C’est quoi un droit de servitude ?

Au moment d’un achat immobilier, le notaire ou l’agent immobilier mentionne un droit de servitude. Quelle est la définition précise et surtout les implications pour un futur acquéreur ? Quelles différences avec un droit de passage ? Quels frais supplémentaires prévoir ? Comment mettre fin à une servitude ? Imop répond aux questions principales sur le droit de servitude.

31 mai 2024

Qu'est-ce qu'une servitude en immobilier ? 

La servitude est un droit réel immobilier. C'est une charge d'une propriété sur une autre propriété. Par conséquent, elle est attachée au bien immobilier et non pas à la personne. Aussi, elle se transmet automatiquement par la vente du bien grevé d'une servitude

Un acquéreur doit donc vérifier dans son projet d'acte si celui-ci mentionne l'existence d'une servitude. 

La servitude active concerne le propriétaire du fonds servant et la servitude passive celui qui supporte (le fonds dominant). 

L’article 637 du Code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage. Héritage devant ici être compris dans son ancienne signification de propriété immobilière privée ! 

Quelles sont les différentes servitudes ? 

  • les servitudes légales (qui existent par la loi comme l'accès à une voie publique sur un terrain enclavé) et les servitudes privées conventionnelles (qui résultent de la volonté de deux propriétaires)
  • les servitudes d'urbanisme (prévues par le plan local d'urbanisme notamment)
servitudedescription

servitude apparente

visible à tout moment (conduite d'eau) au contraire des servitudes occultes (interdiction de construire)

servitude continue

existe en l'absence d'intervention humaine (égoût) au contraire d'une servitude discontinue (droit de passage)

servitude de passage

droit de passage en cas de terrain enclavé ou difficile d'accès

servitude d'urbanisme

créée par le Plan local d'urbanisme (PLU) ou autre document

servitude légale

créée par la loi (comme le droit de passage d'un terrain enclavé)

servitude conventionnelle

créée par l'accord des parties au sein d'un contrat

Qu'est-ce que le droit de passage ?

Le droit de passage sur un terrain est une des servitudes les plus fréquentes. Mais il existe d'autres types de servitude comme la servitude naturelle (écoulement des eaux) ou la servitude de vue

Le droit de passage issu de l'article 682 du Code civil autorise un propriétaire d'un terrain enclavé à rejoindre la voie publique par le terrain de ses voisins. Une indemnisation est envisageable en cas de dommage lors du passage.

Si le terrain est difficile d'accès, sans être pleinement enclavé, l'autorisation des voisins est alors nécessaire.

Prévoyez les modalités du droit de passage par écrit. Ainsi, la valeur du droit de passage sera reconnue en cas de vente.

Le droit de passage obéit à plusieurs conditions : se réaliser sur le chemin le plus court ou le moins préjudiciable, organiser les modalités du passage (piéton, vélo, voiture, etc.), montant de l'indemnisation

Création d'une servitude

Comment établir une servitude ? 

La servitude est attachée au bien immobilier. Par conséquent, établir une servitude passe obligatoirement par un acte notarié qui doit être publié à la publicité foncière. Ainsi, les tiers et les futurs acquéreurs peuvent prendre connaissance de cela. 

Combien de temps dure une servitude ? 

En principe, la servitude est perpétuelle. Toutefois, l'absence de d'utilisation pendant 30 ans peut éteindre le droit à la servitude. 

En outre, la servitude sera indivisible entre tous les copropriétaires du bien immobilier. 

Comment s'éteint une servitude ? 

 Une servitude prend fin de plusieurs manières : 

  • l'usage est tout simplement rendu impossible
  • la prescription extinctive en cas d'inutilisation pendant 30 ans (sauf servitude légale de passage)
  • la réunion des biens entre les mains d'une seule personne
  • la renonciation du bénéficiaire à son droit

Quelles sont les règles autour des servitudes ?

Le propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie du droit de passage par exemple) peut réaliser tous les travaux nécessaires à l’exploitation de son droit. Toutefois, il ne doit pas abuser de ce droit au détriment du propriétaire du fonds servant. 

Il est possible de prévoir une indemnité dans l'usage de la servitude.

Les points à retenir

  • Une servitude est une charge imposée sur un bien immobilier, et non pas à une personne déterminée. Elle se transmet donc avec le bien, que ce soit par vente ou par donation. 
  • La servitude de passage est la plus fréquente mais il existe de nombreux types de servitude. 
  • En principe, une servitude est perpétuelle mais elle peut s’éteindre de plusieurs manières. 

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