Vendre une maison en indivision sans l’accord de tous les héritiers : c’est possible

Ce qu'il faut retenir :

• En indivision, la vente d’une maison héritée exige en principe l’unanimité des héritiers.
• Les héritiers détenant au moins 2/3 des droits indivis peuvent demander au tribunal l’autorisation de vendre (article 815-5-1 du Code civil).
• La procédure passe d’abord par un notaire (signification puis délai de 3 mois), puis par le tribunal judiciaire ; la vente se fait alors aux enchères (licitation).
• Depuis la loi du 7 avril 2026, le juge peut aussi autoriser un seul héritier à vendre, s’il prouve l’urgence et l’intérêt commun (article 815-6).
• Un héritier introuvable ou hors d’état d’exprimer sa volonté peut être représenté sur autorisation du juge (article 815-4).
• Le rachat de parts (soulte) ou un accord amiable négocié chez le notaire restent souvent les solutions les plus rapides et les moins coûteuses.

Pourquoi un seul héritier peut-il bloquer la vente d’une maison ?

Lorsqu’une maison est transmise à plusieurs héritiers, ceux-ci deviennent propriétaires en indivision : chacun détient une quote-part du bien, sans droit exclusif sur une partie précise. Vendre le bien entier est un acte de disposition qui, en principe, requiert l’accord de tous. Un seul héritier peut donc bloquer la vente, par refus, par inertie ou parce qu’il est injoignable.

Mais « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Plusieurs mécanismes permettent donc de vendre sans l’accord unanime des héritiers.

Comment fonctionne la procédure des deux tiers ?

C’est la solution la plus utilisée lorsqu’un héritier minoritaire refuse la vente. Elle est prévue par l’article 815-5-1 du Code civil.

Qui peut engager la procédure des deux tiers ?

Un ou plusieurs héritiers détenant ensemble au moins deux tiers des droits indivis. Exemple : trois enfants héritent chacun d’un tiers de la maison de leurs parents ; si deux d’entre eux veulent vendre, ils réunissent les 2/3 et peuvent lancer la procédure contre le troisième.

Quelles sont les étapes de la procédure ?

1. Déclaration chez le notaire. Les héritiers majoritaires expriment devant notaire leur intention de vendre le bien.
2. Signification aux autres héritiers. Dans le mois qui suit, le notaire fait signifier cette intention aux héritiers qui n’ont pas donné leur accord, par commissaire de justice.
3. Délai de trois mois. Les héritiers concernés disposent de trois mois pour faire connaître leur position.
4. Procès-verbal de difficultés. En cas de refus ou de silence à l’issue de ce délai, le notaire le constate dans un procès-verbal.
5. Saisine du tribunal judiciaire. Les héritiers majoritaires demandent au tribunal l’autorisation de vendre. Le juge l’accorde si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
6. Vente aux enchères. Si elle est autorisée, la vente se fait par licitation, c’est-à-dire aux enchères publiques, et non de gré à gré.

Quelles sont les limites de la procédure des deux tiers ?

• La vente aux enchères peut aboutir à un prix inférieur à celui d’une vente classique : c’est un point à mettre en balance avant d’engager la procédure.
• Le prix de vente reste indivis jusqu’au partage ; il ne peut être réemployé que pour payer les dettes et charges de l’indivision.
• La procédure est exclue en cas de démembrement de propriété (par exemple si le conjoint survivant détient l’usufruit de la maison) et lorsqu’un indivisaire est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté (article 836 du Code civil).

Combien coûte et combien de temps dure la procédure ?

Il faut compter au minimum quatre mois pour la phase notariale, puis plusieurs mois, voire plus d’un an, pour la phase judiciaire et la vente aux enchères. Les frais s’additionnent : acte notarié et procès-verbal, signification par commissaire de justice, honoraires d’avocat (obligatoire devant le tribunal judiciaire), frais de la vente aux enchères, puis frais de partage (droit de partage de 2,5 %). Au total, le coût se chiffre généralement en milliers d’euros : demandez un devis au notaire et à l’avocat avant de vous engager.

Que change la loi du 7 avril 2026 ?

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision, entrée en vigueur le 9 avril 2026, a modifié l’article 815-6 du Code civil. Un indivisaire peut désormais saisir le juge pour vendre seul un bien indivis, à condition de prouver l’urgence et l’intérêt commun.

Cette voie reste exceptionnelle : une simple convenance personnelle ne suffit pas. Elle peut en revanche être envisagée lorsque la maison se dégrade rapidement, que les charges et dettes de la succession s’accumulent ou qu’une offre d’achat avantageuse risque d’être perdue. La loi renforce aussi les pouvoirs du juge dans le partage judiciaire.

Que faire si un héritier est introuvable ou ne répond pas ?

Lorsqu’un héritier ne peut pas être joint ou n’est pas en état d’exprimer sa volonté, plusieurs solutions existent :

• Représentation judiciaire (article 815-4 du Code civil) : le juge peut habiliter un autre indivisaire à le représenter pour la vente.
• Autorisation judiciaire (article 815-5) : si le refus d’un héritier met en péril l’intérêt commun, le juge peut autoriser la vente sans son consentement.
• Héritier inactif dans la succession : un héritier qui ne prend pas parti peut être sommé par les autres d’opter (accepter ou renoncer) ; faute de réponse dans les deux mois, il est réputé avoir accepté purement et simplement, ce qui permet d’avancer.

Quand demander un partage judiciaire ?

En dernier recours, tout héritier peut demander au tribunal le partage de l’indivision. Si la maison ne peut pas être partagée ou attribuée à l’un des héritiers, le juge ordonne sa vente aux enchères. Cette procédure, plus longue et plus coûteuse, est détaillée dans notre article sur les solutions pour sortir de l’indivision.

Quelles alternatives amiables privilégier ?

Avant d’engager une procédure, mieux vaut explorer les solutions amiables, souvent plus rapides et moins coûteuses :

• Racheter la part de l’héritier opposé à la vente, ou lui céder la vôtre, moyennant une soulte ;
• Vendre votre quote-part à un tiers, après l’avoir proposée en priorité aux autres héritiers ;
• Faire réaliser une estimation objective du bien : un désaccord sur le prix est souvent à l’origine du blocage ;
• Recourir à la médiation du notaire, qui peut rapprocher les positions.

La procédure des deux tiers peut aussi servir de levier de négociation : sa simple mise en œuvre chez le notaire suffit parfois à convaincre l’héritier réticent de signer une vente amiable, plus avantageuse pour tous qu’une vente aux enchères.

Sources

• Code civil, article 815-5-1 (Légifrance)
• Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes (Légifrance)
• Notaires de France : ce que change la loi du 7 avril 2026

Cet article a une visée informative et ne remplace pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat.

Pour aller plus loin avec Imop

👉 Vendre un bien immobilier en succession : étapes, délais et pièges à éviter

👉 Sortir de l’indivision : les 4 solutions pour y mettre fin

👉 Consultez notre guide complet sur la succession immobilière