Acheter un bien immobilier : budget, critères et vérifications
Avant d'acheter un bien immobilier, trois choses comptent : un budget complet, frais de notaire compris, des critères classés par priorité et des vérifications faites avant l'offre. Ce guide vous aide à préparer votre achat. Pour suivre ensuite chaque étape, de l'offre à la remise des clés, consultez notre guide de l'acheteur.
Ce qu'il faut retenir
- Votre budget doit inclure le prix, les frais de notaire (7,5 à 8,5 % dans l'ancien), les éventuels travaux et les frais de garantie du prêt.
- Les banques limitent en général l'endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans au plus.
- Classez vos critères : l'emplacement ne se change pas, l'agencement si.
- Lisez les diagnostics et, en copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale avant de faire une offre.
- À plusieurs, choisissez entre indivision et SCI selon votre projet et votre situation familiale.
Quel budget prévoir pour acheter un bien immobilier ?
Le budget ne se limite pas au prix affiché. Il faut y ajouter :
- les frais de notaire : environ 7,5 à 8,5 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
- les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque) et les frais de dossier ;
- les travaux éventuels, à chiffrer avant l'offre ;
- le déménagement et l'équipement du logement.
Côté financement, les banques appliquent en général les règles du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Faites valider votre capacité d'emprunt avant de visiter : une attestation de la banque ou d'un courtier rassure le vendeur au moment de l'offre. Notre guide sur le financement de son projet d'acquisition détaille le montage du dossier.
Peut-on acheter sans apport ?
C'est possible, mais plus difficile. Les banques demandent le plus souvent que l'apport couvre au moins les frais de notaire. Un financement à 110 % reste envisageable pour un dossier solide : revenus stables, comptes bien tenus, peu de crédits en cours. Les primo-accédants peuvent aussi, sous conditions de ressources, bénéficier d'un prêt à taux zéro.
Acheter ou louer : comment décider ?
Acheter devient intéressant quand vous comptez rester assez longtemps pour amortir les frais d'acquisition. Plus vous gardez le bien, plus ces frais pèsent peu. Comparez le loyer actuel avec la mensualité, les charges de copropriété, la taxe foncière et l'entretien. Si vous risquez de changer de ville dans les deux ou trois ans, la location reste souvent plus souple.
Comment définir ses critères de recherche ?
Listez vos critères puis classez-les en trois groupes : indispensables, importants, secondaires. L'emplacement passe en premier, car c'est le seul point qu'aucun travaux ne peut changer : quartier, transports, écoles, commerces, exposition.
Raisonnez en surface utile plutôt qu'en mètres carrés bruts : un appartement de 70 m² bien agencé peut offrir autant qu'un 80 m² avec de grands couloirs. Pour comprendre les surfaces annoncées, voir notre guide du calcul de surface en m².
Que vérifier avant de faire une offre ?
- Le prix : comparez-le aux ventes récentes du quartier, pas seulement aux annonces.
- Les diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, risques. Un DPE F ou G annonce des travaux et limite la mise en location. Voir notre guide du DPE.
- La copropriété : charges annuelles, travaux votés ou à venir, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Voir notre guide de la copropriété.
- L'état réel du bien : faites une contre-visite, si possible avec un artisan si des travaux sont prévus.
- L'environnement : passez dans le quartier à plusieurs moments de la journée.
Une fois ces points vérifiés, vous pouvez rédiger votre offre d'achat.
Acheter seul ou à plusieurs : quelles solutions ?
| Solution | Pour qui ? | Points forts | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
Indivision | Couples non mariés, amis, famille | Simple et rapide à mettre en place ; parts selon l'apport de chacun | Décisions importantes à l'unanimité ; chaque indivisaire peut demander la vente |
SCI | Projets familiaux, investissement locatif | Gestion encadrée par les statuts ; transmission facilitée par cession de parts | Frais de création et comptabilité ; financement parfois plus difficile pour une résidence principale |
Achat en couple marié | Époux | Régime matrimonial clair ; conjoint protégé en cas de décès | Le régime choisi détermine la propriété en cas de séparation |
Pour une SCI, notre guide de la SCI détaille la création, la fiscalité et les cas où elle est utile. Pour un achat avec des proches, lisez aussi acheter en famille : les pièges à éviter.
Questions fréquentes avant d'acheter un bien immobilier
Quel apport faut-il pour acheter un bien immobilier ?
Les banques attendent le plus souvent un apport qui couvre au moins les frais de notaire, soit 7,5 à 8,5 % du prix dans l'ancien. Un apport plus élevé améliore le taux et les chances d'obtenir le prêt.
Quel taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier ?
En règle générale, 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, avec une durée de 25 ans au plus.
Faut-il visiter un bien plusieurs fois avant d'acheter ?
Oui. Une contre-visite permet de vérifier l'état du bien, la luminosité à une autre heure et les travaux à prévoir, avant de faire une offre.
Quels documents demander avant de faire une offre ?
Les diagnostics techniques et, en copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges et le règlement de copropriété.