Pourquoi l'immobilier est un bouclier contre l'inflation ?
Nous n’avions pas connu une telle inflation depuis près de 40 ans ! Depuis plus d’un an, l’inflation connaît des taux importants en France comme en Europe. Les raisons sont nombreuses : guerre en Ukraine, crise énergétique, pandémie de Covid-19, etc. Chacun ressent l’augmentation des prix dans sa vie quotidienne. Et ceux qui ont déjà investi dans l’immobilier bénéficient d’un véritable bouclier contre l’inflation !
6 juillet 2024
Qu'est-ce que l'inflation ?
L'inflation est un phénomène économique caractérisé par une hausse globale et soutenue des prix des biens et des services dans une économie sur une période donnée. Ce phénomène répond à deux principes spécifiques. D'une part, la hausse générale des prix dans l'économie, n'affectant pas qu'un seul bien ou service. D'autre part, la baisse du pouvoir d'achat, puisque les unités de monnaie permettent d'acheter moins qu'auparavant.
Pour mesurer l'inflation, plusieurs indices sont utiles. C'est le cas de l'Indice des Prix à la Consommation (IPC) qui s'appuie sur l'évolution du prix d'un panier moyen représentatif des biens et services fortement demandés par les ménages. Ainsi le taux d'inflation prend la forme d'un pourcentage de variation de l'indice des prix sur une certaine période, en règle générale une année.
L’impact de l’inflation sur l’immobilier
L’inflation impacte l’immobilier, comme tous les secteurs, de différentes manières :
- Les taux des crédits immobiliers augmentent, à la suite des taux de la BCE (Banque centrale européenne). “L'argent gratuit” est fini alors que de nombreux emprunteurs s’étaient habitués à des taux inférieurs à 1 %.
- Les prix des matériaux de construction augmentent, dopés par la pénurie et les difficultés d’approvisionnement.
- Le pouvoir d’achat réel et ressenti des Français est en baisse.
- L’augmentation des loyers, basée sur l’indice de référence des loyers (IRL), est corrélée avec l’inflation. Le “bouclier loyer” voté en août 2022 limite l’augmentation des loyers à 3,5 % jusqu’au 30 juin 2023.
L’impact psychologique de l’inflation est également notable : le climat actuel génère une baisse de moral des Français. L' indicateur du moral des ménages publié par l’INSEE s'établit ainsi à 80, un chiffre jamais atteint depuis 25 ans. L'inflation est ressentie par la quasi-totalité des ménages, qui ne croit plus dans sa capacité à épargner.
L’inflation joue un rôle de dépréciation du prix de la monnaie. Elle influence donc tous les secteurs financiers et économiques. La bourse connaît des soubresauts et, côté économie virtuelle, les NFT ont connu des baisses drastiques. La plupart des Français ne veulent pas prendre de risque avec des valeurs mobilières, auxquelles ils ne comprennent rien. La pierre reste un investissement concret et rassurant !
Une hausse importante des taux d'emprunt
Les 10 dernières années ont été le théâtre d'une baisse continue des taux d'intérêt pour ceux qui souhaitaient se lancer dans l'aventure immobilière. Les taux étaient même descendus à 1 %, voire moins, portant à la hausse les prix de l'immobilier. Toutefois, on assiste depuis 2022 à une hausse des taux d'emprunt pour les crédits immobiliers, ce qui impacte significativement les prix de l'immobilier et l'état général du marché.
Pour bien comprendre les enjeux de cette hausse il est nécessaire de comparer les taux d'emprunt immobilier selon la durée du crédit et la période concernée. Voici un tableau récapitulatif pour mieux comprendre.
| Période | Crédit sur 15 ans | Crédit sur 20 ans | Crédit sur 25 ans |
|---|---|---|---|
Décembre 2021 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
Mars 2022 | 1,01 | 1,13 | 1,25 |
Décembre 2022 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
Mars 2023 | 2,86 | 3,05 | 3,20 |
Décembre 2023 | 4,11 | 4,26 | 4,35 |
Mars 2024 | 3,74 | 3,82 | 3,91 |
L’immobilier, un rempart contre l’inflation
Pourquoi l’achat d’un appartement ou d’une maison vous rend plus fort en période inflationniste ? L’investissement joue sur plusieurs aspects : les crédits immobiliers à taux fixe et le marché immobilier.
