La hausse de la taxe d'habitation

Une augmentation de la valeur locative cadastrale

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires se calcule à partir de la valeur locative cadastrale, qui fait l’objet d’une révision de grande ampleur. 

Ensuite, l’État et les collectivités territoriales appliquent un taux voté chaque année pour déterminer le montant de la taxe d’habitation. Or, ces deux éléments risquent d’augmenter dès cette année, et plus encore les années suivantes ! La hausse de la taxe d'augmentation semble donc inéluctable. 

La valeur locative cadastrale augmente chaque année en fonction de l’indice des prix. Elle représente le loyer potentiel du logement et constitue la base de calcul des impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière). En 2023, la hausse des prix a entraîné l’augmentation de de 7,1 % de la valeur locative cadastrale. Avec une répercussion sur le montant de votre taxe d‘habitation. 

Le pire est sans doute devant nous. Ces valeurs locatives cadastrales datent des années 70 et n’ont jamais fait l’objet d’une révision de grande ampleur. Une réforme de cette valeur locative souhaitée par les pouvoirs publics mais complexe à mettre en œuvre. Initialement prévue pour 2026, à partir des loyers constatés en 2023, la réforme prendra 2 années supplémentaires : une mise en place en 2028 sur la base des loyers constatés en 2025 ! A cette date, la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires devraient connaître une augmentation exponentielle. 

Bon à savoir : 

En 2022, la France comptait plus de 3,69 millions de résidences secondaires, essentiellement dans les zones touristiques des bords de mer et à la montagne. Prenons l’exemple de Biarritz où la part de résidences secondaires atteint quasiment la moitié des logements. Il devient très difficile pour les habitants à l’année de trouver un logement. 

Une augmentation du taux de certaines communes

Rappelons que depuis 2017, les maires de communes en zone tendue peuvent procéder à une majoration de la taxe d’habitation. Les zones tendues concernaient les agglomérations de plus de 50 000 habitants. Désormais, le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements atteint de nombreuses petites communes, en particulier sur le littoral. D'Arcachon à Saint-Tropez, de l'île de Ré à Noirmoutier, les communes peuvent majorer le taux applicable. 

Aussi, la loi de finances pour 2023 a étendu le périmètre des zones tendues à de nombreuses communes. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 élargit le dispositif à plus de 2 200 nouvelles communes.

Désormais 3 700 villes sont concernées ! Pour connaître la liste précise, consultez le site public dédié. Si les maires veulent mettre en place cette hausse en 2024, le vote doit intervenir avant le 1er octobre 2023. Il est temps de vous plonger dans les délibérations des derniers conseils municipaux de votre résidence secondaire. 

Les communes éligibles peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de leur taux sur la taxe d’habitation (article 1407 ter du Code général des impôts ou CGI). 

Bon à savoir : 

En parallèle, un décret a également élargi la liste des communes éligibles à la taxe annuelle sur les logements vacants (17 % la première année, 34 % l’année suivante). 

Notez que l’année dernière, seule une commune sur cinq a profité de cette possibilité. En plein contexte inflationniste, certains maires ont préféré renoncer. 

Des exonérations de taxe d'habitation sont possibles !

L’administration fiscale apprécie la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Si l’exonération de taxe d'habitation est limitée, l’exonération de la majoration en zone tendue est possible. 

Des exonérations de la majoration de la taxe d’habitation sont possibles : 

• si le propriétaire rejoint un établissement de soins de longue durée (EHPAD notamment), sa résidence principale devient alors une résidence secondaire mais involontairement ; 
• si la résidence n’est pas habitable pour une cause étrangère à la volonté des propriétaires ; 
• un propriétaire qui travaillerait à proximité de sa résidence secondaire, peut demander à être exonéré de cette majoration.

Les points à retenir

• La taxe d’habitation concerne depuis cette année exclusivement les résidences secondaires. 
• Elle se calcule par la valeur locative cadastrale et le taux décidé par l’État et les collectivités territoriales. 
• Or, la valeur locative cadastrale augmente de 7,1 % pour 2023, en raison de l'inflation. 
• De plus, de nombreuses nouvelles communes pourront dès 2024 décider d’appliquer une majoration de 5 à 60 % de leur taux. Pour cela, le vote doit avoir été effectué avant le 1er octobre 2023.