État daté et pré-état daté, quels documents lors d’une vente en copropriété ?
Lors de la vente d’un appartement en copropriété, le vendeur est tenu de fournir un grand nombre d’éléments concernant l’immeuble. Le notaire chargé de la vente contacte le syndic de copropriété pour demander un état daté. Que signifie ce terme “état daté”? Quelles sont les obligations des syndics de copropriété ?
12 avril 2021
L'agence immobilière IMOP répond à toutes vos questions.
Quel état daté est obligatoire lors d’une vente ?
Seul l’état daté est mentionné par la loi du 10 juillet 1965 comme document obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété. Cet état daté est un document d’information établi par le syndic de copropriété à la demande du notaire ou du vendeur.
Il permet au futur acquéreur de connaître les charges de copropriété mais également certaines informations que le vendeur aurait pu taire comme les procédures en cours au sein de la copropriété :
- l’état daté mentionne les sommes restant dues par le vendeur à la copropriété (charges impayées, provisions pour charges exigibles et non réglées, honoraires du syndic à régler par le vendeur pour l’établissement de l’état daté).
- l’état daté mentionne également les sommes dues au vendeur par le syndic (après la répartition des charges en fin d’année par exemple).
- l’état daté informe également le futur acquéreur des sommes qu’il devra payer, prévues au budget prévisionnel mais non encore exigibles.
- Enfin, les procédures en cours doivent être mentionnées. Attention ne sont visés que les litiges auxquels le syndic de copropriété est partie.
Qu’est-ce qu’un pré-état daté ?
Depuis la loi ALUR de 2014, les informations requises avant la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente sont plus nombreuses. Si le terme pré-état daté ne figure pas dans les réglementations officielles, les informations nécessaires au futur acquéreur pour s’engager dès la promesse de vente incitent les agents immobiliers, les vendeurs et les notaires à solliciter le syndic plus tôt.
Ces informations peuvent être transmises par le vendeur directement s’il a conservé tous les éléments reçus du syndic ou s’il a un accès extranet aux documents de copropriété. Il est en effet de plus en plus simple pour chaque copropriétaire d’être autonome.
Le pré-état daté ne peut donc pas être exigé par un notaire au syndic mais demandé. Le syndic ne met pas longtemps à récupérer les informations relatives à la quote-part de fonds travaux attachée au lot vendu, aux charges payées depuis 2 exercices, aux montant total des impayés dans la copropriété, etc.
Combien coûte l’état daté et quand le réclamer ?
La demande est en général effectuée dès la signature du compromis de vente, à l’échéance des délais de rétractation. L’état daté doit être produit avant la signature de l’acte de vente définitif.
L’état daté étant un document obligatoire préalable à la vente, il fait partie des actes facturés par le syndic dans son contrat et voté en assemblée générale des copropriétaires. Un décret encadrant les honoraires du syndic pour la rédaction de l’état daté est toujours en attente.
Seul le vendeur doit payer ces frais au syndic. Il peut toujours s’arranger avec l’acquéreur sur ce point comme sur les autres.
En revanche, le pré-état daté ne peut pas être facturé par le syndic. En effet, pour tout contrat de syndic signé depuis le 2 juillet 2015, les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation particulière sont limitées et le pré-état daté n’en fait pas partie. Cela ne prive pas en pratique certains syndics de facturer le temps passé à récupérer et adresser les informations.
Pour toute question concernant une transaction immobilière, côté vendeur ou côté acheteur, l’agence immobilière IMOP est à vos côtés à chaque étape pour vendre ou acheter un bien immobilier en toute sérénité.