Acheter un appartement pendant l’inflation
Que vous ayez déjà acheté avant l’inflation ou que vous envisagiez d’acheter maintenant, vous êtes gagnant en période d’inflation.
Les crédits immobiliers à taux fixe demeurent très en dessous de l’inflation. Imaginez si vous avez souscrit un prêt immobilier autour de 1%, tandis que l’inflation est à 6 % ! Même actuellement, un taux de prêt à 3 % demeure intéressant.
Votre taux fixe de crédit immobilier ne varie plus, quelle que soit l’inflation ! Le taux réel est toujours négatif : 3 % (taux fixe) - 6 % (inflation) = - 3 % (taux réel).
D’autant plus que la plupart des crédits immobiliers sont modulables ! SI l'inflation baisse, il sera toujours temps de renégocier votre prêt ou de le faire racheter.
Toutefois, si vous envisagez actuellement un projet d'acquisition immobilière, votre pouvoir d’achat immobilier est en baisse : l’augmentation des taux d’intérêts diminue le montant total finançable, dans le respect du taux d’usure et des conditions drastiques des banques.
Cela peut se compenser par l’épargne ! Les Français, qui adorent épargner, se rendent compte qu’ils perdent de l’argent en plaçant sur un livret à 2 ou 3 % quand l’inflation grimpe. Résultat : ils commencent à utiliser leur épargne pour construire des projets. D’autant plus que les banques réclament maintenant non seulement un apport personnel en hausse mais aussi une épargne résiduelle après financement du projet immobilier !
Baisse des prix immobiliers
L’inflation diminue le pouvoir d’achat des Français. Avec la hausse des taux, leur capacité de financement est en baisse. De plus, de nombreux emprunteurs voient leur demande de prêt immobilier rejetée.
Résultat : les acheteurs sont moins nombreux et, par conséquent, plus exigeants et plus enclins à négocier. Le moindre défaut d’un logement donne l’occasion de négocier ou de renoncer à un achat : rez-de-chaussée ou 6e étage sans ascenseur, passoire énergétique, etc.
En parallèle, l’immobilier neuf traverse une crise profonde en raison d’une baisse de l’offre et de l’achat. L’inflation impacte le coût des matières premières et des matériaux et, par conséquent, le coût du logement neuf. Les acheteurs ne peuvent plus suivre.
On assiste à un rééquilibrage entre l’offre et la demande dans l'immobilier ancien. Cela joue bien évidemment sur les prix immobiliers. Les prix dans les métropoles, qui avaient littéralement explosé, sont légèrement en baisse… C’est le bon moment pour investir ou acheter sa résidence principale.
Les points à retenir
- L'inflation actuelle, la plus élevée depuis 40 ans, se manifeste par une hausse des prix et une baisse du pouvoir d'achat. Cette inflation a plusieurs causes : crise de l'énergie, pandémie de Covid-19 ou encore guerre en Ukraine.
- Bien que l'inflation affecte l'immobilier, il reste un investissement sûr notamment grâce à des taux d'emprunt fixes. En outre, la hausse des taux d'intérêt a conduit à une baisse des prix dans l'immobilier, rendant le marché plus accessible aux nouveaux acquéreurs,
- L'immobilier reste un excellent bouclier contre l'inflation. L'épargne peut compenser la baisse du pouvoir d'achat et l'immobilier demeure une stratégie attractive, notamment pour sécuriser son patrimoine avant le départ en retraite et/ou dans une logique successorale.