Taux de crédit immobiliers : vers l’infini et au-delà ?
Souvenez-vous : hier encore vous empruntiez autour de 1 %. C’était au début de l’année 2022. Depuis, les taux de crédit immobilier connaissent une croissance rapide. Où cette augmentation des taux s'arrêtera- t-elle ? Nul ne le sait.
11 avril 2023
Pourquoi les taux de crédit immobilier augmentent-ils ?
La BCE augmente ses taux directeurs en raison de l’inflation
L’inflation a contraint la Banque centrale européenne (BCE) à remonter ses taux directeurs à plusieurs reprises ces derniers mois. Cette décision vise à maîtriser l’augmentation des prix en Europe. En janvier 2023, l'inflation dans la zone euro a atteint 8,5 % en un an.
Or, quand la BCE augmente ses taux directeurs, les banques empruntent plus cher, avec pour conséquence, une répercussion sur les taux de crédit immobilier. Aujourd'hui, il est de 3,5 % depuis le 22 mars. Fin 2000, le taux de refinancement de la BCE était monté jusqu’à 4,75 %.
Tant que l’inflation se poursuit, la BSE risque de poursuivre des augmentations périodiques des taux directeurs. L’objectif consiste à atteindre une inflation autour de 2 %... mais pas avant le 3e trimestre 2025.
Les OAT augmentent en parallèle
Les OAT (Obligations assimilables du Trésor) sont des emprunts de l’État français. Les OAT 10 ans déterminent le taux fixe auquel l’État emprunte sur 10 ans. Il sert de base pour les taux fixes de prêt immobilier.
Or, en février 2023, les OAT 10 ans affichaient un taux de 2,9 %. Surtout, ce taux a augmenté de manière importante depuis 18 mois !
Les taux d’intérêt pourraient atteindre 4 % avant fin 2023
Résultat : les taux de crédit immobilier vont sans doute continuer à augmenter pendant plusieurs mois. Au 1er avril, les taux de crédit à 20 ans dépassent 3 %. Les courtiers évoquent des taux autour de 4 % avant la fin de l’année 2023.
Rappelons l’importance du taux d’usure, le taux maximum auquel une banque peut prêter de l’argent à ses clients. Il a franchi le seuil des 4 % depuis le 1er avril 2023. Le taux d’usure sur les prêts de plus 20 ans est désormais de 4,24 %.
Depuis le mois de février, la Banque de France révise ce taux chaque mois, et non plus chaque trimestre. L’augmentation des taux de crédit immobilier est telle que le taux d’usure trimestriel entraîne un nombre important de refus de prêt. Car le taux d’usure se compare au TAEG (taux annuel effectif global) qui prend en compte l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de courtage, les coûts de garantie, etc.
La question n’est plus de savoir si les taux de crédit dépasseront 4 % sur 20 ou 25 ans mais à quelle date… Surveillez le taux OAT 10 ans et les taux directeurs de la BCE pour avoir une idée des prochains taux proposés par votre banque ! Et surtout, préparez un dossier de financement complet et attractif pour décrocher un accord de prêt au meilleur taux.
Quelles conséquences sur un achat immobilier ?
L’Observatoire Crédit logement / CSA constate un taux moyen de crédit immobilier de 2,82 % en février 2023. Plus grave, cette hausse entraîne une baisse du nombre de crédits immobiliers accordés. Ainsi, en janvier 2023, l’organisme relevait une diminution de plus de 30 % des crédits sur un an.
Prenons un exemple pour illustrer cette baisse du pouvoir d’achat immobilier. Un couple qui génère 4 000 euros de revenus par mois dispose d’une capacité de financement d’environ 1 400 euros (35 % de ses revenus). Entre début 2022 et maintenant, le couple a perdu 45 000 euros de capacité d’emprunt.
Voilà pourquoi il ne faut pas attendre pour concrétiser son projet immobilier. Les prix baissent moins vite dans les quartiers et les villes à forte demande que la capacité d’emprunt des futurs acheteurs.
Cette capacité d'emprunt joue concrètement sur le projet de logement : en moyenne, les acheteurs auraient perdu 20 mètres carrés de pouvoir d'achat immobilier. Une mauvaise nouvelle pour les acheteurs mais aussi pour les vendeurs, en particulier les propriétaires de grande surface.
Moins d’acheteurs = moins de ventes ! Le marché immobilier se détend mais pas partout au même rythme. Les acheteurs perdent en pouvoir d’achat et les vendeurs doivent accepter de se conformer aux prix immobiliers les plus récents.
L’optimisation de l’espace disponible dans les grandes villes sera donc toujours une préoccupation. Un appartement bien agencé, sans perte d’espace, offre plus de possibilités lorsque la famille doit renoncer à quelques précieux mètres carrés.
L’estimation du prix de vente devient la clé d’une vente réussie dans un contexte économique dégradé. Pour estimer le prix immobilier au plus juste et assurer une vente dans un délai rapide, faites confiance à IMOP.