Un courtier immobilier peut vous aider en toute indépendance. En effet, monter un dossier de financement est bien plus complexe que de choisir le meilleur taux de crédit immobilier ! Il vous faut comprendre et négocier chaque paramètre d’un prêt immobilier pour bien acheter : 

• taux d’intérêt du crédit immobilier, 
• la durée d’emprunt, 
• le montant de la mensualité, 
• le taux d’endettement, 
• l’assurance emprunteur, 
• les frais liés à la garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, cautionnement, etc.), 
• les frais de dossier, 
• les indemnités de remboursement anticipé (IRA), 
• etc. 

Monter un dossier solide et bien présenté, faites jouer la concurrence entre les banques et entre les assurances emprunteur. 

Devenir propriétaire suite à l'achat immobilier

Deux ou trois mois après le compromis de vente, voilà le moment de signer l’acte de vente ! La signature de l’acte authentique se fait devant notaire et revêt un caractère un peu solennel ! Vous êtes enfin propriétaire du bien immobilier et vous récupérez les clés. 

Il faut donc prévoir une assurance habitation dès ce jour, même si vous n’y habitez pas encore l’appartement ou la maison. Une nouvelle vie commence ! Toutefois, dans quelques cas rares, de mauvaises surprises peuvent survenir après la signature de la transaction immobilière. Vous avez des droits et des possibilités d’agir en garantie des vices cachés. Pour vous rassurer, IMOP a contracté une assurance avec AXA qui vous protège pendant une année entière. Cette assurance juridique vous permet de rapidement faire le point sur la nature du problème et les moyens d’action. A chaque étape de l’achat d’un logement, IMOP vous accompagne avec les meilleurs agents immobiliers dans chaque quartier mais aussi avec une offre de services pertinents et pensés pour l’acheteur. 

Acheter seul ou à plusieurs ?

Acheter un bien immobilier peut se faire seul ou à plusieurs. Dans tous les cas, votre choix doit se faire à la lumière de votre situation personnelle et financière.

Concrètement, faire le choix d'un achat immobilier seul est idéal si vous recherchez l'indépendance et une gestion facilitée. Toutefois, cela implique une capacité d'achat plus limitée ainsi que des charges financières plus élevées. Acheter un logement à plusieurs vous permet souvent de gagner en mètres carrés et en confort puisque vous augmentez la capacité d'emprunt totale et vous partagez les frais. Toutefois cela nécessite une bonne communication et entente entre les co-acquéreurs.

Achat seul : pourquoi se lancer ?

L'achat d'un bien immobilier en étant seul a des avantages. En premier lieu, l'autonomie dans la gestion de votre bien et la liberté totale d'en disposer comme vous le souhaitez. Vous pouvez donc prendre toutes les décisions importantes sans avoir à solliciter l'avis d'un co-acquéreur. Cela implique également une plus grande facilité de gestion puisque vous n'avez pas besoin de formaliser d'accord sur la gestion du bien. En outre, les avantages fiscaux dont vous pouvez éventuellement bénéficier (notamment si vous êtes primo-accédant) peuvent être plus avantageux puisque les plafonds de ressources sont calculés individuellement.

Solutions pour acheter à plusieurs

Il apparaît parfois qu'acheter à plusieurs est la solution la plus adaptée à la situation des acquéreurs. Cela permet en effet d'augmenter la capacité d'achat et de diluer la responsabilité financière (charges et frais notamment). En répartissant les risques vous évitez de nombreuses déconvenues en cas de problèmes financiers. Toutefois cela implique de prendre les décisions à plusieurs et de s'entendre sur les aspects principaux de l'achat immobilier.

Vous souhaitez savoir quelles solutions vous permettront d'acheter un bien à plusieurs ? Voici un tableau récapitulatif pour tout comprendre.