Le marché immobilier à Marseille en 2024 offre un portrait contrasté, mais globalement attractif pour les acheteurs et les investisseurs. La ville, située au cœur de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, affiche des prix bien plus abordables que d’autres grandes métropoles françaises, tout en bénéficiant d’un dynamisme renouvelé. Que vous cherchiez à acheter votre résidence principale ou à réaliser un investissement locatif, Marseille présente des opportunités à saisir.

Un marché immobilier abordable malgré une dynamique haussière

Au 1er octobre 2024, le prix moyen de vente à Marseille se situait à 3 199 €/m² selon les données de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier). Ce prix reflète une baisse de 3,3 % sur un an, et une légère diminution de 0,8 % au cours des trois derniers mois, ce qui suggère une certaine stabilisation du marché après plusieurs années de hausse continue. Si l'on prend du recul sur les trois dernières années, on observe tout de même une augmentation de 1,7 %, témoignant d’une dynamique haussière sur le long terme.

Les biens immobiliers à Marseille restent donc abordables, surtout en comparaison avec d’autres grandes villes françaises comme Paris ou Lyon, où les prix sont nettement plus élevés. À titre de comparaison, à Paris, le prix moyen du mètre carré dépasse souvent les 10 000 €, tandis qu'à Marseille, vous pouvez acquérir une maison pour 5 000 €/m² ou un appartement pour environ 2 856 €/m². Ces prix attractifs, associés à une qualité de vie agréable, continuent de séduire un grand nombre d’acheteurs, y compris ceux venant de régions plus chères, attirés par l’idée de vivre dans une grande ville tout en bénéficiant d’un cadre de vie plus calme et d’une météo clémente.

Des disparités importantes entre les quartiers de Marseille

Toutefois, il est important de souligner que les prix varient fortement d'un quartier à l'autre. Par exemple, certains arrondissements tels que les 9e, 6e, et 12e se situent parmi les plus chers, avec des prix au mètre carré allant de 3 704 €/m² à 3 955 €/m², voire 5 325 €/m² dans certains secteurs comme le 7e arrondissement. En revanche, d'autres quartiers plus périphériques, comme le 3e, le 14e, et le 15e arrondissement, affichent des prix bien plus accessibles, oscillant entre 1 988 €/m² et 2 390 €/m². Cette grande diversité permet à Marseille de répondre aux attentes de profils d’acheteurs variés, qu’il s’agisse de familles recherchant un cadre résidentiel plus calme ou d’investisseurs attirés par les quartiers en pleine mutation.

Parmi les secteurs les plus prometteurs, le quartier de la Joliette, situé dans le 2e arrondissement, se distingue par son développement rapide. Jadis un quartier industriel, il est aujourd'hui en pleine transformation, notamment grâce à son pôle d'affaires et sa proximité avec le Vieux-Port. Ce secteur attire de nombreux investisseurs, séduits par l’évolution positive des prix et la demande locative croissante.

Des prix au mètre carré attractifs selon la typologie des biens

L’analyse des prix par type de biens montre des différences notables. Pour les maisons, le prix moyen s’établit autour de 5 000 €/m², mais varie selon la taille : une maison T3 se négocie à 5 212 €/m², tandis qu’une maison T5 est proposée à environ 4 815 €/m². Quant aux appartements, les prix sont également différenciés selon la typologie : un appartement T1 est estimé à 3 186 €/m², un T2 à 3 053 €/m², et un T3 à environ 2 800 €/m². Ces prix permettent à des acquéreurs aux budgets variés de trouver des biens correspondant à leurs besoins, qu'il s'agisse de grandes maisons familiales ou de petits appartements en centre-ville.

Un marché locatif en pleine expansion

En parallèle du marché de la vente, le marché locatif à Marseille est également en pleine expansion. Les loyers ont connu une hausse significative, avec une augmentation de 1,6 % sur un an, et le loyer médian pour un appartement, toutes surfaces confondues, se situe à 14 €/m² hors charges. Ce chiffre, calculé sur les quatre derniers trimestres, reflète l’attrait croissant de la ville, tant pour les locataires que pour les investisseurs cherchant à se positionner sur un marché où la demande locative reste élevée.

Les loyers varient également selon la taille des logements. Un appartement T1 se loue en moyenne à 17 €/m², un T2 à 15 €/m², et un T3 ou plus à 12 €/m². Ces valeurs témoignent de la demande accrue pour les petits logements, notamment chez les étudiants et les jeunes actifs, attirés par les opportunités professionnelles et la qualité de vie qu’offre la ville.

Sur le long terme, les loyers marseillais ont connu une progression notable : en cinq ans, ils ont augmenté de 7,8 % pour les T1, de 6,1 % pour les T2, et de 10,3 % pour les T3 et plus. Ces chiffres sont particulièrement intéressants pour les investisseurs qui souhaitent capitaliser sur un marché locatif dynamique avec des perspectives de rendement solides.

L’impact des taux d’intérêt et des conditions d’emprunt

Comme partout en France, l’évolution des taux d’intérêt a eu un impact sur le marché immobilier à Marseille. Depuis mi-2022, la flambée des taux a réduit la capacité d’emprunt de nombreux acheteurs, les incitant à revoir leurs projets à la baisse. Cependant, à Marseille, cette hausse des taux a eu un effet moins marqué qu’ailleurs. Alors que des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux enregistrent une baisse des prix, Marseille semble plutôt stagner. Ce phénomène s'explique en partie par la demande constante d'acheteurs venus de villes plus onéreuses, qui continuent de voir en Marseille une destination attrayante.

En revanche, les délais de vente se sont allongés et les acheteurs montrent une plus grande prudence. Pour pallier la perte de pouvoir d’achat liée à la hausse des taux, certains sont prêts à faire des concessions, comme se tourner vers des biens plus petits ou renoncer à des commodités telles que caves ou garages. Selon Stéphane Daumillare, patron de la plateforme Lycaon Immo, "le bien moyen à Marseille est aujourd’hui un appartement de 67 m², avec un extérieur de 6 m²". Cette tendance illustre l’adaptabilité des acquéreurs face aux conditions de marché.

Marseille, une ville dynamique et attractive

Outre les aspects purement financiers, Marseille séduit par son cadre de vie unique. Ses 77 espaces verts, ses nombreuses infrastructures sportives, culturelles et commerciales, ainsi que sa proximité avec les calanques et la mer en font une ville idéale pour y vivre ou investir. La cité phocéenne, riche de ses 868 277 habitants, est un centre économique, culturel et touristique majeur du sud de la France.

Malgré un contexte économique incertain, Marseille continue d’attirer de nombreux acheteurs et investisseurs grâce à des prix immobiliers encore compétitifs, un cadre de vie agréable et un marché locatif dynamique. Que vous cherchiez à acheter une résidence principale ou à investir dans un bien locatif, la cité phocéenne offre des opportunités intéressantes à ceux qui sauront profiter de son évolution.