Après la vente immobilière : démarches et recours
Après la signature de l'acte authentique, la vente est définitive, mais il reste des démarches pour le vendeur et pour l'acheteur : assurance, contrats d'énergie, taxe foncière, titre de propriété. L'acheteur dispose aussi de recours si le bien présente un défaut caché ou une surface inférieure à celle annoncée. Ce guide fait le point sur ce qu'il reste à faire et sur vos droits.
Ce qu'il faut retenir
- Le notaire rembourse le prêt du vendeur, paie l'éventuelle plus-value et reverse le solde du prix au vendeur.
- L'acheteur doit assurer le logement dès la signature.
- La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier ; l'acte prévoit souvent un partage au prorata.
- Un vice caché peut être invoqué dans les 2 ans qui suivent sa découverte.
- En copropriété, une surface Carrez inférieure de plus de 5 % ouvre droit à une baisse du prix, à demander dans l'année.
Que fait le notaire après la signature ?
- Il publie l'acte au service de la publicité foncière, ce qui rend la vente opposable à tous.
- Il rembourse le crédit du vendeur sur le prix de vente, puis reverse le solde au vendeur, en général sous quelques jours.
- Il calcule et paie l'impôt sur la plus-value si elle est due. La résidence principale en est exonérée. Voir notre guide de la plus-value immobilière.
- Il informe le syndic de la copropriété du changement de propriétaire.
- Il envoie à l'acheteur la copie authentique de l'acte, son titre de propriété, une fois la publication faite, et lui rembourse le trop-perçu éventuel sur les frais de notaire.
Quelles démarches pour le vendeur ?
- Assurance habitation : prévenir l'assureur de la vente pour mettre fin au contrat.
- Énergie et internet : relever les compteurs le jour de la remise des clés et résilier ou transférer les contrats.
- Courrier : faire suivre le courrier vers la nouvelle adresse.
- Taxe foncière : elle reste due pour l'année en cours ; l'acte prévoit souvent que l'acheteur rembourse sa part au prorata.
- Documents : garder une copie de l'acte et des diagnostics, utiles en cas de litige.
Quelles démarches pour l'acheteur ?
- Assurance habitation dès le jour de la signature, même si vous n'emménagez pas tout de suite. En copropriété, l'assurance de responsabilité civile est obligatoire.
- Contrats d'énergie et d'internet à ouvrir à votre nom.
- Changement d'adresse auprès des administrations, de la banque et de l'employeur.
- Déménagement : voir notre guide pour réussir son déménagement.
- Titre de propriété : conservez-le précieusement, il vous sera demandé lors d'une future revente.
Que faire en cas de vice caché ?
Le vendeur doit garantir l'acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent fortement l'usage (article 1641 du Code civil). Pour être retenu, le défaut doit :
- exister avant la vente ;
- ne pas être visible lors des visites par un acheteur attentif ;
- ne pas figurer dans les diagnostics ou dans l'acte.
L'action doit être engagée dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice (articles 1641 à 1649 du Code civil). L'acheteur peut obtenir une baisse du prix ou l'annulation de la vente. Attention : entre particuliers, l'acte contient souvent une clause qui exclut cette garantie. Elle ne joue pas si le vendeur connaissait le défaut et l'a caché.
Exemples fréquents : infiltrations masquées, charpente attaquée par des insectes, fissures structurelles repeintes avant les visites.
Que faire si la surface est inférieure à celle annoncée ?
En copropriété, la surface privative dite « loi Carrez » doit figurer dans le compromis et l'acte. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 %, l'acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle à la surface manquante. Il doit agir dans l'année qui suit la signature de l'acte (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Voir notre guide du calcul de surface en m².
Peut-on annuler une vente après l'acte authentique ?
C'est rare, mais possible dans quatre cas, sur décision du juge :
- vice caché grave, quand une baisse du prix ne suffit pas ;
- dol : le vendeur a menti ou caché volontairement une information décisive ;
- défaut de délivrance : le bien livré ne correspond pas à ce que prévoit l'acte ;
- lésion : le vendeur a vendu à moins de 5/12 de la valeur réelle du bien ; il doit agir dans les 2 ans.
Avant toute action, faites constater le problème par un professionnel et prévenez le vendeur par lettre recommandée. Le notaire qui a reçu l'acte peut aussi vous orienter.
Questions fréquentes après la vente d'un bien immobilier
Quand le vendeur reçoit-il l'argent de la vente ?
Le notaire verse le prix au vendeur après la signature, une fois le prêt éventuel remboursé et la plus-value payée. Le délai est en général de quelques jours.
Quand reçoit-on son titre de propriété ?
Le jour de la signature, le notaire remet une attestation de propriété. La copie authentique de l'acte est envoyée après sa publication au service de la publicité foncière, en général dans les mois qui suivent.
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
Le propriétaire au 1er janvier, donc le vendeur. L'acte prévoit souvent que l'acheteur lui rembourse sa part au prorata de la période qui suit la vente.
Combien de temps a-t-on pour agir contre un vice caché ?
Deux ans à partir de la découverte du vice.
Que faire si le logement est plus petit que prévu ?
En copropriété, si la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, vous pouvez demander une baisse du prix dans l'année qui suit la signature.